（2017）粤0705民初514号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2018-07-12
案件名称
邹文愿、张仲桥等与龚小莉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
江门市新会区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邹文愿,张仲桥,龚小莉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百零九条，第一百六十一条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十四条第一款
全文
广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0705民初514号原告：邹文愿，男，1972年12月7日出生，汉族，住址：广东省江门市新会区。原告：张仲桥，女，1974年5月23日出生，汉族，住址：广东省江门市新会区。两原告共同委托诉讼代理人：钟耀能、吕炜泉，分别系国信信扬（江门）律师事务所律师、实习律师。被告：龚小莉，女，1975年10月9日出生，汉族，住址：广东省江门市新会区，。委托诉讼代理人：黄敏彦，广东贯虹律师事务所律师。原告邹文愿、张仲桥诉被告龚小莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案受理后，依法适用简易程序两次公开开庭进行了审理。第一次开庭两原告的共同委托诉讼代理人钟耀能、被告龚小莉及其委托诉讼代理人黄敏彦到庭参加诉讼。第二次开庭原告邹文愿及两原告共同委托诉讼代理人钟耀能、被告龚小莉及其委托诉讼代理人黄敏彦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹文愿、张仲桥向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的购房款394900元及逾期付款利息（以394900元为本金，年利率6%，从2015年8月14日计至实际支付之日止，暂计至2016年12月14日为31592元）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年8月14日，原、被告双方签订《房地产买卖合同》，由两原告将坐落于新会区司前镇迎宾南路1号102座商品房转让给被告，约定转让价格为1314900元，2015年8月14日支付第一期购房款394900元，其余房款采用按揭贷款方式支付。合同签订后，原告按约定办理过户手续，但截至起诉之日，被告仍未支付第一期购房款，经原告多次催收，被告均未支付，原告遂具状起诉。两原告在举证期限内向本院提供证据如下：证据1、两原告身份证、被告身份证各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。证据2、《房地产买卖合同》一份，证明原告将新会区司前镇迎宾南路1号102座房产转让给被告的事实。证据3、《中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同》一份，证明被告向银行贷款支付剩余购房款的事实。证据4、两原告的《土地使用权证》、《房地产权属证》各一份，证明原告为新会区司前镇迎宾南路1号102座房产原权属人。证据5、被告的《土地使用权证》、《房地产权属证》各一份，证明原告已将房产过户给被告的事实。证据6、税收缴款书两份、发票一份，证明被告为办理房产过户缴纳税费的事实。被告龚小莉答辩称，原告邹文愿与被告是亲密的男女朋友，由于原告邹文愿经常到澳门赌博，平时使用也大手大脚，经常向被告借钱，但也不能满足其金钱需要。邹文愿约2015年4月提出将其房屋过户到被告名下，再以按揭形式套取资金。于是邹文愿与评估公司、银行做好工作，将房屋价格评估为1314900元，其中首付394900元、按揭贷款920000元。之后，邹文愿将房屋买卖合同、贷款合同让被告签名，邹文愿因此套取了按揭贷款920000元。由于邹文愿借取被告约50万元，其表示购房合同上记载的首期款就直接抵扣借款，尚余的借款再逐步清偿，因此，被告事实上已支付了首期购房款。以下事实可证明被告已支付了购房款：1、原、被告双方约定第一期房款须于2015年8月14日前支付，如逾期15天仍未付清应缴购房款，购房合同即告解除。但事实上，购房合同没有解除而是继续履行并办理了过户手续，可见原告邹文愿确认被告已经支付房款；2、2015年8月14日至邹文愿起诉前，其从未提及或要求被告偿还房款；3、原告于2016年提起（2016）粤0705民初2599号案要求邹文愿返还不当得利款，但邹文愿从未提及被告欠其房款；4、房屋过户后，邹文愿还多次向被告偿还款项，其于2015年9月1日、9月3日、12月10日三次转账93800元给被告，若被告欠购房款，其不可能再支付款项给被告。