（2016）苏11民终2537号

裁判日期: 2017-04-20

公开日期: 2017-08-07

案件名称

辛斌与镇江市京口健康物业管理有限公司不当得利纠纷二审民事判决书

法院

江苏省镇江市中级人民法院

所属地区

江苏省镇江市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

镇江市京口健康物业管理有限公司,辛斌

案由

不当得利纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省镇江市中级人民法院民事判决书（2016）苏11民终2537号上诉人（原审被告）：镇江市京口健康物业管理有限公司，住所地镇江市宋官营49幢104室。法定代表人：曹森金，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙逍霞，江苏汇泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱阳霆，江苏汇泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辛斌（XINKEVIN）,男，1960年10月30日生，国籍伯利兹，，现住镇江市。委托诉讼代理人：庄鹏，江苏南昆仑律师事务所律师。上诉人镇江市京口健康物业管理有限公司（以下简称健康物业公司）因与被上诉人辛斌不当得利纠纷一案，不服江苏省镇江市京口区人民法院（2015）京民初字第650号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年9月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。健康物业公司的委托诉讼代理人朱阳霆、辛斌及其委托诉讼代理人庄鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。健康物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、2001年10月12日镇江星星汽配市场（以下简称星星市场）与上诉人签订协议，约定上诉人出资买断星星市场，受让土地性质为仓储用地，转让价为300余万元。但该协议并未履行。2002年6月，因被上诉人通过篡改国有土地使用权出让合同，使星星市场的土地用途由仓储变更为商业用地，被上诉人遂要求与上诉人重新签订转让协议。上诉人亦认为土地性质变更，其市场价格也相应提高，故2002年12月19日上诉人与星星市场签订协议，约定星星市场将其名下所有资产转让给上诉人，上诉人补偿星星市场1020万元，其中包括原星星市场与镇江市京口区象山乡星星村民委员会（以下简称“星星村委会”）在2000年12月19日协议中补偿的195万元，实际支付825万元。上诉人已经履行付款义务，上诉人受让的资产应当包括土地性质为商业用地的土地使用权。2、一审判决仅凭评估报告就认定性质为仓储用地的房地产在2002年12月1日的市场价值已经达到10021300元过于轻率，显失公平。3、一审判决混淆了办理土地使用权证的税费与土地出让金之间的关系，依照约定，上诉人应当承担办证的税费，但土地出让金不应当由上诉人承担。4、原星星市场是被上诉人单独主办，虽然后来星星市场该为被上诉人单独主办，但镇江市国土资源局追缴的通知和收据均为原星星市场。辛斌辩称：1、上诉人对被上诉人办理土地用途的整个过程都是明知的，也是受上诉人的委托办理的，被上诉人并未私自篡改土地出让合同。2、相关手续办理完毕后，2002年12月19日双方根据实际发生的费用约定按照1020万元成交，该协议是2001年协议的补充和明确，具有延续性。3、江苏苏信房地产评估咨询有限公司是具有相应评估资质的机构，该出具的评估意见具有法律效力，被上诉人以仓储用地的价格转让商业用地是完全不符合市场经济规律的。4、依照两份协议约定，所有税费都应当是由上诉人承担，无论相关部门何时要求补交漏收的土地出让金，要求谁交，最终都应当由上诉人交纳。辛斌向一审法院起诉请求：健康物业公司返还辛斌垫付的土地出让金7028615元及利息（自2012年1月12日起至实际履行之日止）。一审法院认定事实：2000年12月19日，星星市场与星星村委会签订征地协议，就星星市场征用星星村委会土地及对土地范围内建筑物、附属物的补偿、搬迁事宜达成协议，辛斌为星星市场总经理。2001年10月12日，星星市场（甲方）与健康物业公司（乙方）签订协议书一份，约定由健康物业公司出资买断星星市场，“征地补偿费”为“目前该土地还未办理土地局的征地手续，仅与星星村签订了征地补偿的协议。为此本协议签订后，市土地局办理征地费用由乙方支付，甲方（2000年12月19日）与星星村所签订的土地补偿协议及已付给星星村土地补偿费（凭收款收据）由乙方承担。其他事项甲方协助办手续，乙方付费”，星星市场的责任包括负责将土地使用权证（划拨）以星星市场名义办好交付给健康物业公司，健康物业公司的责任包括交付征地补偿费、土地局有关费用、营业房和厂房补偿费用及土地税费，并承担星星市场与星星村委会于2000年12月19日签订协议中关于土地补偿和代建车间的权利义务。2002年7月5日，星星市场与镇江市国土资源局签订国有土地使用权出让合同，星星市场受让位于镇江市××号面积为13595平方米的宗地，用途为仓储，出让金总额2542265元，扣除星星市场补偿原土地使用者的费用1835325元，星星市场应缴土地出让金706940元。2002年9月10日，星星市场取得塔山路1号《国有土地使用证》，用途为商业用地，面积13594.9平方米。2002年12月19日，星星市场与健康物业公司就镇江星星汽配市场转让事宜签订协议一份，约定：星星市场将“镇江星星汽配市场”及名下所有资产转让给健康物业公司；健康物业公司补偿星星市场10200000元，其中包括原星星市场与星星村委会在2000年12月19日协议中补偿的价款1950000元，实付8250000元；协议产生的一切税费均由健康物业公司交纳，应由星星市场交纳的也由健康物业公司代星星市场交纳。