（2017）闽02民终203号

裁判日期: 2017-04-20

公开日期: 2017-07-03

案件名称

李玉明、吴锦丽房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省厦门市中级人民法院

所属地区

福建省厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李玉明,吴锦丽,李倩

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

中华人民共和国福建省厦门市中级人民法院民事判决书（2017）闽02民终203号上诉人（一审被告）：李玉明（LEEGEOKMING），男，1964年5月16日出生，新加坡共和国籍。委托诉讼代理人：邱兴亮、陈柳茵，福建联合信实律师事务所律师。上诉人（一审第三人）：吴锦丽（WUJINLI，系李玉明之妻），女，1971年8月7日出生，新加坡共和国籍。委托诉讼代理人：吴胜辉（系吴锦丽之胞兄），男，1969年6月15日出生，汉族。被上诉人（一审原告）：李倩，女，1982年4月12日出生，汉族。委托诉讼代理人：郭麒，福建大道之行律师事务所律师。上诉人李玉明、吴锦丽因与被上诉人李倩房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2015）湖民初字第7038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李玉明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李倩一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院事实认定不清，法律适用不当，判决理由缺失事实根据及法律依据，判决结果存在严重舛误。一、2015年6月26日《房产买卖协议》，究其性质，系属“预约合同”，一审法院认为系属“本约”，显然背离事实和法律。依照《房屋登记办法》等相关规定，申请房屋所有权转移登记，须提交买卖合同（系指《存量房买卖合同》）以及房屋所有权证书或者房地产权证书等材料，鉴于签订《房产买卖协议》之际，讼争房屋（厦门市国贸天域G28G29地块G28地块二期10#楼16层1801单元）的《厦门市土地房屋权证》尚未办出，鉴于出售方、购买方和中介方（厦门卡特里房地产营销策划有限公司）三方签订《房产买卖协议》之终极目的在于出售方、购买方签订《存量房买卖合同》，鉴于《房产买卖协议》与李倩提供的证据材料中的“《房产预约买卖协议书》”内容基本相同，鉴于《房产买卖协议》与《存量房买卖合同》在内容上存在诸多显著差异，因此，就性质而言，《房产买卖协议》应系属“预约合同”，不可将《房产买卖协议》直接等同于“本约合同”或者《存量房买卖合同》。需要强调指出的是，一方面，《房产买卖协议》应系属“预约合同”，为独立的合同，鉴于“本约合同”尚未成立，故购买方不得请求出售方履行“本约”之义务。另一方面，关于“预约能否强制缔约”问题，相关法律及其司法解释并无明确规定，衡诸本案事实，“强制缔约”显无适用之余地！二、姑置勿论《房产买卖协议》的性质，一审法院所谓“吴锦丽是否同意出卖系争房屋，并不影响《房屋买卖协议》的效力”之认定，依法不能成立。（一）2015年6月26日《房产买卖协议》系李玉明个人签订，吴锦丽毫不知情。一审法院初始抛出“吴锦丽是否同意出卖系争房屋，并不影响《房屋买卖协议》的效力”的观点，此后又抛出“吴锦丽对于李玉明将系争房屋出卖给李倩是知悉的，而且不持有异议”的大胆“推定”，遗憾的是，该等观点和“推定”至为显明背离客观事实。2015年6月26日《房产买卖协议》显系李玉明个人签订，吴锦丽并未在《房产买卖协议》上签名。2014年12月之后，吴锦丽即一直在新加坡照顾生病的婆婆和两个上学的小孩，对李玉明签订《房产买卖协议》一事毫不知情。吴锦丽从未参与《房产买卖协议》的磋商或者协商，从未以任何形式向李倩或者中介方作出同意李玉明出售讼争房屋的意思表示，李倩或者中介方也从未与吴锦丽联系征求吴锦丽的意见。诚然《房产买卖协议》系2015年6月签订，诚然李玉明在《房产买卖协议》签订后往返新加坡几次，但往返是因为李玉明母亲患病多次入院治疗（最终2015年9月不治辞世）。彼时事情千头万绪，心烦意乱，无暇顾及其他，加之恐生矛盾、事端，因此，李玉明未及时将签订《房产买卖协议》、出售讼争房屋一事告知吴锦丽，不难理解。（二）衡诸本案事实和相关法律规定，李玉明未经吴锦丽同意出售讼争房屋的行为应认定为无效。1.从事实层面来看，讼争房屋系属李玉明与吴锦丽夫妻共同财产，系属李玉明与吴锦丽共同共有房屋，李玉明之配偶吴锦丽不同意出售讼争房屋。