（2015）鄂郧阳民一初字第880号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-09-18
案件名称
李建平与十堰市泰嘉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
十堰市郧阳区人民法院
所属地区
十堰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李建平,十堰市泰嘉房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
湖北省十堰市郧阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂郧阳民一初字第880号原告：李建平，男，1966年9月18日出生，汉族，住湖北省十堰市郧阳区。委托诉讼代理人：郑学昌，郧阳区城东法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权，包括代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，代为签收法律文书。被告：十堰市泰嘉房地产开发有限公司，住所地：湖北省十堰市郧阳区城关镇东岭大道108号。法定代表人：曹忠清（现用名曹镇栋），该公司总经理。委托诉讼代理人：曹中兴（系曹忠清弟弟），1972年8月20日出生，汉族，住湖北省十堰市郧阳区。代理权限：一般代理。原告李建平诉被告十堰市泰嘉房地产开发有限公司（以下简称泰嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李建平的委托诉讼代理人郑学昌，被告泰嘉公司的委托诉讼代理人曹中兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李建平向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令泰嘉公司继续履行合同，交付房屋并办理法定产权证件等手续；2、本案诉讼费由泰嘉公司负担。事实与理由：我与泰嘉公司经协商于2014年8月27日签订了《商品房买卖合同》，约定由泰嘉公司将其所有的位于十堰市郧阳区朝阳路泰嘉万和城小区二楼商铺卖给我，后我按约定分批向被告支付了180万元的购房款，但该公司至今仍不向我交付房屋，也未给我办理房屋产权证。泰嘉公司辩称，1、因我公司急需资金，于2014年期间共向李建平借款3000000元，其中一笔借款用泰嘉万和城商铺二楼卖与李建平并签订了合同，但我公司实际未办理买卖房屋相关手续、开具买房收款发票。2、我公司于2015年1-2月期间对该商铺办理了产权证，双方签订合同后经郧阳区房管局办理了负二层900余平米的产权证，依据抵押登记之约定，李建平所有借款以房屋抵押担保，当时应撤回“买卖合同”而未及时撤回；3、现李建平以买卖合同纠纷起诉我纯属乘人之危、非法侵占我公司财产的不良行为。本院经审理认定事实如下：2014年8月27日，泰嘉公司法定代表人曹忠清以公司名义与李建平签订了《商品房买卖合同》一份，主要约定：由李建平（乙方）购买泰嘉公司（甲方）所有的位于十堰市郧阳区城关镇朝阳路18号泰嘉万和城小区二楼商铺（原郧县武装部原大门口对面台阶处，建筑面积为1196平方米，具体以房权证登记为准）；房屋价格3000元/平米，总金额为3588000元人民币，最终房款总数以房权证登记面积多退少补；付款方式为双方签订合同后当天，乙方付购房定金800000元，于2014年8月31日付购房款700000元，2014年10月31日再付购房款300000元，剩余房款在甲方将房屋交付及所有证办妥并交给乙方时，乙方一次性付清，此购房款全部汇入曹忠清本人或泰嘉公司账户。合同第六条违约责任约定：“甲方保证乙方所购房屋产权清晰，无纠纷，并保证在合同签订后180日内向乙方交付房屋及办妥房权证件，否则视同甲方违约，甲方除退换乙方全部已付购房款外，还需向乙方赔偿不超过房款一倍的损失，并支付违约金贰拾万元”。合同最后另批注“特别约定：甲方保证在180个工作日内，将该房的产权等权证在房管部门登记到十堰银昊投资管理有限公司制定的单位或个人名下。”前述合同签订后，李建平通过案外人潘悦（系李建平外甥女）的借记卡账户（账号：62×××71）于2014年8月27日向曹忠清个人账户（账号：62×××45）转账800000元，于2014年8月30日分四次向曹忠清账户（账号：62×××45）转账200000元（每次均为50000元），于2014年10月10日向曹忠清账户（账号：62×××13）转账300000元，共计支付1800000元。之后，泰嘉公司至今未向李建平交付房屋及办理房屋所有权证。另查明，本案《商品房买卖合同》中涉案房屋即十堰市郧阳区朝阳路18号201号商铺已于2015年被十堰市茅箭区人民法院、十堰市郧阳区人民法院查封。