（2016）湘01民终5165号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-06-27
案件名称
谌喜云与黄霖房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄霖,谌喜云
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终5165号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄霖，男，1980年8月20日出生，汉族，住湖南省沅江市。委托诉讼代理人：刘志超，湖南东方阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙永飞，湖南云天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谌喜云，女，1973年7月19日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：聂波，北京德恒（长沙）律师事务所律师。上诉人黄霖因与被上诉人谌喜云房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初990号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄霖上诉请求：一、一审判决黄霖支付谌喜云1000**元违约金，事实认定不清，适用法律错误，请求依法改判；二、黄霖反诉请求在承租房屋上的添附物进行折价，请求依法改判；三、请求谌喜云承担本案费用。事实和理由：一、黄霖与谌喜云系协商一致解除双方租赁合同，不存在黄霖擅自退租的情形。根据谌喜云提供证据中的双方往来短息记录可知，双方就提前解除租赁合同一直在协商处理。在7月22日和10月14日双方的短信内容可知，双方就提前解除合同问题及遗留装修、办公家具的问题已经协商好，黄霖搬离租赁房屋时，装修和办公家具均不会搬走，谌喜云同意利用黄霖遗留的装修和办公家具。黄霖在7月25日搬离租赁房屋时已经结清了物业、水、电等费用，双方均没有争议，谌喜云再未向黄霖索要7月25日后的房屋租金，也未要求黄霖承担违约责任。双方系协商一致解除租赁合同，黄霖不应向谌喜云支付违约金。二、形成附合的装修、装饰应当依法处理。谌喜云出租的房屋是毛坯房，黄霖租赁该房屋后作为办公用房，在装修过程中，谌喜云未提出异议，应推定谌喜云已经默认同意装修。根据黄霖提供的装修公司合同等证据，可以证明黄霖装修费用达300万元左右，且根据黄霖提供的照片，装修及消防、空调改造应经与谌喜云的毛坯房形成附合。黄霖对房屋的装修使用不到一年，如再拆除装修又要花费人力和金钱，因此，谌喜云作为出租人应当就已形成附合的装修、装饰按照公平原则给予黄霖折价补偿。谌喜云辩称：黄霖系由于自身原因不再承租房屋，是黄霖单方面终止双方的租赁合同，双方并未就解除租赁合同达成任何协议，所以黄霖存在违约行为，应当向谌喜云支付违约金。由于黄霖单方解除合同且谌喜云不同意利用黄霖的装修价值，谌喜云无需向黄霖给予装修补偿。谌喜云向一审法院起诉请求：一、判令黄霖支付谌喜云房屋租金374699元、物业管理费37733元，共计412432元；二、判令黄霖支付谌喜云逾期付款利息16147元（2015年7月25日至起诉之日），并按同期贷款利率水平上加收50%计算支付至黄霖实际付款之日的利息；三、判令黄霖支付谌喜云提前退租的违约金100000元；四、判令由黄霖承担本案的全部诉讼费用。黄霖向一审法院提出反诉请求：一、谌喜云退还租房押金100000元；二、对承租房屋的添附进行折价，扣除所欠房租费后补偿黄霖500000元；三、谌喜云承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年6月26日，谌喜云作为甲方（出租方）、黄霖作为乙方（承租方），双方签订房屋租赁合同，约定，甲方将其拥有的位于长沙市天心区劳动西路245号凯瑞大厦25整层房屋租给乙方作为商业使用，出租房屋面积共计1257.78平方米；租赁期限共36个月，自2014年8月8日至2017年8月7日；房屋租金第一年为2.8元/平方米/天，从第二年开始租金在先一年的基础上按5%租金递增，支付方式按季度支付，在签订合同当日内乙方应交纳首次租金及押金，同时甲方将房屋交付乙方使用，后期支付时间提前10天交付下期租金；乙方承担租赁期内水费、电费、物业管理费及电视费等实际使用的费用；乙方在签订本合同并交纳首期租金时支付甲方100000元押金，乙方若无违约甲方应于房屋租赁期满时将此押金全部归还乙方；甲乙双方中一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求；租赁期内若乙方擅自退租，乙方应向甲方支付违约金100000元整，所预付的租金甲方可不予退还；双方还约定了其他合同权利义务。合同签订后，谌喜云依约向黄霖交付了租赁房屋，黄霖对租赁房屋进行了装修。另查明：上述房屋租赁合同黄霖陈述并非本人签字，但是黄霖认可自己是上述租赁关系的承租人，且认可双方房屋租赁合同已解除，截至2015年7月25日尚欠租金和物业管理费共计412432元至今未付。双方还一致确认黄霖向谌喜云交纳100000元合同押金。