（2017）粤0402民初1058号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2018-07-12
案件名称
罗荣泰与韦新琪、韦思瑶房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香洲区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗荣泰,韦新琪,韦思瑶
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0402民初1058号原告：罗荣泰，男，汉族，1974年9月2日出生，现住珠海市拱北。委托诉讼代理人：林国利，广东国硕律师事务所律师。被告：韦新琪，男，壮族，1960年3月26日出生，户籍地广西北海市。被告：韦思瑶，女，壮族，1988年7月23日出生，户籍地南宁市青秀区。委托诉讼代理人：陈新兴，广东华杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫杨志，广东华杨律师事务所律师。原告罗荣泰与被告韦新琪（以下简称为被告一）、韦思瑶（以下简称为被告二）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗荣泰及委托诉讼代理人林国利、被告韦新琪、韦思瑶的委托诉讼代理人陈新兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方在2016年6月28日签订的《房屋买卖合同》；2、判令两被告退还原告交付的定金人民币10万元，并赔偿人民币10万元给原告；3、案件受理费、保全费等诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2016年6月28日，原告与被告二签订了《房屋买卖合同》，约定：1、被告二代理被告一愿意将被告一名下的位于珠海市拱北粤华路XXX号花苑新村XX栋XX（建筑面积为85.56平方米，房地产权证登记号：C286XXXX）的房屋卖给原告，2、房地产在2016年8月20日前能办理过户手续的，交易价格为人民币180万元；若在2016年8月21日至2016年10月30日前成交的，则交易价格为人民币183万元。付款方式为：签订合同的次日（2016年6月29日），原告应付定金人民币壹拾万元整给被告，本合同正式生效。2016年8月20日或之前支付剩余购房款人民币170万元给被告时，被告将房地产相关资料原件给原告并办理过户手续给原告。2016年10月30日或之前支付剩余的购房款173万元给被告时，被告将房地产相关资料原件给原告并办理过户手续给原告。3、被告中途悔约除退还原告所付定金外，再支付与原告所付定金等额的赔偿金给原告。4、如因国家政策原因，不能完成过户手续，被告所收款项全数退还给原告，不承担罚款。5、被告二保证被告一知晓并同意被告二与原告签订本合同，并保证被告一同意履行本合同并受本合同约束，如因被告一未亲自签署授权委托书给被告二而致使本合同无效或无法顺利履行，被告二同意按本合同第七条第2款承担违约责任（即中途悔约除退还所付定金外，再支付与所付定金等额的赔偿金）。6、被告二确认以转账方式收取原告转账支付的定金。签订《房屋买卖合同》后，原告按约定的时间在2016年6月29日通过转账的方式支付了定金人民币10万元到被告二指定的收款账号。2016年10月6日，珠海市人民政府发文【珠府办（2016）203号】，对房地产限购和限贷的事项作出了规定,第三条第（一）项:自即日起，我市执行住房限购政策，对以下类型居民家庭，暂停在全市范围内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通住房：……2、拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭。2016年10月14日，珠海市住房和城乡规划建设局发文【珠规建房（2016）39号】，对2106年10月6日已购买的商品房在2016年10月30日报送资料备案，即使属于限购范围的房屋仍可办理过户登记手续，逾期不再办理。