（2017）苏0583民初2178号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-11-11
案件名称
章乃静与吴松泽、李静房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
章乃静,吴松泽,李静,昆山千居房产营销策划有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初2178号原告:章乃静，女，1969年11月10日生，汉族，住新疆奎屯市。委托代理人：陈丁丁，江苏仕达律师事务所律师。被告：吴松泽，男，1979年6月26日生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。被告：李静，女，1985年9月8日生，汉族，住安徽省凤阳县。第三人：昆山千居房产营销策划有限公司，住址昆山市花桥镇花安路169号16室，统一社会信用代码91320583093449033W。法定代表人：谭超，该公司总经理。委托代理人：吴少飞，男，该公司员工。原告章乃静与被告吴松泽、李静、第三人昆山千居房产营销策划有限公司（以下简称“千居公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案后，依法适用简易程序，由代理审判员孙学谦独任审理，于2017年4月18日公开开庭进行了审理。原告章乃静及其委托代理人陈丁丁、被告吴松泽、李静、第三人千居公司委托代理人吴少飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章乃静向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行2016年4月18日签订的房地产买卖合同，交付房屋并办理房产过户手续；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年4月18日，原、被告在第三人处签订了一份房地产买卖合同，合同约定：被告将昆山市花桥镇XX路XX号XX室（昆房权证花桥字第××号）转让给原告，房价款600000元，定金50000元，4月26日办理过户并支付首付款230000元（含定金），6月底之前370000元房款付清，交房时间依到款日期为主。合同签订后，原告交纳了定金50000元，并进行了网签。2016年4月25日，原告电话联系了被告，原告不办理房屋贷款了。在2016年6月底前一次性付清房款并办理过户手续，被告同意。原、被告又与第三人联系沟通，三方约定在2016年6月28日支付房款并办理过户，后因被告说在外出差不能过来而改在6月30日。6月29日，第三人电话通知原告，说被告要求涨房价。6月30日，原、被告到第三人处，被告不收房款办理过户，要求涨价原告不同意，第三人协调无果。后原告多次要求被告履行合同，同意加价20000元，但被告一直拒绝履行。原告是刚需购房，因被告的违约行为，现已无法在同地段用相同的价格购买同类型的房屋，给原告造成了重大损失。为此，原告诉至法院。被告李静、吴松泽共同辩称：合同签订后，当日收到了原告50000元定金，之后原告不能按照合同约定日期支付首付款与吴松泽电话协商，口头约定晚一个月时间（即5月26日）一次性付清，过了5月26日完全没收到原告的联系。多次打她电话打不通或没人接，联系中介公司的小吴得到的回复是她回新疆了。一直拖延到6月27日中介联系吴松泽约6月28日付款去办过户手续，吴松泽当时在外地办事29日返回上海，回到上海和李静商量后李静不同意这样办理过户。原因：1.急需用钱才决定卖房子，可是因原告故意拖延时间不履行合同，我们急需的钱是靠贷款解决的差不多8%左右的年利息，这个损失是原告造成的。2.有人愿意出65万和我们商量购买该房产，房价已经发生变动。原告不遵守合同的付款时间超过15日，形成违约，如果还要继续交易，需补足房价变化的差额50000元并另立买卖合同。吴松泽同意李静的处理意见并在6月29日通知中介转达原告，并于6月30日在中介公司协商，当时中介与我和李静协调后改条件为加价20000元但是原告还不同意。因原告不履行合同还要我们一再迎合她的交易方式，所以在6月30日我们明确回答原告以违约方式处理该房屋买卖合同，依照合同条款，定金50000元作为违约金不予退还，并于7月6日发出书面通知给了原告。第三人千居公司发表意见称：关于首付款，当时原告说在5月份已经与被告通过口头协议将原先约定的贷款支付房款变更为过户时一次性支付房款。并且当时在6月底三方在场谈的时候，被告吴松泽也承认5月份原告通过电话方式和他协商一致同意将在过户时一次性支付房款。被告李静当时的表述是不知道这件事。中途在5月份预约过户2、3次，因原告的资金没有到位，由于还在合同期限内，所以就变更了过户的时间。