李玉明与吴锦丽系夫妻关系，讼争房屋系夫妻关系存续期间购买，依照《中华人民共和国婚姻法》第17条等规定，讼争房屋属于夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。吴锦丽知悉李玉明签订《房产买卖协议》后，坚决不同意出售，并及时表明不同意出售的立场。需要强调的是，吴锦丽出生在中国，从小在厦门长大，对厦门有着深厚的感情，父母双亲、兄长和亲戚朋友均在厦门，讼争房屋系吴锦丽与李玉明在厦门乃至大陆的唯一住房，因此，吴锦丽不同意出售讼争房屋，确系因为需要自己居住，反应强烈在情理之中。由于吴锦丽不同意出售讼争房屋，李玉明向李倩和中介方及时发出《通知函》。依《通知函》内容，李玉明在其配偶吴锦丽不同意出售讼争房屋后，立即告知李倩和中介方。2.从法律层面来看，鉴于讼争房屋属于吴锦丽与李玉明夫妻共同共有房产，鉴于吴锦丽明确表示不同意出售讼争房屋，是故，李玉明签订《房产买卖协议》、出售讼争房屋的行为应认定为无效，李倩无从以任何方式取得讼争房屋的所有权。依照《中华人民共和国婚姻法》及2011年8月13日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第11条“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”等规定，李玉明未经吴锦丽同意出售讼争房屋的行为应认定为无效。依照1988年4月2日起施行的《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”等规定，李玉明未经吴锦丽同意出售讼争房屋的行为应认定为无效。依照1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第51条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”等规定，李玉明未经吴锦丽同意出售讼争房屋的行为应认定为无效。于兹需要强调的是，“在共同共有的场合下，部分共有人未经其他共有人同意处分共同共有财产的，皆构成无权处分。”依照2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第106条等规定，李玉明未经吴锦丽同意出售讼争房屋的行为应认定为无效。三、一审法院认为李玉明的抗辩“不符合保护交易安全的法律精神”，显然有失妥适。应当异常清醒地意识到，自然人之间的房屋买卖，系属民事行为而非商事行为，依照最高人民法院的观点，民事行为与商事行为、民事案件与商事案件、民事审判理念与商事审判理念存在巨大的差异，例如，在价值追求上，民事审判侧重于对人的生存与发展的保护，可以概括为以人为本；商事审判则侧重于鼓励交易，增进财富，系以交易的安全和快捷为目的。再比如，民事审判所涉财产以自然人的生活、消费财产为主，侧重对所有权的归属和物的占用使用的保护，以维护财产的静态安全。商事审判涉及的财产更多的是动态的资本，侧重对物的交换价值、担保价值的利用，通过维护资本的动态安全，来促进资本的高效流转。不难看出，一审法院在处理民事案件时，处处秉持的却是商事审判的理念，片面强调所谓的“交易安全”、“交易的成功”，机械理解“失信方不能因失信获利，守信方不能因守信而受损的原则”，而大大忽视了交易结果公平和实质公平。更为重要的是，一审法院明显忽视了夫妻共同共有房屋买卖行为的效力涉及婚姻法、合同法、民法通则、物权法等法律的交叉适用！四、一审法院指摘李玉明为“失信方”，悍然指摘李玉明配偶吴锦丽“有违诚实信用原则”，李玉明难以理解，无法接受。姑置勿论李玉明未经吴锦丽同意出售讼争房屋的行为应认定为无效，退一万步来说，纵使《房产买卖协议》对（且仅对）李倩和李玉明具有拘束力，鉴于《房产买卖协议》明确赋予出售方和购买方在《房产买卖协议》缔结之后单方解除的权利，自此以言，纵使李玉明“悔约”，亦无可指摘。《房产买卖协议》第十二条“违约责任”明确记载：1、甲乙双方签定本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付款（不计利息）返还给乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。全面考量、细细研判该等约定，不难看出，其一，出售方和购买方均可“悔约”，且该等“悔约”约定并未偏袒任何一方，出售方抑或购买方均面临另一方可能“悔约”的风险，“悔约”均需要承担约定的代价、责任（而非无代价、无责任）。自此以言，不论是作为购买方的李倩，还是作为出售方的李玉明，均可能“悔约”，均可以“悔约”。