（2017）浙07民终617号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-06-27
案件名称
杨庆兰、浙江磐安万豪旅游开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨庆兰,浙江磐安万豪旅游开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民终617号上诉人（原审原告）：杨庆兰，女，1977年9月23日出生，汉族，住浙江省永康市，现住浙江省永康市。委托诉讼代理人（特别授权）：陆卫星（系杨庆兰丈夫），住浙江省兰溪市，现住浙江省永康市。被上诉人（原审被告）：浙江磐安万豪旅游开发有限公司，住所地浙江省磐安县安文镇云山旅游度假区花溪路6号。法定代表人：马连胜，总经理。委托诉讼代理人：马飞进，男，被上诉人公司员工。上诉人杨庆兰因与被上诉人浙江磐安万豪旅游开发有限公司（以下简称万豪公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省磐安县人民法院（2016）浙0727民初2558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨庆兰上诉请求：撤销一审判决，改判万豪公司支付杨庆兰逾期交房违约金和逾期交付权属证书违约金共计160269元（其中迟延交房违约金按已付购房款410000元每日万分之五计算，自2014年12月31日至2016年5月9日止，计101475元；迟延交付房屋权属证书违约金按已付购房款410000元每日万分之三计算，自2015年3月31日至2016年7月21日止，计58794元）或发回一审法院重审；由万豪公司承担一、二审全部诉讼费；按双方签订的《商品房买卖合同》第十四条、第十五条约定交房（被上诉人向上诉人交付完整房屋）。事实和理由：一、一审判决以约定的违约金过高为由，将日万分之五的交房违约金调整为日万分之三，将日万分之三的迟延交付权属证明违约金调整为日万分之一，该认定及调整显然违背客观事实，故意偏袒万豪公司。2016年同一小区、同样案件对日万分之五的违约金以判决的方式予以确认且已生效，本案予以调整有违同案同判的原则。涉案合同系万豪公司提供的格式合同，现又提出违约金过高，有违诚信原则。由于万豪公司的原因导致房子至今没有分隔，未通水、通电，给上诉人带来严重的经济损失。违约金万分之五没有超出民间借贷利率，是受法律保护的。二、本案杨庆兰要求万豪公司承担的是违约责任而非侵权责任，故从举证责任的角度，杨庆兰只需证明万豪公司违约的事实，无需提供证据证明因违约给杨庆兰造成损失的事实，因为违约金本身具有对违约方不守约的惩罚。万豪公司二审答辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。《商品房买卖合同》约定的逾期交房、交证的违约金过高的问题，万豪公司在以前所有案件一审开庭的时候都提出过，一直要求法院予以调整，法院根据实际情况调整过高违约金是符合法律规定的。之前有个别案件法院没有作调整，按合同约定的违约金作出判决，对这些违约金没有调整的个案，万豪公司已经申请金华中院再审。本案所涉及的商品房为商业用房，于2016年5月9日通过消防、规划、建设等部门验收竣工备案。根据双方签署的托管协议，被上诉人代上诉人验收并直接办理交接手续。上诉人已委托被上诉人经营管理十年，协议约定前三年被上诉人不用支付上诉人任何费用，第四年开始收益分成，至今没有造成上诉人经济损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。杨庆兰向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金142270元，产权登记逾期违约金58794元，合计201064元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月15日，原告杨庆兰与被告万豪公司以买受人和出卖人名义签订《商品房买卖合同》一份，双方约定由原告购买被告所开发的位于磐安县云山旅游度假区黄畈区块（磐安养生不夜城）7幢1-206号商品房，商品房总价款为41万元。合同第九条“交付期限及条件”约定：“出卖人应当在2014年12月30日前，将具备下列第1种条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；……”合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第九条约定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①……；②逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。”合同第十六条“关于产权登记的约定”：“……。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年3月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、……；2、约定日期30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：①……。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。另，双方签订《磐安县养生不夜城商铺委托经营管理协议》，约定被告代为验收该房并直接办理该房交接手续。合同签订后，原告依约向被告支付了购房价款41万元。2016年5月27日，被告向原告发出通知，告知原告：磐安养生不夜城项目已于2016年5月9日竣工备案，具备交付条件。根据双方签订的《磐安县养生不夜城商铺委托经营管理协议》约定，被告已代为验收并直接办理上述房屋交接手续。其中备注处注明具体办证时间以公司电话通知为准。同年7月25日，原告办理了上述商品房产权登记。原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，除约定的违约金过高应予适当调整之外，其他条款均没有违反法律规定，应认定合法有效，被告未能按合同约定期限交付房屋，并将初始登记的土地、房屋权属证书交付给原告已构成违约，故应承担违约责任。鉴于原、被告约定的违约金过高，且原告也未提供证据证明因被告的违约给其所造成的损失，故应对双方约定的违约金计算标准作适当的调整，酌定交房违约金按日万分之三的标准计付，交付初始登记房屋、土地权属证书违约金按日万分之一的标准计付。被告根据双方签署的《磐安县养生不夜城商铺委托经营管理协议》之约定，在具备合同规定的交房条件下有权代原告对涉案商品房进行验收和交接，对于交房违约金的计算截止点，既然双方对收房有约定就应从约定；其次交房的违约金按约只能计算至被告代收房之日为止。交付初始登记的房屋、土地权属证书违约金的截止点按原告主张计算至2016年7月21日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司支付原告杨庆兰迟延交付房屋以及迟延交付权属证书违约金共计人民币80483元（其中迟延交房违约金按41万元每日万分之三计算，自2014年12月31日至2016年5月9日，计人民币60885元；迟延交付房屋权属证书的违约金按41万元每日万分之一计算，自2015年3月31日至2016年7月21日，计人民币19598元）。限于判决生效后十日内履行。二、驳回原告杨庆兰的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2158元（已减半收取），由原告杨庆兰负担1252元，被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司负担906元。限于判决生效后七日内交纳。二审中，杨庆兰向本院提供以下证据：一、补充合同一份；二、养生公馆投资收益表范例一份，前三年我们的回报是从房屋价中扣除的，上面明确写着收益是18%，两份证据共同证明实际房价比合同价格要高。万豪公司质证认为，真实性无异议，投资收益表明确是范例，不能说明18%已经从房款中抵扣。托管协议上明确约定，上诉人前三年不用支付任何费用，两份证据都达不到上诉人的证明目的。本院认为，上诉人二审中提供的证据不能达到其证明目的，本院不予确认。二审中，万豪公司没有向本院提交新证据。原判认定的事实清楚，本院予以认定。本院认为，一、关于杨庆兰上诉请求中要求被上诉人向上诉人交付房屋的请求。根据涉案双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《磐安县养生不夜城商铺委托经营管理协议》，结合涉案房产完成竣工验收备案的时间，原判认定涉案房屋于2016年5月9日交付并无不当。且杨庆兰的该请求并未在原审中提出，不属于本案审理范围，本院不予支持。二、关于一审判决对违约金的计算是否合理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原审法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情对双方约定的违约金计算标准作调整，并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4316元，由上诉人杨庆兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 楼 俊审 判 员 钱 萍审 判 员 周楚臣二〇一七年四月二十日代书记员 黄佳婧