在约定过户时间6月28日左右，被告同意过户，但在过户时间到之前被告吴松泽通知第三人在出差，无法回来办理过户，后来就拖到了合同过户最后期限6月底都没有完成过户。请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：位于昆山市花桥镇XX路XX号楼XX室房屋所有权于2011年4月29日登记在被告吴松泽、李静。被告吴松泽与李静系夫妻关系。2016年4月18日，原告章乃静（乙方）与被告吴松泽、李静（甲方）在案外人千居公司（丙方）的中介下签订《房地产买卖合同》（以下简称“合同”）一份，约定由原告购买被告位于昆山市花桥镇XX路XX号XX室房屋，房屋总价款600000元。该份协议中付款方式约定为：乙方支付丙方定金50000元，如甲方在合同上签字，则丙方将该定金转付甲方；乙方应于甲方签订本合同7天内双方办理过户手续，过户当日乙方支付甲方（含定金）230000元；余款370000元于6月底前付清。本次交易所产生的税费全部由乙方承担。双方在合同中补充约定：4月19日房东将贷款记录注销，4月26日支付首付部分所剩180000元（不含定金50000元）；租金收到6月底。另外，该份合同第4条中标注“甲方有贷款乙方不需贷款”。合同甲方落款处为被告吴松泽签字，乙方落款处为原告章乃静签字，丙方落款处为第三人委托代理人吴少飞签字并加盖第三人公章。合同签订当日，原告支付被告购房定金50000元。2016年4月19日，被告将涉案房屋上设定的他项权证登记注销。另查明：原告称合同当天签订的时候约定以贷款形式支付房款，还按房产评估价计算出首付款为180000元，后来考虑到贷款手续比较繁琐，其丈夫不能过来办理贷款，所以在4月26日之前就和被告吴松泽电话沟通在办理过户时一次性支付房款，当时没有约定一次性付款的具体时间，最终时间是在6月底之前付款和交房。对此，被告吴松泽认为原告陈述内容不完整，一次性付款的时间是在5月底之间，第三人也预约了过户；被告李静则认为原告变更付款方式只和第三人进行沟通，没有和被告沟通，且6月底之前是支付第三笔房款370000元，首付180000元要在5月底一次性付清，当时是原告承诺在5月底之前将房款全部付清，才同意过户的，价格也按合同价格不变。原告为证明付款方式的变更是经三方协商同意的，向本院提交其与两被告、第三人人员于2016年6月30日在第三人处三方协商时的谈话录音。该录音中，被告吴松泽说：“原定28号过户，我说28号可以，你（指第三人代理人吴少飞）最好提前一个星期通知我，后确定在2016奶奶6月28日过户，完了回家后，我老婆说有中介给他打电话说这个房子可以买到65-68万，那么第一个问题就出现了，对我来说，我确实答应过章乃静，但没给老婆商量”；李静说：“当时同意这个价格卖给她，考虑一次性付款手续不麻烦”，“市场行情变了，现在房价涨了，加价，至于涨多少我们可以协商，至于不能接受，OK，我也不是难缠的人，五万元定金我退给你，房子不卖了，我不管你愿不愿意。”第三人人员谭经理说：“现在纠结点是上家在4月26日付18万，下家是把4月26日付的18万和现在的37万一起付，这也是征得上家同意的。”原告章乃静说：“我们双方一直是由中介小吴在沟通预约过户时间的，我说了五月中旬不到款，就有可能5月底，如果5月底没到款，就再取消。中间也是一直也在和吴松泽沟通的，后来端午节前一天放的假，我就在假期上班第一天通知小吴，可以预约过户了，因为我知道要提前15天预约拿号的，后来小吴说约到6月28日过户，我说可以，一定要提前和房东约好，小吴说已经约好28号过户，后来28号房东说出差不在家，就又约到30号过户，就是今天。”第三人谭经理说：“吴先生你们之间的付款方式变动你是知道的吧？”吴松泽说：“知道的，我同意的，小吴和我一直打电话沟通的，后来说28号过户，我说你最好提前一周通知我，后来小吴说决定28号过户，完了我说可以，那办呗。后来回家我老婆告诉我说，有人愿意出高价买我们的房子，所以就出现了这个情况。”第三人谭经理说：“我现在听出来了，中间的付款方式有点延后，当然也是征得你们的同意的，现在说市场行情变了，想加价，如果怎么说，我也给买家说了，这件事双方也不能说谁有错，占不占理，要根据合同来，双方只能打官司，你们官司完了，我再来和你们打官司，这上面写的很清楚，谁违约谁付中介费，我们也无法判定，当然，如果能协商更好，买家也不贷款，约好明天或者后天过户，你们的款项也能拿到了。”吴松泽说：“其实这件事我肯定要平衡我老婆的意见，要向着她，第一这个房子商量个折中点，如果确实谈不拢，前面付的5万元定金退给她，和中介协商怎么弄，这个事就完了。”李静说：“价格没谈拢，不过户”。对于该通话录音，被告认可真实性，但认为有套话嫌疑，合法性不予认可。第三人委托代理人吴少飞于2016年6月24日、25日与两被告通过手机短信方式进行过沟通。其中，与李静的短信往来中，2016年6月24日，吴少飞发出“李姐，你好，已经预约好了，28号过户，带好资料，所需资料已经发到你老公手机上了。”