（2016）粤19民终9244号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-07-05
案件名称
莫燕玲、何杰文房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
莫燕玲,何杰文,东莞市健联房地产中介有限公司,东莞市瑞盈按揭服务有限公司,中国银行股份有限公司东莞常平支行,东莞盈晖按揭服务有限公司,华夏银行股份有限公司东莞分行,东莞银行股份有限公司寮步支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终9244号上诉人（原审被告、反诉原告）：莫燕玲，女，1987年4月2日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区，委托代理人：徐静，广东可园律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何杰文，男，1975年2月3日出生，汉族，住广东省东莞市，委托代理人：易绍荣，广东闻彰律师事务所律师。原审第三人：东莞市健联房地产中介有限公司，住所地：东莞市寮步镇香市路香市一号花园10栋09号商铺。法定代表人：刘国坚。原审第三人：东莞市瑞盈按揭服务有限公司，住所地：东莞市莞城区莞太路34号东莞市创意产业中心园区11号楼205室。法定代表人：郑文峰。原审第三人：中国银行股份有限公司东莞常平支行，住所地：东莞市常平镇常平大道还珠沥路段置业广场首层105-106号铺。负责人：利健伟。原审第三人：东莞盈晖按揭服务有限公司，住所地：东莞市南城街道莞太路111号民间金融大厦一号楼24楼02-07单元。法定代表人：张明峰。委托代理人：李志斌，男，1992年8月9日出生，汉族，住广东省东莞市万江区，系该公司员工。原审第三人：华夏银行股份有限公司东莞分行，住所地：东莞市南城区鸿福路102号汇成大厦首层105-106号第三层。负责人：霍建强。原审第三人：东莞银行股份有限公司寮步支行，住所地：东莞市寮步镇勤政路20号。负责人：钟焕尧。上诉人莫燕玲因与被上诉人何杰文、原审第三人东莞市健联房地产中介有限公司（以下简称健联中介公司）、东莞市瑞盈按揭服务有限公司、中国银行股份有限公司东莞常平支行、东莞市盈晖按揭服务有限公司（以下简称盈晖公司）、华夏银行股份有限公司东莞分行（以下简称华夏银行）、东莞银行股份有限公司寮步支行（以下简称东莞银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院(2016)粤1971民初15342号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。何杰文起诉请求：1.莫燕玲继续履行双方于2015年12月22日签订的《房地产买卖及经纪合同》，莫燕玲将涉案房屋产权转移过户至何杰文名下，并于收讫何杰文全部购房款之日起三日内将涉案房产交付给何杰文。2.莫燕玲支付迟延履约产生的违约金（按照合同约定楼价余款1095600元的每日千分之一，从起诉之日计算至涉案房产实际过户之日）。3.第三人健联中介公司、东莞市瑞盈按揭服务有限公司、中国银行股份有限公司东莞常平支行、盈晖公司、华夏银行、东莞银行协助办理涉案房产产权转移过户手续。4.莫燕玲支付何杰文律师费20000元、诉讼财产保全责任保险费11840元。莫燕玲反诉请求：1.莫燕玲与何杰文、第三人签订的《房地产买卖及经纪合同书》已经解除。2.何杰文依合同承担违约责任，向莫燕玲支付违约金270000元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及上述援引的法律规定判决：一、何杰文与莫燕玲于2015年12月22日签订的《房地产买卖及经纪合同》继续履行，内容包括：1、何杰文应于判决发生法律效力之日起三十日内代莫燕玲向第三人东莞银行股份有限公司寮步支行清偿东莞市寮步镇香市路海悦香郡花园2号楼703号房的贷款债务，并注销房产抵押登记，第三人东莞银行股份有限公司寮步支行应当予以协助配合；2、莫燕玲应于东莞市寮步镇香市路海悦香郡花园2号楼703号房屋注销抵押登记之日起十日内将上述房屋过户登记至何杰文名下，并将上述房屋交付给何杰文；3、何杰文应于上述房屋办理过户登记当天向莫燕玲支付房屋余款（计算方式：1110000元－判决第一项第1点所涉代为向第三人东莞银行股份有限公司寮步支行清偿的债务金额）；4、判决未尽事宜，双方按照2015年12月22日签订的《房地产买卖及经纪合同》约定条款诚信履行。