由于原告为非珠海户籍人员，原告名下的房地产超过三套，属于限购对象。并且两被告一直未办妥委托书公证及被告二长期在国外的原因，导致房屋买卖未能在2016年10月30日之前报送资料完成交易并办理过户手续。由于限购的原因，双方签订的房地产买卖合同无法办理过户登记手续，导致交易无法完成，两被告存在过错。两被告应按《房屋买卖合同》第七条第2款的约定承担违约责任，退还原告交付的定金人民币10万元，并赔偿人民币10万元给原告。为了维护原告的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决如原告所请。被告辩称，一、罗荣泰的陈述严重歪曲事实，事实上是罗荣泰未依照约定付款导致房屋买卖无法完成。2016年6月4日，韦思瑶与罗荣泰在珠海见面，就出售韦新琪名下位于珠海市拱北粤华路XXX号花苑新村XX栋XX的房产事宜达成一致。因韦新琪在加拿大工作，罗荣泰于是提出韦新琪可以通过公证（认证）方式，委托韦思瑶代为办理房屋买卖相关手续，并提供了委托书模板。2016年6月14日，韦新琪出具的委托书经中华人民共和国驻多伦多认证。2016年6月28日，韦思瑶持上述委托书与罗荣泰签订《房屋买卖合同》，将韦新琪名下上述转让给罗荣泰。《房屋买卖合同》约定，罗荣泰如在2016年8月20日前付清全部购房款的，购房款总额为180万元（包括定金人民币10万元）；罗荣泰如不能在2016年8月20日前付清，但能够在2016年10月30日前付清全部购房款的，则购房款总额为183万元（包括定金人民币10万元）；罗荣泰不能在2016年10月30日前付清全部购房款的，双方自愿解除该房屋买卖合同，且韦新琪有权不予退还罗荣泰购房定金10万元。合同还约定，罗荣泰付清全部购房款后，韦新琪亲自或通过公证委托方式委托女儿韦思瑶到房地产登记中心办理房屋过户手续。2016年6月29日，罗荣泰支付购房定金人民币10万元，但自此未再支付任何款项。2016年8月2日，因预定在2016年8月底到加拿大与父亲韦新琪团聚，韦思瑶将该情况告知罗荣泰，并希望罗荣泰尽快付款并办理房屋过户手续。因罗荣泰未能如约在2016年8月20日前付清剩余购房款，韦思瑶2016年8月底出国到达加拿大多伦多，继续等待罗荣泰付款以办理房屋过户手续。2016年9月30日，罗荣泰突然向韦思瑶提出，要求韦新琪按照罗荣泰提供的内容重新做一份公证委托书，由韦新琪委托罗荣泰办理过户手续，并称如这样做可以省时间，罗荣泰也可以马上将全部购房款付清。因听信罗荣泰的承诺，韦新琪于是着手重新办理公证委托书。因重新办理委托罗荣泰办理过户手续的公证委托书需要到2016年11月初才能拿到，并且韦思瑶因怀孕需在2016年11月中旬进行产检，需等到2016年11月下旬才能从加拿大多伦多回到珠海办理房屋过户手续，韦思瑶于是在2016年10月14日通过微信方式与罗荣泰协商，询问是否可以到2016年11月下旬才办理房屋过户手续，罗荣泰对此表示同意。2016年11月17日，韦思瑶通过微信方式告知罗荣泰，其预定在2016年11月29日或30日到珠海办理过户手续。罗荣泰对此回复称，因无法依照约定时间支付购房款，希望韦思瑶可以将办理房屋过户手续的时间推到2016年12月。经多次沟通，后罗荣泰承诺最迟2016年12月14日前付清购房款，但是罗荣泰依旧没有履行承诺。后来，罗荣泰更是对于韦思瑶多次催促其履行约定的通知完全不予理会。迫于无奈，韦思瑶于2017年1月26向罗荣泰发出通知，正式终止与罗荣泰签订的《房屋买卖合同》。综上，事实上是罗荣泰未依照约定付款导致房屋买卖无法完成，罗荣泰的陈述严重歪曲事实。二、罗荣泰违反合同约定导致房屋买卖无法完成，依法应承担违约责任如上所述，罗荣泰没有履行约定的付款义务，并且多次违反承诺，导致房屋买卖无法完成，罗荣泰已构成根本违约。依照双方签订的《房屋买卖合同》第五条第3款的约定，罗荣泰应承担违约责任，韦新琪有权不予退还罗荣泰购房定金10万元。三、韦思瑶并非本案适格被告。韦思瑶系受韦新琪委托，在韦新琪授权的范围内，以韦新琪的名义出售案涉房屋，韦思瑶并非案涉合同的当事人，依法不应为代理行为承担任何责任，因此韦思瑶并非本案适格被告，罗荣泰将韦思瑶列为被告于法无据。