（2016）粤1973民初10393号

裁判日期: 2017-04-20

公开日期: 2017-08-03

案件名称

冯灿英与东莞市富盈大厦房地产开发有限公司、东莞市富盈房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第三人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

冯灿英,东莞市富盈大厦房地产开发有限公司,东莞市富盈房地产开发有限公司,中国银行股份有限公司东莞常平支行

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第九十八条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十五条

全文

广东省东莞市第三人民法院民事判决书(2016)粤1973民初10393号原告冯灿英，女，1974年2月5日出生，住址：广东省东莞市，委托代理人黄海滨，广东深信律师事务所律师。被告东莞市富盈大厦房地产开发有限公司，住所：广东省东莞市厚街镇S256省道赤岭路段。法定代表人刘学斌。被告东莞市富盈房地产开发有限公司，住所：广东省东莞市厚街镇S256省道赤岭路段。法定代表人刘学斌。两被告共同委托代理人李惠青，均系公司员工。第三人中国银行股份有限公司东莞常平支行，经营场所：东莞市常平镇常平大道还珠沥路段置业广场首层105-106号铺。负责人利健伟。原告冯灿英与被告东莞市富盈大厦房地产开发有限公司（以下简称“富盈大厦公司”）、东莞市富盈房地产开发有限公司（以下简称“富盈公司”）、第三人中国银行股份有限公司东莞常平支行（以下简称“中国银行常平支行”）商品房预售合同纠纷一案，由本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯灿英及其委托代理人黄海滨，两被告共同委托代理人李惠青到庭参加诉讼。第三人“中国银行常平支行”经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告“富盈大厦公司”于2014年1月23日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于东莞市××市场路××城市××商铺××房。合同约定商铺价格为1185880元，首期房款595880元，余款590000元由原告通过银行按揭方式付款。合同第八条约定“富盈大厦公司”应在2015年6月30日前交付验收合格的案涉商铺；第九条约定，如卖方逾期超过180天交付的，买受人有权解除合同，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2014年1月23日支付了首期款595880元，并于2014年4月12日与“富盈大厦公司”及第三人共同签订《个人商业用房贷款合同》，第三人已于2014年5月27日发放贷款590000元。后“富盈大厦公司”未能依约交付案涉商铺，且逾期已超过180天，原告于2016年1月14日通过EMS向其送达《解除合同通知》，且“富盈大厦公司”在收到该通知后，未提出任何异议。另，被告“富盈公司”是“富盈大厦公司”的唯一法人股东，两被告住所及法定代表人相同，根据公司法规定，原告请求被告“富盈公司”就“富盈大厦公司”的债务承担连带责任。综上，请求法院判令：一、确认原告与被告“富盈大厦公司”于2014年1月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201401233BECD6217731）已于2016年1月14日解除；二、解除原告、被告“富盈大厦公司”及第三人于2014年4月12日签订的《个人商业用房贷款合同》；三、两被告连带向原告返还购房款1185880元及利息（1、利息以首期购房款595880元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2014年1月23日起，计至实际付清之日止；2、以银行贷款590000元为本金，按照《个人商业用房贷款合同》约定的贷款利率，自2014年5月27日起，计至实际付清之日止）；四、两被告连带向原告赔偿律师费1775元、印花税592.90元；五、被告“富盈大厦公司”协助原告办理契税、住宅专项维修基金的退回手续；六、两被告承担本案的全部诉讼费用。两被告辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。2015年12月10日被告已经通过邮寄的形式通知原告收楼，但是原告一直没有来收楼。现在原告要求解除合同，合同解除的原因不在于被告，在于原告自身的原因，故被告无需支付原告律师费、楼款利息及印花税等费用。第三人未陈述意见，亦未在举证期限内提交任何证据。经审理查明：2014年1月23日，原告冯灿英作为买受人，被告“富盈大厦公司”作为出卖人，共同签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201401233BECD6217731），约定买受人向出卖人购买位于东莞市××市场路××城市××商铺××号（以下简称“案涉商铺”），总金额是1185880元；并约定买受人在签署该合同时，先足额支付首期款595880元，余款590000元通过银行按揭的方式付款，且买受人需确保该部分按揭款项于签署该合同后60日内付清，如果银行按揭贷款金额不足，买受人需在出卖人通知之日起10个工作日内补交贷款不足之差额；出卖人应在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合该合同约定的商品房交付给买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；2、为了配合政府法规、规划及配套批准与安装而引致的延误或施工中遇到异常困难和重大技术问题不能及时解决；3、因气象、自然灾害、国家法律政策、国家机关原因、第三者过错行为导致延误或其他非出卖人所能控制的事由；4、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未依约向出卖人支付全部购房款的，出卖人逾期交房不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水电设施于该商品房实际交付时达到使用条件；2、电话线路、有线电视线路在该商品房实际交付使用时安装完毕，由买受人自行申请并承担因开通及使用所产生的相关费用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意自规定日期第二天起至达到使用条件之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。