（2016）甘0102民初1427号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2018-05-31
案件名称
董乾生和陈时川房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
兰州市城关区人民法院
所属地区
兰州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
董乾生,陈时川
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十九条第一款，第二百二十三条第一款
全文
甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0102民初1427号原告（反诉被告）董乾生，男，1952年8月29日出生，汉族，原甘肃中医学院退休职工，住兰州市城关区。被告（反诉原告）陈时川，男，1965年2月17日出生，汉族，甘肃银盾消防技术有限公司法定代表人，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：周继斌，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ晖，甘肃正天合律师事务所律师。原告董乾生与被告陈时川房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案受理后，被告陈时川以原告阻碍其装修,给其造成经济损失为由,在举证期限内提出反诉,本院依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告董乾生、被告陈时川的委托诉讼代理人周继斌、ＸＸ晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董乾生向本院提出的诉讼请求：1、判令解除双方于2015年8月9日签订的房屋租赁合同；2、判令被告向原告支付房租42600元（2016年9月至2017年2月）、公共道路占用费10800元（2015年8月至2017年2月,每月600元）、物业费2587.20元（2015年12月至2017年2月,0.7元/㎡×264㎡）、水费200元（2016年元月至2017年2月）、电费1183元（1690°×0,7元）、垃圾处理费140元（2016年元月至2017年2月）、占用菜园子18000元（2015年8月至2017年2月×1000元）、鉴定费16000元＋26237.21元、采暖费10296元。3、本案产生的一切费用由被告承担。事实及理由：2015年8月9日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定，原告将其位于兰州市城关区雁西路1236号房屋的第三层、第四层出租给被告,租期5年；同时对双方的权利、义务、违约等事宜进行了约定。合同生效后,原告将供水、排水、供电、供暖均正常，高级装修的房屋交付被告,被告挂牌（银盾消防）、（秦陇绿化）使用。后被告未征得原告的同意擅自在四楼平台处搭建彩钢房、房顶架设大型设备、不考虑房顶的承受力,严重破坏原告的楼体结构,造成楼体多处裂缝,随意侵占公共道路及原告院内通道且拖欠原告的租金、水、电、物业费及暖气费，损害了原告的合法权益，遂诉至法院。被告陈时川辩称并反诉称,原、被告签订房屋租赁合同后,被告立即向原告交纳了当年的房租及押金并着手对房屋进行装修,在装修期间,原告多次提出不合理要求阻碍被告进行施工装修并在装修即将完工正式开始工作之际,再次提出非分要求,被告未予答应,原告便以断电的方式,严重阻碍被告进行正常工作,并造成被告给涉案房屋添附的空气能热力源冻裂报废,被告虽多次主动尝试与原告进行协商和解,但原告仍不予通电,令被告无法开展正常工作,并以解除合同及起诉为要挟,致使被告无法达到租赁目的。综上，为保障被告的合法权益，被告提起反诉，请求：1、解除双方于2015年8月9日签订的房屋租赁合同；2、判令原告向被告退还已交纳的一年房租及押金95000元；3、判令原告向被告赔偿装修损失280000元；4、本案全部诉讼费用由原告承担。原告董乾生针对被告的反诉请求辩称,被告的反诉与事实不符,涉案房屋被告至今仍在使用,并没有交还给原告,被告没有装修原告的房屋,只是违背政府禁令在三楼加盖了彩钢房,而且被告也承认其加盖彩钢房时原告进行了劝阻,被告的行为已经侵害了涉案房屋二楼用户的权益。