（2017）粤1881民初766号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-08-11
案件名称
英德市融盛物业管理服务有限公司与唐汝党物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
英德市人民法院
所属地区
英德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
英德市融盛物业管理服务有限公司,唐汝党
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十一条
全文
广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1881民初766号原告：英德市融盛物业管理服务有限公司，住所地：英德市。法定代表人：林文鑫，总经理。委托代理人：吴孝平，男，住福建省福清市，系公司员工。委托代理人：王玥迪，女，住河南省信阳市浉河区，系公司员工。被告：唐汝党，男，汉族，住英德市，委托代理人：梁彩英，女，系被告的妻子，原告英德市融盛物业管理服务有限公司（以下简称融盛物业公司）诉被告唐汝党物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人林文鑫、委托代理人王玥迪、被告唐汝党及其委托代理人梁彩英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融盛物业公司诉称，2014年12月5日，原告与广东恒鑫置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，该《前期物业服务合同》约定：由原告对“滨江尚品”小区进行物业管理，物业费为每平方米1.4元。被告系滨江尚品x号楼x栋xxx号房的业主，该房建筑面积为117平方米，每月应交物业费163.8元。但被告于2016年9月1日至今拒绝向原告支付物业管理费，水电公摊费100.67元。为此，请求法院判决：1、被告立即向原告支付2016年9月1日至2017年2月28日物业费和水电公摊费合计1083.47元，并支付违约金，自起诉之日起按中国人民银行同期的贷款利息计算；2、本案诉讼费用由被告承担。被告唐汝党辩称，欠物业费属实，但原告没有尽到管理职责。被告住一楼，有个小花园，常常有杂物从高空坠落，特别是楼上装修期间小花园杂物遍地。物业费1.4元/平方米偏高，没有一点体育设施，多次反映无果。9楼以上有3住户，没有将空调主机安装在预留位，而是支架悬挂在外墙上，正对被告家的小花园，也是活动空间，会危及楼下住户安全，原告监管失职。被告多次反映给原告员工。由于常有杂物从高空坠落，被告的精神也受到影响，要求原告排除危险，退回物业费，支付精神损失，失职造成的后果由原告承担。经审理查明，广东恒鑫置业有限公司是英德市滨江尚品小区的建设单位，2014年12月5日，原告与广东恒鑫置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，该《前期物业服务合同》约定：由原告对滨江尚品小区进行物业管理，物业费为每平方米1.4元，每年预交360元水电费，以保证小区公共区域的水电费开支，具体按实际缴费金额为准。合同签订后，原告即依约进入滨江尚品小区进行物业管理。原告的收费标准已经英德市发展和改革局备案。被告系滨江尚品x号楼x栋xxx号房的业主，该房建筑面积为117平方米，每月应交物业费163.8元。被告自2016年9月1日至2017年2月28日未向原告支付物业管理费、水电公摊费，共计1083.47元。被告以其1楼小花园经常有杂物从高空坠落，楼上有3户住户没有将空调装进预留位，而是挂在外墙，存在安全隐患，空调滴水等为由，拒交物业费。原告辩称三匹规格的空调外机因为预留位置不够大而无法装进预留位，这不是原告的责任，而被告反映的问题，原告一直有处理。以上事实，有原、被告提交的《前期物业服务合同》、《广东省商品房买卖合同》、公用水电分摊明细表、照片等证据以及双方庭审陈述证实，本院予以认定。本院认为，广东恒鑫置业有限公司与融盛物业公司签订的《前期物业服务合同》是合法有效的合同,应受法律的保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“…建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力…”的规定，原告与广东恒鑫置业有限公司签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力，被告应按该合同约定交纳物业管理服务费。关于被告主张原告在物业管理中存在的问题，本院认为，物业服务合同是一种特殊性质的合同，每一户业主与物业公司之间签订的物业服务合同不仅仅涉及到该一户业主与物业服务公司之间的利益，还涉及到整个小区的其他业主的利益。原告收取的物业管理费中，有些是代为收取应向有关单位缴纳的，如公摊水电费等费用，还有些是原告为履行物业管理职责必须支出的成本，如用于聘用工作人员的工资，维修材料费用等。本案中，原告作为物业服务公司对滨江尚品小区提供了基本的物业管理服务，原告的物业管理服务针对的是滨江尚品小区的整体，被告欠交物业费的行为，实际上使得原告的管理成本增加，在一定程度上变相损害了其他已经按时缴纳物业费的业主的利益。原告提出的空调安装、楼上高空抛物等问题的责任不仅仅在于物业公司一方，小区内的居住环境需要全体业主共同维护，业主与提供物业服务的公司之间、业主与业主之间均应当及时沟通，共同解决问题。如果被告对原告提供的物业服务质量有异议的，可在交纳物业费之后，依法律途径解决。被告欠交的物业服务费、水电公摊费应当按合同约定补交。同时，原告作为物业公司对小区的物业管理存在一定的疏漏，故对原告的违约金请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条、第四十一条的规定，判决如下：一、被告唐汝党欠原告英德市融盛物业管理服务有限公司2016年9月1日至2017年2月28日的物业服务费、水电公摊费合计为1083.47元，限于本判决书生效之日起三日内付清。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费25元，由被告唐汝党负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 刘 越二〇一七年四月二十日书记员 华倩文附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:（五）按时交纳物业服务费用。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。