（2016）新2302民初2623号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-06-08
案件名称
宋爱芝与新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司、卢巧玲不当得利纠纷一审民事判决书
法院
阜康市人民法院
所属地区
阜康市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋爱芝,新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司,卢巧玲
案由
不当得利纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第九十二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
新疆维吾尔自治区阜康市人民法院民 事 判 决 书（2016）新2302民初2623号原告：宋爱芝，女，汉族，1970年11月24日出生，无固定职业，住阜康市。委托诉讼代理人：王建秀，新疆金诚信律师事务所律师。被告：新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司，住所地阜康市准噶尔路2123号（中国农业银行股份有限公司阜康市兵团支行四楼）。营业执照号：652XXXXXXXX5324（1-1）。组织机构代码证号：59918393-0。法定代表人：马斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁展，系该公司员工。被告：卢巧玲，女，汉族，1954年12月16日出生，系阜康市村民，住阜康市。委托诉讼代理人：乔伟东，阜康市司法局法律援助中心律师。原告宋爱芝与被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司、被告卢巧玲不当得利纠纷一案，本院于2016年11月2日受理后，依法适用普通程序于2016年12月20日公开开庭进行了审理。原告宋爱芝及其委托诉讼代理人王建秀、被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人丁展、被告卢巧玲及其委托诉讼代理人乔伟东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋爱芝向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还原告房屋7自然间及院落666平方米，如不能返还则折价赔偿2000000元；2、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实及理由：原告与前夫贾治兵于2002年经阜康市人民法院调解离婚，调解书将位于阜康市城关镇张家庄村83号的三间房屋及院落归原告所有，原告离婚后又自建四间房屋。后因贾治兵与被告卢巧玲乘原告返回陕西老家期间将房屋买卖，被告卢巧玲又与被告宏盛祥和房产公司达成《拆迁安置补偿协议》，原告得知后起诉经法院生效判决确定被告卢巧玲与贾治兵的买卖行为无效及被告卢巧玲与宏盛祥和房产公司的《拆迁安置补偿协议》无效。原告陈述其认为被告侵害了其房屋所有权及宅基地使用权，要求财产损害赔偿，经本院释明，原告明确其诉讼请求为：要求被告返还因房屋拆迁所得的安置房屋及补偿款，如果不能返还对方应当以现金的方式进行赔偿。被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司辩称，被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司同意依据法院的判决给付拆迁安置补偿合同确定的拆迁利益，原告的诉讼请求已无法进行，应当予以驳回。被告卢巧玲辩称，1、原告宋爱芝不是张家庄村村民，无法享有作为本村村民才享有的具有福利性质的张家庄村宅基地使用权。2、原告宋爱芝也不享有原来房屋及宅基地使用权增值部分。被告卢巧玲在2007年购买了房屋及院落后，曾花巨资将房屋进行了修缮，添附了地上附着物，并居住长达八年之久。3、被告卢巧玲并未侵犯原告任何权益。4、被告卢巧玲依据原告前夫贾治兵签订的房屋买卖合同取得涉案房屋并居住，原告前夫刻意隐瞒事实，责任在贾治兵。5、2016年5月，原告以同一事实与理由在法院提起诉讼，本次起诉属于重复起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告宋爱芝提交照片三张，拟证实房屋拆迁前的状况，二被告实施了具体的财产损害行为。被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司认可照片内容确为当时房屋，被告卢巧玲以照片的拍摄时间无法确定为由否认证据的真实性。因被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司对照片真实性无异议，且被告卢巧玲亦未提交证据反驳原告方该组证据，本院对证据的真实性予以认定。2、被告卢巧玲公证书复印件六份，用以证明被告为张家庄村村民，居住被征迁房屋八年之久，在该村没有宅基地。原告以证人应当出庭作证为由否定证人证言效力。因该组公证书原件均已在本院（2016）新2302民初1231号案件中存档，对证据的真实性本院予以认定。本院认为，公证书系由依法独立执行国家公证职能的公证机构依程序出具，具有证明效力，对于公证书公证内容，非得当事人提出有效证据予以反驳，法院应当认定为法律真实，本案中，原告宋爱芝并未提交相应证据对被告卢巧玲所提交公证书载明内容予以反驳，本院对该组证据予以认定。