（2017）甘0271民初541号

裁判日期: 2017-04-20

公开日期: 2017-06-19

案件名称

刘勇海与康学桂房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

嘉峪关市城区人民法院

所属地区

嘉峪关市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘勇海,康学桂

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

甘肃省嘉峪关市城区人民法院民事判决书(2017)甘0271民初541号原告（反诉被告）:刘勇海，男，汉族。被告（反诉原告）:康学桂，女，汉族。委托诉讼代理人王慧芳（系康学桂之女），女，汉族。原告刘勇海与被告康学桂房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告康学桂提起反诉，本院依法适用简易程序对本诉与反诉合并审理，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）刘勇海、被告（反诉原告）康学桂的委托诉讼代理人王慧芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘勇海向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、康学桂退还押金5000元，暖气费363元，共计5363元；3、康学桂承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年3月16日，双方签订房屋租赁合同，康学桂将位于建设路市场9号房屋出租给刘勇海，租赁期限从2016年3月11日至2017年2月10日。2016年10月21日，康学桂将该店强行关闭，导致刘勇海不能正常经营。同时，刘勇海了解到该房屋系康学桂从嘉峪关市市场开发建设中心承租，不能转租。康学桂辩称，刘勇海陈述与事实不符。康学桂关闭房屋的原因系刘勇海不按时交纳房租，并且当时其也是同意不再租用该房屋并将店内物品全部搬走。双方的租赁合同已于2016年10月21日刘勇海搬走时解除。康学桂向本院提出反诉请求：1、刘勇海支付所欠房屋租金2666元；2、刘勇海支付违约金7200元；3、刘勇海将2016年3月11日至10月21日期间交纳的水电费、物业费、暖气费票据和电卡交付给康学桂；4、刘勇海承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年3月10日，双方签订房屋租赁合同，刘勇海承租康学桂位于建设路市场9号的商铺用于电脑维修，约定租金的支付方式为半年一交，于10号前将房租交付至康学桂指定的账户中。合同签订后，刘勇海依约交付了上半年的房屋租金，但直到2016年10月下旬，康学桂也未收到其应当交纳的下半年租金。康学桂遂催要租金，双方发生纠纷后报警，刘勇海要求按月交纳房租，因达不成协议，经调解刘勇海于21日搬走。刘勇海不按合同约定交纳房租，已构成违约。刘勇海对康学桂的反诉辩称，其确实欠付了2016年9月11日至10月21日期间的租金。当时其是愿意交纳租金的，没有违约，只是要求租金按月支付，每月交纳2000元，但康学桂不同意。后来双方达成一致，刘勇海于2016年10月21日搬走。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的电卡，水费、垃圾处理费和暖气费票据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：刘勇海提交的两份租赁合同，康学桂对其真实性不持异议，予以采信。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。就双方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定如下：康学桂与嘉峪关市市场开发建设服务中心（以下简称市场服务中心）签订建设市场房屋租赁合同，约定：市场服务中心将坐落在建设市场9号房屋出租给康学桂，每月租金758.25元，5年共计45495元，租金于签订合同时一次性交清，租赁期限为2013年9月1日至2018年8月31日；未经出租方同意，承租方对租赁物不得转租、转让、出借及设置担保。2016年3月11日，康学桂与刘勇海签订房屋租赁合同，约定：康学桂将坐落于嘉峪关市建设路市场9号房屋出租给刘勇海，租金为2000元每月，押金5000元，租金的支付方式为半年一交（每月10号之前承租人交至出租人指定的银行账户中），租赁期限从2016年3月11日至2017年2月10日；违约责任：出租人违约，向承租人退回押金；承租人违约，出租人不向承租人退还押金并可收回房屋，并按照合同年租金总额的50%向出租人交付违约金，其支付的违约金不足以弥补出租人的损失，承租人负责赔偿。刘勇海于合同签订当日向康学桂交纳了押金5000元和半年房租12000元。刘勇海于2016年4月19日交纳该租赁房屋2016年1-12月垃圾处理费58元，9月27日交纳水费3.8元，9月28日交纳2016年暖气费363元。2016年10月19日，康学桂向刘勇海催要下半年房租，刘勇海提出房租一月一交，康学桂不同意。后双方协商一致，刘勇海于2016年10月21日搬出租赁房屋。庭审中双方对合同中的”租金的支付方式为半年一交（每月10号之前承租人交至出租人指定的银行账户中）”理解不一致，刘勇海认为在2016年9月10日前交纳一个月房租即可，康学桂认为应当在9月10日前交纳下半年房租。本院认为，根据合同法规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。康学桂与市场服务中心签订的租赁合同确实载明未经出租方同意不得转租，但市场服务中心并未就康学桂将房屋转租给刘勇海提出异议，刘勇海使用该房屋的权益没有受到影响，应当按照合同约定向康学桂交纳房租。关于双方争议的租金支付方式，合同明确写明系半年一交，括号内备注”每月10号之前”，结合上下文理解应当系”租金半年一交，于应当交纳房租的每月10号之前”。刘勇海未按照合同约定的时间交纳房租，且在要求变更合同的重要条款即租金的支付方式遭到拒绝后，仍未按照合同约定交纳房租，已构成违约。因此，刘勇海应当依法承担相应的违约责任。租赁合同中约定的承租方违约责任明显过重，根据公平原则和诚实信用原则，结合合同履行的实际情况，本案纠纷系刘勇海在合同租赁期限内不按约定交纳房租引发，考虑到康学桂再次将房屋出租尚需时日，在此期间会产生一定的房租损失，酌定刘勇海向康学桂支付违约金2000元，康学桂将押金5000元退回刘勇海。关于刘勇海要求解除房屋租赁合同的诉请，其已于2016年10月21日搬离租赁房屋，且系双方协商一致的结果，故房屋租赁合同已于当日解除，无需法院再行判决解除。关于刘勇海要求退还暖气费的诉请，其搬离房屋时尚未享受暖气，故康学桂应当将暖气费予以退还。另外，作为合同解除后的附随义务，刘勇海应当将交纳水费、垃圾处理费、暖气费的票据及电卡交付给康学桂。综上所述，康学桂应当向刘勇海退还押金5000元、暖气费363元，共计5363元。刘勇海应当向康学桂支付2016年9月11日至10月21日期间的房屋租金2666元，支付违约金2000元，共计4666元。刘勇海应当将交纳水费、垃圾处理费、暖气费的票据及电卡交付给康学桂。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、康学桂退还刘勇海押金和暖气费共计5363元，刘勇海支付康学桂尚欠房租和违约金共计4666元，上述款项相互折抵后，康学桂于本判决生效后10日内向刘勇海支付697元；二、刘勇海于本判决生效后10日内将水费、垃圾处理费、暖气费票据和电卡交付给康学桂；三、驳回刘勇海的其他诉讼请求；四、驳回康学桂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由刘勇海负担；反诉案件受理费25元，由康学桂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省嘉峪关市中级人民法院。代理审判员　　王挺二〇一七年四月二十日书　记　员　　罗超微信公众号“”