（2017）渝01民终620号

裁判日期: 2017-04-20

公开日期: 2018-07-12

案件名称

李代凤与邹树兰、罗春明等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第一中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

邹树兰,罗春明,彭朝兰,罗其珍,罗其莉,李代凤,李万德,张元良

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

重庆市第一中级人民法院民事判决书(2017)渝01民终620号上诉人（原审被告）：邹树兰，女，汉族。上诉人（原审被告）：罗春明，男，汉族。上诉人（原审被告）：彭朝兰，女，汉族。上诉人（原审被告）：罗其珍，女，汉族。上诉人（原审被告）：罗其莉，女，汉族。共同委托诉讼代理人：杨文学，重庆普缘律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：徐利蓉，重庆普缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李代凤，女，汉族。委托诉讼代理人：程明，重庆智韵律师事务所律师。原审被告：李万德，男，汉族。原审第三人：张元良，男，汉族。上诉人邹树兰、罗春明、彭朝兰、罗其珍、罗其莉因与被上诉人李代凤、原审被告李万德、原审第三人张元良房屋买卖合同一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2016）渝0106民初3775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年02月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人罗春明、彭朝兰、罗其珍及五上诉人的共同委托诉讼代理人徐利蓉，被上诉人李代凤及其委托诉讼代理人程明，原审第三人张元良到庭参加了诉讼，李万德未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹树兰、罗春明、彭朝兰、罗其珍、罗其莉上诉请求：1、撤销原判，依法改判。事实和理由：一、根据一审法院已查明的事实，应认定涉案拆迁安置房屋为七名被安置人按份共有。二、涉案房屋为七人共有，在其他共有权人未同意且授权的前提下，李万德一人签字出售共有房屋属于无权处分。一审法院以李万德为户主及拆迁协议唯一署名人为由认定其单独处分行为合法有效，无法律依据。三、被上诉人明知该房屋为七人共有，在签订合同时却未通知上诉人也未取得上诉人签字确认，以极低的价格与李万德签订了买卖协议，并非善意，不应受到法律的保护。四、上诉人并无过错。在知晓李万德出售涉案房屋后，上诉人及时通过诉讼时效维权，提起确权之诉。后因2007年重庆大学城区分给李万德两套坐落不同的房屋，上诉人不知哪套为其所有，故无法与住户沟通主张权利。李代凤辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的诉请。张元良陈述：1、涉案房屋是委托我在卖，当时购买房屋是因为年轻一辈在沙坪坝有一套房屋，想把卖房屋的款项再给老年人再买一套；2、选房我和被上诉人都选不到，只有上诉人才能选，上诉人陈述不知情不属实，并且涉案房屋给被上诉人已十年，当时被上诉人购买房屋的价格和市场价差不多。李代凤向一审法院起诉请求：依法确认李代凤与李万德于2007年8月30日签订的《大学城安置、回购房指标（7人户）转让协议》有效。一审法院认定事实：2004年8月16日，李万德户【李万德、邹树兰、罗春明、彭朝兰、罗其珍、王明清（2012年去世）】与重庆市沙坪坝区征地办公室签订《征地拆迁货币安置住房协议书》，载明李万德户按每人20平方米标准享受120平米安置面积。2007年8月20日，李万德户与重庆市沙坪坝区征地办公室签订《征地拆迁货币安置住房协议书》，载明罗其莉享受安置面积20平方米。2007年8月22日，李万德与重庆大学城城区建设委员会签订《重庆大学城拆迁还房安置协议书》，约定安置给李万德的房屋坐落于陈家桥（2期）镇27－3－4层1号房屋。2007年8月29日，李万德委托张元良将房屋转让（除本案所涉房屋外，另有一套安置房），并向张元良出具《承诺书》，载明:“由张元良付我7人安置房指标费柒万元整、交售房部安置房房款及水、电、气、闭路，初次办证费用共计金额壹拾肆万玖仟捌佰贰拾柒元贰角整，由张元良垫资。将安置房转让后由张元良收款，除去指标费交售房部房款及水、电、气、闭路，初次办证费用外其余的为张元良的中介费，招待费、误工费、车费等一切费用，与我无关。”2007年8月30日，李代凤（乙方）经张元良介绍与李万德（甲方）签订《大学城安置、回购房指标（7人户）转让协议》，约定：“甲方将位于沙坪坝区××）××区内，自己（或：）应分配的重庆市大学城安置、回购房指标（）有偿转让给乙方。甲方转让给乙方的户型为：27幢（栋）3单元4层1号，（）室（）厅（）卫，总房价：（）元，由乙方出资在大学城售房部缴款购买，总房价金额以售房部核价单为准。”该协议有李代凤、李万德二人签字，并有重庆市沙坪坝区陈家桥镇白鹤村村委会签章。当日，该协议亦经重庆市沙坪坝区陈家桥法律服务所刘孝来、彭定辉见证。