（2017）粤05民终359号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-06-21
案件名称
陈植耀、林泓房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省汕头市中级人民法院
所属地区
广东省汕头市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈植耀,林泓,汕头市南方粤兴塑胶有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤05民终359号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈植耀，男，汉族，1952年7月17日出生，住汕头市金平区。委托诉讼代理人：信义，广东粤威律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈小宜，广东粤威律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林泓（曾用名：林育新），男，汉族，1952年11月7日出生，住汕头市金平区。委托诉讼代理人：陈立，广东挚业律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑洁祥，广东挚业律师事务所实习律师。原审第三人：汕头市南方粤兴塑胶有限公司，住所地汕头市龙湖区龙盛工业区（金新北路），统一社会信用代码914405007455180314。法定代表人：陈植耀。委托诉讼代理人：信义，广东粤威律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈小宜，广东粤威律师事务所律师助理。上诉人陈植耀因与被上诉人林泓、原审第三人汕头市南方粤兴塑胶有限公司（下称粤兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2016）粤0511民初2609号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年3月28日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月17日公开开庭进行了审理。上诉人陈植耀、原审第三人粤兴公司的共同委托诉讼代理人信义，被上诉人林泓的委托诉讼代理人陈立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈植耀上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判并支持陈植耀一审全部反诉请求；3、本案全部诉讼费用由林泓承担。事实与理由：一、一审判决既然认定汕头市××路××房系林泓向陈植耀借款165000元购置的，两者之间存在借贷关系，该房登记于陈植耀名下。那么，陈植耀配合林泓过户更名至其名下，显然是陈植耀完全的利他行为。陈植耀没有谋取利益却承担过户更名登记的费用，一审判决陈植耀承担过户更名手续的费用，显失公平，适用法律错误，依法应予纠正。二、没有任何证据证明林泓退休并在2012年11月之后仍在粤兴公司继续工作。一审法院仅凭林泓单方面的口供，认定其在2012年11月之后仍在粤兴公司继续工作，证据严重不足，认定事实错误，应予纠正。林泓于2012年退休，是按照国家法律规定正常退出工作岗位，开始领取养老金，用人单位依法不补偿任何费用。一审判决在没有证据证明2012年11月之后林泓与粤兴公司存在劳务关系的情况下，且粤兴公司并没有在2015年12月28日《协议书》上盖章的情况下，确认粤兴公司应补偿林泓8.5万元，显然认定事实错误。三、2015年12月28日《协议书》未经粤兴公司加盖公章，依据该协议第六条约定，该协议尚未生效。一审判决却认定该协议生效，显然违背协议签订方的意思表示，该协议依法对粤兴公司不具有法律效力。一审判决认定事实和适用法律错误，依法应予以纠正。四、从2015年12月28日《协议书》内容看，协议书签订时房产权属人是陈植耀，且林泓未支付分文房价款给陈植耀。该《协议书》第一条约定位于汕头市××路××房的房价款为16.5万元，远远低于其在合同签订时的市场价值，与其实际价值差价高达十几万元，显失公平，严重违反了合同法有关公平公正的基本原则，该约定应依法认定为无效。