（2017）豫01民终2838号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-05-25
案件名称
杨伦山、王宏群房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨伦山,王宏群
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终2838号上诉人（原审被告）：杨伦山，男，1963年11月13日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：安启超，河南经东律师事务所律师。委托诉讼代理人：智金良，河南经东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王宏群，男，1973年5月13日出生，汉族，住河南省扶沟县。委托诉讼代理人：翟保健，河南文中律师事务所律师。委托诉讼代理人：郜世举，河南文中律师事务所律师。上诉人杨伦山因与被上诉人王宏群房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初11134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月7日对本案公开开庭进行了审理。上诉人杨伦山及其委托诉讼代理人安启超，被上诉人王宏群的委托诉讼代理人翟保健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨伦山上诉请求：1、依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初11134号民事判决，并依法驳回被上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院未将上诉人代为缴纳的水电费从租金和押金中予以扣除是错误的，应当予以纠正。根据合同第三条约定，在房屋租赁期间，被上诉人应当承担房屋水电费，上诉人免费使用水电。但被上诉人未履行约定，上诉人只能代为缴纳水电费，庭审中被上诉人也予以承认且同意扣除，故被上诉人诉请返还剩余租金和押金，应当扣除上诉人代为缴纳的水电费，原审法院未予以扣除是错误的。二、原审法院认定被上诉人实际使用房屋的截止时间为2016年3月29日，并以此计算剩余房屋租金是错误的。被上诉人实际使用房屋的截止时间为2016年5月1日，在此之前，被上诉人将所租房屋对外转租并收取租金，且被上诉人庭审中承认收有租户房租及押金未退还，致使上诉人房屋直至2016年5月才符合房屋拆迁条件。故原审法院计算剩余房租存在错误。三、被上诉人存在多种违约行为，应当赔偿上诉人的损失，该损失从剩余房租和押金中予以扣除。被上诉人未向上诉人交付房屋钥匙和门卡、未按要求腾空房屋、未按合同约定缴纳水电费，存在多种违约行为，被上诉人应当赔偿上诉人损失，上诉人请求从退还的租金和押金予以扣除。综上所述，原审认定事实错误，应撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。王宏群辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉人的上诉，维持原审判决。王宏群向一审法院起诉请求：一、依法判令被告退还原告除去电费外剩余租金及押金等共计20516元；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告王宏群与被告杨伦山签订租房合同一份，主要约定：被告杨伦山为高皇寨221号，自建房屋二至七层，承包给王宏群使用，承包时间2015年5月1日至2017年5月1日；王宏群向杨伦山交纳租金的方法设定为租期，共押金10000元，租金为每年212000元，每次交付租金提前一个月，如果王宏群未能交付房租，杨伦山将收回房屋使用权；如遇政策性拆迁，由被告杨伦山退还给原告房屋租金；等等。合同签订后，原告开始使用上述房屋。原告支付押金1万元，并支付自2015年5月1日至2016年5月1日的租金212000元。后因政府拆迁要求，原告于2016年3月29日搬离该出租房屋。原告因要求被告返还剩余房租及押金未果，诉至该院而成本案诉讼。