涉案房屋是集体供暖,被告租赁房屋后要自己供暖安装空气热能力源,因为安装以后就掐断了原告的供暖,所以原告才说安装以后不能再拆卸了。被告交纳房租和押金没有凭据,请求法院驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1995年1月1日,原告董乾生与兰州雁滩工业城实业总公司签订厂房转让合同,原告董乾生受让兰州雁滩工业城内北二区1号A型三层框架结构别墅式厂房，建筑面积428.64平方米，庭院空地72平方米。使用期50年，自1995年元月1日至2044年12月31日。转让费以建筑面积每平方米1096.65元人民币、庭院空地每平方米1元计算，共计470067.20元。2015年8月9日，原告董乾生（甲方）与被告陈时川（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定，被告承租原告位于兰州市城关区雁西路1236号房屋的第三层176平方米、第四层88平方米。使用期限自2015年8月20日起2020年8月19日止；年租金85000元，采取一次支付一年房费的方式；房屋押金1万元提前支付。每年提前2个月交付下一年房费，即每年的6月份之内付清租金。房屋租赁期间，使用过程中出现有上下水、电、暖气、物业所产生的费用由乙方自行承担，使用过程中产生的故障由乙方维护，费用由乙方自行承担。乙方不得以任何理由拖延支付水、电、暖气、物业费，否则视为违约。供水、供电、供暖气，不属于甲方控制出现断供或不到位，乙方不追究甲方责任。甲方有权收回房屋，且房内物品视为乙方自动放弃，甲方有权处理。乙方只拥有本房屋租赁限期内租赁权，并且在未征得甲方同意的情况下，不得对房屋到地面、墙壁、天花板、大门以及水、电、暖等设施做任何结构性改变，使用过程中造成其它方的损害及任何事故的一切后果全部由乙方承担，甲方无任何责任及关联。合同到期，不可移动物品，乙方不可拆除。同时还约定了其它事宜。合同签订后,原告将经过装修的房屋交付被告,被告挂牌”银盾消防”、”秦陇绿化”使用。2015年8月22日,被告陈时川向原告董乾生支付一年租赁费85000元、办公用品折价费4000元,共计89000元。2015年9月1日，被告陈时川以甘肃中标银盾节能工程服务有限公司名义与兰州嘉泰实业有限责任公司签订装修合同,对涉案房屋进行三层整体翻新装修、四楼加盖彩钢结构后整体装修,工程预算199902.45元。被告安装的空气能热力源预算价格为128529.64元。被告在加盖彩钢房时,因违反政府相关规定,原告董乾生出面进行了劝阻和制止；在安装空气能热力源时,因安装空气能热力源会破坏涉案房屋原有的采暖设备,导致将来无法正常供暖,原告董乾生提出安装后在租赁合同到期后不得拆除，不能向原告索要任何费用，双方最终没有达成合意。装修结束后被告正常使用涉案房屋，后双方因原告认为被告随意占用公共通道、破坏原告房屋主体构造、拖欠各种费用,被告认为因为原告的原因导致空气能热力源冻裂无法正常使用等情形发生纠纷,原告董乾生遂于2016年3月12日诉至本院。2015年12月21日，被告陈时川以甘肃中标银盾节能工程服务有限公司名义向兰州雁滩物业管理有限公司交纳了涉案房屋暖气费10296元、水费300元、物业费800元、垃圾处理费半年60元，2016年1月4日以原告董乾生名义向供电部门交纳电费1033元，共计12489元。在诉讼期间，根据原告董乾生的申请，本院于2016年6月7日、2016年9月9日分别委托甘肃天得工程造价咨询有限公司和甘肃土木工程科学研究院对涉案房屋毁损进行评估并确定维修方案等内容进行司法鉴定。2016年11月8日，在甘肃土木工程科学研究院勘验人张太亮、戴丹丹的见证下，原告董乾生、被告陈时川的委托诉讼代理人ＸＸ晖在场的情况下，制作了现场勘验笔录。内容为:1、对董乾生房屋三层顶板及出屋面房屋受损情况进行了现场勘验，从勘验情况看，受损位置为三层顶板南侧开一洞口，直径约100㎜，出屋面房屋顶层面梁开洞，箍筋切断，楼梯位置墙体开一洞口，直径约80㎜。2、建议双方调解处理，结构加固处理费用壹万元整，现场勘验费用共计陆仟元，费用总计壹万陆仟元整。双方达成一致意见，壹万陆仟元由被告陈时川承担。2017年1月22日，甘肃天得工程造价咨询有限公司作出甘天工咨[2017]第003号工程造价鉴定报告，确定位于兰州市城关区雁西路1236号房屋因装修损坏的部位恢复原状的维修费用为21237.21元,原告董乾生交纳鉴定费5000元。