其二，该等“悔约”约定，显然意味着房产买卖交易的彻底终止。无论如何，一方面，李玉明向李倩和中介方寄发的《通知函》表明了立场。另一方面，即便从“悔约”层面解读，也完全合乎《房产买卖协议》的约定，无可指摘，“悔约方”依据《房产买卖协议》的记载承担“悔约”责任。一审法院恣意曲解《房产买卖协议》第十二条内容，具体而言，其一，一审法院所称“《房产买卖协议》第十二条明确约定双方不得中途悔约，且仅赋予守约方合同解除权，并未约定失信方也享有合同解除权”，显然严重背离《房产买卖协议》第十二条之内容。其二，一审法院称“《房产买卖协议》第十二条只是约定了悔约方所应承担的违约责任，不能由此得出悔约方可以通过承担违约责任而取得合同解除权的结论”，再度严重歪曲字面文义明确的《房产买卖协议》第十二条内容。其三，一审法院以“《房产买卖协议》第十二条并未免除悔约方依法应当承担该条约定之外的其他违约责任，也未限制守约方依法要求失信方承担该条约定之外的其他违约责任”之理由，得出“李倩仍有权要求李玉明继续履行合同”之结论，显然经不起推敲，显然不能成立。尚需要特别强调的是，2015年9、10月，厦门市存量房（二手房）价格较为平稳，远不如2016年春节后那般“火爆”，一审法院所谓李玉明以及吴锦丽违反诚实信用等指摘，至为显明不能成立。五、一审法院在诸多方面适用双重标准。就本案适用法律，各方均同意适用中华人民共和国法律，但一审法院在诸多方面内外有别，采行双重标准。（一）一审法院无视《房产买卖协议》签订在前、《厦门市土地房屋权证》办出在后，无视夫妻共同共有房屋买卖行为的效力应受婚姻法、合同法、民法通则、物权法等法律的交叉调整，无视吴锦丽是否同意，悍然认定“由于李玉明以个人名义购买系争房产并以个人名义申办房产登记，且取得以其个人为房屋所有权人的权属登记，对外具有宣示李玉明系依法享有系争房屋唯一权属人的法律效力”，至为显明令人无法理解和接受。（二）一审法院尚以“根据市土房局的复函，对于转让人为境外自然人的，办理房屋权属登记过户，无需如境内自然人要提交婚姻状况证明、配偶同意交易声明”，得出“作为新加坡共和国国籍的李玉明，其转让系争房屋后办理房屋登记过户手续，无需吴锦丽的协助”的结论，显然经不起推敲。就厦门市国土资源与房产管理局出具的《关于厦门市湖里区人民法院协助调查函（2015）湖民初字第7038号复函》而言，该《复函》提及办理存量房转移登记，转让人为境内自然人的，须提交婚姻状况证明、配偶同意交易声明，未提及非境内自然人，但绝不意味着非境内自然人之配偶的合法权益即可被忽视。本诸尽人皆知的“同等原则”、“国民待遇（平等待遇）”等原则，本诸“相类似案件，应为相同之处理”，办理房屋所有权转移登记，不可忽视、更不可损害吴锦丽的合法权益！即便现实生活中“土房局”对境内自然人和境外自然人采行不同的具体做法，但法院显然必须始终以法律规定为准绳，必须研判“土房局”做法的合法性、合理性，不应不加研判地萧规曹随，不应以“土房局”做法为圭臬！六、姑置勿论李玉明未经吴锦丽同意出售讼争房屋的行为应认定为无效，退一万万步，衡诸整个交易的进展情况，研判李倩所提的具体诉讼请求，李倩之诉讼请求亦显然不应得到支持。（一）《房产买卖协议》签订后的交易进展情况。1.从款项上来看，李倩仅于2015年6月26日、6月27日分别支付5万元，合计10万元，此乃李倩迄今为止支付的唯一款项。2.从李倩起诉时间来看，李倩于2015年9月28日即向法院起诉，距离讼争房屋办出《厦门市土地房屋权证》的时间间隔不过1个月。3.就《房产买卖协议》“约定”的进程安排而言，鉴于签订《房产买卖协议》之际讼争房屋尚未办理《厦门市土地房屋权证》，且因向银行借款而设定抵押，故整个进程较为复杂，环节较多。具体而言，依《房产买卖协议》之记载，各环节如下：签订《房产买卖协议》--支付定金--申请办理讼争房屋《厦门市土地房屋权证》--办理解除抵押手续（李倩须支付170万元，含定金）--签订“土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》”（《存量房买卖合同》）--申请办理房地产所有权转移登记手续（产权登记手续）、办理新的《厦门市土地房屋权证》（李倩须支付190万元人民币）--李倩申请商业贷款275万元--收到全部购房款当日讼争房屋交付。从实际进程来看，交易仅进展至李倩支付10万元和讼争房屋办出《厦门市土地房屋权证》即戛然而止。（二）交易显然不具有继续履行性。鉴于李玉明不同意出售讼争房屋，因此，交易之继续履行，显无可能。（三）李倩所提的具体诉讼请求不能成立。