十堰市郧阳区人民检察院以[2016]36号起诉书指控被告人曹镇栋、杨霞犯非法吸收公众存款罪，于2016年4月13日向十堰市郧阳区人民法院提起公诉，后本院于2016年10月8日作出（2016）鄂0321刑初40号刑事判决书判决被告人曹镇栋犯非法吸收公众存款罪并处刑罚，该刑事判决书第18页中载明有：“2013年9月至2014年8月31日，被告人曹镇栋以借款形式向李建平吸收资金113.3万元，约定月息3%”。庭审质证中，泰嘉公司称李建平提交的2014年8月27日双方签订的《商品房买卖合同》不能达到其证明目的，其实是泰嘉公司以买卖房屋的形式向李建平借款；李建平提交的130万元购房款转账凭证不能达到其证明目的，其实是李建平向其提供的借款，且其公司曾经支付了部分利息。李建平一方称由此部分内容可看出，该刑事案件中涉及的曹镇栋向李建平非法吸收的资金中并不存在本案中泰嘉公司辩称的泰嘉公司“以房屋买卖形式向李建平借款”的情形，同时李建平已支付的180000元款项与买卖合同中双方约定的办理房产证前李建平应当先支付的房款数额一致，故该款项应属于李建平支付的购房款；如果买卖合同无效或解除，则请求判令泰嘉公司承担我方支付的预付房款一赔的损失。本院认为：首先，庭审中李建平关于“如果买卖合同无效或解除，则请求判令泰嘉公司承担我方支付的预付房款一赔的损失”的一节主张，可推定为其增加的诉讼请求，与起诉时主张的诉讼请求因相同的法律事实引起，属并存的选择性诉求竞合，合并审理有利于诉讼经济，且法院可根据认定的法律事实和法律关系选择对其中一个或一项诉求进行评判。若其中一个或者一项诉求因目的达到而消灭时，其他诉求便不得再行主张。其次，本案所涉的商品房买卖合同系泰嘉公司股东兼法定代表人曹忠清和另一股东杨霞以泰嘉公司公司名义与李建平签订的，该合同成立并生效。泰嘉公司作为合同的名义签订者，应当承担合同的义务。从本案事实可以看出，无论从合同约定的交房期日和办理房产登记的期限上，泰嘉公司均违反了合同的约定，构成根本违约，符合解除合同之法定情形。且因李建平一直未实际占有合同约定的商品房屋，涉案房屋又由于卖方泰嘉公司的原因已被司法机关查封或以其他方式限制房产产权转移登记导致合同目的不能实现，加之泰嘉公司仅有的两名股东又均因犯非法吸收公众存款罪被判处刑罚导致公司实际已经名存实亡，本案商品房买卖合同现根本无法履行，故李建平关于“依法判令泰嘉公司继续履行合同，交付房屋并办理法定产权证件等手续”之诉请，本院难以支持，而李建平关于解除涉案商品房买卖合同之诉请，合法有理，本院予以支持。由于泰嘉公司根本违约，导致涉案商品房买卖合同无法履行，李建平有权要求泰嘉公司返还已付购房款1800000及要求泰嘉公司承担相应违约责任并赔偿因违约行为给其造成的经济损失。但李建平要求泰嘉公司承担预付房款一赔损失明显超过了违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，法院难以支持；李建平又未能提供证据证明产生的实际损失数额，因此，本着禁止违约方因违约行为谋取利益和保护守约方诚信利益的原则，本院酌定泰嘉公司除应按合同约定支付违约金200000元，还应赔偿其占用已付购房款期间给李建平造成的利息损失，利息按中国人民银行同期银行贷款利率的四倍计算，自2014年10月10日计至泰嘉公司付清购房款1800000元时止。泰嘉公司关于“与李建平系借贷关系，不属于买卖合同关系”等抗辩意见，与事实不符，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条笫一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告李建平与被告十堰市泰嘉房地产开发有限公司于2014年8月27日签订的《商品房买卖合同》。二、被告十堰市泰嘉房地产公司于本判决书生效之日起10日内返还原告李建平购房款1800000元。三、被告十堰市泰嘉房地产公司于本判决书生效之日起10日内赔偿原告李建平上述购房款的利息损失，利息按中国人民银行同期同类银行贷款利率的四倍计算，自2014年10月10日计至上述购房款实际清偿之日止。四、被告十堰市泰嘉房地产公司于本判决书生效之日起10日内支付原告李建平违约金200000元。五、驳回原告李建平的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计11000元，由被告十堰市泰嘉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账户：17×××01，通过邮局汇款的，款汇湖北省十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：湖北省十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年（该期间从本判决确定的履行期间的最后一日起计算）。审判员 燕学成二〇一七年四月二十日书记员 张 琴附：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 微信公众号“”