（2016）粤2071民初10408号

裁判日期: 2017-04-20

公开日期: 2017-06-20

案件名称

李昭颖与李金英房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第一人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李昭颖,李金英

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十一条，第六十四条

全文

广东省中山市第一人民法院民事判决书（2016）粤2071民初10408号原告（反诉被告）：李昭颖,女，1984年10月24日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：钱曾亿，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯莉媛，广东中元（中山）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李金英，女，1973年11月2日出生，汉族，住广东省中山市东区。委托诉讼代理人：梁翠莹，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁翠萍，广东正日律师事务所实习律师。原��李昭颖诉被告李金英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月20日立案受理后，被告李金英提起反诉，本院决定合并审理，并组成合议庭公开开庭进行了审理。李昭颖的委托诉讼代理人钱曾亿、冯莉媛，被告李金英委的托诉讼代理人梁翠莹、梁翠萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李昭颖向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告双方于2015年10月27日签订的租赁合同已于2016年3月29日解除；2.判令被告返还原告保证金18000元；3.判令被告赔偿原告装修费、经营损失等费用共计190000元。事实与理由：原、被告双方于2015年10月27日签订租赁合同，约定原告承租被告位于中山市东区××路××城××曜花园××卡的商铺，用于零售与批发。签订合同后，原告依约向被告支付了保证金18000元，并办理了商铺交接手续。原告在装修期间发现商铺存在多处漏水现象，被告派��维修后向原告保证商铺不会再出现类似情况。原告装修后开始经营茶叶零售与批发业务，但在经营期间商铺又出现多处漏水情况，造成原告商铺内茶叶及产品受潮严重，导致原告商行无法继续经营并给原告造成重大经济损失。被告交付的商铺多处漏水，存在严重质量缺陷，致使原告合同目的无法实现，被告未能提供适租的租赁物，构成根本违约，应退回原告保证金并赔偿原告经济损失。原告于2016年3月29日向被告发律师函，要求立即解除与被告之间的租赁合同，退还保证金及赔偿经济损失，但被告至今未支付。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告李金英辩称，1.涉案商铺系被告在2014年3月19日向开发商购买取得，2015年8月底经过相关部门的综合验收合格之后接收涉案商铺，当时商铺并没有渗漏等质量缺陷。2015年10月原、被告协商承租事宜，原告也多次到涉案商铺现场进行察看，2015年10月27日双方签订了租赁合同，合同中原告明确确认了对出租房屋概况及现状完全知悉，并同意按房屋现状承租，承租时涉案商铺是毛坯房，被告也给予了原告2个月免租装修期；2.涉案商铺并不存在原告所称的严重质量缺陷，商铺于2016年2月完成装修后开业，原告邀请被告一家人到店铺捧场，当时也没有看到有任何渗水痕迹，之后原告也一直没有提出商铺存在渗水情况。直到2016年3月，原告电话告知被告涉案商铺渗水，被告于次日即和管理公司、开发商等相关人员到现场查看，当时原告的朋友也在场，到了商铺之后也找不到明显的渗水痕迹，后经过仔细查看，发现距离门口左侧一米的位置原告设有消防喷淋，距离喷淋处20厘米左右有一个怀疑的渗点，当时被告认为该怀疑渗点其实是原告装修所致，因为原告做了天花。但被告为了不和原��产生矛盾，影响租赁关系，且涉案商铺也仍在保修期内，被告就配合原告向开发商申报维修，开发商也及时进行了维修。维修过程、怀疑渗点，都不影响原告正常使用、正常经营，根本不存在原告所称的合同目的无法实现的情形；3.