附件三约定装饰、设备标准为外墙是外墙砖或石材或玻璃或铝材等，内墙是砂浆批荡，顶棚是混凝土结构面，地面是混凝土结构面，门窗是铝合金窗，商铺使用公共卫生间，办公的卫生间预留给、排水接口，电梯三菱，办公户内强、弱电箱。附件五约定经验收合格商品房的验收主体是指项目建设、勘察、设计、施工和监理五方单位。逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之五向买受人支付违约金。2014年1月1日，冯灿英向“富盈大厦公司”支付定金150000元；2014年1月23日，冯灿英向“富盈大厦公司”支付首期款445880元。2014年1月23日，冯灿英支付律师费1775元。2014年2月17日，冯灿英存缴维修资金2099.50元；2014年2月19日，冯灿英缴纳契税35576.40元、印花税592.90元。2014年4月12日，冯灿英作借款人，“中国银行常平支行”作为贷款人，“富盈大厦公司”作为保证人，共同签订一份《个人商业用房贷款合同》，约定冯灿英贷款590000元用于购买案涉商铺，贷款期限60个月，还款方式为按月等额本息还款，贷款利率为浮动利率，按中国人民银行公布实施的相应档次的法定贷款利率上浮20%，一年一定，每月的1日为结息日和付息日。2014年5月27日，“中国银行常平支行”依约发放贷款590000元至冯灿英指定的“富盈大厦公司”账户。2015年8月18日，富盈城市银座经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位验收合格，于2016年1月7日由东莞市住房和城乡建设局出具竣工验收备案证书。2016年1月13日，冯灿英通过EMS向“富盈大厦公司”邮寄《解除合同通知》，“富盈大厦公司”于2016年1月14日签收该《解除合同通知》。冯灿英提交自“中国银行常平支行”打印的还款记录显示：截至2016年8月3日，冯灿英已还款贷款本金230584.91元、利息74363.25元，本金余额为359415.09元。冯灿英于2016年8月22日向本院提起诉讼，本院于2016年9月18日向“中国银行常平支行”送达了相关起诉材料；本院并于2016年9月19日向“富盈大厦公司”及“富盈公司”送达了相关起诉材料。另查明，“富盈大厦公司”系外商投资企业法人独资有限责任公司；“富盈公司”系“富盈大厦公司”的唯一投资人。案涉商铺至今并未交付。“富盈大厦公司”于庭审中，主张曾于2015年12月10日通过EMS快递方式向冯灿英发出收楼通知书，通知冯灿英办理收楼手续；冯灿英则主张该EMS快递单未写明是收楼通知，无法反映“富盈大厦公司”向其邮寄的内容，并主张案涉竣工验收备案证书的颁发时间是2016年1月7日，即使“富盈大厦公司”向其邮寄收楼通知，也早于该竣工验收备案证书的颁发时间，且根据生效的（2016）粤1973民初4493号民事判决书，也已认定案涉商铺当时不符合交付的条件。以上事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、《个人商业用房贷款合同》、借款借据、商品房按揭登记证明书、贷款已还款明细清单、税收缴款书、印花税完税凭证、住宅专项维修资金专用收据、解除合同通知、邮单、快递查询单、竣工验收备案证书、工商信息查询单及本院庭审笔录附卷予以证明。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。第三人“中国银行常平支行”经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证的权利。本案中，因作为第三人的“中国银行常平支行”未向本院提出诉讼请求，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，本院仅处理商品房买卖合同纠纷；担保权人可就案涉《个人商业用房贷款合同》纠纷另行起诉；原告诉求解除案涉《个人商业用房贷款合同》，不属于本案的处理范围，本院对此不作处理。案涉《商品房买卖合同》是原告冯灿英与“富盈大厦公司”的真实意思表示，其合同内容没有违反法律、行政法规的规定，是合法有效之合同，双方应该严格恪守合同约定履行己方权利义务。本案争议焦点为：一、“富盈大厦公司”是否存在逾期交付商铺的行为；二、如存在逾期，“富盈大厦公司”应承担何种违约责任;三、“富盈公司”的法律责任。针对焦点一，根据《商品房买卖合同》的约定，“富盈大厦公司”应在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合该合同约定的商品房交付给买受人使用。案涉商铺虽在2015年8月18日进行了验收，但案涉竣工验收备案证书出具的时间系2016年1月7日，则衡量案涉工程验收是否已获得通过，应以是否获取书面的竣工验收备案证书为准，故本案案涉商铺验收合格的时间应为2016年1月7日。“富盈大厦公司”虽主张在2015年12月10日已经通知冯灿英收楼，但案涉商铺在2015年12月10日并未取得验收通过，则“富盈大厦公司”主张的通知收楼行为不符合案涉《商品房买卖合同》的约定；结合案涉商铺取得验收合格的时间是2016年1月7日，该时间点已经超过了合同约定的最迟交付时间，故“富盈大厦公司”逾期交付案涉商铺属实，其行为已经构成违约，依法应承担违约责任。