李倩的诉讼请求经变更，最终确定为“一、请求判令李玉明立即履行《房产买卖协议》（编号：003665）项下解除抵押登记、过户、交付等合同义务；二、请求判令李玉明及吴锦丽立即办理《房产买卖协议》（编号：003665）项下房产的解除抵押登记手续、协助李倩办理房屋产权变更登记手续并将房产交付给李倩；若李玉明及吴锦丽未能于判决确定期限内履行该等义务，则由李倩持生效法律文书办理该等事项；三、请求判令李玉明承担本案全部诉讼费用。”研判该等诉讼请求，李倩所提之诉，应系行为给付之诉，系要求李玉明为一系列的行为，该等诉讼请求至为显明不能成立。理由在于：其一，如前所述，《房产买卖协议》系属“预约合同”，李倩无权请求出售方履行“本约”之义务。其二，李玉明已然明确告知不出售讼争房屋，李倩要求李玉明为一系列行为的诉讼请求，同样无从成立。吴锦丽同意李玉明的上诉意见。吴锦丽上诉请求与李玉明相同，事实和理由为李玉明上诉事实和理由中的第二、四、五项。李倩就李玉明、吴锦丽的上诉一并答辩称，一、本案讼争房产买卖合同是双方真实意思表示，合同成立、合法并有效。首先，双方签订的买卖合同约定了房产的地址、面积、价款等明确、具体的各项要件，是双方对房产买卖法律关系项下具体内容达成的合意。值得注意的是：本案讼争房产是李玉明个人缴纳全部首付款项并登记于李玉明个人名下的房产；同时，本案中合同明确载明，李玉明承诺房屋产权清晰，如存在其他共有人则共有人均已同意出售；特别值得注意的是，该合同约定中手写条款（第十七条）交付定金、办理一手产权，双方均已实际履行。其次，纵观本案合同签订及履行中的各项事实，李玉明、吴锦丽否认达成交易的合意，其本质目的是在合同签订履行后涨价40万或另行出售，恶意违约，试图不法而获利。（1）从时间点看，2015年6月26日，双方签订本案所涉买卖合同、李玉明收取定金；2015年8月19日，李玉明与李倩达成60万出售不在本案合同范围内的车位；2015年8月25日，李玉明在李倩协助之下办理完毕一手产权；2015年9月中下旬，李玉明委托中介对外寻找新买家；经李倩交涉，李玉明要求李倩加价40万元；2015年9月28日，李倩起诉，一审法院立案；2015年10月19日，李玉明向李倩发出通知函；2015年12月8日，吴锦丽在一审法院确认告知信。（2）从内容上看，2015年6月26日，双方签订的合同中载明：李玉明保证上述房屋产权清晰，如存在其他共有人则共有人均已同意出售；以及手写的交付定金、办理一手产权条款。经一审庭审、李玉明确认，2015年6月至9月间李玉明与李倩的微信记录显示，李玉明往返新加坡5次以上；同时该期间内，李玉明从未提及吴锦丽不同意出售房产；并与李倩达成60万出售不在本案合同范围内的车位。值得注意的是，2015年10月19日李玉明的告知信声称：吴锦丽得知李玉明出售房产、收取定金后，立即表示反对，并与李倩沟通等；也就是说，2015年6月26日李玉明收取定金后，吴锦丽就已知晓出售房产。一审法院2016年5月31日质证笔录第3页：“审：吴锦丽知道李玉明将房子卖掉有何反应？吴锦丽代：很生气，并向我们询问厦门房价行情。”；吴锦丽所表达的是，因为房价可能上涨而对于出售房产的不满。显然，吴锦丽知晓出售房产后的意见是：问厦门房价的行情，而非不同意出售。也因此，2015年6月至9月间，李玉明从未向李倩提及吴锦丽不同意出售房产，却以60万出售车位给李倩。因此，本案在签订买卖合同以及履行之后，李玉明涨价或试图另售而获利，根本不存在吴锦丽不知情或不同意出售房产的事实。第三，本案中，李玉明与李倩达成635万交易讼争房产，与合同签订之时市场行情相当，不存在恶意损害第三人权益或违反强制性法律法规的情形；同时，根据《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。由此，双方签订的买卖合同合法有效，无可辩驳。而，婚姻法解释三第11条以及民通意见第89条，该两份司法解释非效力性强制性法律规定，且分别对应的法律是婚姻法、民法，而并非针对合同法否认合同效力的有效司法解释；该条文本身仅仅是对于救济权利行使的指引，李玉明完全无视该司法解释中的“但书”条款，对该司法解释扩大再解释，大胆、变相造法，何其荒谬。综上，本案讼争房产买卖合同是双方真实意思表示，成立、合法并有效。本案中李玉明及吴锦丽在诉讼之后主张其认为的合同无效，其本质目的是签订合同收取定金履行合同之后涨价40万，是事后有违诚实信用原则的行为，应做否定评价。二、本案不存在法律上或事实上不能履行的障碍，李玉明应当履行买卖合同项下义务。其一，如前所述，本案是在签订买卖合同以及履行之后，李玉明、吴锦丽涨价或试图另售获利，不存在合同无效的情形或法律上的履行障碍。其二，本案讼争房屋的抵押权预告登记在清偿贷款债务后得以注销；同时，厦门市土房局对于外籍人员房产变更登记过户的事项中，对于外籍人员视同单身，未设定提交外籍人员婚姻证明及配偶同意书的行政审核条件；值得注意的是，自2017年1月1日起，处分不动产时，厦门土房局不再收取婚姻证明。