（2016）粤1302民初6227号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-07-04
案件名称
广东康景物业服务有限公司与胡晓晖物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
惠州市惠城区人民法院
所属地区
惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东康景物业服务有限公司,胡晓晖
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
0广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1302民初6227号原告：广东康景物业服务有限公司，住所地：广东省广州市中山大道105号华景新城。法定代表人：练均华。委托诉讼代理人：李燕喜、董卫强，广东源辰律师事务所律师。被告：胡晓晖，男，汉族，1967年11月3日出生，住深圳市福田区。原告广东康景物业服务有限公司与被告胡晓晖物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告广东康景物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告胡晓晖支付拖欠的管理费39295.2元及违约金(违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止)；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年1月11日，被告因购买位于惠州合生国际新���房，与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业服务费；被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。2008年1月11日，被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2012年7月起，被告未按期向原告交纳物业管理费，至2015年12月止共拖欠原告物业管理费39295.2元。原告多次催要，被告均拒不交纳。被告的行为已经违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》之约定，为了保护原告的合法债���不受侵犯，特请求人民法院依法判决被告偿还所欠原告管理费及违约金，并承担本案的诉讼费。被告胡晓晖辩称，一、被答辩人针对答辩人住所住宅物业按每平方米2.8元人民币收取物业服务，没有合理、合法的依据。1、从硬件设施上来讲：（1）时至今日，也没看到亚新房地产所承诺的五星级会所，连快餐店、小排档都没有、生活极为不便。（2）泳池长期未能正常提供给业主使用，停长开短。（3）原本预留商业中心用地空置达八年之久，杂草丛生，慌乱不堪，更是被答辩人用作整个小区的重要垃圾堆放地和焚烧地，整日臭气熏天，蚊蝇密布，还经常火光、烟雾冲天。（4）合生国际新城外部重要小区标识工作做得非常差劲，影响答辩人朋友来访和出行。2、从软件服务来讲：（1）小区经常停水，而且基本没有提前通知，极大影响了正常生活，2015年以前还���常断网，2015年以后基本还算正常。（2）小区卫生消杀工作很马虎，经常有树木因虫害死掉。（3）小区蛇患严重。（4）小区老鼠也不少。（5）存在禽流感危害，经常看到集群家禽在道路上悠闲散步觅食。二、被答辩人向答辩人收取的物业服务费的收费价格标准，明显偏离实际价值。1、被答辩人在小区的物业管理服务中，有意无意有厚此薄彼、不能一视同仁的倾向。2、维修拖拉，维修基金没见用过。三、被答辩人有故意侵害答辩人人身、财产权利的行为。主要表现为，在紧挨B1-40商铺门外的地方大量倾倒、焚烧垃圾，恶臭冲天，火苗数次飘入答辩人卧室，危及蚊帐床单，连商铺对面的粗壮树木，都一棵棵被大火逐渐烧死烧尽，这样恶劣的环境，也引发了答辩人儿子身患重病。答辩人一家人的工作，受到了重大影响。在上述情况中，由于答辩人拒不改变垃圾场现状��答辩人于2012年6月底，正式通知被答辩人管理处，停止缴纳物业费，直至答辩人改变垃圾场现状。直至今日，并未有所改变。且在答辩人决定卖掉房屋时，小区保安经常刁难意向购房客户、意向租客以及相关中介。四、被答辩人在本案请求事项中所主张的物业服务费大部分超过法定的诉讼时效，已丧失胜诉权。答辩人是2016年10月12日收到法院关于本案的传票。在此以前，答辩人未收到任何关于催交物业费的通知，因此，根据我国《民法通则》有关诉讼的时效的法律规定，被答辩人要求答辩人缴纳2014年10月12日以前B1-40房屋住宅和商铺物业服务费以及所谓违约金的诉讼请求，已经丧失了胜诉权，人民法院不应予以支持。查明的案件事实经当事人提供证据证明的法律事实不同于现实发生的客观事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为位于惠州市惠城区××办事处××大道××号合生国际新城小区（以下简称合生国际新城）的物业管理公司，具有物业管理一级资质。被告为合生国际新城西区屋的业主（B175号房住宅建筑面积为224.98平方米，1层商铺建筑面积为76.4平方米）的业主。2007年7月1日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务，交楼时预收三个月物业管理服务费，自第四个月起，被告应每两个月向原告合缴交一次物业管理服务费，管理费别墅按建筑面积每月每平方米2.8元计算，商铺按建筑面积每月每平方米4元计算，若被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收违约金。被告收���后，自2012年7月起开始拖欠物业管理服务费，截止到2015年12月，被告共拖欠物业管理服务费共计39295.2元。原告通过邮寄法律函的形式要求被告支付拖欠的物业管理费，被告未支付。裁决理由和结果本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告广东康景物业服务有限公司与被告胡晓晖签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反强制性法律法规，应当认定为合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行义务。根据《物业管理条列》第四十二条“业主应当根据物业合同的约定交纳物业服务费用”的规定，被告应当向原告支付拖欠的2012年7月至2015年12月的物业管理服务费39295.2元。被告作为业主向本院抗辩称广东康景物业服务有限公司提供的物业服务不符合合同约定，虽没有进行充分举证，但广东康景物业服��有限公司作为一级资质物业服务管理公司，也未向本院提交充分的证据证明其提供的服务已经达到了一级服务的标准，为督促物业管理服务公司自查自省，严格按照合同约定为业主提供相应品质的物业服务，广东康景物业服务有限公司诉请的物业服务费违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告胡晓晖应于本判决生效之日起七日内向原告广东康景物业服务有限公司支付2012年7月至2015年12月的物业管理服务费39295.2元；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1400元（原告已预交），由被告胡晓晖负担782元，原告广东康景物业服务有限公司负担618元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长 唐作培审判员 张 霞审判员 李 军二〇一七年四月二十日书记员 黄丽芬 来自：