（2017）云01民终449号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-11-09
案件名称
云南鼎宏商业运营管理有限公司、徐正城租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
云南鼎宏商业运营管理有限公司,徐正城
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第二百一十二条，第二百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终449号上诉人（一审被告）：云南鼎宏商业运营管理有限公司，住所地云南省昆明市日新中路与前卫路交叉口润城2号楼27层。法定代表人：简姚楠，系该公司经理。委托诉讼代理人：姚朝庄，云南博凡律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨皓，云南博凡律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（一审原告）：徐正城，男，汉族，1984年9月12日出生，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。上诉人云南鼎宏商业运营管理有限公司（以下简称“鼎宏公司”）与被上诉人徐正城租赁合同纠纷一案，不服云南省嵩明县人民法院（2016）云0127民初1756号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。鼎宏公司上诉请求：1、依法撤销嵩明县人民法院作出的（2016）云0127民初1756号民事判决的第三项，依法改判驳回被上诉人要求上诉人赔偿损失100万元的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决鼎宏公司赔偿徐正城损失100万元属于认定事实，适用法律错误，徐正城一审中主张的100万元损失与本案无关。徐正城一审中主张的损失100万元是案外人唐兴国向云南省信用社申请的贷款，并委托信用社将贷款支付到案外人潘开波的银行账户，从该笔贷款的发生过程可以证明该笔贷款与本案无直接关联性。一审中查明，唐兴国、潘开波与徐正城之间存在近亲属关系，唐兴国、潘开波作为证人作出的证言对徐正城有力，显然证明效力较低，并且唐兴国、潘开波在一审中的陈述存在诸多疑点且自相矛盾。徐正城在一审庭审中补交了辰星公司授权潘开波全权代理相关事项的委托书，该委托书的公章没有企业代码，与采购合同上的公章不一致，且委托书上“潘开波”三个字的字迹与采购合同上的签名明显不同。因此唐兴国、潘开波的证人证言及相应的采购合同的真实性不应得到法院的采信。2、徐正城主张的100万元损失未实际发生。如若徐正城向案外人真实的购买了电影设备，那么徐正城完全可以依据《采购合同》的约定依法向辰星公司索要100万元的预付款，而徐正城并未要求辰星公司退还，放任损失扩大，不履行合同法规定的减少损失的义务，而是向没有直接关联的鼎宏公司索要，因此不应得到一审法院的支持。徐正城答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。理由是：1、唐兴国、潘开波确与徐正城有亲属关系，唐兴国出了部分资金与徐正城合开电影院，贷款也是为了购买设备，因为徐正城不是本地户口，不能在当地贷款，所以是由唐兴国贷款用以购买设备，信用社直接将该笔贷款打入潘开波账户。因购买的设备已经定制，预付款无法退还，鼎宏公司逾期交房是造成该笔预付款损失的直接原因，由此可见，该笔损失与本案有直接关联。2、100万元的损失已经实际发生。《采购合同》是合法有效的，徐正城与辰星公司之间的购买设备真实存在，徐正城已经实际履行了支付预付款的义务，所以100万元的损失有法律依据，鼎宏公司应该赔偿该损失。徐正城向一审法院提出诉讼请求：1、解除徐正城、鼎宏公司于2015年4月3日签订的《商铺租赁合同》；2、由鼎宏公司偿还徐正城定金108600元及自2015年4月30日起至实际偿还之日止的同期银行贷款利息（截止起诉之日计算得出6044元）；3、由鼎宏公司偿还徐正城的经济损失100万元以及自2015年9月7日起至实际偿还之日止的同期银行贷款利息；4、本案诉讼费、保全费等由鼎宏公司承担。一审法院认定事实：2015年4月3日，徐正城与鼎宏公司签订了《领袖·知识城商铺租赁合同（影院房屋租赁合同）》，合同约定：由鼎宏公司将昆明市嵩明县杨林职教园区领袖知识城项目A区商业A-3-48至A-3-57、A-4-46至A-4-48建筑面积1448㎡的房屋租赁给徐正城用于经营领袖国际影城，租期12年，自2015年10月1日起至2027年9月31日止。交房时间不得迟于2015年10月1日。徐正城应在合同签订后30个工作日内向鼎宏公司支付3个月租金108600元作为合同定金。如鼎宏公司不按约定向徐正城交房，则按照超出时间每日向徐正城赔偿人民币10000元作为违约金。鼎宏公司因自身原因提前终止本合同履行，徐正城有权要求鼎宏公司退还已经支付但未到期的租赁费用，并赔偿徐正城所遭受的全部损失；双方违反本合同约定的义务，违约方应严格履行合同约定的义务，并赔偿因此给对方造成的经济损失。