由此，本案李玉明作为新加坡外籍人士独立完成本案讼争合同义务，不存在客观事实上的履行障碍。因此，李玉明应当完整履行本案讼争合同项下义务。李倩向一审法院起诉请求：一、判令李玉明立即履行《房产买卖协议》（编号：0003665）项下解除抵押登记、过户、交付等合同义务；二、判令李玉明及吴锦丽立即办理《房产买卖协议》（编号：0003665）项下房产的解除抵押登记手续、协助李倩办理房屋产权变更登记手续并将房产交付给李倩；若李玉明及吴锦丽未能于判决确定期限内履行该等义务，则由李倩持生效法律文书办理该等事项。一审法院认定事实：李玉明与吴锦丽系夫妻关系。系争房产座落于厦门市湖里区国贸天域（G28G29地块）G28地块二期10#楼16层1801单元，即厦门市湖里区五缘南里36号1801室，由李玉明于2013年5月27日以个人名义购买取得，于2013年7月1日作为向中国建设银行股份有限公司厦门市分行（以下简称厦门建行）贷款393万元的抵押物，并办理了抵押登记手续。2015年6月26日，李倩与李玉明在中介公司的居间下，三方签订一份合同编号为0003665的《房产买卖协议》。《房产买卖协议》第一条约定，李倩向李玉明购买系争房产，建筑面积209.96平方米。第二条约定，房屋成交总价635万元，协议签订之日李倩支付购房定金10万元，并于协议签订之日直接支付给李玉明。第四条约定，李倩于李玉明名下一手产权证办出七日内，前往银行办理解押手续当日支付170万元（含定金），于过户之后领取新产权证当日支付190万元；李倩向银行申请商业贷款275万元，该贷款由银行直接转至李玉明帐户，若贷款银行实际放贷金额小于贷款申请金额，李倩应于收到银行同意放贷金额之日起七日内将差额部分直接支付给李玉明。第五条约定，系争房产的产权现状为未办理土地房屋权证，但处于抵押状态；李玉明应于一手产权证办出七日前前往原申贷银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续；若解押款为李倩提供，则李玉明应将产权证原件交由中介机构或李倩保管，以便办理交易过户手续之用。第六条约定，双方应于解押出一手产权证七日前，以本协议书为基础签订市土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往市土房局办理交易过户登记手续；若于解押出一手产权证七日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。第八条约定，李玉明保证系争房屋产权清晰，如存在其他共有人则共有人均已同意出售；协议签署之前及协议生效之日起，若发生与李玉明有关的房屋产权纠纷或债权债务，概由李玉明负责清理，并承担相应的法律责任，由此给李倩造成的损失，李玉明应负责赔偿。第九条约定，李玉明应于收到全部购房款当日将房产交付给李倩使用。第十二条约定，双方签订本协议后，不得中途悔约。若李玉明中途悔约，应以书面形式立即通知李倩及中介公司，并自悔约之日起3日内以李倩所付定金的双倍及李倩已付款（不计利息）返还给李倩；若李倩中途悔约，应以书面形式立即通知李玉明及中介公司，李玉明应自李倩悔约之日起3日内将李倩的已付款（不计利息）返还给李倩，但购房定金归李玉明所有；若李倩不能按期支付房款或李玉明不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金；任何一方逾期超过7日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按约定承担悔约责任。第十四条约定，系争房产系毛坯房。第十七条约定，李玉明应于签订本协议之日起10日内前往开发商处办理一手产权证，李倩应于签订本协议当日、2015年6月27日24点前各支付定金5万元。第十六条约定，如协议发生争议，协商无法解决的，任何一方可向房产所在地有管辖权的人民法院起诉。签约当日，李倩支付李玉明定金10万元。2015年8月25日，在李倩的协助下，李玉明领取了系争房屋的权属证书（厦地房证字第01282641号权证）。自2015年6月至9月份，李倩与李玉明通过微信聊天保持联络。期间，李玉明自2015年7月初始返回新加坡共和国5次以上，从未提出吴锦丽不同意出卖系争房屋，并于2015年8月19日提出愿意把系争房屋所在小区车位以60万元出售给李倩。2015年8月26日始，李倩多次催促李玉明到银行办理系争房产抵押消灭手续，表示已经备好解押款，要求李玉明协助办理一手产权证。2015年9月下旬，李玉明又再委托中介机构寻找新的买家，欲高价出卖系争房屋。经李倩交涉，李玉明要求李倩加价40万元购房。