（2017）苏0507民初1267号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-10-17
案件名称
1267李明与郑承球房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市相城区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李明,郑承球
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十六条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0507民初1267号原告：李明，男，1979年9月24日生，汉族，住江苏省苏州市平江区。委托诉讼代理人：陶桂泉，苏州市相城区黄埭法律服务所法律工作者。被告：郑承球，男，1976年6月4日生，汉族，住浙江省开化县。原告李明与被告郑承球房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案受理后，由代理审判员孙墨琪适用简易程序于2017年4月11日公开开庭进行了审理。原告李明的委托诉讼代理人陶桂泉、被告郑承球到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李明向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、被告支付原告违约金182000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年5月25日通过中介苏州巨豪房产经纪有限公司签订房屋买卖合同一份，即把被告所有的座落于苏州市相城区元和街道康桥溪岸3幢1901室商品房121平方以182万元卖给原告，合同第七条约定：任何一方不能履行合同，一律视为违约，应赔偿房款总额的10%给对方作为违约金，但被告隐瞒了该房屋早已被开化县人民法院查封的事实，导致本合同无法履行，原告于2017年2月25日委托苏州市相城区黄埭法律服务所发函给被告，要求解除合同并及被告承担182000元违约金，被告不予理财，原告遂诉至法院。被告郑承球辩称，1、涉案合同无法履行完全是由原告的原因造成的，被告没有违约行为，在签订涉案合同时原告明确知晓被告所有的案涉房屋已被法院查封的事实，原告承诺支付购房款给被告以此来解封涉案房屋，但原告在签订合同后近一年时间迟迟不予支付购房款项，导致涉案房屋无法解封；2、原告主张的违约金没有事实依据，首先合同无法履行是原告造成的，其次涉案房屋在合同签订后没有增值，合同没有履行并未给原告造成损失，故即使被告存在违约，违约金也应予以降低；3、原告存在违约行为，应承担相应的违约责任；4、不同意解除合同，要求继续履行。经审理查明，2016年5月25日，原告李明（为乙方）、被告郑承球（为甲方）在苏州市巨豪房产经纪有限公司（为丙方）的居间下，签订编号为1802672的《房屋买卖合同书》一份。该合同约定，甲方自愿将座落在苏州市相城区元和街道康桥溪岸3幢1901室房屋给乙方执业。房屋所有权证号：苏房字30224610、09；甲方出售房屋已征得房屋共有人（承租人）的同意，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，导致本协议无法履行，由甲方负责解决并承担相关违约责任；乙方对上述房屋已经充分了解，愿意购买上述房屋；不含过户税，房价为1820000元，乙方于2016年5月25日支付定金50000元给甲方；房款到手后交房；任何一方不能履行本合同，一律视为违约，应赔偿房款总额的10%给对方作为违约金；中介方佣金由违约方全额支付。签订合同当日，原告李明向被告郑承球支付定金50000元。2017年2月25日，原告李明委托苏州市相城区黄埭法律服务所向被告郑承球发函，要求与被告就房屋买卖事宜进一步协商，要求被告在接函后十天内答复，否则，以默认作为自行解除双方所签订的合同和主张违约金的依据，经查询，该函件已于2017年3月5日由他人代收。另查明，本案诉争的坐落于相城区××和街道××路××桥××花园××室房屋登记所有权人为原告郑承球与案外人韦顺红，建筑面积为121.38平方米，案外人中国银行股份有限公司苏州相城支行于2012年10月10日在涉案房屋上设立720000元的他项权。该房屋于2014年12月31日被开化县人民法院查封，后于2016年7月8日被开化县人民法院轮候查封、又于2016年7月19日被苏州市相城区人民法院轮候查封。再查明，被告郑承球与案外人韦顺红于2001年10月28日登记结婚。以上事实由原告提供的《房屋买卖合同书》、不动产权属登记簿、函、快递单、快递查询信息各一份、本院依职权调取的（2015）相商初字第00803号案件材料复印件及庭审笔录予以证实。庭审中，被告申请詹某出庭作证。证人詹某称，房产交易的时候，包括签合同、吃饭的时候谈话我都在现场，李明是通过我们共同的朋友吴某介绍买房的，被告做生意亏本，其房子被查封的事吴某应当知道；李明是开中介的，当时李明说买房自己用，后来改成卖给第三方，当时李明说查封没关系，他给钱给中国银行还贷解封就可以；我认为李明通过自己的专业用五万块把房子买卖的专属权拿过来，后来房子卖不掉，苏州限购，所以原告让被告退钱，被告觉得自己卖不成房子也产生了损失，所以引发诉讼；房子有无查封，原告是中介能查到，吴某也会告知原告，本案合同不正规，也没写何时付款、何时过户，是原告利用被告不专业进行炒房。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，依法成立并生效，双方均应按约履行,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。原告已依约向被告支付了定金50000元，被告应当确保房屋符合交易条件。被告辩称原告在签订合同时已知晓该房屋存在查封的事实，并申请证人吴某对此出庭作证，但因吴某系被告朋友，且其证言无其他证据佐证，本院不予采信。根据现有证据，无法认定在签订合同时原告应当知道房屋存在抵押及法院查封，在合同签订后该房屋又两次被法院轮候查封，事实上无法买卖过户，原、被告之间签订房屋买卖合同的目的已无法实现，故原告要求解除其与被告之间房屋买卖合同的主张，本院予以准许和认定。合同解除后，违约方应承担赔偿损失等违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，原、被告在房屋买卖合同中明确约定违约金为房款总额的10%，现原告不要求被告返还定金，选择按房价的10%主张违约金182000元。本院认为，被告的房屋在签订合同后又两次被法院查封，导致合同不能履行；另一方面，双方在房屋买卖合同中未约定付款时间、付款方式等重要内容，合同存在很大不确定因素，原告亦存在缔约过失。结合上述情况、苏州市场存量房交易价格上行的市场行情、违约金的惩罚功能、市场行情波动情况下违约金责任对市场交易主体诚信交易的规范指引功能及原告在本案中的过失等因素，参照定金罚则，本院酌情认定被告向原告支付违约金100000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李明与被告郑承球于2016年5月25日签订的《房屋买卖合同书》解除。二、被告郑承球于本判决生效之日起十日内支付原告李明违约金100000元（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。若被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币1970元，由原告李明承担888元，由被告郑承球承担1082元（已由原告预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。代理审判员 孙墨琪二〇一七年四月二十日书 记 员 沈 雯 更多数据：