被告龚小莉在举证期限内向本院提供证据如下：证据1、《房地产买卖合同》一份，证明原、被告双方约定第一期房款须于2015年8月14日前支付，如逾期15天仍未付清应缴购房款，购房合同即告解除。但事实上，购房合同没有解除而是继续履行并办理了过户手续，可见原告邹文愿确认被告已经支付房款。证据2、2016粤07民终2587号民事判决书一份，证明在（2016）粤0705民初2599号案中，原告邹文愿未提及被告欠房款以及2015年9月1日、9月3日、12月10日三次转账93800元给被告。证据3、银行交易明细清单一份，证明被告有充足资金借款给原告邹文愿。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（原、被告身份证、《中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同》、《土地使用权证》、《房地产权属证》、税收缴款书、发票），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告《房地产买卖合同》真实性无异议。被告对原告提供的《房地产买卖合同》、（2016）粤07民终2587号《民事判决书》、银行交易明细清单真实性无异议。本院认为，因原、被告双方当事人对上述证据的真实性均无异议，故本院均予以确认。经审理查明，2015年7月24日，被告与中国银行股份有限公司江门新会支行签订《个人二手住房贷款合同》，约定被告向中国银行股份有限公司江门新会支行贷款920000元，贷款期限为（月数）240，用于购买江门市新会区司前迎宾南路1号102座房产，放款账户为邹新灵名下的位于中国银行股份有限公司江门新会支行的账户【62×××38】等内容。中国银行股份有限公司江门新会支行在合同贷款人处加盖公章，被告在合同借款人处签名并按捺指模。同年8月14日，两原告与被告签订《房地产买卖合同》，约定两原告拟将位于新会区司前镇迎宾南路1号102座的房屋转让给被告，交易总金额为1314900元，被告于2015年8月14日前支付第一期房款394900元，最后一期房款920000元付款方式为按揭，双方同意于2015年8月14日由两原告将该房地产交付给被告使用。双方还约定被告决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作被告毁约处理，本合同即告解除等内容。两原告在合同甲方处签名，被告在乙方处签名并按捺指模。江门市新会区地方税务局会城税务分局房地产交易办税服务厅的税收缴款书记载2015年8月7日龚小莉缴纳土地使用权转让（出售、赠与和交换）契税3550.68元以及住房买卖契税39447元。同日，广东省江门市新会区地税局会城税务分局就两原告及被告的房屋买卖代开发票。2015年8月18日，新会区司前镇迎宾南路1号102座房屋的所有人由两原告变更为被告。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：一、《房地产买卖合同》的效力；二、被告是否应向两原告支付首期购房款？三、原告的利息主张是否有依据？若有，利息应如何计算？对争议焦点一，原、被告双方当事人对《房地产买卖合同》的真实性均无异议，该《房地产买卖合同》能反映原、被告在平等、自愿、协商一致的基础上进行买卖行为，双方当事人的意思表示真实，买卖行为合法有效，应受法律保护。被告虽抗辩称《房地产买卖合同》属于法律规定合同无效的法定情形中的以合法形式掩盖非法目的，但被告并未就其反驳向本院提供证据予以佐证，故本院对被告的上述抗辩不予采纳。对争议焦点二，本院认为，被告为证明其已向两原告支付或基于与原告邹文愿的债务抵销而无须向两原告支付首期购房款所举的证据未能证实该事实确实存在，主要理由如下：1、根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告抗辩称其已向两原告支付首期购房款，但被告仅向本院提供《房地产买卖合同》、（2016）粤07民终2587号民事判决书、银行交易明细清单，上述证据不足以证明被告已向两原告支付首期购房款，被告应承担举证不能的责任。2、《房地产买卖合同》记载有“第一期房款须于2015年8月14日前支付”。对此，被告认为合同签订日为2015年8月14日，而《房地产买卖合同》记载第一期房款的支付日期为2015年8月14日前，足以证明被告已向两原告支付首期购房款。原告对此解释为因原、被告双方为朋友关系而设置的付款宽裕期，故约定房屋产权证待被告支付首期购房款后才交付。根据日常经验，合同签订日于合同约定的房款支付日之后并不等同于房款已支付完毕，原告的陈述更符合日常交易习惯。3、《房地产买卖合同》记载有“如逾期15天仍未付清应缴购房款，购房合同即告解除”。对此，被告认为因截至庭审时《房地产买卖合同》仍未解除，证实被告已支付房款。