（2017）豫0311民初1420号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2018-01-04
案件名称
洛阳秀杰物业管理有限公司与张书峰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
洛阳市洛龙区人民法院
所属地区
洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
洛阳秀杰物业管理有限公司,张书峰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0311民初1420号原告：洛阳秀杰物业管理有限公司。住所地：洛阳市洛龙区龙泰A区*#4-201。法定代表人郭小花，总经理。委托代理人：李忠伟、李梦军，河南安多律师事务所律师。特别授权代理。被告张书峰，男，1972年10月22日生，汉族，住洛阳市洛龙区。委托代理人李利，女，1972年7月14日生，汉族，住洛龙区。系被告张书峰之妻。原告洛阳秀杰物业管理有限公司诉被告张书峰物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告张书峰委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告系受聘于洛龙区太康东路办事处为民家园业主委员会的物业服务公司，为包括被告张书峰在内的业主和物业使用人提供物业服务。物业服务费的标准为自2016年4月1日起每月每平方米0.5元按建筑面积收取，水费为2.5元每吨。被告张书峰的房屋建筑面积为94.23平米，从2016年4月1日至2016年9月27日的物业服务费及水费均没有缴纳。原告遂诉至人民法院，请求法院判决被告张书峰立即支付拖欠的物业管理服务费277.9元，水费102.5元，共计380.4元，并由被告承担本案的诉讼费用，以维护原告的合法权益。被告张书峰辩称：1、经去登记机关查询，洛阳秀杰物业管理有限公司注册时间是2016年5月份，但是该公司于2016年4月1日就进驻洛阳市洛龙区顺安巷4号院为民家园并非法收取物业管理费用。2、洛阳秀杰物业管理有限公司在没有取得合法资质的情况下违反洛阳市《物业管理办法》第十一条规定（选聘物业管理企业，应当以公开招标方式为主，在房产管理部门指导下进行）非法入驻洛龙区顺安巷4号院为民家园。3、洛阳秀杰物业管理有限公司违反河南省《物业管理条例实施细则》第十二条（业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意）之规定。并未经过业主大会表决通过也没有一半的业主签字同意的情况下入驻洛龙区顺安巷4号院为民家园进行物业管理收费。4、洛阳秀杰物业管理有限公司代收的水费与钢厂（供水方）没有签订代收协议，属擅自收取水费。收取水费并未上缴洛阳钢厂。被告认为：洛阳秀杰物业管理有限公司在没有取得合法资格的前提下就已经涉嫌违法；没有经过半数以上业主签字同意，该物业公司入驻顺安巷4号院为民家园进行管理并收取费用更属于严重违法；且不说代收水费是否合法，为什么收取的水费不交给供水方（钢厂），而携款逃走。一个真正合法的物业公司绝对不会因为两户没交物业费，不与物业委员会交接而半夜携款逃走！该公司从9月28日卷款逃走至今，造成小区260户居民停水近3个多月，小区居民因此多次到市委、市政府群体上访。该公司的违法行为严重侵犯了为民家园260户业主的合法权益，造成极坏的社会影响。审理查明：原告洛阳秀杰物业管理有限公司是经洛阳市工商行政管理局登记，并于2016年3月21日颁发营业执照的有限责任公司，经核定的经营范围为：物业管理，道路清扫等。2016年5月6日，该公司经洛阳市住房保障和房产管理局核定物业管理资质等级为暂定三级。被告张书峰是洛阳市经济技术开发区顺安巷4号小区的业主，其房屋面积为94.23平米。2016年3月31日，原告洛阳秀杰物业管理有限公司与洛龙区太康东路办事处为民家园业主委员会签订《为民家园物业管理服务合同》，约定为该小区的全体业主和物业使用人提供物业管理服务，合同对双方的权利义务等事项均进行了约定。其中，合同第六章第二十一条第1款约定，原告按建筑面积每月每平方米0.5元向业主收取，费用包括公共照明、设备用电、和城市垃圾清运费；第2款约定，缴纳时间：单月10号前缴纳二个月的物业费。2016年4月1日，为民家园业主委员会及原告在该小区内发布物业费收费标准及缴费时间的公告，并注明：水费为代收代缴，如供水方调整则随之调整。该合同履行过程中，被告张书峰以原告与业主委员会签订的物业合同没有经业主委员会表决通过也没有一半的业主签字同意，违反法定程序及原告的物业管理超过核定的资质等理由，未向原告缴纳2016年4月1日至2016年9月27日的物业服务费277.9元。经原告抄表计量，被告张书峰在此期间共计用水41吨，按每吨2.5元，计算为102.5元。原、被告双方因该纠纷协商无果，原告遂诉至本院。另查明：原告洛阳秀杰物业管理有限公司于2016年9月26日晚撤出为民家园小区，此后未向被告提供任何物业管理服务。本院认为：依法成立的合同应当受到法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其诉讼主张的，由负有举证责任的当事人承担于己不利的法律后果。本案中，原告洛阳秀杰物业管理有限公司与洛阳市洛龙区太康东路为民家园业主委员会签订的《为民家园物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告张书峰系该小区的业主，该物业管理服务合同的效力自然及于被告，被告张书峰亦应当按照该合同的约定享有权利、履行义务，况且被告也实际上接受了原告提供的物业管理服务。被告没有按照合同约定缴纳物业管理费的行为显属违约，理应当承担相应的违约责任。被告张书峰认可其未向原告缴纳2016年4月1日至2016年9月27日的物业管理服务费277.9元。但原告于2016年9月26日撤出该小区后便未向被告提供任何形式的物业管理服务，现原告主张2016年9月27日的物业管理服务费没有事实依据，本院不予支持。因此对原告要求被告张书峰支付拖欠的2016年4月1日至2016年9月26日的物业管理服务费共计276.4元的诉讼请求，本院予以支持。对被告张书峰辩称的原告物业管理超资质及物业管理服务合同没有经业主委员会集体表决通过，违反法定程序的问题，本院认为，有关物业管理的资质规定是管理性规定而非效力性规定，不管原告物业管理是否超出核定的资质，均不影响本案物业服务合同的效力，且被告实际上接受了原告提供的物业管理服务，因此对被告张书峰的该辩解意见本院不予采信。关于原告主张的水费，本院认为，原告与洛阳市洛龙区太康东路为民家园业主委员会签订的《为民家园物业管理服务合同》中并未约定由原告方代收代缴，仅在为民家园业主委员会及原告于2016年4月1日在小区内发布物业费收费标准及缴费时间的公告中显示水费为代收代缴，但原告未向本院提交其与供水单位之间的代收协议，同时原告也未举出充分证据证实其按时、足额地向供水单位缴纳了水费，且被告对此提出异议，因此对原告要求被告支付水费的诉讼请求，本院不予支持。但被告张书峰实际使用了供水，被告可直接向供水单位缴纳该期间的水费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议后，判决如下：一、被告张书峰于本判决生效之日起十日内向原告支付2016年4月1日至2016年9月26日拖欠的物业管理服务费276.4元；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案诉讼费50元，原告洛阳秀杰物业管理有限公司承担10元，被告张书峰承担40元。如不服本判决，应当在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长 郭 瑜审 判 员 董曾曾人民陪审员 王淑杰二〇一七年四月二十日书 记 员 宋丽洁 关注公众号“”