针对焦点二，如前所述，案涉商铺约定的交付时间为2015年6月30日，根据案涉《商品房买卖合同》约定，若“富盈大厦公司”逾期交付案涉商铺时间超过180日，买受人享有依约解除合同及追偿损失的权利。本案中，冯灿英在2016年1月13日通过EMS向“富盈大厦公司”邮寄《解除合同通知》，“富盈大厦公司”已于2016年1月14日签收该《解除合同通知》，故冯灿英诉求确认其与“富盈大厦公司”签订的《商品房买卖合同》于2016年1月14日解除合法有据，且符合双方约定，本院予以支持，认定双方签订的《商品房买卖合同》已于2016年1月14日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，结合案涉《商品房买卖合同》已明确约定“富盈大厦公司”应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，故冯灿英请求“富盈大厦公司”退还已经支付的购房款1185880元，合法有据，并符合双方约定，本院予以支持。另，“富盈大厦公司”作为违约方还须赔偿原告的损失。案涉《商品房买卖合同》虽约定“富盈大厦公司”按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金，但该违约金约定已明显低于原告的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，现原告诉求根据其实际损失调整违约金符合法律规定，本院予以支持。结合原告的诉求，本院对原告的具体损失计算如下：1、关于首期款利息，以首期款595880元为本金，自2014年1月23日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至“富盈大厦公司”实际退还首期款595880元之日止，理据充分，本院予以支持。2、关于按揭房款利息，因冯灿英向“中国银行常平支行”办理按揭贷款所需要支付的利息，属于作为守约方的冯灿英为履行合同而需要支出的成本，现“富盈大厦公司”违约，对于冯灿英支付给银行的利息，亦应承担赔偿责任；则“富盈大厦公司”须承担的案涉按揭房款利息，应以银行贷款590000元为本金，按照案涉《个人商业用房贷款合同》约定的贷款利率，自2014年5月27日起，计至“富盈大厦公司”实际退还款项590000元之日止。3、律师费及印花税，原告冯灿英因购买案涉房屋支付律师费1775元、印花税592.90元，现因“富盈大厦公司”违约导致合同目的无法实现，故上述费用属于原告的实际损失，“富盈大厦公司”须依法向原告返还律师费1775元、赔偿印花税592.90元。4、契税、住宅专项维修基金，由于案涉《商品房买卖合同》已解除，故“富盈大厦公司”应协助原告向相关部门办理退回手续。针对焦点三，因被告“富盈大厦公司”系有限责任公司（法人独资），被告“富盈公司”系被告“富盈大厦公司”的唯一投资人；被告“富盈公司”未能向本院提交相关证据证明其公司财产独立于己方财产，应对“富盈大厦公司”的上述债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，判决如下：一、确认原告冯灿英与被告东莞市富盈大厦房地产开发有限公司于2014年1月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201401233BECD6217731）于2016年1月14日解除；二、限被告东莞市富盈大厦房地产开发有限公司、被告东莞市富盈房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向原告冯灿英返还首期购房款595880元及利息（利息以以首期款595880元为本金，自2014年1月23日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至实际退还首期款595880元之日止）；三、限被告东莞市富盈大厦房地产开发有限公司、被告东莞市富盈房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内返还原告冯灿英贷款款项590000元及利息（利息以590000元为本金，按照案涉《个人商业用房贷款合同》约定的贷款利率，自2014年5月27日起，计至“富盈大厦公司”实际退还款项590000元之日止）；四、限被告东莞市富盈大厦房地产开发有限公司、被告东莞市富盈房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向原告冯灿英退回律师费1775元；五、限被告东莞市富盈大厦房地产开发有限公司、被告东莞市富盈房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向原告冯灿英赔偿印花税592.90元；六、被告东莞市富盈大厦房地产开发有限公司协助原告冯灿英办理契税、住宅专项维修资金的退回手续；七、驳回原告冯灿英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务或履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费16930元，由被告东莞市富盈大厦房地产开发有限公司、被告东莞市富盈房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审　判　长　　钟思玲人民陪审员　　谭广荣人民陪审员　　莫燕玲二〇一七年四月二十日书　记　员　　邱莉婷附判决引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张，应当及时提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。搜索“”