2015年10月8日，李玉明向李倩及中介公司发出《通知函》，以吴锦丽得知李玉明已签订《房产买卖协议》并收取定金后，立即表示反对，不追认《房产买卖协议》的效力为由，认为《房产买卖协议》无效，其将把收到的定金10万元返还给李倩。2015年10月11日，李倩明确表示不接受李玉明关于40万元的加价。2015年9月28日，李倩提起诉讼，并申请财产保全。2015年10月8日，法院执行财产保全裁定，查封了李玉明名下的系争房屋。2015年11月3日，一审法院收到吴锦丽在新加坡共和国托人递交的《告知信》。吴锦丽以李玉明出售系争房屋未征得其书面同意为无效行为，且查封的财产价值远远大于系争标的额为由，对财产保全提出异议，申请解除对保全财产的查封。2015年12月8日，吴锦丽到一审法院确认该《告知信》的真实性。2015年12月12日，一审法院依法裁定驳回吴锦丽解除查封的申请。诉讼中，一审法院就系争房屋如办理权属变更登记手续，是否需吴锦丽的协助等向市土房局发函调查。2016年3月23日，市土房局复函，称如办理存量房转移登记，申请人应提交的材料包括，存量房已设定抵押的，提交抵押人同意转让的书面材料；转让人为境内自然人的，提交婚姻状况证明、配偶同意交易声明等，没有就转让人为境外自然人的，另行列出应提交的材料。庭审中，李玉明确认已接受开发商交付的系争房屋（毛坯）。李倩表示，其可以代李玉明向按揭银行偿还系争房屋抵押贷款合同项下的全部债务，并于系争房屋办理权属过户手续当日一次性支付剩余购房款（购房款总额扣除按揭款及已实际支付的款项）。一审法院就此致函厦门建行征询意见。厦门建行复函称：“一、李玉明于2013年6月25日与我行签订编号为351201215600052614的《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额393万元，借款期限120个月，从2013年6月25日至2023年6月25日，用于购买座落于国贸天域G28G29地块G28地块二期10#楼16层1801单元的房产，并将以上述所购房产作为借款的抵押担保。目前贷款余额3031066.59元，正常还款。二、如要消灭系争房产抵押权，则需归还李玉明在我行的贷款。三、因李玉明在我行办理的为预购商品房抵押权预告登记，故若由第三人代为清偿，消灭房产的抵押权，则建议在判决中明确由李倩代李玉明清偿李玉明在银行的贷款后，有权领取产权证，代李玉明办理预购商品房抵押权预告登记注销手续。”诉讼中，李倩、李玉明及吴锦丽均表示，同意本案适用中华人民共和国法律。以上事实，有李倩提供的《房产买卖协议书》、《商品房买卖合同备案证明》、《销售不动产统一发票》、《收条》、《中国建设银行自动柜员机客户通知书》、《土地房屋登记卡》、厦门市国土资产（应为房产）测绘档案机构抵押信息、微信记录、短信记录、通话录音材料、《通知函》、快递单《欠条》，调取的《关于厦门市湖里区人民法院协助调查函（2015）湖民初字第7038号的复函》、《关于福建省厦门市湖里区人民法院协助调查函的答复》，以及当事人的陈述为证。一审法院认为，李倩以其与李玉明发生房屋买卖合同纠纷为由提起诉讼，因李玉明是新加坡共和国籍居民，本案属于涉外合同纠纷，应以涉外民事案件处理。系争双方在《房产买卖协议》约定由不动产所在地法院管辖，而本案系争房产座落于厦门市湖里区，且李玉明（未提出管辖权异议，并应诉答辩，故一审法院依法具有管辖权。因系争各方均同意选择中华人民共和国法律处理本案争议，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律”的规定，本案应适用中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。李倩与李玉明签订的《房产买卖协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效，双方理应恪守，按合同约定全面履行各自的义务。该《房产买卖协议》明确约定了所出卖房屋的坐落、面积、价款、履行期限、履行方式、违约责任、解决争议的方法等，完全具备合同本约的主要条款。从双方当事人的意思表示探究，该协议目的在于明确买卖双方权利义务，以具体、确定的本约合同约束缔约双方，而非在于为双方将来订立新的买卖合同而事先达成合意，以最终明确在双方之间形成买卖法律关系的具体内容。因此，李玉明主张《房产买卖协议》系预约合同，法院不予采纳。由于李玉明以个人名义购买系争房产并以个人名义申办房产登记，且取得以其个人为房屋所有权人的权属登记，对外具有宣示李玉明系依法享有系争房屋唯一权属人的法律效力。李倩基于此相信系争房屋权属人除李玉明之外别无他人，李玉明对外有权行使完全的处分权而与李玉明签订买卖协议，符合合同有效要件。