被上诉人林泓二审答辩称：一、林泓与粤兴公司在2012年11月至2015年12月28日期间存在劳务关系。首先，双方于2015年12月28日签订的《协议书》第二条约定“自本协议书签订之日起解除双方之间的劳务关系”，并对解除劳务关系的补偿问题进行约定，说明在此之前双方存在劳务关系。其次，林泓提交的《个人参加社会保险证明表》载明，至2012年11月林泓退休时，其参保单位为粤兴公司，证明退休前林泓在粤兴公司工作，双方存在劳动关系。因此，一审判决认定林泓在2012年11月之前是粤兴公司的员工，双方存在劳动关系，林泓于2012年11月退休后继续在粤兴公司处工作，双方存在劳务关系，既有证据支持，也符合日常生活经验，该认定准确。二、案涉房屋实为林泓向陈植耀借款的担保物，不存在显失公平。双方于2015年12月28日签订《协议书》第一条确认案涉房屋系陈植耀借款16.5万元给林泓购买所得，现登记在陈植耀名下，由林泓实际居住。因此，案涉房屋并非林泓向陈植耀购买，登记在陈植耀名下是为借款进行担保，在借款已经清偿之后，担保关系解除，将案涉房屋恢复登记到林泓名下是陈植耀应有义务。三、案涉房屋过户税费由各自承担的约定，既是双方真实的意思表示，也符合法律的规定，合法有效。而且，《协议书》的约定还基于林泓与粤兴公司解除劳务关系的补偿，不是陈植耀完全的利他行为。四、陈植耀作为粤兴公司的法定代表人，其有权代表粤兴公司对外签订协议，粤兴公司应当受到《协议书》的约束。原审第三人粤兴公司述称，林泓退休后没有在粤兴公司工作，《协议书》约定的内容与事实不符。林泓是正常退休，粤兴公司作为用人单位无需补偿劳动合同终止后的任何费用。粤兴公司在2016年12月9日才知悉林泓与陈植耀有签署过2015年12月28日《协议书》，该《协议书》需要粤兴公司加盖公章才生效。粤兴公司未在该协议书上盖过公章，也不同意该协议书的内容，陈植耀作为个人无权代表粤兴公司，陈植耀也没有在粤兴公司签章处签名。因此，该协议书对粤兴公司无约束力。林泓于2016年11月25日向一审法院起诉请求：1、判令陈植耀归还林泓代付款21976.38元；2、判令陈植耀承担本案所有诉讼费用。陈植耀于2016年12月9日向一审法院提出反诉请求：1、确认2015年12月28日《协议书》中有关汕头市××路××房的房价款为16.5万元的约定为无效；2、确认2015年12月28日《协议书》中第五条关于“上述房地产权过户更名登记的费用，甲乙双方各自承担”的约定为无效。3、判令林泓承担反诉全部诉讼费用。粤兴公司于2016年12月23日申请作为第三人参加诉讼。一审法院认定事实：林泓在2012年11月之前是粤兴公司的员工，存在劳动关系。林泓于2012年11月退休后仍继续在粤兴公司工作，陈植耀系粤兴公司的法定代表人，林泓（乙方）、粤兴公司（甲方A）和陈植耀（甲方B）于2015年12月28日签订了《协议书》，载明：“甲方与乙方就甲方A与乙方解除劳务关系，甲方B借款给乙方买房等事宜的善后处理，达成本协议如下：一、甲方B与乙方同意并确认：乙方现居住的位于汕头市××路××房，为甲方B借款给乙方人民币16.5万元购买所得，房产证现权属登记在甲方B名下，由乙方实际居住。二、甲方A与乙方同意并确认：自本协议书签订之日起解除双方之间的劳务关系；甲方A同意补偿乙方人民币8.5万元作为解除双方劳务关系，甲方A应支付乙方的全部费用；乙方同意不再就与甲方A之间的劳务关系另行向甲方A主张任何权利。三、甲方与乙方同意：甲方A应支付乙方的上述补偿款人民币8.5万元，用于抵偿乙方向甲方B的借款人民币8.5万元，抵偿后乙方尚欠甲方B人民币8万元。甲方A与甲方B自行结算前述费用。四、甲方B与乙方同意：2016年1月30日前，乙方先行归还甲方B人民币5万元；甲方B足额收到前述人民币5万元还款后，甲方B配合乙方办理上述房地产产权过户更名登记手续。余额欠款人民币3万元在办理上述房地产产权过户更名登记手续的同日，乙方一次性全款支付给甲方B。五、上述房地产权过户更名登记的费用，由双方各自承担。六、本协议一式三份，甲方持两份，乙方持一份，各份效力等同。本协议自甲方A盖公章、甲方B和乙方当面签字后即生效。”上述协议形成后，林泓与陈植耀签字确认，粤兴公司未在该协议书上盖公章。林泓于2016年1月22日付给陈植耀50000元，陈植耀由其女儿陈绮苹向林泓出具《收款收据》载明收到50000元。双方于2016年4月29日向房地产登记机构申请办理上述房地产的权属变更登记手续，同日林泓付给陈植耀30000元，陈植耀给林泓出具《收条》，载明：“收到林育新交还叁万元现金房价款。”