（2017）沪01民终1662号

裁判日期: 2017-04-20

公开日期: 2017-06-05

案件名称

陆月珍诉徐富荣房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陆月珍,徐富荣,杨玲玲

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

上海市第一中级人民法院民事判决书（2017）沪01民终1662号上诉人（原审被告、反诉原告）：陆月珍，女，1963年1月17日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杨根水，上海浦银律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐富荣，男，1981年11月14日生，汉族，现住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨玲玲，女，1984年9月30日生，汉族，户籍地湖北省荆州市荆州区，现住上海市浦东新区。上述两被上诉人之共同委托诉讼代理人：ＸＸ，上海敏诚善律师事务所律师。上述两被上诉人之共同委托诉讼代理人：柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。上诉人陆月珍因与被上诉人徐富荣、杨玲玲房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初61352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陆月珍的委托诉讼代理人杨根水，被上诉人徐富荣及被上诉人徐富荣、杨玲玲之共同委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陆月珍上诉请求：撤销原判第一项、第二项、第三项和第四项，依法改判驳回被上诉人一审中的全部诉讼请求，并支持上诉人一审中的反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定上诉人未及时配合被上诉人办理审税及贷款手续与事实相悖。被上诉人迟至2016年6月11日才通过中介公司通知上诉人办理审税，上诉人收到通知后于次日即办妥审税手续。被上诉人嗣后迟迟不能办妥贷款手续，其责任不在上诉人。被上诉人申请出庭的证人田某并非办理本次房屋买卖居间业务的工作人员，其证人证言不具有合法性和关联性。二、一审判决根据2016年7月20日的《上海市房地产登记申请书》认定系争房屋上设立了抵押权人为交通银行股份有限公司上海浦东分行及上海市公积金管理中心、抵押人为被上诉人、贷款总金额为人民币（下同）103万元的抵押登记，属事实认定错误。该份申请书仅为孤证，被上诉人没有提交贷款合同、抵押合同等证据印证，应承担举证不能的不利后果。三、一审判决认定办理房地产交易过户手续的最后期限是2016年7月31日是错误的。合同主文第六条已为合同附件三第4条所替代，也即被上诉人应在2016年6月26日前要么办理出足额贷款、要么以自有资金支付剩余贷款，否则即应承担违约责任。故上诉人2016年8月10日发函给被上诉人解除合同符合合同第九条约定的解除条件。被上诉人徐富荣、杨玲玲辩称，不同意陆月珍的上诉请求，上诉人的上诉理由经事实查明不存在，本案发生纠纷的原因是因为房价上涨。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。徐富荣、杨玲玲向一审法院起诉请求：1、判令陆月珍配合将坐落于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）过户给徐富荣、杨玲玲，继续履行《上海市房地产买卖合同》（以下简称《合同》）；2、判令陆月珍于办理系争房屋过户手续后20日内将系争房屋交付给徐富荣、杨玲玲；3、判令陆月珍自2016年8月6日起按照已付款47万元的万分之五每日（每日235元）承担违约责任至判决生效日止；4、案件受理费由陆月珍承担。陆月珍提出反诉请求如下：1、判令解除陆月珍与徐富荣、杨玲玲于2016年2月29日签订的《合同》及其补充协议；2、判令徐富荣、杨玲玲承担合同违约责任，即赔偿陆月珍违约金306,900元（陆月珍有权在徐富荣、杨玲玲已付的47万元购房款内扣除）。