黄霖向一审法院提交了协议复印件一份，落款时间为2015年7月20日，该协议复印件以一种字体载明欠付租金及物业管理费412432元，又以另一种字体（落款人为黄侃）还载明“以上数据我司认可，经双方协商同意可以用我司广告媒体资源进行冲抵，广告资源价格需经双方共同认可，同时我司需积极配合，若于2015年12月30日前未能冲抵，我司应支付该笔费用。另我司遗留装修及办公设备在第三方租赁时，房东应尽量折价，折价部分归我司所有，并可用于冲抵该部分费用”，对于上述协议复印件，谌喜云不予认可。一审法院认为：对于谌喜云与黄霖于2014年6月26日签订的房屋租赁合同，黄霖虽称该合同并非其本人亲笔签名但未提交证据予以证明，且又认可双方的房屋租赁关系，因此，应当认定上述房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行义务并享有权利。谌喜云依约交付了租赁房屋给黄霖使用，但黄霖至今欠付截至2015年7月25日止的租金和物业管理费共计412432元，上述费用应当由黄霖支付给谌喜云。对于谌喜云要求黄霖支付逾期付款利息以及提前退租违约金100000元的诉讼请求，根据双方合同约定，租赁期内若乙方擅自退租，乙方应向甲方支付违约金100000元整，现双方租合同提前解除，承租人黄霖尚欠412432元租金和物业管理费至今未付，构成违约，黄霖应当向谌喜云支付违约金100000元；因上述100000元的违约金本身即具有补偿性和惩罚性，对谌喜云还要求支付逾期付款利息的诉求一审法院不予支持。对于黄霖辩称，双方系协商一致解除合同，承租人并未擅自退租，一审法院认为，黄霖针对上述辩称，提交了一份协议复印件予以佐证，但该复印件前后字体显示系并非同一人书写，且谌喜云对上述复印件亦不予认可，故对黄霖提交的上述协议复印件一审法院不予认可，因此，黄霖有关于“双方系协商一致解除合同”的辩称，一审法院不予采信。对于黄霖反诉要求谌喜云退还100000元合同押金的反诉请求，如上所述，100000元的违约金本身即具有补偿性和惩罚性，对于谌喜云拒不退还100000元合同押金的要求，一审法院不予支持，故谌喜云应当退还黄霖100000元合同押金。对于黄霖要求房屋添附折价并要求抵扣房屋租金后补偿500000元的诉讼请求，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。现因黄霖违约导致双方合同解除，且出租人谌喜云不同意利用已形成附合的装饰装修物，故对于黄霖的上述反诉请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，遂判决：一、限黄霖于本判决生效之日起10日内向谌喜云支付截至2015年7月25日的租金及物业管理费共计421432元；二、限黄霖于本判决生效之日起10日内向谌喜云支付违约金100000元；三、驳回谌喜云的其他诉讼请求；四、限谌喜云于本判决生效之日起10日内退还黄霖合同押金100000元；五、驳回黄霖的其他反诉请求。本案一审本诉受理费9090元，由谌喜云承担278元，由黄霖承担8812元；反诉受理费4900元，由黄霖承担4355元，由谌喜云承担545元。本院二审诉讼期间，黄霖向本院提交2016年11月9日拍摄的照片21张，拟证明谌喜云已经实际利用了黄霖的装饰、装修。经本院组织质证，谌喜云对黄霖提交证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为照片本身不能反映拍摄的是涉案房屋，也不能反映拍摄的具体时间，是黄霖一直未对房屋装修进行处理，黄霖可随时拆除装修。本院认为，黄霖提交的照片本身不能证明与本案的关联性，也不能达到证明目的，故本院对该不予采信。黄霖另向本院提出司法鉴定申请，请求对黄霖在租赁房屋中所做的装饰、装修现存价值进行鉴定。本院认为在二审诉讼中提出鉴定申请不符合法律有关规定，且与本案审理无必要性，故本院不予准许。本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为：谌喜云与黄霖于2014年6月26日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格依约履行。根据双方租赁合同约定，涉案房屋租赁期应至2017年8月7日，租赁期内黄霖擅自退租应向谌喜云支付违约金100000元。现黄霖于2015年7月单方解除租赁合同、搬离租赁的涉案房屋并停止支付租金及相关费用，存在违约，故一审判决认定黄霖应向谌喜云支付100000元违约金并无不当，本院予以维持。黄霖上诉主张系与谌喜云双方协商解除租赁合同，但未提供有效证据予以证实。黄霖在一审诉讼中提供的协议系复议件，且协议上亦无谌喜云签章，无法认定其真实性，也无法认定系双方协商一致形成。谌喜云在一审诉讼中提供的与黄霖的往来短信也无明确协商解除租赁合同的内容。故本院对黄霖的该项上诉主张不予采信。黄霖另上诉主张谌喜云应折价赔偿黄霖在租赁涉案房屋期间的装修价值，本院认为，双方在租赁合同中就承租人黄霖在承租期间进行的装修未进行约定，谌喜云亦未表示租赁合同解除后要利用和使用该装修物，故黄霖要求谌喜云给予折价赔偿的诉讼请求无事实和法律依据，黄霖可就其装修物自行予以处理，故本院对黄霖的该项上诉主张亦不予采信。综上所述，上诉人黄霖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9090元，由上诉人黄霖负担。本判决为终审判决。审 判 长 周坤审 判 员 熊伟代理审判员 周卓二〇一七年四月二十日书 记 员 毛韧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度“”