二、驳回何杰文的其他诉讼请求。三、驳回莫燕玲的全部反诉请求。案件本诉受理费9203.28元、保全费5000元，共计14203.28元（均已由何杰文预交），由何杰文承担299元，莫燕玲承担13904.28元；本案反诉费2675元(已由莫燕玲预交)，由莫燕玲承担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院(2016)粤1971民初15342号民事判决书。宣判后，莫燕玲不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，判令何杰文依合同承担违约责任，向莫燕玲支付违约金270000元。事实与理由：（一）原审认定事实错误。1.原审在认定违约问题上，单方采信了何杰文提交的证据，对于莫燕玲的主张及律师函等证据不予认可，认定事实错误。莫燕玲作为卖房者，自2015年12月22日签订了案涉合同书后，就希望何杰文尽快拿到银行同贷书，得到购房款。但何杰文迟迟办不下银行贷款，已经构成严重违约，且坚称是由于莫燕玲的信用记录差问题导致。但在一审庭审中，何杰文及第三人华夏银行又明确表示案涉房屋的银行贷款可以批下来，这与其在起诉状中的描述自相矛盾。在何杰文的再三请求下，莫燕玲才同意其于2016年6月11日支付了购房首期款100000元，并约定一周内下同贷书，2016年6月20日，莫燕玲依然没有收到何杰文取得同贷书的消息，才发律师函解除合同，律师函非莫燕玲收到起诉状之后才发，而是基于双方约定而发。莫燕玲认为，自收取该首期款后，根据前期的贷款进度及事实，双方对案涉合同书作了明确变更，即自2016年6月11日起一周内必须有银行同贷书下来，该点在律师函中得到充分体现。何杰文在支付首期款后马上起诉了莫燕玲，表明其故意设计要求莫燕玲收下前述款项，其目的在于起诉莫燕玲，因此本案违约方是何杰文，其应当承担违约责任。2.双方在2015年12月22日签订合同书后就约定2016年1月15日前下银行同贷书，即2016年1月15日以后的房贷由何杰文承担。由于何杰文迟迟无法取得同贷书，2016年1月15日以来的贷款依然是莫燕玲承担，案涉房屋所欠的东莞银行数额也在每月实时减少，原审判决要求双方继续履行合同书，却没有查明莫燕玲在2016年1月15日以后支付的贷款数额，不公平。（二）原审程序错误。原审既判决双方继续履行合同，也判决了何杰文代莫燕玲清偿房贷和注销抵押登记。继续履行合同属于房屋买合同法律关系，清偿房贷与注销抵押登记属于抵押权纠纷法律关系，二者属于不同法律关系，当事人也不相同，原审就同一个案件就不同的法律关系作出审判，程序错误。（三）中介公司梁小姐在一审作了虚假陈述，影响了一审法官对案件的认定，其否认了三方对房地产买卖合同及经济合同书作出了变更的事实。2016年5月27日短信与中介的梁小姐进行沟通，说明变更是三方协商过的，莫燕玲有发短信给中介，中介代表第三方与莫燕玲沟通。莫燕玲没有在一审提交短信内容，是因为其不知梁小姐会做虚假陈述。何杰文未在法律规定的期限内向本院提交书面答辩意见。本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。二审期间，健联中介公司经纪梁艳爱到庭陈述称：中介方是保持中立的，在原审所作陈述均属实。卖方履行的责任是赎楼。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，针对莫燕玲的上诉，本案二审要解决的问题是何杰文未如期取得银行出具的同意贷款通知是否构成违约。莫燕玲出售的房屋设有抵押，必须涂销抵押权案涉合同才能顺利履行。双方约定的方式是通过担保公司办理快速贷款，用于提前还清莫燕玲所欠贷款，银行发放贷款须审查莫燕玲的信用，如原审已查明的，同贷书不能及时发放是因为莫燕玲的信用未通过银行审核。故莫燕玲以此主张何杰文存在违约行为，理由不能成立。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。莫燕玲的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5350元，由上诉人莫燕玲负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 李 倩审判员 徐华毅审判员 杨洁萍二〇一七年四月二十日书记员 郑惠琼杨静 百度搜索“”