一审法院认定事实：2016年2月29日，徐富荣、杨玲玲与陆月珍经上海XX有限公司（以下简称XX公司）居间介绍，就买卖系争房屋签订了《合同》，《合同》约定：徐富荣、杨玲玲向陆月珍购买系争房屋，转让总价1,534,500元；签订本合同后次日内，徐富荣、杨玲玲应自行给陆月珍部分首期房价款47万元（含已支付定金）；陆月珍同意徐富荣、杨玲玲通过向贷款银行申请103万元贷款的形式支付第二期房价款，徐富荣、杨玲玲应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后120日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需），若徐富荣、杨玲玲之贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，则徐富荣、杨玲玲应于本合同约定产权交易过户当日将其补足并支付给陆月珍；待徐富荣、杨玲玲之贷款申请经贷款银行审核通过、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后15日内，双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由XX公司收执收件收据，待上海市浦东新区房地产交易中心出具以徐富荣、杨玲玲为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，徐富荣、杨玲玲应将他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给陆月珍第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准；2016年8月31日前，双方应对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，陆月珍应将系争房屋交付给徐富荣、杨玲玲，同时徐富荣、杨玲玲应自行支付陆月珍房价尾款34,500元；双方确认，在2016年7月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；徐富荣、杨玲玲未按本合同约定期限付款的，应当向陆月珍支付违约金，违约金按未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过二十日后徐富荣、杨玲玲仍未付款的，除徐富荣、杨玲玲应向陆月珍支付二十日的违约金外，陆月珍有权单方解除合同，陆月珍单方解除合同，应当书面通知徐富荣、杨玲玲，徐富荣、杨玲玲承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%，陆月珍可从徐富荣、杨玲玲已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给徐富荣、杨玲玲，已付款不足违约金和赔偿金部分的，徐富荣、杨玲玲应在接到书面通知之日起三日内向陆月珍支付；陆月珍未按本合同约定的期限将系争房屋交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给徐富荣、杨玲玲，应当向徐富荣、杨玲玲支付违约金，违约金按已收款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过二十日后陆月珍仍未交付的，除陆月珍应向徐富荣、杨玲玲支付二十日的违约金外，徐富荣、杨玲玲有权单方解除合同，徐富荣、杨玲玲单方解除合同的，应当书面通知陆月珍，陆月珍承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%，陆月珍应在收到书面通知之日起三日内退还徐富荣、杨玲玲已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；陆月珍承诺于签订本合同后180日内向系争房屋所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续，若陆月珍未按时申请办理原有户口（若有）迁出手续，则每逾期一日，陆月珍应当按照转让价款的万分之五向徐富荣、杨玲玲支付赔偿金，直至原有户口（若有）迁出时止；双方应根据国家法律、法规、规章、政策等规定各自承担本次交易所产生的税、费；……。签订《合同》的同日，陆月珍与徐富荣、杨玲玲签订《补充协议》，《补充协议》约定：双方约定，现徐富荣、杨玲玲支付陆月珍首期房价款47万元，若陆月珍后期买房缺首付，徐富荣、杨玲玲应减少贷款10万元，转为现金支付陆月珍；本协议与买卖合同为互不可分割的整体，若本协议与买卖合同约定有不一致的，则以本协议为准；……。2016年1月19日，陆月珍收取系争房屋的购房定金5万元。