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……”、第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……”的规定，《房地产买卖合同》没有解除是原、被告未能协商一致或当事人没有行使合同解除权的后果，该后果不能佐证被告已经履行付款义务。4、根据（2016）粤07民终2587号《民事判决书》查明的事实，原告邹文愿于2015年9月1日、9月3日、12月10日分三次转账93800元至被告名下，被告认为原告邹文愿该行为是向其清偿借款，可以佐证被告已经支付完毕首期购房款，否则原告邹文愿不会向其支付款项。此外，被告认为原告邹文愿在此前双方的诉讼纠纷中并未提及被告欠房款的事实，亦佐证被告已经支付完毕首期购房款。本院认为，原告邹文愿与被告之间是否存在其他债权债务关系与本案无关，原告邹文愿向被告转账无法反推出被告已向两原告支付购房款。此外，原告邹文愿在此前诉讼中未提及被告欠房款的事实不等同于原告邹文愿放弃权利，原告邹文愿与被告此前的诉讼纠纷与本案不属于同一个法律关系。被告的上述抗辩不符合逻辑推理和日常生活经验法则，本院不予采信。5、对于“先办理房产证后支付购房款”以及“开具购房发票”的问题，两原告作出了“税务局根据双方买卖合同的金额向买卖双方分别开具缴款凭证后，由买卖双方缴纳税款，并由税局开具发票。无论买方是否支付购房款，双方若要办理房屋过户登记，均需要交纳税款”的解释，两原告虽没有提交证据证实其上述主张，但该解释符合日常生活经验法则和房屋过户交易缴纳税款一般程序。6、对于被告抗辩的“邹文愿曾借取被告约50万元，故邹文愿表示《房地产买卖合同》上记载的首期购房款直接用于抵扣其借款”的陈述，被告既未能就该50万元借款提供相应证据，亦未能就原、被告之间存在抵销购房款的约定提供相应证据，且《房地产买卖合同》中未就抵销购房款的情况作备注记载，故本院对被告上述抗辩不予采信。7、即便原告邹文愿与被告之间存在“亲密关系”，亦不影响两原告根据《房地产买卖合同》向被告主张权利。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”、第一百零八条：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”的规定，从“高度盖然性占优势”的民事诉讼证明标准的角度出发，结合原、被告双方提供的证据，本院认为，被告为主张已向两原告支付购房款394900元而提供的证据以及在审理过程的陈述无法使待证事实——被告已向两原告支付或基于与原告邹文愿的债务抵销而无须向两原告支付首期购房款处于高度可能性状态，故本院对被告主张已向两原告支付首期购房款394900元不予采信。因此，被告未有及时支付购房款，即没有履行合同上的付款义务，其行为已经构成违约，应承担违约责任，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”的规定，被告没有依约付清首期购房款给两原告，已构成违约，两原告诉请被告支付购房款394900元，合法有据，本院予以支持。对争议焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条：“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”的规定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中对罚息利率问题规定“逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％”的规定，虽原、被告在《房地产买卖合同》约定“被告于2015年8月14日前支付第一期房款394900元”，但庭审中两原告确认基于双方为朋友关系同意延长首期购房款支付期限，故本院认为违约金应从原告明确主张权利之日（即起诉之日）起计算为宜。原告现主张按年利率6%计算逾期付款利息未超出法律规定范围，本院予以采纳。本院计算被告应支付的逾期付款违约金为：以394900元为本金，按年利率6%，从2017年1月23日起计算至被告实际清偿之日止。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条、第一百零八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的规定，判决如下：被告龚小莉应自本判决生效之日起十日内支付购房款394900元及相应逾期付款违约金（以394900元为本金，按年利率6%，从2017年1月23日起计算至被告龚小莉实际清偿之日止）给原告邹文愿、张仲桥。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7697.38元，减半收取计3848.69元，由被告龚小莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员 莫国峰二〇一七年四月二十日书记员 林皓钧 微信公众号“”