被告卢巧玲提交的六份公证书中，郑萍等六人均陈述”卢巧玲买房后，对房屋（进行了）重大修缮”，本院对卢巧玲在取得房屋后进行修缮的事实亦予以确认。根据当事人陈述、举证、质证及本院确认的证据，可以证实本案如下法律事实：原告宋爱芝户籍所在地为陕西省吴堡县郭家沟镇余家沟村，2001年10月20日，原告宋爱芝的丈夫贾治兵本人在阜康市城关镇张家庄子村落户，2001年10月28日，贾治兵与同村村民张传成签订房屋买卖合同，取得本案争议房屋（已被拆迁）。2002年8月6日，贾治兵起诉离婚，经本院（2002）阜民初字第720号民事调解书确定：1、原告贾xx与被告宋XX离婚；......4、各自衣物归各自所有，家庭共同财产归被告宋爱芝所有，其中包括陕西老家两间砖混结构房屋，阜康两间土木结构房屋。2007年8月15日，贾治兵与本案被告卢巧玲签订卖房协议，将本案争议房屋即（2002）阜民初字第720号民事调解书确定归宋爱芝所有的”阜康两间土木结构房屋”以17500元将房子卖给了卢巧玲。2013年4月7日，卢巧玲与新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司签订《拆迁安置补偿协议书》，双方约定以宅基地面积按2:1比例置换住宅，合同约定卢巧玲以宅基地置换楼房六套，其中70㎡楼房二套（多层楼房，楼层分别为一层、二层）、90㎡楼房三套（多层楼房，楼层分别为三层、五层、六层）、120㎡楼房一套（多层楼房，楼层为四层），合同同时约定，新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司签约时应向卢巧玲支付签约补助费60000元、过渡费8000元。为补楼房面积差额，被告卢巧玲应向被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司交付100000元楼房面积差额补助款，与签约补助费、过渡费冲抵后，卢巧玲向新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司实际交付31900元。原告宋爱芝与被告卢巧玲因拆迁利益产生争议并产生系列诉讼后，被告宏盛祥和房地产开发有限责任公司依法院指示将拆迁安置楼房代管，未进行交付。2013年5月16日，宋爱芝提起诉讼要求确认贾治兵、卢巧玲之间于2007年8月15日签订的农村房屋买卖合同无效，本院（2013）阜民初字第571号判决书认定：卢巧玲于2003年从张家庄村村南搬到村北，2004年宋爱芝找卢巧玲看管房子，2003年至2004年，作为一个村上的村民，按照常理，被告卢巧玲不可能不知道宋爱芝和贾治兵离婚的事。并且被告卢巧玲与被告贾治兵是2007年8月15日签订的卖房协议书，这五年的时间卢巧玲作为村上的村民明知道宋爱芝与贾治兵已经离婚，还向无处分权的贾治兵购买了房屋。事后，也未得到权利人的追认。故被告贾治兵与被告卢巧玲签订的房屋买卖合同无效。同时，卢巧玲明知或应当知道房子不是贾治兵的还与其签订买卖合同，不属于善意取得。遂判决贾治兵与卢巧玲签订的卖房协议书无效。2013年11月19日，昌吉州中级人民法院（2013）昌中民一终字第770号民事判决书判决维持（2013）阜民初字第571号判决，2014年6月25日，（2014）新民申字第689号民事裁定书裁定驳回卢巧玲的再审申请。2015年，（2014）阜民初字第1349号民事判决书及（2015）昌中民二终字第552号民事判决书确认卢巧玲与新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司于2013年4月7日签订的《拆迁安置补偿协议书》无效。2016年5月，宋爱芝提起损害赔偿之诉，要求本案二被告赔付面积为500㎡的住宅6套（如不能赔付则折价赔偿150万元）及安置损失88000元，本院于2016年8月15日作出（2016）新2302民初1231号民事判决书，以《拆迁安置补偿协议书》已被法院生效判决确认为无效、原告诉请违背了合同相对性为由驳回诉讼请求，宣判后，当事人未提起上诉。庭审中，本案当事人均对《拆迁安置补偿协议书》所确定的置换方案、置换利益无异议，原告宋爱芝主张拆迁利益应因合同无效而由其享有，被告卢巧玲则主张拆迁利益尽数归己方所有，被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司依据法院指示暂时保管征迁安置楼房并表示依据法院裁判意见向拆迁利益享有方交付置换楼房。被告卢巧玲在与贾治兵签订房屋买卖协议并取得房屋后，对房屋进行了修缮。针对本案法律关系及诉争焦点，本院说理如下：原告以被告侵害了其房屋房屋所有权及宅基地使用权为由提起财产损害赔偿，但本案法律关系实质为不当得利。本案中原告诉讼请求为”被告返还原告房屋7间及院落666平方米，如不能返还则折价赔偿2000000元”，该请求实质系要求被告承担返还原物和损害赔偿的侵权法律责任，因争诉房屋因拆迁已经灭失，原告要求返还原物的诉请事实上已经无法履行，故原告可要求赔偿损失。财产损害赔偿作为民法上物权保护方式，指权利人财产因受到损害而请求赔偿损失，原告如要求损害赔偿，也是对财产损害实际价值主张权利。本案中，原、被告之间争议不动产及土地使用权已因被告卢巧玲与新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司之间的拆迁协议而增值转化为拆迁利益（卢巧玲与新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司之间的拆迁协议虽经法院生效判决确认为无效，但本案当事人均对拆迁利益的存在和可实现均无异议），被告卢巧玲系因其与贾治兵之间的房屋买卖合同效力经法院生效判决确认为无效，失去合法享有争议不动产所有权及宅基地使用权的合法依据，当然也导致其对依据拆迁协议而获得拆迁利益的法律基础发生变化。