关于原告主张的装修损失及经营损失等190000元赔偿金额，我方不确认，原告的装饰装修并没有经过被告同意或者确认，根据合同第6条第6款约定，合同解除后对室内、外新增的装修以及其他不可移动设施无偿归甲方所有，以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租方同意装饰装修的费用由承租方承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告李金英向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除双方签订的租赁合同，李昭颖将商铺完好返还给李金英；2.判令李��颖向李金英支付自2016年4月1日起至实际交还商铺给李金英之日止的租金（暂计至2016年5月31日租金为18000元）；3.判令李昭颖支付逾期付款的违约金（自逾期第六日起至付清之日止，按欠款总额月利率2%计算）。庭审期间，反诉原告李金英增加诉讼请求：1.判令李金英没收李昭颖已付押金人民币18000元；2.判令李昭颖支付物业管理费，暂计至2016年4月为1308元，每月500元。事实和理由：李昭颖于2015年10月27日与李金英签订了租赁合同，合同约定李昭颖应于每月25日前缴纳下个月租金，但其于2016年3月25日开始未支付租金，截止2016年5月31日止，共拖欠两个月租金合计18000元。按照合同第四条第2款约定，李昭颖拖欠租金，应向李金英支付逾期付款违约金，且李金英有权收回出租商铺，合同押金不予退还。为维护李金英的合法权益，故提起反诉。反诉被告李昭颖辩称��1.双方签订的租赁合同已于2016年3月29日解除，且李昭颖已通知李金英接收该商铺，李昭颖无需向李金英支付合同解除之后的租金；2.关于物业管理费，我方提交的证据显示2016年4月的物业管理费已缴纳，已从存折中扣除；3.李金英主张的违约金没有依据，且约定标准过高。本院经审理认定事实如下:李金英系中山市东区××路××城××曜花园××卡[预售许可证号：中建房（预）字第××号，合同编号：HTN20140134××]的产权人。2015年10月27日，李金英（出租方，甲方）与李昭颖（承租方，乙方）签订《租赁合同》一份，主要约定：乙方承租甲方上述房屋作零售与批发；乙方确认对甲方出租房屋的概况及现状完全知悉，并同意按房屋现状承租房屋；租赁期限自2015年11月1日至2020年12月31日，2015年10月27日至2015年12月31日为免租期；房屋月租金为9000元，乙方必须��当月25号缴纳下个月的房租，逾期支付租金超过5日的，除双方协商外，须从逾期第六日起按欠租总额以月利率2%计付逾期违约金，乙方逾期超过30天仍不缴付完毕的，甲方有权收回出租商铺，乙方缴付的合同押金不予退还，乙方必须立即无条件搬出商铺并限时缴付所欠的租金及逾期违约金；自本合同签订当日内，乙方应向甲方支付押金18000元，租赁期满后，如乙方已按约定结清应付的全部费用，甲方自租赁期满之日5日内向乙方无息返还，如租赁期内乙方存在违约的情况或者因乙方原因合同提前终止的，双方协商解决，协商不成的，甲方有权追究乙方违约责任，乙方支付违约金及相关费用后，甲方需无息退还乙方押金；乙方在征得甲方同意后可以对租赁物室内进行装修及其他加建工程，但不得损害房屋主体结构，有关费用由乙方自行承担；乙方在租赁期间该租赁��产生的水电费、电视费、环境卫生费、治安费、房屋租赁费、税费、营业执照等政府部门以及其他各种社会摊派费用均由乙方负责承担；租赁期间，甲方违约提前收回房屋，提前解除合同的，除赔偿乙方装修等损失外，应向乙方支付违约金20000元，乙方提前解除合同的，应向甲方支付违约金20000元并赔偿甲方因主张权利支出的合理费用。合同还约定了其他事项。同日，李昭颖向李金英支付商铺押金18000元。2015年11月24日，中山市东区茗福茶苑商行注册成立，经营者为李昭颖。李昭颖于2016年3月25日后未向李金英支付租金。2016年5月20日，李昭颖以涉案商铺漏水致合同目的无法实现为由诉至本院，主张前述实体权利。另查，2016年6月7日，原告向本院提交调查取证申请书，申请本院到涉案商铺现场调查取证。本院派员于2016年9月1日与李昭颖、李金英及双方委托诉讼代理人到涉案商铺现场勘查，并作现场勘查笔录，主要内容如下：一楼大堂有天花吊顶，天花板未发现有渗水痕迹；商铺后半部分有阁楼，隔成两层，顶板有几个补漏的黄色补漏胶。