（2016）吉2401民初8041号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-06-27
案件名称
关喜艳与延边罗京实业集团有限公司及季雯房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
延吉市人民法院
所属地区
延吉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
关喜艳,延边罗京实业集团有限公司,季雯
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉2401民初8041号原告：关喜艳，女，满族，1970年7月19日生，住延吉市建工街。委托代理人：李日光，吉林敖联律师事务所律师。被告：延边罗京实业集团有限公司，住所地延吉市。法定代表人：罗今子，董事长。委托代理人：李伟，吉林鑫州律师事务所律师。委托代理人：冯海蛟，吉林鑫州律师事务所律师。第三人：季雯，女，汉族，1993年12月22日生，住延吉市。原告关喜艳诉被告延边罗京实业集团有限公司、第三人季雯房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告关喜艳及其委托代理人李日光，被告延边罗京实业集团有限公司的委托代理人李伟、冯海蛟以及第三人季雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：案外人柳中华于2008年7月15日从被告处以1610809元的价格顶账取得延吉市建工小学西侧罗京帝景,1号楼的13层x号、14层x号、15层x号、16层x号、7层x号、x号、8层x号房屋。2009年10月8日，案外人柳中华将四季阳光x号楼xxx室以180000元的价格出售给案外人欧阳辉勇，因案外人欧阳辉勇欠原告给其施工的工程款，于2010年7月13日由欧阳辉勇以160000元的价格将此房转让给原告。2010年8月3日，经被告同意将以上房屋双方以178388元的原始价格签订了商品房预售合同，此合同已在延吉市房产局以原告的名义备案登记。后来，原告发现此房已由第三人季雯装修入住。现原告以不能实现合同目的为由，要求：一、解除原、被告之间于2010年8月3日签订的商品房预售合同；二、判令被告立即支付购房款178388元及利息67181元（本金178388元，从2010年8月3日起至起诉之日2016年11月9日止，按年利率6%计付，具体计算方式为：178388元×2291日×6%÷365日），并支付违约金178388元；三、判令由被告负担诉讼费。被告辩称：一、原、被告双方之间不存在真实的房屋买卖关系。2008年，案外人王传银承建原告开发的楼盘。因王传银没有资金，所以向柳中华借款3000000元，双方约定以被告的7套房屋（其中包括涉案房屋）向柳中华提供担保。因被告也需支付王传银工程款，所以王传银要求用以上7套房屋抵顶其工程款。2008年7月15日，被告与柳中华签订合同约定，所有备案房屋从今后王传银完成的工程量中予以扣除，并且需要王传银签字确认后方可生效。应柳中华的要求，被告以与柳中华签订房屋买卖合同和备案的方式为王传银的借款提供担保，并提前将房屋交付给柳中华。同年8月28日，因王传银无力施工被告的工程，所以撤出工地，致使王传银与柳中华签订的借款合同未能履行，同时，王传银针对原告与柳中华签订的协议书也未能签字确定生效。因王传银并未对本案的诉争房屋签字确认，所以此房屋并未抵顶王传银的欠款。但是因被告已提前将此房备案给柳中华，所以柳中华私下将此房卖给原告。被告并没有出售此房的意思表示，也没有收取过原告的购房款，所以双方并不是真实的房屋买卖关系。二、被告要求的违约金无事实与法律依据。被告与原告之间并不是真实的房屋买卖关系。被告只是应柳中华要求的以抵押担保意思表示开具合同和备案。且本房屋本是准备抵账给柳中华的，但由于王传银的原因，以物抵债行为没有生效。即便该行为生效，被告与原告之间也是债权债务转让关系，并不是房屋买卖关系，因此不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定。综上所述，被告与原告之间并不存在真实的房屋买卖关系，王传银并没有对该房屋的抵账予以签字确认，所以该房的抵账协议并未生效，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人述称：2010年7月25日，第三人通过别人从被告处购买本案诉争房屋后，于2014年装修入住。目前，由第三人家庭占有使用房屋。经审理查明：2008年6月21日，柳中华与王传银签订一份借款协议，主要约定为了承建恒基房地产开发公司新建延吉市明河嘉园1、2、3号电梯楼工程，王传银于2008年5月20日向柳中华借款3000000元。2008年7月15日，延边恒基房地产开发有限公司（甲方）与柳中华（乙方）签订一份协议书，内容有“1、乙方收到甲方房屋7套：建工小学西侧罗京帝景1号楼的13层x号、14层x号、15层x号、16层x号、7层x号、7层x号、8层x号，并已登记备案。2、上述所有备案房屋甲乙双方同意今后从王传银的罗京帝景项目已完工程量的工程款中扣出，并须王传银与乙方签字后生效”。