（2016）京0105民初62860号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-12-04
案件名称
北京鸿银投资有限公司与清华大学建筑设计研究院有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京鸿银投资有限公司,清华大学建筑设计研究院有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初62860号原告（反诉被告）：北京鸿银投资有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路8号院2号楼10层02-1103。法定代表人：庞家荣，经理。委托诉讼代理人：赵磊，男，1984年9月20日出生，系原告公司职工。被告（反诉原告）：清华大学建筑设计研究院有限公司，住所地北京市海淀区清华大学院内建筑馆。法定代表人：庄惟敏。委托诉讼代理人：李小波，北京市义方律师事务所律师。原告（反诉被告）北京鸿银投资有限公司（以下简称鸿银公司）与被告（反诉原告）清华大学建筑设计研究院有限公司（以下简称清华建研院）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法由代理审判员禹雷独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。鸿银公司的委托代理人赵磊，清华建研院的代理人李小波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鸿银公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除双方签订的《租赁框架协议》；2、要求被告退还定金50万元；3、要求被告支付违约金50万元。事实和理由：双方2016年签订《大屯1号地办公与商业大楼租赁框架协议》（以下简称框架协议），协议中约定将标的房屋位于项目主楼部分一层二层，出租给原告商业及经营用途，租赁期限为二十年，房屋交付时间为2016年4月1日之前。房屋租赁价格为第一年每平米7.5元/天，每年租赁价格递增百分之二，租金交付自起租日开始，乙方按季度向甲方交纳租金清华建研院2016年4月11日才与北京华汇房地产开发中心签署《租赁房屋交接确认书》，当日清华建研院向鸿银公司致函称刚刚交接完。清华建研院超过了合同约定的交付房屋期限，房屋至今未办理产权证，经多次协商无果，故起诉请求判如所请。清华建研院辩称，同意解除，我们认为双方已经解除了合同，我方在2016年10月18日已经发出了解除通知。不同意支付定金和违约金。2016年7月1日为时点，之前之后60天内交房都是可以的。在2016年5月份已经给原告发送了环评报告。办理房产证是有一定期限的，我们已经向原告提交了办理工商营业执照的相关材料。原告要求解除合同不符合法律规定，双方合同约定第14条退租的约定乙方只能在第19条情况下才能退租。第19条约定是双方协商一致或者不可抗力。合同没有继续履行是原告的原因，从4月11日至8月9日之间与清华建研院沟通签订租赁条款，同时承诺在8月30日之前可以交齐租金和押金，但是原告没有，清华建研院在9月14日，9月18日两次致函要求鸿银公司在9月25日之前交纳租金，鸿银公司在9月20日才提出不能办理工商登记，继续拖延租金，才导致本协议不能履行。针对鸿银公司的违约行为我方提出反诉，反诉请求：1、要求解除双方之间的合同。2、确认我方有权没收定金。3、要求鸿银公司支付2016年4月11日至2016年10月18日租金366.48万元。4、要求鸿银公司支付2016年4月11日至2016年10月18日期间的物业费48.864万元。事实理由同诉讼状，我们主张的租金是按照每天每平米7.5元，物业费是按照每天每平米1元计算的。鸿银公司针对反诉辩称，不同意反诉请求，房屋是商业用房，房屋没有交割。经本院审理查明，2016年1月，清华建研院作为甲方（出租人）与鸿银公司作为乙方（承租人）签订了《框架协议》约定：乙方拟承租的标的房屋面积暂定2571.79平方米。租赁期限为20年，起租期间暂定为2016年8月1日。起租时间的确定方法如下：起租日=4个月（按120天计）免租期届满之次日。协议第3.1条约定交房日为甲方向乙方交房并签订《租赁房屋交接确认书》之日，暂定为2016年4月1日。根据项目的实际情况，甲方可提前或延后于2016年4月1日向乙方交房。以2015年7月1日为时点，如甲方向乙方提前或延后交房的时间在90日之内的，甲方不需要向乙方承担违约赔偿责任。租赁价格：起始租赁价格为7.5元/天/平方米，从起租日起，租赁价格每年递增2%。在甲方确定交房时间后，甲方应于交房日前15天书面告知乙方。乙方收到甲方的交房通知后，应做好接受所承租标的的房屋并签订《租赁房屋交接确认书》的准备。协议第12.1（3）条约定，甲方保证协助乙方在标的房屋所在地办理经营有关的证照或批文，保证乙方办理经营有关证照或批文所需甲方、产权人提供的材料或证明文件合法、真实、有效、完备。