办理房地产的权属变更登记手续过程，林泓于2016年2月3日代陈植耀交纳评估费617元，于2016年6月16日代陈植耀缴纳个人所得税21235.38元和住房转让（交易）手续费124元，三项共计21976.38元。林泓于2016年7月13日取得登记权利人为“林泓”的《不动产权证书》，此后林泓向陈植耀要求支付代付款，遭到陈植耀的拒绝。一审法院认为，林泓、陈植耀和粤兴公司于2015年12月28日签订《协议书》确认，汕头市××路××房系林泓向陈植耀借款165000元购置的，故可认定林泓、陈植耀之间存在借贷关系，该房产登记在陈植耀名下，可认定为林泓以该房产作为借款的担保。《个人参加社会保险证明表》显示，林泓与粤兴公司在2012年11月之前存在劳动关系，林泓在办理退休手续后，继续在粤兴公司处工作，故可认定林泓与粤兴公司在2015年12月28日签订《协议书》时存在劳务关系。陈植耀是粤兴公司的法定代表人，以粤兴公司的名义实施民事法律行为时，其所作的意思表示，代表了粤兴公司意思表示，林泓、陈植耀和粤兴公司于2015年12月28日签订的《协议书》，粤兴公司虽未在《协议书》上加盖印章，但陈植耀已在《协议书》上签字确认，陈植耀的行为，既表达了其本人的真实意思，也代表了粤兴公司；陈植耀也按协议的约定收取林泓支付的款项并协助林泓办理房产的权属变更登记手续，协议的大部分约定已经履行，该《协议书》的内容不违反法律的强制性规定，应认定为有效合同。协议第五条约定：“上述房地产权过户更名登记的费用，由双方各自承担。”因此，按有关规定办理房产权属变更登记需要由原登记权属人负担的税费，当应由陈植耀负担，现林泓已代陈植耀垫付的税费，陈植耀自当付还林泓，林泓提出判令陈植耀归还代付款的请求合法，依据充分，依法应予支持。陈植耀以《协议书》中约定房产的房价款为165000元，远远低于合同订立时的市场价值，与实际价值差值高达十几万元，显失公平为由提出反诉，请求确认2015年12月28日《协议书》中有关汕头市××路××房房产的房价款为16.5万元的约定为无效。按《协议书》确认的事实，林泓现居住的汕头市××路××房，为陈植耀借款给林泓16.5万元购买所得，房产证现权属登记在陈植耀名下，由林泓实际居住。林泓与陈植耀之间是借贷关系而不是房屋买卖关系，房产证权属登记在陈植耀名下只是作为借款的担保，在林泓将借款归还陈植耀后，原设定的担保关系也应予解除，担保物价值高于借款数额属于正常情况，陈植耀认为显失公平的理由不成立，其提出的反诉依法应予驳回。陈植耀又以其仅为名义上的权属人，配合林泓办理过户更名手续，是完全的利他行为，陈植耀没有谋取利益却承担过户更名登记的费用，显失公平为由提出反诉，请求确认2015年12月28日《协议书》中第五条关于“上述房地产权过户更名登记的费用，甲乙双方各自承担”的约定为无效。办理房地产权过户更名登记，必须按国家的有关规定交纳相关税费，这是作为一个公民应尽的义务，《协议书》第五条的约定既是双方当时的真实意思表示，也符合法律的规定，现陈植耀反悔，请求确认该条款无效，理由不成立，依法应予驳回。陈植耀称《协议书》中房价款为165000元，远远低于其交易评估的市场价值，是故意逃避国家税收的违法行为，属于恶意串通损害国家利益，依法应认定为无效。但协议书确认的165000元，是林泓向陈植耀借款的数额，并非确认房价，有关部门是按评估价向房地产变更登记双方收取税费，陈植耀的反诉理由不成立，应予驳回。当事人进行民事诉讼应尊重事实，遵循诚实信用的原则。林泓在2011年11月之前作为粤兴公司的员工参加交纳社会保险，与粤兴公司存在劳动关系，在2012年11月之后继续在粤兴公司工作，在《协议书》中已确认存在劳务关系，但粤兴公司在向本院递交的《参与诉讼申请书》中却称：林泓从未在粤兴公司工作，也不是粤兴公司的员工。粤兴公司的陈述显与事实不符，妨碍法院正常的诉讼秩序，应予训诫。粤兴公司的股东如果认为其法定代表人的行为损害粤兴公司的利益，可以通过其他合法途径解决，但不能否认其法定代表人代表粤兴公司所签订《协议书》的效力。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第三十八条、第四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、陈植耀于判决发生法律效力之日起十日内付还林泓代付款21976.38元。二、驳回陈植耀的反诉请求。陈植耀如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为175元，由陈植耀负担；反诉受理费减半收取为2000元，由陈植耀负担。