合同签订后，徐正城于2015年4月30日按照约定向鼎宏公司支付了108600元作为合同定金。2015年5月16日，徐正城为履行租赁合同，与唐兴国签订了《合伙协议》，约定由徐正城与唐兴国合伙投资经营嵩明县杨林镇领袖知识城-领袖国际影城项目。2015年8月4日，徐正城与昆明辰星科技有限公司授权委托人潘开波签订了《采购合同》，约定由徐正城向昆明辰星科技有限公司购买价值209万元的索尼数字电影放映机4台；付款方式为：徐正城向昆明辰星科技有限公司支付的所有货款直接汇入指定账户（即：潘开波所属的云南省昆明市西山区农村信用合作联社福海分社6231900000063228171的账户）；自合同签订之日起20日内向昆明辰星科技有限公司付合同总价款的50%作为预付款，其余货款在发货前3日内付清；交货时间为2015年12月5日前；延期交货或者延迟支付价款的，每日按合同总价款的10‰向对方支付违约金。2015年9月2日，唐兴国以购买放映设备为由，用所有权人为徐国俊的房屋抵押，与寻甸回族彝族自治县农村信用合作联社河口信用社（以下简称“河口信用社”）签订了《个人借款合同》，约定由河口信用社向唐兴国发放贷款100万元，并直接划入潘开波所属的云南省昆明市西山区农村信用合作联社福海分社6231900000063228171的账户。借款合同签订后，河口信用社依照约定于2015年9月2日将贷款发放给唐兴国，并于2015年9月7日直接划入合同所约定的潘开波的账户。2015年10月1日，徐正城与鼎宏公司约定的房屋交付时间到期后，鼎宏公司一直未能如约履行交房义务，导致徐正城也一直未能有条件接收向昆明辰星科技有限公司预定的电影放映机，并无法收回购买电影设备的预付款100万元。2015年12月10日，鼎宏公司因不能按照合同约定交房故向徐正城发函要求徐正城选择解除合同并由鼎宏公司赔偿徐正城经济损失或者继续履行合同并由鼎宏公司赔偿徐正城经济损失的解决途径。2016年1月5日，鼎宏公司再次以不能如期交房为由向徐正城发函，通知徐正城解除租赁合同并协商解决之后的其他事宜。另查明，唐兴国系徐正城岳父，徐国俊系徐正城父亲，潘开波系徐正城表弟。领袖·知识城项目A区商业A-3-48至A-3-57、A-4-46至A-4-48商铺产权属于云南正丰兴房地产开发有限公司，该公司将商铺的招商、出租权授予鼎宏公司。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁关系成立的，双方应严格按照合同的约定履行其所负义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一方根本违约的，非违约方享有法定解除权。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，徐正城与鼎宏公司自愿签订租赁合同，双方均应按照合同约定全面履行义务，因徐正城与鼎宏公司订立房屋租赁合同的主要目的是用鼎宏公司提供的房屋经营影院，但鼎宏公司不仅未能按照合同约定的交房时间向徐正城履行如期交房义务，反而在交房期限届满后两次发函与徐正城协商解除合同的事宜，鼎宏公司已以实际行动表明不履行合同的主要义务，导致徐正城无法使用租赁房屋从事影院经营，鼎宏公司的行为已构成根本性违约，达到合同解除的法定情形，鼎宏公司理应为此承担相应的法律责任，故徐正城要求解除双方之间的租赁合同，并要求鼎宏公司返还徐正城定金108600元及自鼎宏公司收到定金之日起至返还定金之日止的同期银行贷款利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对徐正城要求鼎宏公司偿还徐正城的经济损失100万元及自2015年9月7日起至鼎宏公司实际偿还徐正城之日止的同期银行贷款利息的诉讼请求，因徐正城是基于与鼎宏公司之间签订的租赁合同才与唐兴国签订合伙协议，并向昆明辰星科技有限公司订购放映器材，最终导致了未能退还预付款100万元的损失，且此损失与鼎宏公司的违约行为存在直接的因果关系，鼎宏公司理应按照合同约定对此承担相应责任。同时因双方在租赁合同中自愿作出“超出交房时间鼎宏公司每日向徐正城赔偿人民币10000元作为违约金”的约定，但根据此约定条款所计算得出的违约金远远超过徐正城实际造成的损失，现在徐正城仅要求赔偿实际损失100万元，并提供了相关证据予以佐证，鼎宏公司虽不认可徐正城的损失，但未能提供相应证据推翻徐正城的证据，故对徐正城该项主张本院予以支持；但徐正城主张的利息损失，因并非是徐正城的直接损失或者是履行合同可得的利益，故对徐正城的此项诉讼请求，一审法院不予以完全支持，仅支持由鼎宏公司赔偿徐正城经济损失100万元。一审法院判决：1、解除徐正城与鼎宏公司签订的《领袖·知识城商铺租赁合同（影院房屋租赁合同）》；2、由鼎宏公司在本判决生效之日起十日内向徐正城返还定金人民币108600元及自2015年4月30日起至鼎宏公司实际返还徐正城之日止的中国人民银行同期贷款利息；3、由鼎宏公司在本判决生效之日起十日内向徐正城赔偿损失人民币100万元；4、驳回徐正城的其他诉讼请求。