本案中，原告宋爱芝并未要求被告卢巧玲按争议房屋征迁时的实际市场价值进行赔偿，而是对争诉财产转化形成的拆迁利益主张权利，该纠纷系因合同被确认为无效之后产生的不当得利返还纠纷。关于不当得利的利益。卢巧玲与新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司签订《拆迁安置补偿协议书》后，新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司依合同约定准备了安置房屋，可随时履约交房。但因原告宋爱芝与卢巧玲之间的系列纠纷，被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司在诉讼中应法院要求未向被告卢巧玲交付，并明确其向法院裁决确定的权利人直接交付。本案中，争议征迁标的已全部拆迁，该部分财产已转化为固定利益，该利益亦可实现。而且，原告宋爱芝已明确系对征迁置换楼房主张权利，故对本案不当得利的利益，可确定为争诉财产经征迁后产生的拆迁利益。关于不当得利的范围。尽管本案中置换方案系以宅基地面积按照2:1比例予以置换，该种置换方式系当事人对补偿方式的一种选择，由于宅基地使用权与地上不动产的相互依附性质，不论选择何种方式的拆迁补偿，所形成的拆迁利益均系对征迁时被拆迁不动产及宅基地使用权的共同补偿。庭审查明，被告卢巧玲自2004年起即居住于争议房屋内，2007年8月15日与贾治兵签订卖房协议后，又对房屋进行了修缮，尽管被告卢巧玲对争议房屋（不含修缮添附部分）及宅基地使用权不享有权利，但正是因为卢巧玲的占有使用、修缮维护行为，使得被征迁不动产在征迁时保持了获得相应拆迁利益的现实价值。同时，签约补助费60000元、过渡费8000元，系合同当事人新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司与卢巧玲基于针对签约行为和签约后卢巧玲解决临时居所产生费用而进行的约定，该种权利义务约定仅对合同当事人产生约束力，非合同当事人不能享有该种利益，不属于不当得利范畴，因而，被告卢巧玲本人为补楼房面积差额而交付的100000元（该款与签约补助费、过渡费冲抵实际交付31900元）形成的利益，当然也不属于不当得利。关于不当得利的返还范围。庭审查明，本案争议之不动产及土地使用权已转化为拆迁利益，原告宋爱芝与被告卢巧玲在本案中对经置换所得的楼房六套主张所有权，其中包括70㎡楼房二套（多层楼房，楼层分别为一层、二层）、90㎡楼房三套（多层楼房，楼层分别为三层、五层、六层）、120㎡楼房一套（多层楼房，楼层为四层）。如前所述，原告宋爱芝及被告卢巧玲均要求主张权利的拆迁利益中亦包含被告卢巧玲因修缮维护被征迁不动产而形成的对应价值以及其为补楼房面积差而交付的100000元现金形成的相应权益，该部分利益系被告卢巧玲合法所得，原告宋爱芝无权主张。同时，被告卢巧玲自2004年其即应宋爱芝要求看管房子，2007年8月15日，卢巧玲系以合理对价自宋爱芝前夫贾治兵手中购买争议房屋，其时，无人预见争议房屋会在2013年被征迁，因而，本案被告卢巧玲在不当得利中并不存在恶意，故其在房屋买卖合同被确认为无效从而产生不当得利返还义务时，仅在所得利益范围内予以返还。由于征迁形成的拆迁利益（楼房六套）与争议财产相比，增值巨大，且无法具体量化。特别考虑到本案系农村房屋买卖合同因买卖标的物被征迁产生巨大利益后引发的诉讼这一现实，综合争议房屋买卖以及征迁时市场价格因素，被告卢巧玲居住维护期间，卢巧玲进行修缮的事实，对于涉诉不动产及土地使用权征迁置换的70㎡楼房二套、90㎡楼房三套、120㎡楼房一套，共计六套楼房，本院将其中70㎡楼房一套（多层楼房，楼层为二层）、90㎡楼房三套（多层楼房，楼层分别为三层、五层、六层），确定为不当得利返还范围。其余70㎡楼房一套（多层楼房，楼层为一层），120㎡楼房一套（多层楼房，楼层为四层），本院确定为被告卢巧玲合法所得，不构成不当得利。以上涉诉房产被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司系因遵循法院指示未向被告卢巧玲交付，在生效判决确定不当得利返还范围后，被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司负有协助义务，为减少当事人诉累，被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司可依据法院生效裁判意见直接向原告宋爱芝交付70㎡楼房一套（多层楼房，楼层为二层）、90㎡楼房三套（多层楼房，楼层分别为三层、五层、六层）。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告卢巧玲于本判决生效后十日内向原告宋爱芝返还置换楼房70㎡楼房一套（多层楼房，楼层为二层）、90㎡楼房三套（多层楼房，楼层分别为三层、五层、六层）；二、被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司对被告卢巧玲的返还义务负有协助义务（上述楼房尚在被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司实际控制中，被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司可向原告宋爱芝直接交付）；三、驳回原告宋爱芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元，经本院依法审批免交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长 张世星代理审判员 孙有静人民陪审员 杨金标二〇一七年四月二十日书 记 员 范红燕 关注公众号“”