李静回复“钱当天要付清没问题吧，我老公自己去就行了吧，我不用去了吧。”吴少飞回复“你们两个都要去”；李静回复“过户当天要把钱付清有没有问题？”吴少飞回复“没问题”；李静问“28号几点在哪见？需要我们请多长时间假？”吴少飞回复“上午10点在我们公司集合，过户号是168号，有可能在下午。”李静回复“那要不就下午去集合吧，去那么早也是等着，下午1点差不多吧”。在与吴松泽的短信往来中，2016年6月24日，吴少飞发出“预约过户号已经预约好了，6月28日上午10点之前到我们公司集合，你们要带的资料，夫妻双方的身份证，户口本，结婚证，都要原件，缺一不可，还有房产证。”6月25日，吴少飞再次发出“涉税发票也带上。”对于上述短信往来，被告认可真实性，但认为短信是一个商议的过程，最终要以签订的书面文件为准。再查明：2016年6月28日，被告并未到场与原告及第三人办理房款交接及过户手续。原、被告及第三人均称当日未能前来办理相关手续的原因是当时被告吴松泽出差在外。后三方于2016年6月30日会面进行协商，协商过程即前述录音内容。原告称其在2016年7月4日向被告发出催房产过户通知函，但被告称未收到。被告称其于2016年7月6日向原告发出解除商品房买卖通知书，要求解除合同并没收50000元定金，但原告称未收到。2016年9月18日，原告电话联系被告李静，李静表示之前签的600000元的价格不卖了。原告表示同意加到620000元。李静则表示要与吴松泽商量后再回复。2016年9月22日，原告再次电话联系李静，李静表示620000元也不卖了，市场行情差距太大了，拖了这么久不能按之前的价格进行。又查明：庭审中，被告吴松泽、李静称涉案房屋现已出租给他人，租期至2017年11月结束。本院向原告释明涉案房屋现在处于出租状态，原告表示则坚持交付房屋的诉请。庭审中，被告明确表示不再继续履行合同。截至目前，原告已将剩余房款550000元提存至本院。以上事实有房地产买卖合同、房产证、收款收据、银行转账凭条、过户预约单、催房产过户通知函、解除商品房买卖通知书、录音光盘及文字整理稿、短信聊天记录等证据以及当事人的陈述予以证实。本院认为，本案的争议焦点为：原、被告是否已合意将原合同约定的付款方式变更为2016年6月28日过户时一次性支付剩余房款550000元。原告认为已与被告及第三人三方协商变更了原先约定的付款方式；被告则认为仅是变更为5月底前一次性付清余款并办理过户手续。对此，本院认为，从原告提交的2016年6月30日三方会面协商时的录音内容来看，被告吴松泽认可确实同意过在2016年6月28日办理过户手续并同意付款方式变动。第三人吴少飞与被告李静的短信往来也能证实李静对于2016年6月28日办理过户手续知情，并且李静还主动询问当日原告能否付清钱款并得到了吴少飞肯定的答复，双方还对当日何时见面进行了沟通。结合第三人委托代理人同时也是合同经办人吴少飞的陈述，本院能够认定原、被告已就2016年6月28日办理过户手续并且于过户时一次性支付剩余房款550000元达成合意。但原先约定的6月28日办理过户手续因被告吴松泽出差在外未能如期进行。嗣后，在6月30日原、被告、第三人三方协商时被告提出涨价并表示价格没谈拢不过户，且原告先后两次与被告李静电话联系时李静再次提出涨价的要求并明确表示不再按原合同价款继续履行，加之庭审中被告明确表示不再继续履行合同。据此，本院认定被告以其行为明确表示不再履行合同义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。现原告要求被告继续履行合同交付涉案房屋、办理过户手续，并已将剩余房款550000元提存至本院，合同具备继续履行的条件，故本院对原告要求被告交付房屋并办理过户手续的诉请予以支持。被告应当将涉案房屋交付给原告并协助办理产权过户手续，剩余房款可由被告在履行交付房屋及过户义务时自行从本院支取。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：被告李静、吴松泽、刘国文于本判决生效后十日内将昆山市花桥镇XX路XX号XX室房屋（昆房权证花桥字第××号）交付给原告章乃静并协助将该套房屋的不动产权过户至原告章乃静名下，过户时产生的税、费均由原告章乃静承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，减半收取4900元，由被告李静、吴松泽承担。此款原告已经预交，本院不再退还，由被告在双方结算房款时一并与原告结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。代理审判员 孙学谦二〇一七年四月二十日书 记 员 徐ＸＸ附：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。 来自