（2017）川01民终4139号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-06-16
案件名称
四川环福置地有限公司与王雪梅、刘津商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
四川环福置地有限公司,王雪梅,刘津
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川01民终4139号上诉人（原审被告）：四川环福置地有限公司。住所地：成都市双流区东升街道迎春桥社区。法定代表人：陈卫军，董事长。委托诉讼代理人：刘涛，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王雪梅，女，1982年10月17日出生，汉族，住成都市双流区。被上诉人（原审原告）：刘津，男，1977年11月5日出生，汉族，住成都市双流区。上诉人四川环福置地有限公司（以下简称环福公司）因与被上诉人王雪梅、刘津商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0116民初4991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。环福公司上诉请求：1.请求二审法院依法改判（2016）川0116民初4991号民事判决书第一项判决；2.请求二审法院判令被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：上诉人认为一审法院判决酌情调整的违约金仍然过高，要求依法再次降低。被上诉人诉讼中未提供证据证明其遭受的具体损失金额，上诉人认为，法院将逾期交房违约金标准调整为按合同约定违约金金额的30%仍然过高，要求再次降低违约金金额。王雪梅、刘津辩称，环福公司应按双方约定的日万分之五支付逾期交房违约金，一审法院将违约金调低没有依据，环福公司上诉要求再次调低违约金更没有依据，请求驳回环福公司的上诉请求。王雪梅、刘津向一审法院起诉请求：1.判令环福公司向王雪梅、刘津支付逾期交房违约金至实际交房之日止，现暂时计算至2016年7月28日为136696元；2.环福公司为王雪梅、刘津办理房屋的不动产权证书。原审查明：王雪梅、刘津与环福公司于2013年11月14日签订了《商品房买卖合同》，约定王雪梅、刘津购买环福公司开发的位于东升镇葛陌村“美国城”一期大型购物中心×幢×单元1层12049号房屋，建筑面积16.61平方米，合同价款476291元。该合同第十条交付条件约定，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。第十二条约定逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列第1种方式处理…（2）逾期超过90日后，买受人有权退房…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。第十四条交接手续约定，买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税。合同第十九条约定，买受人同意委托环福公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之二每日向买受人支付违约金，直至权属登记机关颁发房屋产权证书之日。合同签订后，王雪梅、刘津向环福公司支付了全部购房款476291元。另查明，王雪梅、刘津（甲方）于2014年1月16日与普菲特公司（乙方）签订了《成都·美国城商铺委托经营管理合同》，约定：甲方将购买的成都美国城×幢×单元1层12049号商铺委托给乙方使用或租赁，委托期限为十五年，在十五年委托期内，因培育市场需要，该商铺前三年不产生收益，第四至第十五年按照市场实际收取的租金支付；甲方全权委托乙方与环福公司办理该商铺的交接事宜。环福公司于2014年12月30日取得了成都“美国城”一期（大型购物中心）房产测绘成果验收合格书，于2015年6月17日取得了建设工程规划合格证，并于2015年7月2日，取得了竣工验收报告。2015年7月5日，环福公司与普菲特公司签订《成都·美国城商铺交接书》，约定：根据《商铺委托经营管理合同》第四条商铺交接的约定，由普菲特公司与环福置公司办理该商铺的交接事宜，现于2015年7月5日普菲特公司与环福置地公司已办理商铺交接手续，普菲特公司接收商铺，并按照《商铺委托经营管理合同》的约定，将该商铺统一经营管理。原审认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理不动产权证书问题而引发本案诉讼。本案的争议焦点在于：1、环福公司协助王雪梅、刘津办理不动产权证书条件是否成就。2、环福公司是否承担逾期交房的违约责任。原审法院根据所查明的案件事实，综合评判如下：环福公司协助王雪梅、刘津办理不动产权证书条件是否成就问题。双方签订的合同第十四条交接手续约定，买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税。合同第十九条约定，买受人同意委托环福公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的…，故交纳专项维修基金、契税是王雪梅、刘津的合同义务，且《不动产登记暂行条列实施细则》第三十八条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况提交下列材料：…（七）相关税费缴纳凭证。故王雪梅、刘津起诉要求环福公司（协助）办理房屋不动产权证书，不符合法律规定及合同约定，原审法院不予支持。王雪梅、刘津可在缴纳专项维修资金、契税后另案主张。环福公司是否承担逾期交房的违约责任问题。环福公司是否承担逾期交房的违约责任。原审法院认为，王雪梅、刘津与环福公司签订的《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任中约定“除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加)(1)逾期在90日之内……(2).逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”，本案《商品房买卖合同》约定环福公司应当在2014年12月31日前向王雪梅、刘津交付该商品房，环福公司于2015年7月5日向王雪梅、刘津交房已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而王雪梅、刘津并未举证证明其损失的大小，原审法院兼顾合同履行情况、环福公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定环福公司应承担的逾期交房违约金为476291元×每日万分之五×186天×30%=13289元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、四川环福置地有限公司于判决生效之日起十日内支付王雪梅、刘津逾期交房违约金13289元；二、驳回王雪梅、刘津的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1517元，由王雪梅、刘津负担1451元，四川环福置地有限公司负担66元。二审中，当事人没有提交新的证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》为有效协议，环福公司在履行协议中违反了合同约定，应承担相应的违约责任。一审法院根据合同履行情况、环福公司的过错程度及预期利益等因素，对双方约定的违约金进行了调低。环福公司上诉要求再调低违约金。本院认为，一审判决已对违约金的调低进行了评析，二审不再赘述，一审调整违约金并无不当，故环福公司上诉要求再调低违约金没有事实依据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3034元，由四川环福置地有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐云国审判员 赵 锋审判员 龚 耘二〇一七年四月二十日书记员 谭小雨 百度搜索“”