2016年3月1日，徐富荣通过银行转账支付陆月珍购房首付款42万元。2016年4月，徐富荣、杨玲玲出售房屋的流程完成，XX公司通知陆月珍审税，陆月珍说经适房没拿到，不走程序，之后于2016年6月11日通知陆月珍，陆月珍于2016年6月12日审税，后进行贷款，需要陆月珍提供身份证等材料，陆月珍未提供。2016年7月20日，徐富荣、杨玲玲的贷款审批手续办妥，XX公司通知陆月珍过户，陆月珍说房屋没拿到，一直拖延不过户。出具时间为2016年7月20日的《上海市房地产登记申请书》显示：系争房屋上设立了抵押权人为交通银行股份有限公司上海浦东分行及上海市公积金管理中心、抵押人为徐富荣、杨玲玲、贷款总计金额为103万元的抵押登记。2016年8月10日，陆月珍出具《告知函》给XX公司，《告知函》的主要内容为：《合同》约定双方于2016年7月31日前到房地产交易中心申请办理转让过户手续，陆月珍已将所有过户材料交给徐富荣、杨玲玲，但至今陆月珍未接到任何要求陆月珍去办理过户手续的信息，由于XX公司和徐富荣、杨玲玲没有按照合同流程履行，陆月珍视为徐富荣、杨玲玲违约及XX公司没有尽到责任，使陆月珍不能在约定时间内收到全部房款，造成陆月珍不能置换房屋，现陆月珍决定与徐富荣、杨玲玲终止合同，陆月珍会在2016年8月20日前将首期房款47万元扣除5万元违约金后剩余的42万元房款退还给徐富荣、杨玲玲。2016年8月18日，陆月珍出具《复函》给徐富荣、杨玲玲，《复函》的主要内容为：徐富荣、杨玲玲2016年8月16日《催告函》已收悉，不同意徐富荣、杨玲玲来函所称陆月珍拒绝按约办理申请过户手续的指责；徐富荣、杨玲玲未按约定的期限向陆月珍提供贷款审核通过的相关文件，更没有在完成此条合同义务基础上与陆月珍共同办理产权过户手续，徐富荣、杨玲玲应承担全部后果和责任；陆月珍已于2016年8月10日向徐富荣、杨玲玲及XX公司寄发《告知函》，解除双方签署的《合同》；请徐富荣、杨玲玲提供银行账号，在扣除徐富荣、杨玲玲应承担的违约及赔偿责任后，陆月珍同意将徐富荣、杨玲玲支付的第一期房价款余额返还徐富荣、杨玲玲账户。徐富荣、杨玲玲发信息给陆月珍，主要内容为：徐富荣、杨玲玲就系争房屋过户事宜，发函催告陆月珍2016年8月20日15时前过户，书面的催告函已经发往房屋地址，且查询到已由陆月珍签收，但陆月珍并未配合；现在，最后给予宽限期至2016年8月21日15时前联系徐富荣、杨玲玲方办理过户，逾期，责任严重。一审法院认为：《补充协议》系对《合同》的补充，视为《合同》的一部分。徐富荣、杨玲玲与陆月珍所签的《合同》系双方关于系争房屋买卖的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方应严格履行合同约定。一、关于徐富荣、杨玲玲要求判令陆月珍配合将系争房屋过户给徐富荣、杨玲玲，继续履行买卖合同的本诉请求及陆月珍要求判令解除陆月珍与徐富荣、杨玲玲于2016年2月29日签订的《合同》及其补充协议的反诉请求之处理意见。双方约定，在2016年7月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；陆月珍承诺，在徐富荣、杨玲玲或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于陆月珍故意拖延或者不及时提供相关材料的，徐富荣、杨玲玲按约追究陆月珍的违约责任。徐富荣、杨玲玲于2016年7月20日办出贷款手续，在XX公司通知陆月珍办理过户时陆月珍未予配合，致使双方未能按约定时间办理产权过户手续；在徐富荣、杨玲玲发函催告陆月珍办理产权过户手续后陆月珍仍未办理；陆月珍的行为构成违约，且即使徐富荣、杨玲玲违约不付款，逾期超过二十日仍不付的，陆月珍才有权行使解除合同的权利，而陆月珍于2016年8月10日向徐富荣、杨玲玲发出解除合同通知函时，离双方约定的补足贷款不足金额或以现金方式支付不能通过贷款审批的全额103万元之日即2016年7月31日起尚未满二十日，也不符合双方约定的行使解除合同权利的条件。因此，徐富荣、杨玲玲要求判令陆月珍配合将系争房屋过户给徐富荣、杨玲玲，继续履行《合同》的本诉请求，符合法律规定，予以支持；陆月珍要求判令解除陆月珍与徐富荣、杨玲玲于2016年2月29日签订的《合同》及其补充协议的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。