综上，罗荣泰的诉讼请求完全没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：被告一是位于珠海市拱北粤华路XXX号花苑新村XX栋XX房（以下简称案涉房产）的登记产权人，被告一与被告二为父女关系。被告二持有被告一于2016年6月9日签署并经中国驻加拿大大使馆公证的《委托书》，委托书主要内容是委托被告二代为出售案涉房屋、确定买主、商议并决定房屋的出售价格等事项。2016年6月28日，被告二韦思瑶（甲方、代理）以被告一韦新琪（甲方、卖方）的名义与原告罗荣泰（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》（以下简称合同）约定：韦思瑶保证甲方愿意将其所持有的位于珠海市拱北粤华路XXX号花苑新村XX栋XX房转让给乙方（或乙方指定人），房屋建筑面积85.56平方米，房地产权证登记号：C286XXXX。合同第三条约定：甲乙协定案涉房屋在2016年8月20日前成交交易价格为人民币180万元，双方协定在2016年8月21日至2016年10月30日前成交，交易价格为人民币183万元。合同第四条约定：本合同签订次日（2016年6月29日），乙方交付购房定金10万元给甲方，本合同正式生效。并约定甲方在收到乙方支付的全部房款后，与甲方一起到房地产登记中心办理过户手续，或由甲方提供公证委托书给乙方用于办理该房地产过户手续。合同第五条约定：付款方式：一次性支付。具体如下：1、乙方在2016年8月20日或之前将该房地产房款扣除定金部分后人民币170万元一次性支付给甲方，甲方将本房地产相关资料原件给乙方或直接过户给乙方。2、乙方在2016年10月30日或之前将该房地产房款扣除定金部分后人民币173万元一次性支付给甲方，甲方将本房地产相关资料原件给乙方或直接过户给乙方。3、如乙方不能在2016年10月30日或之前支付扣除定金部分后的全部房款，则甲、乙双方自愿同意解除本《房屋买卖合同》，且甲方不予以退还购房定金人民币10万元。合同第六条约定：税费承担，由乙方承担双方按政府规定的所有相关税费，甲方保证在广东省唯一房产，如果不是广东省唯一房产产生税费由甲方承担。合同第七条约定：违约责任，1、乙方中途悔约，不能索还支付给甲方的购房定金。2、甲方中途悔约除退还乙方所付定金外，再支付与乙方所付定金等额的赔偿金给乙方。3、乙方不能按期付清房款给甲方，乙方应按所欠房款每日0.3%支付滞纳金给甲方，或由乙方承担违约责任并自愿同意终止本合同交易。4、甲方不能按期交付房产给乙方，甲方应按乙方已交房款每日0.3%支付赔偿金给乙方。5、加因国家政策原因，不能完成过户手续，甲方所收款项全数退还给乙方，不承担罚款。合同第八条约定：房地产交接，甲、乙双方同意于2016年6月28日，甲方将该房地产钥匙交给乙方使用，待甲方收齐全部房款后，甲方将该房地产移交给乙方办理相关过户手续。合同第九条约定：未尽事宜，由双方协商解决。本合同一式双份。甲、乙、双方各执一份，自双方签字（或盖章）后生效。合同第十条备注约定：韦思瑶保证韦新琪知晓并同意韦恩瑶与乙方签订本合同、并保证韦新琪同意履行本合同并受本合同约束，如因韦新琪未亲自签署授权委托书给韦思瑶而致使本合同无效或无法顺利履行，书思瑶应按本合同第七条第2款承担违约责任。《房屋买卖合同》签订后，原告按约定的时间在2016年6月29日通过转账的方式支付了定金人民币10万元到被告二指定的收款账号，被告二亦向原告开具了收据。诉讼中，原告向本院提交了原告与被告二之间的短信和微信聊天记录图片，证明主张如下：1、被告二的联系电话15678****X，+1-647-830-XXXX；2、被告二的微信名字是猫酥；3、被告一的委托书一直未能拿到，称要11月初才能拿到；4、被告二由于在国外产检的原因，一直拖延时间（答应2016年11月底过珠海）办理房产的过户办理手续；5、被告要求重新签订房屋买卖合同，并且要求加价人民币10万元才同意交易。原告提供的微信记录如下：2016年8月2日下午13：17分，被告二向原告发送短信如下：“罗生，您好，我是小韦，想问一下关于房子的事，因为我估计要在八月回加拿大了，如果房子有消息了麻烦您提前和我说一声，谢谢”。被告二并通过短信告知原告在加拿大的手机号码是+1647830XXXX，微信昵称是“猫酥”。2016年9月30日21：22分，原告通过微信向被告二发送内容如下：“你好！