二审中，陈植耀向法院提交有关粤兴公司在全国企业信用信息公示系统（广东）的查询情况，证明粤兴公司的股东不是陈植耀，陈植耀只是粤兴公司的法定代表人。法定代表人在涉及公司重大利益的时候，应当由股东会通过决议方能实行。本案协议书在签订时，粤兴公司是不知道其内容的。上述证据经出示，林泓认为，该证据证明陈植耀是粤兴公司的法定代表人，依法有权代表粤兴公司对外签订协议，且协议的效力直接约束粤兴公司。股东会是公司的内设机构，不直接对外代表公司，也不直接对外发生关系。该证据显示，粤兴公司注册资本达900万元，陈植耀就粤兴公司补偿其员工8.5万元与林泓签订协议，并非涉及公司重大利益的事项。本院经审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院另查明，粤兴公司的法定代表人是陈植耀，该司有两位自然人股东，分别为陈学林、陈绮如。陈学林、陈绮如系陈植耀的子女。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。林泓与陈植耀在《协议书》中确认：林泓现居住的位于汕头市××路××房，为陈植耀借款给林泓16.5万元购买所得，房产证现权属登记在陈植耀名下，由林泓实际居住。该事实是林泓与陈植耀之间订立本案房屋买卖合同的基础关系。《协议书》实质上存在两个法律关系，一个是林泓与粤兴公司之间关于解除劳务关系的法律关系，另一个是林泓与陈植耀之间的房屋买卖合同关系。本案审理的正是林泓与陈植耀之间因房屋买卖合同产生的纠纷。林泓与陈植耀虽然在《协议书》中确认借款16.5万元购买涉案房产的事实，但通过《协议书》的约定已将上述借款转化为房价款，以林泓付还房价款的方式实现涉案房产过户给林泓的目的。而林泓应付还的房价款16.5万元分为两部分支付，其中8.5万元由粤兴公司直接与陈植耀结算，该款项系粤兴公司因解除其与林泓的劳务关系而支付的补偿金。余下8万元则由林泓直接支付给陈植耀。林泓与陈植耀在《协议书》中的约定，符合房屋买卖合同的特征，故本案应为房屋买卖合同纠纷，而非民间借贷纠纷。本案双方当事人争议最大的焦点问题是《协议书》的法律效力。《协议书》虽然存在粤兴公司（甲方A）、陈植耀（甲方B）和林泓（乙方）三个合同主体，但陈植耀与粤兴公司均是作为甲方出现。陈植耀为粤兴公司的法定代表人，其与林泓就《协议书》的内容进行约定，既是代表个人，也是代表粤兴公司。并且，粤兴公司两位自然人股东系陈植耀的子女，陈植耀既是粤兴公司的法定代表人，又是粤兴公司两位股东的父亲，完全有权代表粤兴公司确认本案债权债务。虽然粤兴公司没有在《协议书》上加盖印章，但陈植耀在《协议书》上签名确认，足以代表粤兴公司的意思表示。因此，《协议书》具有法律效力，对林泓、陈植耀和粤兴公司均具有法律约束力。《协议书》签订后，林泓按照约定分两笔向陈植耀支付了房价款8万元，陈植耀按照约定收取林泓支付的房价款8万元并协助林泓办理涉案房产的产权过户手续，林泓也已取得涉案房产的《不动产权证书》，说明《协议书》已实际履行。陈植耀在一审提出反诉，并没有请求法院确认《协议书》无效，而是请求法院确认《协议书》中有关汕头市××路××房房产的房价款为16.5万元的约定为无效，并确认《协议书》中第五条约定的“上述房地产权过户更名登记的费用，甲乙双方各自承担”为无效。如前所述，16.5万元这一金额是林泓与陈植耀确认的借款金额，该借款金额转化为涉案房产的房价款系双方当事人真实的意思表示。且《协议书》也已实际履行，陈植耀在履行过程中没有对房价款提出过异议，现以显失公平为由反悔，请求确认该约定无效，理由显然不成立。《协议书》第五条的约定，既是房屋买卖的交易习惯，也是相关法律法规的规定。陈植耀以显失公平为由请求确认该约定无效，理由同样不成立。因此，在办理涉案房产产权更名登记过程中，林泓为陈植耀垫付的款项，陈植耀应当付还。林泓要求陈植耀归还代付款21976.38元，既有事实依据，也有法律依据，依法应予支持。一审判决支持林泓的诉讼请求，驳回陈植耀的反诉请求，处理正确，本院予以维持。综上，陈植耀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4350元，由上诉人陈植耀负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 林 立审判员 姚焕丹审判员 张佩芝二〇一七年四月二十日书记员 李逸珣 来源：百度“”