（2017）湘03民终182号

裁判日期: 2017-04-20

公开日期: 2017-08-11

案件名称

上诉人喻荣峰因与被上诉人深圳市福田物业发展有限公司湘潭分公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书

法院

湖南省湘潭市中级人民法院

所属地区

湖南省湘潭市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

喻荣峰,深圳市福田物业发展有限公司湘潭分公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条，第一百七十四条

全文

湖南省湘潭市中级人民法院民事判决书（2017）湘03民终182号上诉人（原审被告）：喻荣峰，男，汉族，1982年12月13日出生，现住湘潭市岳塘区被上诉人（原审原告）：深圳市福田物业发展有限公司湘潭分公司，住所地湘潭市岳塘区负责人：戴湘岳，总经理。上诉人喻荣峰因与被上诉人深圳市福田物业发展有限公司湘潭分公司（以下简称福田物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2016）湘0304民初1539号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月21日公开开庭进行了审理。上诉人喻荣峰到庭参加诉讼。被上诉人福田物业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。喻荣峰上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清，房屋交房的基本条件是竣工验收合格，建筑工程验收备案证，真实存在且与本案直接相关，请求法院调查收集，交房时被上诉人未以任何方式提示建筑未通过竣工验收，隐瞒建筑未通过竣工验收这一重要事实，在此前提下所签的《前期物业管理服务协议》不应被认定房屋交付时间，一审判决判决以该协议签字时间为物业费收取的起算时间，有失公平，被上诉人不履约的行为不应当认定为服务质量瑕疵；二、一审判决计算方法错误，一审判决以天数计算物业费不妥，物业费应当从出售房屋交付之日的次月开始，按月计算。被上诉人福田物业公司未出庭，亦未发表答辩意见。被上诉人福田物业公司向一审法院起诉请求：1、判令喻荣峰立即支付物业管理服务费8460元、水费212元并支付滞纳金846元；2、判令喻荣峰承担本案诉讼费。一审法院认定事实：对福田物业公司提交的湖南省服务价格登记证、物业服务企业资质备案和《前期物业管理服务合同》经与原件核对，一审法院对其真实性、合法性、关联性均予以认定；对喻荣峰提交的建设工程竣工验收备案证，因真实性无法核实，一审法院不予认定；对喻荣峰提交的2016年4月10日、2016年8月27日的水费、物管费共计4张收据与本案无关，一审法院不予认定；对喻荣峰提交的国安电视缴费历史记录、湘潭在线报道、民事裁定书均不能实现其证明目的，一审法院不予认定；对喻荣峰提交的照片1组、报警证明能够证实福田物业公司在提供物业服务中确实存在瑕疵，一审法院予以认定。因喻荣峰与福田物业公司签订《前期物业管理服务协议》的时间是2011年8月9日，故应以该日作为物业管理服务费收取的起算时间。物业管理服务费应按照合同约定以房屋产权证上登记的面积142.29平方米计算。关于喻荣峰提出的小区内存在安保、消防、电梯等物业服务质量的问题，根据喻荣峰提交的证据，福田物业公司在提供物业服务中确实存在瑕疵，但该瑕疵并不构成法律规定的拒绝缴纳物业管理服务费的理由。一审法院认为，福田物业公司与喻荣峰之间系物业服务合同关系，双方均应按约定履行各自的义务。由于福田物业公司提供物业服务存在瑕疵，一审法院酌情认定福田物业公司收取喻荣峰应缴纳的物业管理服务费的90%为宜，即喻荣峰应支付的物业管理服务费为7536元[142.29平方米×1.1元/平方米/月÷30天×1605天（2011年8月9日至2015年12月31日共计1605天）×90%]。综上所述，对于福田物业公司要求喻荣峰支付物业管理服务费8460元的诉讼请求，一审法院部分予以支持。喻荣峰并非无理由恶意拖欠物业管理服务费，因此对于福田物业公司要求支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。对于喻荣峰以福田物业公司未提供规范化的物业服务，未履行应尽义务，请求驳回福田物业公司诉讼请求的答辩意见，一审法院不予采纳。判决：一、被告喻荣峰于本判决生效之日起五日内一次性支付原告深圳市福田物业发展有限公司湘潭分公司物业管理服务费7536元、水费212元，合计7748元；二、驳回原告深圳市福田物业发展有限公司湘潭分公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，喻荣峰于2011年8月9日收房，同日与福田物业公司签订《依科·铂宫前期物业管理服务协议》，该协议系福田物业公司与喻荣峰签订的前期物业服务合同，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务，喻荣峰提出所购房产未竣工验收就交房系其与开发商湘潭市依科房地产公司之间的争议，喻荣峰以此为由不予缴纳物业费，本院不予支持；一审法院根据喻荣峰提供的证据认定福田物业公司提供物业服务存在瑕疵，酌情认定福田物业公司收取喻荣峰应缴纳的物业管理服务费的90%并无不当。根据《依科·铂宫前期物业管理服务协议》约定，业主的物业费按三个月预交，乙方（喻荣峰）应于每季度第一个月15号前预交物业服务费，具体标准为住宅：1.1元/㎡×物业产权面积，故喻荣峰欠缴的物业服务费应从《依科·铂宫前期物业管理服务协议》签订之日的次月开始，按月计算，一审法院按天计算存在不妥，本院予以纠正。故喻荣峰应向福田物业公司支付2011年9月9日至2015年12月31日期间的物业服务费7325.09元（1.1元/㎡×142.29㎡×52个月×90%），双方对福田物业公司代缴的212元水费无争议，本院予以确认。综上所述，喻荣峰的上诉请求部分成立。依照《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2016）湘0304民初1539号民事判决；二、喻荣峰于本判决生效之日起五日内向深圳市福田物业发展有限公司湘潭分公司支付物业服务费7325.09元、水费212元，合计7537.09元；三、驳回深圳市福田物业发展有限公司湘潭分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由喻荣峰负担。二审案件受理费50元，由喻荣峰负担45元，由深圳市福田物业发展有限公司湘潭分公司负担5元。本判决为终审判决。审　判　长　　邹湘辉代理审判员　　杨　晟代理审判员　　李淇耀二〇一七年四月二十日书　记　员　　何　杏附本案适用的法律条文《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。关注微信公众号“”