双方协商一致，乙方向甲方支付50万元作为定金。协议第十四条约定，双方签订后，除双方协商一致或发生不可抗力，乙方不得以任何理由退租。2016年4月11日，清华建研院通过电子邮件向鸿银公司发出了《大屯1号绿隔产业用地项目正式交付通知书》，称将2016年4月11日作为租赁标的房屋正式交付日，请做好接受准备，包括准备签署《正式租赁合同》、《租赁房屋交接确认书》《物业管理约定》等文件，鸿银公司称收到了该交房通知，但因为没有相关材料，我们拒绝交割。2016年4月20日，清华建研院向鸿银公司出具授权书，授权鸿银公司将涉案房屋约700平方米转租给案外人使用。2016年5月28日，清华建研院向鸿银公司发送了消防验收意见书2份、环境影响评估报告表的批复1份。2016年6月27日，清华建研院通过电子邮件向鸿银公司发送了租赁合同等文件。2016年7月20日，鸿银公司将修改的租赁合同通过电子邮件发送给清华建研院。2016年7月22日，清华建研院通过电子邮件向鸿银公司告知7月25日签署正式合同。2016年7月25日，清华建研院通过电子邮件向鸿银公司发送工作函，要求7月28日前签署合同，并交纳款项。清华建研院通过电子邮件向鸿银公司发送承诺，称因情况特殊，经双方协商一致，清华建研院承诺如鸿银公司在2016年8月30日前向清华建研院交齐租赁押金及第一季度的租金，则不再追究鸿银公司的违约责任。2016年9月14日，清华建研院再次致函鸿银公司要求鸿银公司在2016年9月25日前交齐框架协议中约定的房屋物业费、租金等费用。2016年9月20日，鸿银公司回函提出项目没有完整的环评验收合格证及产权证；现在房屋状况无法办理工商注册登记及相关行政部门审批手续；至今并未办理房屋交割手续，房屋使用权仍在清华建研院掌控下。2016年10月19日，清华建研院通过电子邮件向鸿银公司发送解除通知，称解除双方签署的《框架协议》，没收50万元定金。鸿银公司向本院提交案外人出具的《告知函》及《证明》，证明清华建研院无法完成合同中保证办理经营有关证照或批文承诺，双方无法合作。清华建研院不认可该证据的证据名称及证明目的。清华建研院申请证人宁某、关某、赵某、陈某到庭作证，证明鸿银公司接收房屋后一直带人来看房。鸿银公司不认可上述证人证言。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。双方签订的《框架协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现双方均要求解除合同，对此本院不持异议。本案争议焦点之一在于导致合同解除的违约方。鸿银公司称是由于清华建研院不能提供相关手续，不能办理工商登记，依据《框架协议》第12.1条要求解除合同。但该条约定的是清华建研院协助鸿银公司办理有关经营证照或批文，鸿银公司并未向本院举证证明因清华建研院不配合导致其不能办理相关证照，且在2016年9月20日鸿银公司回函之前，未向清华建研院提出不能办理证照导致协议无法继续履行的问题。清华建研院称根据《框架协议》第十四条的规定，除双方协商一致或发生不可抗力，乙方不得以任何理由退租，鸿银公司未向本院举证证明双方曾就解除合同协商一致或发生不可抗力，故鸿银公司应对《框架协议》的解除承担责任。根据定金罚则，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，故鸿银公司要求退还定金50万元及支付违约金50万元的诉讼请求本院不予支持。本案中，双方争议的焦点之二在于标的房屋是否交付鸿银公司。根据双方签订的《框架协议》3.1条的约定，交付日为甲方向乙方交房并签订《租赁房屋交接确认书》之日。清华建研院向本院提交的证据及证人证言仅能证明鸿银公司曾带人看过房，且双方在本案中并未签订《租赁房屋交接确认书》，清华建研院称标的房屋已经交付鸿银公司的意见证据不足，本院不予采纳，故清华建研院反诉要求鸿银公司支付租金及物业费的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、解除原告（反诉被告）北京鸿银投资有限公司与被告（反诉原告）清华大学建筑设计研究院有限公司签订的《大屯1号地办公与商业大楼租赁框架协议》。二、驳回原告（反诉被告）北京鸿银投资有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）清华大学建筑设计研究院有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费6900元均由鸿银公司负担（已交纳），反诉案件受理费21960元由清华建研院负担18510元（已交纳），由鸿银公司负担3450元（清华建研院已交纳，鸿银公司于本判决生效之日起十日内直接支付给清华建研院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 禹 雷二〇一七年四月二十日书 记 员 李思桐 关注公众号“”