本案在诉讼期间，为减少双方损失，在本院的督促下，被告陈时川于2017年2月28日搬离涉案的租赁房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告于2015年8月9日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力。庭审中，原、被告均要求解除涉案的房屋租赁合同，故对于原告要求解除租赁合同的诉讼请求和被告要求解除租赁合同的反诉请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付房租42600元（2016年9月至2017年2月）、公共道路占用费10800元（2015年8月至2017年2月,每月600元）、物业费2587.20元（2015年12月至2017年2月,0.7元/㎡×264㎡）、水费200元（2016年元月至2017年2月）、电费1183元（1690°×0,7元）、垃圾处理费140元（2016年元月至2017年2月）、占用菜园子18000元（2015年8月至2017年2月×1000元）、鉴定费16000元＋26237.21元、采暖费10296元的诉讼请求，其中房屋租赁费42600元、采暖费10296元、物业费1108.80元、垃圾处理费60元是双方租赁合同一年期满后产生的费用,自涉案房屋租赁合同签订后,双方在履行过程中就矛盾不断,被告在装修时未经原告同意对涉案房屋进行结构性改变,原告出面阻止的行为也间接影响了被告正常使用所租赁房屋,原、被告签订房屋租赁合同的目的不能很好的实现,双方均应采取积极态度防止损失的扩大,及时的止损。为体现民法的公平原则和合同法规定的”当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿”的立法精神，对原告主张的房屋租赁费42600元、物业费1108.80元、垃圾处理费60元、采暖费10296元,由被告向原告承担上述费用54064.80元的60%,即32438.88元；另外物业费1478.40元（2015年12月至2016年8月,0.7元/㎡×264㎡）、水费200元、电费1183元（1690°×0,7元）、垃圾处理费80元（2016年元月至2016年8月）,共计2941.40元,是被告使用房屋期间产生的费用,理应由被告承担；原告主张的鉴定费11000元、结构加固处理费10000元、维修费用为21237.21元,因系被告错误的装修所造成的损失,应由被告向原告支付；原告主张的公共道路占用费10800元、菜园子占用费18000元,原告所提供证据不能证明其已经向相关部门交纳公共道路占用费及相关部门认定被告占用公共道路的事实,也没有证据证明菜园子的损失是原告的直接损失,本院不予支持。关于被告反诉要求原告退还已交纳的一年房租及押金95000元及赔偿损失280000元的诉讼请求,因涉案房屋不能正常使用被告自身也有过错,被告也没有向原告支付押金,且损失并不是原告的原因造成的,故对被告的上述反诉请求,本院不予支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求、被告的反诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（二）项、第九十七条、第一百一十九条、第二百二十三条的规定，判决如下：一、解除原告董乾生与被告陈时川于2015年8月9日签订的房屋租赁合同；二、被告陈时川向原告董乾生给付截止2017年2月28日的房屋租赁费25560元、物业费2143.68元、水费200元、电费1183元、垃圾处理费116元、采暖费6177.60元,合计35380.28元；三、被告陈时川向原告董乾生给付结构加固处理费10000元、因装修损坏的部位恢复原状的维修费用为21237.21元,合计31237.21元。上述第二、三项共计款项66617.49元，由被告陈时川于判决生效后10日内给付。四、驳回原告董乾生的其他诉讼请求。五、驳回被告陈时川的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3055元，由原告董乾生负担1200元，被告陈时川负担1855元。反诉费3463元,由被告陈时川负担。鉴定费11000元,由被告陈时川负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 柴宗海审 判 员 丁雨宁人民陪审员 张文刚二〇一七年四月十九日书 记 员 陈丽丽????????1 关注公众号“”