(2017)浙0106民初1039号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-09-28
案件名称
浙江表达实业发展有限公司与杭州鑫泰电影院有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市西湖区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江表达实业发展有限公司,杭州鑫泰电影院有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第九十三条第一款,第九十六条第一款;《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条
全文
杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0106民初1039号原告:浙江表达实业发展有限公司,住所地杭州市西湖区曙光路122号2幢203室。法定代表人:张高园,执行董事。委托诉讼代理人:陆欣伟,浙江光彩律师事务所律师。被告:杭州鑫泰电影院有限公司,住所地杭州市西湖区灵隐街道黄龙路1号主体育场东看台下。法定代表人:胡春燕,董事长。委托诉讼代理人:XX,浙江浙经律师事务所律师。原告浙江表达实业发展有限公司诉被告杭州鑫泰电影院有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年2月10日受理后,依法由代理审判员张榆独任审判,于2017年3月23日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人张高园及委托诉讼代理人陆欣伟,被告的委托诉讼代理人XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、确认被告解除房屋租赁合同的行为无效;2、被告支付原告违约金36200元;3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2016年5月10日,原告与被告签订《房屋租赁合同》,约定被告将位于杭州市西湖区黄龙路1号黄龙体育场东大门看台下之220平方米的地下室(下称案涉房屋)租赁给原告,租赁期限为2016年9月1日至2020年9月1日。月租金7000元,租金为季付,每季度到期前30日支付。合同签订后,原告于2016年6月27日向被告支付40000元;同年8月16日支付8000元,8月25日支付10000元,11月15日支付10000元(该三次款项系被告工作人员李鑫收取,李鑫于2017年1月7日补开收款凭证);2016年10月15日,原告向被告一名工作人员支付5000元。共计支付73000元。2016年12月30日,被告以原告拖欠房租为由,向原告送达《解除租赁合同通知书》,通知原告解除合同,导致原告经营活动无法开展。被告答辩称:根据合同约定,原告须于合同签订之日起90日内向被告支付2016年9月1日至2017年9月1日的租金84000元,同时应于合同签订当日向被告支付保证金21000元。截止起诉之日,原告共向被告支付租金63000元,且第一笔款项支付时间是2016年6月27日,原告未按期足额支付租金、保证金,已构成违约,被告有权解除合同。依据合同约定,被告解除租赁合同通知送达原告时,合同即实际解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的《房屋租赁合同》两份、解除租赁合同通知书、原告提供的收据两份、情况说明、房租清单,本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据,本院认定如下:被告提供的收据为客户联,即本应由原告持有,而原告称并未收到过,且收据摘要为“2016年5月-8月租金”,与合同约定的租金自2016年9月1日起算相矛盾,不予认定。被告提供的员工通讯录、借款清单、个人简历表均系复印件,且无形成时间,不能证明其中一份《房屋租赁合同》的承租人林元明在签订合同时系原告员工,不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2016年5月10日,原告与被告签订《房屋租赁合同》,约定被告将案涉房屋出租给原告,租赁用途为办公、培训。租赁期限自2016年9月1日至2020年9月1日,共计4年,月租金为7000元,每满一年租金按年租金的5%递增;租金支付时间:原告应于合同签订之日起90日内即支付2016年9月1日至2017年9月1日的租金84000元,按先支付租金后使用的原则,每一季度租金必须提前30日支付;房屋租赁保证金为21000元,在合同签订之日原告向被告一次性交纳;租金自2016年9月1日起计算,原告于2016年5月1日自行按房屋现状接受使用;有下列情形之一,被告有权单方解除合同,收回房屋,原告应缴清欠付房租及其他欠款,并按三个月的租金向被告支付违约金:1、原告不按照约定支付租金或未按期补足保证金达30日以上;2、原告欠缴各项费用达30日以上或金额累计达5万元以上。合同签订后,被告向原告交付房屋,杭州缺点教育咨询有限公司于2016年6月27日代原告向被告支付40000元,被告出具了收据,注明“5个月租金+办公桌椅费”;原告于同年8月16日支付租金8000元,8月25日支付租金10000元,11月15日支付租金10000元,上述三笔款项均交付给被告工作人员李鑫,李鑫于2017年1月11日向原告补开一份金额为28000元的收据。原告自述还于2016年10月15日向被告一名工作人员支付5000元现金。2016年12月30日,被告向原告发出《解除租赁合同通知书》,以原告拖欠房屋租金为由,通知原告解除合同。原告现已搬离案涉房屋,案涉房屋已由被告接管。本院认为:原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,未违反法律、法规的强制性规定,为有效合同,双方均应按约履行。本案争议焦点在于被告单方解除合同是否构成违约。依照合同约定,原告不按照约定支付租金或未按期补足保证金达30日以上的,被告可以行使单方解除权。关于原告已支付的租金数额,根据被告于2016年6月27日出具的收据所载内容,原告所支付的40000元为5个月租金加办公桌椅费,按合同约定的月租金7000元计算,5个月的租金为35000元,故可以认定该40000元中的35000元系租金,另5000元系桌椅费。另外,原告称其2016年10月15日向被告一名工作人员支付过5000元,但未提供证据证明。故根据现有证据,本院认定原告支付的房屋租金数额为63000元。按照合同约定,原告应于合同签订之日起90日内即2016年8月8日前支付2016年9月1日至2017年9月1日的租金84000元,并应于合同签订当日支付保证金21000元。现原告未按期足额支付租金,亦未按约定支付保证金,故被告有权按照合同约定单方解除合同。被告于2016年12月30日向原告发出解除租赁合同的通知书,租赁合同自该通知书到达原告时解除。被告提前解除合同的行为并不构成违约,因此,原告要求确认被告解除合同的行为无效并支付违约金,依据不足,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:驳回浙江表达实业发展有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取353元,由浙江表达实业发展有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省杭州市中级人民法院。代理审判员 张 榆二〇一七年四月二十日书 记 员 谢心心 来源: