（2016）沪0106民初27607号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-05-24
案件名称
深圳宝业时装零售有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市静安区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海梅龙镇广场有限公司,深圳宝业时装零售有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款
全文
上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初27607号原告：上海梅龙镇广场有限公司，住所地上海市。法定代表人：王邦煜，董事长。委托诉讼代理人：李平，上海市协力律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵伊凡，上海市协力律师事务所律师。被告：深圳宝业时装零售有限公司，住所地广东省深圳市。法定代表人：何丽仪，总经理。委托诉讼代理人：马静，广东国晖律师事务所律师。原告上海梅龙镇广场有限公司与被告深圳宝业时装零售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海梅龙镇广场有限公司的委托诉讼代理人李平、邵伊凡，被告深圳宝业时装零售有限公司的委托诉讼代理人马静到庭参加诉讼。审理中，经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告上海梅龙镇广场有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.原、告之间签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年8月31日解除；2.被告支付原告自2016年7月1日起至2016年8月31日止的拖欠租金71,644.50元；3.被告支付原告自2016年7月1日起至2016年8月31日止的物业管理费8,996.40元；4.被告支付原告水电费387.18元；5.被告按照每日万分之五的标准，以80,640.90元为本金，支付原告自2016年8月2日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金；6.原告已收取被告的保证金120,317.40元，不予退还被告。事实和理由：2015年6月12日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》及补充条款，约定原告将上海市南京西路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告作办公使用，租期三年，月租金35,822.25元，物业管理费每月4,283.55元，以每个月的首日为当月租金、物业管理费支付日，保证金为三个月租金及物业管理费之和120,317.40元，如被告逾期一个月未能支付租金或其他费用，原告有权终止合同，收回房屋，并没收保证金。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告使用，但被告自2016年7月1日起未再支付原告租金等费用。原告书面函告被告催款未果，于2016年8月31日收回了系争房屋。因被告长期拖欠原告租金等各项费用，构成根本违约，原告特起诉来院，要求判如所请。被告深圳宝业时装零售有限公司辩称，被告同意双方之间的合同于2016年8月31日解除，认可被告欠付原告的租金、物业管理费、水电费金额。但被告认为合同系双方协商解除，保证金不是违约金，原告无权予以没收，根据合同约定，原告收取的保证金可以抵扣被告欠付的租金等费用，被告不存在拖欠费用，剩余部分应当退还被告。原告主张的逾期付款违约金以及将保证金作为违约金予以没收标准均过高，请求法院予以调低。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为上海梅龙镇(集团)有限公司，2006年7月24日，上海梅龙镇(集团)有限公司将系争房屋使用权移交原告开展经营活动，期限为2006年至2024年。2015年6月12日，原、被告就系争房屋签订《上海市房屋租赁/商品房预租合同》一份，约定：原告将系争房屋出租给被告作办公使用，面积135平方米；租期自2015年8月1日起至2018年7月31日止，原告同意于2015年7月1日前向被告交付房屋，并免收被告租金至2015年7月31日，但被告应按合同规定交付物业管理费和实际发生的水、电等费用；租金8.7元/天/平方米，每月8.7*30.5*135=35,822.25元，被告应在免租期满之日或之前支付首月租金(若非整月，按实际天数计算)，之后于每月首日前向原告支付租金；物业管理费按每平方米租赁面积31.73元自2015年7月1日起计算，每月4,283.55元，被告应在交付物业之日或之前支付首月物业管理费(若非整月，按实际天数计算)，之后于每月首日支付；被告未按合同约定及时支付各种费用，则原告有权要求被告按日支付该费用0.05%的逾期付款利息；被告必须支付原告相当于三个月的租金及物业管理费的履行保证金120,317.40元，若被告违反或不履行合同约定的义务，原告有权视情况扣除或没收被告的履行保证金；被告逾期一个月不支付到期应付的租金或其他费用，原告有权书面通知被告终止合同及中止租赁单元水、中央空调的供应，被告支付的履约保证金不再退回，并有权要求被告赔偿超过履约保证金部分的实际损失；合同终止时，被告应将系争房屋恢复原状归还原告；本合同自双方签字后生效。合同还对其他房屋租赁事宜进行了约定。合同签订后，原告按约将系争房屋交付给被告，被告支付原告履行保证金120,317.40元，双方开始履行合同。自2016年7月1日起，被告未再支付原告系争房屋租金及物业管理费用。因被告拖欠原告租金等费用，2016年8月26日，原告书面通知被告，将根据合同约定于2016年8月31日收回系争房屋，并对被告拖欠费用以及提前终止合同所造成的各项损失保留索赔权利。2016年8月31日，原告以公证方式自行收回系争房屋。后因被告始终未向原告清偿欠付各项费用，原告遂起诉至法院，请求判决如上所请。上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、《上海市房屋租赁/商品房预租合同》、收铺通知及收铺清单公证书等证据，以及双方当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。按时支付租金是房屋租赁合同中承租人的主要义务，原、被告亦在合同中约定，被告逾期一个月不支付到期应付的租金或其他费用，原告有权书面通知被告终止合同。被告自2016年7月1日起拖欠原告租金等费用至今，已构成根本违约，原告书面通知被告解除合同的行为系对合同约定单方解除权的行使，合法有效。鉴于原告已于2016年8月31日收回系争房屋，且双方均同意合同于该日解除，故本院确认双方合同于2016年8月31日解除。被告提出合同由双方协商解除的抗辩意见，但并未提供相应证据予以证明，本院不予采纳。合同解除后，被告应当立即结清欠付原告的租金71,644.50元、物业管理费8,996.40元、水电费387.18元。被告提出欠付租金已由履约保证金抵扣而不存在拖欠的主张，缺乏相应依据，且原告也予以否认，故本院不予采纳。被告逾期支付原告租金及物业管理费，原告要求被告按照合同约定的每日0.05%标准支付自2016年8月2日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金，于法有据，本院予以支持。原告还主张不予退还被告已支付的履约保证金120,317.40元，实质上系将履约保证金作为违约金予以没收，被告认为该标准过高请求法院予以调低，考虑到被告违约导致合同提前解除，原告需另觅租客，在此期间必然会发生房屋空关的租金损失，本院认为违约金应以系争房屋三个月的租金标准即107,466.75元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海梅龙镇广场有限公司与被告深圳宝业时装零售有限公司就上海市南京西路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》于2016年8月31日解除；二、被告深圳宝业时装零售有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海梅龙镇广场有限公司欠付租金71,644.50元、物业管理费8,996.40元、水电费387.18元；三、被告深圳宝业时装零售有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海梅龙镇广场有限公司违约金107,466.75元；上述第二至第三项费用合计188,494.83元，扣除履约保证金120,317.40元后，被告深圳宝业时装零售有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海梅龙镇广场有限公司68,177.43元；四、被告深圳宝业时装零售有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海梅龙镇广场有限公司逾期付款违约金(以80,640.90元为本金，按照每日0.05%的标准，自2016年8月2日起计算至本判决生效之日为止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,373.10元，减半收取，计2,186.55元，由原告上海梅龙镇广场有限公司负担151.60元，被告深圳宝业时装零售有限公司负担2,034.95元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 姚 峥二〇一七年四月二十日书记员 王心颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 来自