2011年12月19日，镇江市国土资源局向星星市场制发镇国土资发（2011）279号《关于追缴星星汽配市场土地出让金的通知》，通知称，据公安机关提供材料，镇江星星汽配市场（负责人辛斌）在办理星星汽配市场转让过程中，通过篡改国有土地使用权出让合同，使星星汽配市场土地用途由仓储用地变为商业用地。通知要求星星市场补交商业用地与仓储用地在2002年6月1日时点的土地出让金差价7028615元。2012年1月12日，镇江市国土资源局收取了上述费用，该局出具的镇江市（市级）非税收入一般缴款书（收据）中的缴款人中注明：“原星星汽配市场（辛斌）”，辛斌实际出资缴纳了上述土地出让金差价7028615元。一审中，辛斌提交了一份江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具的房地产咨询报告，该报告对镇江市××号（房屋建筑面积4311.28平方米，土地面积13594.9平方米，用途为仓储）房地产在基准日2002年12月1日的市场价值评估为10021300元。另查明，1998年12月，星星村委会与镇江日野汽车零件供应站开办设立星星市场，该市场开办人委任辛斌为星星市场总经理。2002年12月，星星市场开办人之一镇江日野汽车零件供应站变更为健康物业公司，原负责人变更为曹森金。2003年3月，星星市场开办人之一星星村委会退出，星星市场开办人仅为健康物业公司，负责人仍为曹森金。2002年1月20日，星星村委会取得塔山路1号（面积13594.9平方米）土地使用权，用途为仓储。2002年7月15日，镇江市国土资源局、星星市场、星星村委会共同签订有偿收回国有土地使用权协议书，约定镇江市国土资源局有偿收回星星村委会的国有土地使用权，补偿款合计1835325元，由星星市场直接补偿星星村，镇江市国土资源局不再承担对星星村的任何经济责任。一审法院认为，本案的争议焦点为辛斌交纳的土地出让金差价7028615元是否应当由健康物业公司承担。第一，从市场价值来看，辛斌提交的评估报告说明镇江市××号土地性质为仓储的房地产在2002年12月1日的市场价值已经达到1002.13万元，商业用途的土地与仓储用途的土地之间客观存在价值差，健康物业公司称星星市场是将已经变更为商业性质的土地及全部资产以1000多万元的价格转让给健康物业公司明显不符合常理。第二，从合同约定来看，健康物业公司与星星市场于2001年10月12日、2002年12月19日分别签订协议，两份协议在内容上具有延续性，实质是健康物业公司买断星星市场的所有资产并对星星市场进行补偿，补偿内容包括星星市场应当给付星星村委会的补偿款及一切税费，应当由星星市场承担的税费也由健康物业公司承担，健康物业公司付给星星市场的825万元应为扣除给星星村委会的补偿款及其他所有税费以后的实际款项。健康物业公司要求星星市场办理好土地使用权证，星星市场在签订2002年12月19日的协议前已经办理好用途为商业用地的国有土地使用证，则因办理该土地使用权证产生的税费无论何时发生，均应当由健康物业公司承担。第三，从星星市场的演变情况来看，镇江市国土资源局下发的追缴土地出让金通知是针对星星市场，后星星市场变更为由健康物业公司单独主办，该土地出让金理应由健康物业公司缴纳。综上，健康物业公司应当承担土地出让金差价7028615元，辛斌个人并非土地使用权出让合同的相对方，辛斌仅仅作为星星市场的负责人代星星市场缴纳了土地出让金，健康物业公司至今未给付土地出让金差价7028615元，已经取得了不当利益，给辛斌造成了损失，符合《中华人民共和国民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”，故健康物业公司应当给付辛斌已经代为缴纳的土地出让金差价7028615元。辛斌要求健康物业公司给付利息没有事实与法律依据，不予支持。判决：健康物业公司于判决生效之日起十日内给付辛斌7028615元。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。本院对一审查明的事实予以确认。本案二审争议焦点主要为：被上诉人辛斌交纳的土地出让金差价7028615元是否应当由上诉人健康物业公司承担。本院认为，根据我国民法通则第九十二条的规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。根据星星市场与上诉人于2002年12月19日签订的协议，星星市场将其名下全部资产转让给上诉人，其中包括权利人为星星市场、地号为1426003的商业用地土地使用权。但星星市场办理该土地用途为商业的土地使用权证并非因为星星市场自身需要，而是为上诉人实际经营所需。因为根据星星市场与上诉人于2001年10月12日签订的协议书约定，上诉人是该土地的实际征用人，上诉人应当承担征地的所有费用。因此，因办理土地出让所实际发生的费用也应当由上诉人承担。星星市场虽然与上诉人签订了包括土地性质为商业用地的协议，但被上诉人在办理土地性质为商业用地的土地使用权证的过程中，星星市场并未足额支付土地出让金，不能认定上诉人在2002年12月19日签订协议时所约定的对价已经包含了全部应付的土地出让金。而客观上，上诉人已经实际按照商业用地的性质使用该土地，上诉人已经就此获得收益。被上诉人根据镇江市国土资源管理局的通知补足了土地出让金差价，在客观上消灭了上诉人补足该土地出让金差价的义务，故上诉人应当将被上诉人支付的土地出让金差价给付被上诉人。综上所述，健康物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61001元，由健康物业公司负担。本判决为终审判决。审判长　　陈开亮审判员　　戴晓东审判员　　李益成二〇一七年四月二十日书记员　　连绍泽搜索“”