2007年8月31日，李代凤以李万德名义向重庆市大学城建设委员会缴纳购房款及水电气费用等共计74913.60元。同日，李代凤向张元良支付李万德户安置房指标费54407.50元。张元良向李万德支付购房指标款（7人户）70000元。后李代凤接房使用至今。另查明，2007年，罗春明、彭朝兰、罗其珍、罗其莉诉至重庆市沙坪坝区人民法院，要求依法确认陈家桥镇的拆迁还建房中的80平方米属原告所有。2008年1月8日庭审中，李万德到庭自述将房屋出售，并称系他人交的房款，对购房人信息不知情。后2008年1月23日，罗春明、彭朝兰、罗其珍、罗其莉撤回起诉，重庆市沙坪坝区人民法院依法作出（2007）沙法民初字第4861号民事裁定书，裁定准许撤回起诉。2014年12月26日，经重庆市沙坪坝公证处公证，王明清于2012年6月23日去世后，应征地安置生前与李万德等人共同获得重庆市沙坪坝区陈家桥二期27-3-4-1、27-2-4-2号安置房中遗留份额由李万德一人继承，其余继承人自愿放弃继承。2015年4月2日，案涉房屋登记于彭朝兰、罗春明名下。2015年11月4日，罗春明、彭朝兰以物权纠纷为由诉至重庆市沙坪坝区人民法院，后于2015年12月30日撤回起诉。审理中，罗春明、彭朝兰、罗其珍、罗其莉、邹树兰自述不清楚案涉房屋坐落，未去该地址寻李代凤，于庭审中亦未提供其他证据。一审法院认为，本案中，李万德称未与李代凤签订协议，但其已认可通过张元良将房屋出售，并李代凤举示的《大学城安置、回购指标（7人户）转让协议》、见证书、收据与张元良举示的承诺书、李万德的陈述相吻合，足以证明李代凤通过张元良中介购买了案涉安置房并与李万德签订购房协议的事实，故对李代凤提供的《大学城安置、回购指标（7人户）转让协议》真实性予以采信。其时，李万德、邹树兰、罗春明、彭朝兰、罗其珍、罗其莉、王明清为同一安置家庭户，李万德既是该家庭常住人口的户主，也是代表被拆迁户与沙坪坝区征地办公室签订《征地拆迁货币安置住房协议书》唯一署名人。签订协议后，李代凤即支付相应指标价款、缴纳购房款等，并已接房入住至今。并考虑虽《大学城安置、回购指标（7人户）转让协议》载明“7人户”，但李代凤仅使用李万德户中部分安置面积回购安置房中一套房屋。而后李万德、王明清、邹树兰于李代凤使用诉争房屋长达多年期间均未提出异议，李万德亦依法继承了王明清在安置房中的份额。故李万德与李代凤签订《大学城安置、回购指标（7人户）转让协议》系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条之规定，判决：李代凤与李万德于2007年8月30日签订的《大学城安置、回购房指标（7人户）转让协议》合法有效。案件受理费1550元，减半交纳775元（李代凤已预交），由李万德负担，此款限李万德于一审判决生效后三日内向李代凤付清。本院二审期间，双方均未举示新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点是：李代凤与李万德于2007年8月30日签订的《大学城安置、回购房指标（7人户）转让协议》是否有效。现评述如下：首先，李万德户与重庆市沙坪坝区征地办公室分别于2004年8月16日、2007年8月20日签订了两份《征地拆迁货币安置住房协议书》约定征地补偿事宜，其后，李万德户与重庆大学城城区建设委员会签订《重庆大学城拆迁还房安置协议书》约定将坐落于陈家桥（2期）镇27－3－4层1号的房屋安置给李万德户。在上述三份协议上，李万德均代表李万德户【李万德、邹树兰、罗春明、彭朝兰、罗其珍、王明清（2012年去世）】签字署名，邹树兰、罗春明、彭朝兰、罗其珍、罗其莉在知晓上述三份协议并认可前述协议。综上，本院认为李万德作为户主，有代表李万德户处理征地补偿事宜，也有权代表全户处分征地补偿安置房屋。其次，李万德一审时陈述其委托张元良出售案涉房屋，与张元良二审陈述内容吻合，结合李代凤举示的《大学城安置、回购指标（7人户）转让协议》、见证书、收据与张元良举示的承诺书等证据，本院对李万德委托张元良出售案涉房屋，其后李代凤通过中介张元良与李万德签订购房协议的事实予以认可，该购房协议系李代凤与李万德自愿签订，内容系双方的真实意思表示。邹树兰、罗春明、彭朝兰、罗其珍、罗其莉称，因不知房屋坐落，不能找到非法占有人，故未再就案涉房屋主张权利。本院认为，即使邹树兰、罗春明、彭朝兰、罗其珍、罗其莉确不知晓房屋买卖的具体事宜，无法与住户沟通，也可通过张元良和前述征地单位等途径查询房屋门牌号，从而找到李代凤主张其权利，但罗春明、彭朝兰、罗其珍、罗其莉除了以依法确认案涉房屋的80平方米属原告所有为诉请，于2007年向重庆市沙坪坝区人民法院起诉后撤诉外，截至本案起诉前，未向李代凤主张权利，应视为李万德户于李代凤使用诉争房屋长达多年期间未提出异议。据此，李万德与李代凤签订的《大学城安置、回购指标（7人户）转让协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。综上所述，邹树兰、罗春明、彭朝兰、罗其珍、罗其莉的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人邹树兰、罗春明、彭朝兰、罗其珍、罗其莉负担。本判决为终审判决。审判长　　陈　瑜审判员　　刘　毅审判员　　赖生友法官助理　　陈紫薇二〇一七年四月二十日（）(无戳)书记员董昫顗微信公众号“”