且吴锦丽是否同意出卖系争房屋，并不影响《房产买卖协议》的效力。故李玉明及吴锦丽以《房产买卖协议》未经吴锦丽认可为由，主张合同无效的抗辩于法无据，也不符合保护交易安全的法律精神，不予采纳。李玉明明确向李倩表示不履行合同义务，依法应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李倩选择要求李玉明承担继续履行的违约责任，其诉讼请求是否成立，关键在于是否属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的继续履行除外情形，也就是主要在于考察办理系争房屋权属过户是否存在事实上或法律上的障碍，亦即李玉明及吴锦丽提出的吴锦丽不同意协助办理房屋权属登记过户手续，是否导致系争房屋权属不能办理权属变更登记。经审查，李倩要求李玉明继续履行合同并不存在法律上或者事实上的障碍，该诉讼请求应予支持。其理由是：首先，吴锦丽不予协助办理登记过户手续，并不影响系争房产的产权登记过户手续的办理。根据市土房局的复函，对于转让人为境外自然人的，办理房屋权属登记过户，无需如境内自然人要提交婚姻状况证明、配偶同意交易声明。也就是说，作为新加坡共和国籍的李玉明，其转让系争房屋后办理房屋登记过户手续，无需吴锦丽的协助。其次，系争房屋的抵押权预告登记可以注销。李玉明以系争房屋作为其向厦门建行借款393万元的抵押物，并办理了抵押权预告登记。根据厦门建行的复函，只要李玉明或李倩清偿贷款合同项下的全部债务，即可注销房产抵押权预告登记。李倩明确表示，如李玉明不清偿贷款合同项下的全部债务以消灭房产抵押权，其愿意代为清偿，故系争房屋的抵押权预告登记完全可以通过贷款债务的清偿得以注销，从而保证系争房屋权属过户的顺利进行。再次，吴锦丽对李玉明出卖系争房屋实际并不持异议。《房产买卖协议》约定李玉明保证房屋产权清晰，如存在其他共有人则共有人均已同意出售。吴锦丽在李玉明出卖房屋时虽在新加坡共和国，但其知悉李玉明要出售系争房产，且李玉明自2015年7月份初至9月份，多次往返新加坡共和国，但直至李倩起诉，吴锦丽从未对系争房屋的出卖向李倩提出异议。因此，可以推定吴锦丽对于李玉明将系争房屋出卖给李倩是知悉的，而且不持有异议。吴锦丽现提出对系争房屋的买卖不知情，有违诚实信用原则，法院不予采信。最后，李玉明不享有合同解除权以对抗李倩的继续履行请求权。《房产买卖协议》第十二条明确约定双方不得中途悔约，且仅赋予守约方合同解除权，并未约定失信方也享有合同解除权。李玉明既未提出李倩存在违约行为，《房产买卖协议》也未赋予不守约的李玉明享有合同解除权，本案亦不存在李玉明可依《中华人民共和国合同法》第九十四条所列享有法定解除权情形，且《房产买卖协议》第十二条只是约定了悔约方所应承担的违约责任，不能由此得出悔约方可以通过承担违约责任而取得合同解除权的结论，故李玉明并不享有法定或约定解除权。李玉明作为失信方，认为其可以通过承担返还李倩双倍定金的责任，以解除合同的主张没有法律依据，不予采纳。因此，李玉明于2015年10月19日通知李倩解除合同的行为，不发生法律效力。同时，《房产买卖协议》第十二条并未免除悔约方依法承担该条约定之外的其他违约责任，也未限制守约方依法要求失信方承担该条约定之外的其他违约责任，李倩仍有权要求李玉明继续履行合同。综上所述，不动产买卖悠关民事主体重大经济利益，买卖双方均应本着最大的善意及诚意按照约定积极履行各自的义务，并恪守失信方不能因失信获利，守信方不能因守信而受损的原则，以促成交易的成功，充分保护诚实信用方的合法权益。李玉明没有合同及法律依据拒绝履行合同，李倩要求李玉明继续履行《房产买卖协议》的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。但由于系争房屋权属变更登记手续的办理无需吴锦丽的协助，李倩请求吴锦丽予以协助没有法律依据，法院不予支持。同时，为了确保《房产买卖协议》的顺利履行，李倩也应依《房产买卖协议》约定，以及其在诉讼中作出的代李玉明偿还系争房屋抵押贷款合同项下的全部债务、于系争房屋办理权属过户手续当日一次性支付剩余购房款的承诺，履行应付款项的义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百零七条之规定，做出判决：一、李倩与李玉明（LEEGEOKMING）继续履行双方于2015年6月26日签订的合同编号为0003665的《房产买卖协议》。二、李玉明（LEEGEOKMING）于本判决发生法律效力之日起十日内承担因注销厦门市湖里区国贸天域（G28G29地块）G28地块二期10#楼16层1801单元（即厦门市湖里区五缘南里36号1801室）抵押权预告登记的借款债务清偿义务，并办理该房屋抵押权预告登记注销手续；李倩于李玉明（LEEGEOKMING）提交抵押权预告登记注销申请当日给付李玉明（LEEGEOKMING）购房款170万元（含李倩已付定金10万元）。