二审期间，鼎宏公司、徐正城均未提交新证据。鼎宏公司对一审认定的以下事实有异议：徐正城与唐兴国签订《合伙协议》，徐正城与昆明辰星科技有限公司授权委托人潘开波签订了《采购合同》，并向潘开波支付了100万元电影放映机预付款；鼎宏公司一直未能履行交房义务，导致徐正城也一直未能有条件接收向昆明辰星科技有限公司预定的电影放映机，并无法收回购买电影设备的预付款100万元。徐正城对一审认定事实无异议。经审查，根据徐正城与唐兴国签订的《合伙协议》、唐兴国证言、个人借款合同、借据及《采购合同》、潘开波证言等，能够证明徐正城与昆明辰星科技有限公司授权委托人潘开波签订了《采购合同》，并向潘开波支付了100万元数字影院放映系统设备预付款及鼎宏公司一直未能履行交房义务，导致徐正城也一直未能有条件接收向昆明辰星科技有限公司预定的数字影院放映系统设备的事实。一审法院确认的其他案件事实，与本院二审查证事实一致，本院依法予以确认。另查明，目前昆明辰星科技有限公司未向徐正城交付相关数字影院放映系统设备，徐正城与昆明辰星科技有限公司签订的《采购合同》中对数字影院放映系统设备未实际交付时，预付款应如何处理的问题未进行约定。综合诉辩主张，本案争议的焦点是：涉案100万元的款项，目前应否作为徐正城的损失由鼎宏公司承担？本院认为，本案系租赁合同纠纷，在租赁关系中，出租人最主要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人最主要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。本案中，涉案商铺产权人云南正丰兴房地产开发有限公司授权鼎宏公司进行招商、出租，鼎宏公司有权对外签订涉案租赁合同，且该合同系双方当事人的真实意思表示，依法有效，对当事人具有拘束力，因此双方应当按照合同的约定履行义务。根据合同约定，鼎宏公司将涉案租赁物出租给徐正城用于开办电影院及延伸产品、配套产业的经营，鼎宏公司交付房屋时间不迟于2015年10月1日，租赁期限为12年。合同签订后，徐正城依约向鼎宏公司支付108600元作为合同定金，但鼎宏公司未能按照合同约定的时间向徐正城履行交房义务，并在交付期限届满后两次发函给徐正城要求解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，由于鼎宏公司不能在合同约定的期限内履行交房义务，致使徐正城不能按照合同目的使用租赁房屋经营电影院，鼎宏公司的行为已构成根本性违约，徐正城有权解除合同。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，一审法院判决解除合同，并由鼎宏公司向徐正城返还定金108600元及自2015年4月30日至实际返还之日止的利息，于法有据，本院予以维持。对于徐正城主张鼎宏公司应赔偿其损失100万元，本院认为，因合同一方当事人违约导致合同解除，违约方应当赔偿守约方的实际损失。本案中徐正城主张损失100万元，系徐正城为开办电影院向昆明辰星科技有限公司支付的购买数字影院放映系统设备的预付款。但徐正城并未提交证据证明预付款不能退还，已构成实际损失或预期损失，徐正城亦未提交相关证据证明其已经通过合法途径向昆明辰星科技有限公司主张退还预付款且未能获得退还，因此，在目前该预付款100万元能否退还及能退还多少金额不能确定的情况下，徐正城要求将该100万元的预付款作为实际损失在本案中主张现还不能成立。虽然合同约定在延期交房的情况下，鼎宏公司应按每日10000元支付违约金，但徐正城在本案中并未主张违约金，故一审法院直接判决鼎宏公司赔偿徐正城100万元经济损失于法无据，本院予以纠正。综上所述，一审法院认定事实部分不清，适用法律正确，所作判决部分不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省嵩明县人民法院（2016）云0127民初1756号民事判决第一项、第二项、第四项，即：“一、解除徐正城与云南鼎宏商业运营管理有限公司签订的《领袖·知识城商铺租赁合同（影院房屋租赁合同）》；二、由云南鼎宏商业运营管理有限公司在本判决生效之日起十日内向徐正城返还定金人民币108600元及自2015年4月30日起至实际返还之日止的中国人民银行同期贷款利息；四、驳回徐正城的其他诉讼请求”；二、撤销云南省嵩明县人民法院（2016）云0127民初1756号民事判决第三项，即：“由云南鼎宏商业运营管理有限公司在本判决生效之日起十日内向徐正城赔偿损失人民币100万元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15615元，减半收取为7807.5元，由云南鼎宏商业运营管理有限公司负担3500元，由徐正城负担4307.5元；二审案件受理费15615元，由云南鼎宏商业运营管理有限公司负担7000元，由徐正城负担8615元。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向一审法院申请执行。审判长 陈 红审判员 陆有林审判员 方云红二〇一七年四月二十日书记员 陈攀宇 关注微信公众号“”