韦小姐你能叫你爸爸直接按你这份公证内容公证委托给我名下？公证好了把公证书带珠海来直接转钱给你，这样做可以省时间，不用等，谢谢！”。2016年10月1日11：42分，原告通过微信向被告二发送其身份证照片。2016年12月20日下午12：27分，被告二向原告发送微信如下：“罗生，您好！房子的事我已和父母讨论过。他们有几点要求：第一，重新签订房屋交易合同；第二，房款交付时间最晚为2016年12月30日；第三，房屋交易价格在原定价格（183万元人民币）上增加10万元，第四，请您把房款全额打入第三方资金监管机构，并提供证明”。两被告对此质证意见如下：该聊天记录不全面，删除了原告因无法依照约定支付购房款，一再要求被告延迟过户，并且被告多次催告而原告置之不理等违约而导致无法完成交易的重要内容，原告明显系企图通过删减、伪造证据的方式妨碍法院对案件事实的审查，并借此获取不法利益。被告为此向本院提交了另一部分短信和微信记录，主张因被告多次催告原告付款，但是原告因一直拖延，并一再要求被告延迟过户，系因原告违约而导致无法完成交易。被告于2017年1月26向原告发出通知，正式终止与原告签订的《房屋买卖合同》。被告提交的短信和微信记录摘录如下：2016年8月2日下午1：17分，被告二向原告发送短信如下：“罗生，您好，我是小韦，想问一下关于房子的事，因为我估计要在八月回加拿大了，如果房子有消息了麻烦您提前和我说一声，谢谢”。被告二并通过短信告知原告在加拿大的手机号码是+1647830XXXX，微信名字是“猫酥”。2016年9月30日，原告通过微信向被告二发送内容如下：“你好！韦小姐你能叫你爸爸直接按你这份公证内容公证委托给我名下？公证好了把公证书带珠海来直接转钱给你，这样做可以省时间，不用等，谢谢！”。被告二接着回复：“罗先生，您好！我已经和我爸爸说过了，他让您发一下您的身份证给我，这样他好办公证书”。原告接着向被告二发送了身份证图片。被告二接着回复：“罗先生，我爸爸的委托书在十一月初才能拿到，帮忙办理的律师外出得月底才回来，加上我现在有身孕了，十一月中做产检，这样我十一月二十几号这样才能到珠海和您碰面，房子是肯定会和您好交接的，就是时间上请您稍微多等一段时间。你看这样可行吗？”。原告回复：“你十一月份过来前给我打电话我准备下钱”。被告二向原告发送微信称：“罗先生，我是11月26号回到中国，预定29号或者30号这样去珠海，到时候您会在珠海和我碰面吗？我还想问一下关于房产过户手续大概需要几天时间，这样我好订机票和酒店”。原告接着回复称：“可以推到12月份？有笔钱到12月份到账，这样我就不用借了，可以？”。被告二回复称：“罗先生，大概是12月份什么时候？我还有个计划”。原告回复称：“不好意思现在看到，12月28号？”。被告二回复称：“罗先生，我和父母说了你给的时间，这个时间太晚了，最迟在十二月初”。2016年12月12日，被告二向原告发送了《委托书》的内容。并称：“罗先生，明天就是12月15日了，您的答复呢？”。2016年12月15日上午11：07分，被告二向原告发送短信如下：“罗生，您好！今天是我们约定的最后一天，到现在我还没有收到您任何的答复，如果到今晚12点之前您没有任何回应，我将视您无法履行合约交易，我们之间的合同交易到此终止。至于房子内部损坏维修以及其他事宜，我会找时间去珠海亲自处理”。2016年12月20日下午12：26分，被告二向原告发送短信如下：“罗生，您好！房子的事我已和父母讨论过。他们有几点要求：第一，重新签订房屋交易合同；第二，房款交付时间最晚为2016年12月30日；第三，房屋交易价格在原定价格（183万元人民币）上增加10万元，第四，请您把房款全额打入第三方资金监管机构，并提供证明”。2017年1月24日下午3：02分，被告二向原告发送短信主要意思如下：“根据双方签订的《房屋买卖合同》第五条第3款之约定，如乙方不能在2016年10月30日或之前支付扣除定金部分后的全部房款，则双方自愿同意解除合同，且甲方不予退还购房定金10万元，但至截止之日，我方未收到你方应支付的剩余购房款，且你方未提供第三方购买人，我方视你方未履行合同所述条款。但我方考虑到因2016年10月6日，珠海市出台政策文件（珠府办函[2016]203号），与你电话通信中，你多次提出名下所拥有房产名额已满，已不具备购买资格。