2016年3月29日原告王宏群向被告杨伦山出具解除租房合同/通知书一份，载明：本人作为承租人与你于2015年5月1日就位于郑州市××号处房屋（共计52间）签订的租房合同，约定租赁期限为2015年5月1日至2017年5月1日，租金为每间340元/月，合同签订后本人认真履行约定义务；2016年1月30日，郑州市金水区高皇寨村搬迁指挥部通知租赁房屋所属的高皇寨村要进行拆迁改造，且相关工作自其通知之日起全面启动，故你我签订的租房合同因客观情况无法继续履行，现根据《中华人民共和国合同法》相关规定，本人正式书面通知你，解除双方签订的租房合同，本解除通知到达你处之日起生效；本人已于2016年3月29日之前搬空承租房屋中本人所占用的房屋，承租房屋中存在转租情况的房屋本人也已与相应房屋承租人在2016年3月29日之前办理了退房手续，望你与我就解除租赁合同后承租房屋的交接事宜于2016年3月29日进行处理并接受承租房屋，逾期本人将留存承租房屋钥匙于承租房内，视为本人已交付所承租房屋；等等。原告认可尚欠电费3288元未给被告，且收有租户房租及押金3920元。被告认可2016年3月29日收到原告发的解除租房合同通知书，且房租押金10000元没有退还原告。一审法院认为：原告租用被告房屋，在租赁期间内，因承租房屋拆迁改造致使原告无法继续使用，被告应当按照约定将原告剩余租金及押金1万元退还原告。原告实际使用房屋至2016年3月29日，原告计算应退还租金为17724元，符合合同约定。原告认可未交纳电费数额为3288元及租户房租、押金3920元，应予扣除。综上，被告还应退还原告20516元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨伦山于判决生效后十日内退还原告王宏群房租及押金20516元。二、驳回原告王宏群其他诉讼请求。案件受理费409元，由原告负担65元，被告负担344元。二审期间，上诉人杨伦山为支持其上诉请求向法院提交了五组证据。第一组证据：空房验收单一份，证明被上诉人所租赁的房屋直至2016年4月20日方搬空并通过验收，被上诉人实际使用房屋直至2016年4月20日止，故若退还被上诉人租金应自2016年4月21日起算；第二组证据：水费、卫生费证明及收据各一份，证明上诉人代被上诉人缴纳水费870元、卫生费1040元，该部分费用应当从租金中予以扣除；第三组证据：高皇寨村搬迁指挥部证明一份，证明因被上诉人未搬迁，使用房屋至2016年4月20日止，导致上诉人被扣除过渡费13680元；第四组证据：发票两份，证明被上诉人未按合同约定缴纳电费，上诉人代被上诉人缴纳电费11491.08元，按合同约定该电费应当由被上诉人承担；第五组证据：照片26张，证明被上诉人租赁上诉人房屋期间，所租赁的门、窗及设施被损毁，被上诉人应当予以赔偿。针对上述证据，被上诉人王宏群发表质证意见称：证据1,是拆迁办与拆迁户之间关系，与被上诉人无关；证据2，真实性无法核实，不予认可；证据3，是拆迁办与拆迁户之间关系，与被上诉人无关；证据4，是2016年7月27日产生的，与被上诉人无关；证据5，真实性无法核实，不予认可。二审期间，被上诉人王宏群未提交新证据。根据有效证据，本院二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人杨伦山与被上诉人王宏群签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当如约履行义务。合同签订后，被上诉人王宏群按照合同约定支付押金1万元，并支付自2015年5月1日至2016年5月1日的租金212000元，后因政府拆迁改造致使合同目的无法实现，被上诉人王宏群于2016年3月29日向上诉人杨伦山出具解除租房合同通知书一份，上诉人杨伦山也收到了该解除租房合同通知书。根据合同约定，被上诉人王宏群有权要求上诉人杨伦山退还剩余期限的租金及押金，原审法院据实判决上诉人杨伦山向被上诉人王宏群退还房租及押金20516元并无不当。关于上诉人杨伦山二审中提出的应以2016年5月1日为截止时间计算剩余房屋租金的上诉理由，因政府拆迁政策公布后王宏群已于2016年3月29日向上诉人杨伦山出具解除租房合同通知书，杨伦山作为出租方自然也应受国家拆迁政策的约束，但拆迁部门对杨伦山搬迁时间的认定与王宏群解除涉案租赁合同是两种不同的关系，不能以拆迁部门对杨伦山搬迁时间的认定作为王宏群搬离涉案房屋的时间，故上诉人杨伦山的该上诉理由不能成立。关于上诉人杨伦山提出的应扣除其代为交纳的水电费以及被上诉人在租赁期间存在多种违约行为应赔偿上诉人损失的主张，因相关证据系二审中提出，不属新证据，出具证明的人员又未出庭作证，真实性无法核实，上诉人相关主张如果属实其可另行依法主张权利，故本院对其该上诉理由亦不予采信。综上，上诉人杨伦山的上诉理由不能成立，本院不予采信，对其上诉请求应不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费409元，由上诉人杨伦山负担。本判决为终审判决。审判长 李继军审判员 宋江涛审判员 樊汴玲二〇一七年四月二十日书记员 崔顺龙 百度搜索“”