李昭颖与李金英均对现场勘查笔录真实性予以确认。2016年6月29日，原告向本院提交调查取证申请书，请求本院向涉案商铺开发商、物业管理公司调查，确认开发商、物业公司是否曾就商铺漏水问题进行维修、维修时间及次数。2016年8月8日，远洋地产（中山）开发有限公司作出《关于远洋城天曜花园××卡商铺维修情况说明》，内容如下：“我司于2015年12月中旬接到远洋城天曜花园18卡商铺装修人员关于天花“渗漏”的维修内容，并于当天委派专业工程师及施工单位前往现场察看，仅发现商铺进门左边约1米处天花位置面积约为0.01平方米区域有水迹、进门右边近四米处天花位置面��约为0.01平方米区域有水迹，但该两处位置并不存在滴水或漏水问题，且在次日维修完毕。该商铺自2015年12月中旬报来维修内容后，至今未接到业主关于该商铺的任何维修内容。该商铺上述维修事项发生在装修过程中，且我公司维修完毕后，该商铺仍在装修中，并未投入使用。”李昭颖与李金英均对远洋地产（中山）开发有限公司作出的关于涉案商铺维修情况说明的真实性予以确认。2016年9月1日，李昭颖向本院提交工程造价评估申请书，申请对涉案商铺装修工程造价进行评估。本院通过摇珠随机选定广东正中信德建设工程咨询有限公司进行评估，该公司于2016年11月21日以“无法确定部分项目的造价结论意见”即结论意见存在争议并不利于本案的解决为由退回评估委托的申请。后李昭颖要求继续委托其他评估机构进行评估。本院通过摇珠随机选定广东建瀚工程管理有限公司中山分公司进行评估，该公司于2017年2月21日出具关于（2016）粤2071民初10408号司法委托评估委托书的函，指出工程项目施工做法不明、且装修工程主要材料所用品牌不明，无法确定材料价格，故无法完成评估，请求本院撤回委托。再查，2015年10月27日，李金英出具收据，证明收到涉案商铺2015年11月至12月及2016年1月的物业管理费共1308元。李金英称将其本人存折交给李昭颖用于缴纳水电费。2016年3月23日及同年4月11日，李金英的银行存折中分别代扣远洋物业物管费872.62元、436.31元。2016年3月29日，李昭颖通过广东中元（中山）律师事务所钱曾亿律师向李金英邮寄关于解除租赁合同的律师函，要求立即解除租赁合同、退还保证金18000元并赔偿装修损失190000元。李金英于次日签收该律师函。2016年4月22日，李金英通过广东正日律师事务所梁翠��律师向李昭颖邮寄律师函，该邮件因李昭颖电话拒收于2016年4月21日退回。2016年9月1日，李昭颖将涉案商铺钥匙交还李金英。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告于2015年10月27日签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。李昭颖提出解除《租赁合同》的理由是涉案商铺漏水，导致原告的合同目的无法实现，但从远洋地产（中山）开发有限公司作出的《关于远洋城天曜花园18卡商铺维修情况说明》的内容以及本院组织的现场勘查情况看，涉案商铺并无漏水的事实，本院据此认定李昭颖解除合同行为属于违约解除。根据《租赁合同》约定，李昭颖提前解除合同，应向李金英支付违约金20000元，现李金英主张没收李昭颖已付押金18000元，其性质为要求李昭颖支付违约金，因其主张金��未超过合同约定，本院予以支持。李昭颖要求李金英赔偿其装修损失的诉讼主张不能成立，本院不予支持。李昭颖、李金英均要求确认解除双方签订的《租赁合同》，对此，本院予以确认。考虑到李昭颖为涉案商铺的装修确实支出了一笔费用，本院确认双方解除《租赁合同》的时间为李金英签收《律师函》的2016年3月30日，李金英要求李昭颖继续支付2016年4月1日以后的租金、物业管理费等诉讼请求本院不再支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认李昭颖、李金英签订的《租赁合同》于2016年3月30日解除；二、李金英不予返还李昭颖已付押金18000元；三、驳回李昭颖的其他诉讼请求；四、驳回李金英的其他反诉请求。案件受理费4420元、保全费1495元，小计5915元（李昭颖已预交），由李昭颖负担；反诉费366元（李金英已预交），由李金英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审　判　长　　吴绪源人民陪审员　　吴妙玲人民陪审员　　郭绮文二〇一七年四月二十日书　记　员　　卢翠香石丽娜关注微信公众号“”