现经慎重考虑后决定，按照合同第七条违约责任所述第五项约定，我方将给你退还人民币10万元购房定金。请你在2017年1月26日之前提供你个人银行卡号，收款人名称。如你在此期限内不能给予回复，则我方认为你方放弃回购定金的权利”。2017年1月27日，被告二通过短信向原告发出《解除合同通知书》。另查明，2016年10月6日，珠海市人民政府发文【珠府办（2016）203号】，对房地产限购和限贷的事项作出了规定,第三条第（一）项:自即日起，我市执行住房限购政策，对以下类型居民家庭，暂停在全市范围内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通住房：……2、拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭。2016年10月14日，珠海市住房和城乡规划建设局发文【珠规建房（2016）39号】，对2106年10月6日已购买的商品房在2016年10月30日报送资料备案，即使属于限购范围的房屋仍可办理过户登记手续，逾期不再办理。原告从事地产中介职业，在珠海市名下已有十几套房产，属于珠海限购政策对象。本院认为，两被告为父女关系，被告二在取得被告一的公证委托授权的情况下以被告一的名义于2016年6月28日与原告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容真实，对双方具有约束力，买卖双方均应按合同约定履行各自义务。因买卖合同的双方主体是原告与被告一，被告二只是被告一的代理人，故本案产生的合同责任应由被告一承担。合同第四条约定“……甲方在收到乙方支付的全部房款后，与甲方一起到房地产登记中心办理过户手续，或由甲方提供公证委托书给乙方用于办理该房地产过户手续”。根据该条款约定，原告履行支付全部购房款在先，两被告协助其办理房产过户手续在后。原告自签订合同后一直未向两被告支付除定金10万元以外的剩余房款，是导致合同未能继续履行的主要原因。虽然双方有通过短信或微信沟通办理手续的具体事宜，但原告始终没有按约定实际支付全部的购房款。根据合同第三条的约定，原告于2016年8月20日或之前一次性付款的交易价为180万元（包含定金10万元），于2016年10月30日或之前一次性付款的交易价为183万元（包含定金10万元）。被告二于2016年12月20日才通过微信提出要求房价上涨为在183万元的基础上再涨10万元，该要求并未违反合同关于履行时间与房屋交易价相应的约定。两被告在原告迟迟没有付款和答复的情况下于2016年12月20日通过微信提出解除合同并无不妥，亦符合合同的第五条约定。此外，原告是从事中介职业的人员，名下已有十几套房产，是珠海市政府限购政策的限购对象，从合同第一条约定的“转让给乙方或乙方指定的人”和结合原告从事的职业可知，原告购买案涉房屋是用于投机“炒房”盈利，是目前国家政策所限制的。因此，造成《房屋买卖合同》不能履行的主要责任在于原告，应承担相应的违约责任。鉴于被告在微信中亦表示在解除合同后同意退还收取原告的10元定金，本院对此予以照准。综上所述，原告请求解除双方于2016年6月28日签订的《房屋买卖合同》符合买卖双方的意思表示和合同约定，本院予以确认。基于上述认定，原告请求被告一退还定金10万元，本院予以支持，其请求被告赔偿10万元的事实与理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百一十六条的规定，判决如下：一、确认解除原告罗荣泰与被告韦新琪、韦思瑶于2016年6月28日签订的《房屋买卖合同》；二、被告韦新琪于本判决生效之日起十日内向原告罗荣泰退还定金人民币10万元；三、驳回原告罗荣泰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1200元、保全费1520元，合计2720元，由原告罗荣泰负担2000元，由被告韦新琪、韦思瑶负担720元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 莫宇兴二〇一七年四月二十日书记员 刘嘉茵周倩雯 更多数据：