二、关于徐富荣、杨玲玲要求判令陆月珍于办理系争房屋过户手续后20日内将系争房屋交付徐富荣、杨玲玲及要求判令陆月珍自2016年8月6日起按照已付款47万元的万分之五每日（每日235元）承担违约责任至判决生效日止的本诉请求和陆月珍要求判令徐富荣、杨玲玲承担合同违约责任，即赔偿陆月珍违约金306,900元（陆月珍有权在徐富荣、杨玲玲已付的47万元购房款内扣除）的反诉请求之处理意见。《合同》约定，2016年8月31日前双方应对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，陆月珍应将系争房屋交付给徐富荣、杨玲玲，同时徐富荣、杨玲玲应自行支付陆月珍房价尾款34,500元。因陆月珍未及时配合徐富荣、杨玲玲办理产权过户手续并相应延迟了银行贷款发放时间和交房时间，责任在陆月珍。因此，徐富荣、杨玲玲要求判令陆月珍在办理房屋产权过户手续后20日内将系争房屋交付徐富荣、杨玲玲的本诉请求，符合法律规定，予以支持。同时，徐富荣、杨玲玲也应在陆月珍办理产权过户手续后交付系争房屋的同时向陆月珍支付银行贷款103万元及尾款34,500元。陆月珍未按约配合徐富荣、杨玲玲于2016年7月31日前办理产权过户手续，陆月珍应承担相应的违约责任，故徐富荣、杨玲玲要求判令陆月珍自2016年8月6日起按照已付款47万元的万分之五每日（每日235元）承担违约责任至判决生效日止的本诉请求，符合法律规定，予以支持；陆月珍要求判令徐富荣、杨玲玲承担合同违约责任，即赔偿陆月珍违约金306,900元（陆月珍有权在徐富荣、杨玲玲已付的47万元购房款内扣除）的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。一审法院据此判决：一、徐富荣、杨玲玲与陆月珍继续履行双方所签的关于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的《上海市房地产买卖合同》，陆月珍于判决生效之日起十日内配合徐富荣、杨玲玲办理上述房屋的产权登记手续，将上述房屋的产权人由陆月珍变更为徐富荣、杨玲玲，办理产权过户手续中所产生的税费等依法由徐富荣、杨玲玲和陆月珍各自承担；二、陆月珍在上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权人变更登记为徐富荣、杨玲玲之日起二十日内将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋交付徐富荣、杨玲玲；徐富荣、杨玲玲在上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权人变更登记为徐富荣、杨玲玲之日起二十日内支付陆月珍剩余房款1,064,500元；三、陆月珍于判决生效之日起十日内支付徐富荣、杨玲玲违约金（违约金的计算方式为：自2016年8月6日起至判决生效之日止按已付款47万元的日万分之五计算）；四、驳回陆月珍的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18,652元，减半收取计9,326元，保全费5,000元，共计14,326元，由陆月珍负担；反诉案件受理费2,951元，由陆月珍负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人上诉认为一审查明事实错误，被上诉人迟至2016年6月11日才通过中介公司通知上诉人办理审税，但其说法显然与一审中出庭作证的证人的陈述不一致。上诉人虽对证人陈述不予认可，但不能提供相反的证据推翻证人证言，故本院对上诉人的上述观点不予采信。上诉人另认为被上诉人未提交贷款合同、抵押合同证明被上诉人已取得贷款，然被上诉人在一审中已提供《上海市房地产登记申请书》，该申请书已证明被上诉人因贷款而办理抵押登记，上诉人仍坚持要求被上诉人提供贷款合同、抵押合同缺乏依据，本院亦不予采信。根据证人陈述，系上诉人不配合被上诉人办理贷款，在2016年7月20日被上诉人贷款审批手续办妥后，上诉人又拖延不过户。上诉人现以被上诉人没有在合同约定的期限内办理过户、支付房款为由要求解除合同，缺乏依据，本院难以支持。综上所述，上诉人陆月珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币21,603元，由上诉人陆月珍负担。本判决为终审判决。审判长　潘　兵审判员　杨斯空审判员　郑卫青二〇一七年四月二十日书记员　强　颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 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