三、如李玉明（LEEGEOKMING）未按期履行上述第二项义务，李倩于期限届满后十日内代李玉明（LEEGEOKMING）清偿因注销厦门市湖里区国贸天域（G28G29地块）G28地块二期10#楼16层1801单元（即厦门市湖里区五缘南里36号1801室）抵押权预告登记所应承担的借款债务，并代为申请注销房屋抵押权预告登记。李倩清偿的款项，用以抵销应给付李玉明（LEEGEOKMING）的购房款。四、李玉明（LEEGEOKMING）于厦门市湖里区国贸天域（G28G29地块）G28地块二期10#楼16层1801单元（即厦门市湖里区五缘南里36号1801室）抵押权预告登记注销后十日内协助李倩办理房屋权属过户登记手续；李倩于办理房屋权属过户登记手续当日给付李玉明（LEEGEOKMING）购房款余款（以635万元为购房款总额，扣减李倩已支付的购房款）；李玉明（LEEGEOKMING）于收到全部购房款当日将房屋（毛坯）交付给李倩。五、驳回李倩的其他诉讼请求。本案一审案件受理费56250元、财产保全费5000元，合计61250元，由李玉明负担。二审经审理查明，李玉明、吴锦丽称：1、李倩10万元定金不是签约当日支付的；2、李玉明并未领取讼争房产的权属证书，也不知道李倩是否有进行协助；3、李玉明7月至10月间往返新加坡、厦门共4次，并非5次；4、李玉明没有再委托中介机构寻找新的买家及欲高价出卖讼争房屋。5、40万元加价卖房一事不知李倩是从何而来的，李玉明从未向李倩表示要加价40万元卖房，更从未收到李倩对此不予同意的表示。此外，李玉明、吴锦丽对一审查明的事实没有异议。李倩称李玉明向李倩及中介机构发出《通知函》的时间是10月19日，并非10月8日，此外对一审查明的事实没有异议。本院对一审查明事实中各方无异议的部分予以确认。二审中，各方均未提交新证据。另查明，2015年12月8日，一审法院向吴锦丽进行调查，一审法院询问：卖房子的时候你知道吗？签订房屋买卖协议是否清楚？吴锦丽回答：不知道，因为卖房子没有跟我商量过，我也不清楚有签协议。我先生有跟我提过说想要把房子卖掉的事，但是后来房子怎么卖，卖给谁，卖多少，我一概不知道。二审中，本院向吴锦丽进行调查中，吴锦丽称，其一直在新加坡照顾李玉明的母亲和李玉明与吴锦丽的两个子女，没有上班。其与李玉明夫妻关系尚好，家中没有经济困难。本院认为，李玉明与李倩签订的《房产买卖协议书》具备双方当事人姓名、房产基本情况（包括房号、面积）、总价、付款时间和方式等各要素，是一份明确具体、可以得到履行的合同。上诉人称该份合同是预约合同，不能成立。该合同是李玉明和李倩的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定有效。上诉人提出该份合同无效的理由缺乏法律依据，本院不予支持。《房产买卖协议》第十二条明确约定，双方签订本协议后，不得中途悔约。之后关于中途悔约应承担的法律责任，是明确违约方应承担的法律后果。上诉人孤立的截取该条款的一个片段，据此主张其具有合同解除权，缺乏法律依据，不能成立。根据《中华人民共和国婚姻法》及相关司法解释的规定，讼争房屋是李玉明与吴锦丽的共同财产，双方具有平等的处理权。对该房屋的处理，属于非因日常生活需要对夫妻共同财产做出的重要决定，双方应当平等协商，取得一致意见。讼争房屋的买卖，必须兼顾买卖双方的利益平衡，一方面应保护买方李倩的交易安全，保证失信方不因失信而获利，另一方面也应保护卖方中吴锦丽对共同财产平等的处理权，因此，考查吴锦丽是否同意出卖讼争房屋是讼争合同能否继续履行的焦点之一。吴锦丽确认其与李玉明夫妻关系尚好，家中没有出现经济困难，根据日常生活经验，李玉明不太可能突然做出擅自出售讼争房屋的决定，此从吴锦丽称“之前李玉明有跟其提过说想要把房子卖掉的事”可以得到印证。正是由于李玉明已向吴锦丽提过要出卖讼争房屋，吴锦丽并未不同意，李玉明之后才会通过中介出售讼争房屋，与李倩签订《房产买卖协议》，因此，吴锦丽、李玉明称李玉明系未经吴锦丽同意出售讼争房屋，不是事实，本院不予采信。综上，李玉明、吴锦丽的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费56250元，由上诉人李玉明、吴锦丽负担。本判决为终审判决。审判长　　曾　聆审判员　　胡林蓉审判员　　章　毅二〇一七年四月二十日代书记员　　潘婉燕附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”