2009年10月8日，柳中华与欧阳辉勇签订一份协议书，主要约定：柳中华用一套四季阳光x号楼xxx室47.5平方米房屋，作价人民币180000元和现金150000元，置换欧阳辉勇一辆韩国新胜达越野车，车作价人民币330000元整；柳中华负责把房屋更名及备案到欧阳辉勇指定房屋拥有人。2010年7月13日，原告与欧阳辉勇签订一份协议书，主要约定：欧阳辉勇将一套四季阳光x号楼xxx室47.5平方米房屋作价人民币160000元抵给原告（干华府小区外墙石材工程款），由欧阳辉勇负责房屋更名及备案后给原告。2010年8月3日，原告（买受人）与延边恒基房地产开发有限公司（出卖人）签订一份商品房预售合同，约定原告购买位于延吉市四季阳光小区第x幢x单元xxx号、面积为47.57平方米的房屋，房屋总价款为178388元。双方还约定：“出卖人应当在2010年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用；关于逾期交房的违约责任。其中，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款0.01%的违约金”。经查，原告未实际向被告给付购房款。延边恒基房地产开发有限公司现已更名为本案被告。另外，该合同已在延吉市房产局备案登记。另查，原告关喜艳基于同一事实向延边仲裁委员会申请仲裁，在（2015）延仲字第1083号申请人关喜艳与被申请人延边罗京实业集团有限公司之间商品房买卖合同纠纷一案中，开庭时，柳中华陈述“2008年6月21日，王传银向我借款，本金及利息共3000000元，我要求王传银向我提供担保，王传银为延边恒基房地产开发有限公司施工，本案被申请人（即本诉被告）为王传银以包括本案诉争房屋在内的7套房屋向我提供了担保，在此期间王传银突然失踪，本案被申请人允许我将上述7套房屋进行买卖，不久我就将该7套房屋都卖了出去。本案诉争房屋是我卖给欧阳辉勇的，欧阳辉勇让我再去将该房屋登记备案在申请人名下。房屋作价180000元，我又加付给欧阳辉勇150000元现金，置换一辆330000元的现代牌越野车一辆”。欧阳辉勇陈述“本案诉争房屋的流转情况确如柳中华所述”。申请人关喜艳陈述“因被申请人与柳中华之间就房屋的价格产生争议，故没有交房，关喜艳没有入住。被申请人也未向关喜艳交付过钥匙”。2016年6月16日，延边仲裁委员会作出（2015）延仲字第1083号裁决认为：“本案诉争房屋系被申请人为案外人王传银向第三人柳中华借款而提供的担保物，因案外人王传银下落不明，无法到庭参加庭审，本案事实无法查清，申请人主张的由被申请人向申请人返还购房款及违约金的主张，本庭不予支持”。据此裁决：驳回申请人关喜艳的仲裁请求。2016年8月20日，延边朝鲜族自治州中级人民法院受理申请人关喜艳与被申请人延边罗京实业集团有限公司申请撤销（2015）延仲字第1083号仲裁裁决一案后，于2016年10月19日作出（2016）吉24民初386号民事裁定，裁定书中本院认为部分写明“延边仲裁委员会作出的（2015）延仲字第1083号仲裁裁决是以案外人王传银下落不明，无法到庭参加庭审，本案事实无法查清为由，而裁决驳回了关喜艳的仲裁申请。现已查明本案案外人王传银并非是下落不明，而是因其涉嫌犯罪被羁押于延吉市看守所，并不存在因其下落不明而导致案件事实无法查清的情形。因申请人关喜艳提出证据证明仲裁裁决有对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的情形，故关喜艳申请撤销仲裁裁决的理由成立”。据此裁定：撤销延边仲裁委员会作出的（2015）延仲字第1083号仲裁裁决。现涉案房屋由第三人占有使用，对此被告称第三人是合法占有。认定上述事实的证据有：原告身份证复印件一份、有限责任公司变更登记材料复印件一份、2008年6月21日借款协议复印件一份、2008年7月15日协议书复印件一份、2009年10月8日协议书复印件一份、2010年7月13日协议书复印件一份、商品房预售合同复印件一份、（2015）延仲字第1083号案件的庭审笔录及裁决书复印件各一份、（2016）吉24民初386号民事裁定书一份、法律文书生效证明一份以及当事人的陈述。被告还提供明河嘉园工程结算单复印件一份，原告认为与本案无关。本院认为，原告提出的异议成立，故对该份证据不予采信。本院认为，根据审理查明的案件事实，能够认定被告对于柳中华向欧阳辉勇处分涉案房屋以及欧阳辉勇将房屋抵债给原告的行为予以追认的事实。本案中，原、被告之间虽不存在直接的买卖关系，但签订合同后，被告对原告负有交房的义务。因被告不能履行交房义务，故对原告要求解除房屋买卖合同的诉请，本院予以支持。关于原告要求被告支付购房款，并赔偿违约金及利息的诉请，认为因原告是从欧阳辉勇处通过以房抵债方式取得房屋权利，其并未实际向被告支付购房款，至此对原告的该请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告关喜艳与被告延边罗京实业集团有限公司之间于2010年8月3日签订的商品房预售合同。二、驳回原告关喜艳的其他诉讼请求。案件受理费7659元，由原告关喜艳负担7559元，被告延边罗京实业集团有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长 林大海审判员 李雪英审判员 边万龙二〇一七年四月二十日书记员 焦 雷 微信公众号“”