（2016）黑8105民初480号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-09-21
案件名称
王时幻与张玉林房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
绥化农垦法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王时幻,张玉林
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十条，第一百六十七条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十四条第一款，第三十八条第一款
全文
黑龙江省绥化农垦法院民 事 判 决 书(2016)黑8105民初480号原告：王时幻，男，1965年12月11日出生,汉族，黑龙江省哈尔滨管理局种子管理局职员，户籍所在地黑龙江省依兰县松花江农垦社区，现住黑龙江省哈尔滨市南直路99号。被告：张玉林，男，1950年1月28日出生,汉族，北大荒文学杂志社退休职员，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：宋玉立，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。原告王时幻与被告张玉林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王时幻、被告张玉林及其委托诉讼代理人宋玉立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王时幻向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付购房款360000.00元及逾期利息71820.00元（在诉讼过程中变更为请求给付逾期利息为53143.00元）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月21日，原告与被告签订《房屋买卖合同》一份，《房屋买卖合同》中约定，经原告与被告共同协商，原告将位于哈尔滨市香坊区尚东辉煌城12号楼1单元902室，建筑面积105平方米，使用面积66.99平方米的楼房出售给被告，出售价款为人民币500000.00元。在双方签订合同的同时被向原告支付定金10000.00元，被告应在签订合同的同时被告向原告支付定金10000.00元，被告应在签订合同之日起3-4个月内向原告支付首付200000.00元，剩余的300000.00元每年给付60000.00元五年内付清。但被告至2015年末只给付首付款的140000.00元，尚欠60000.00元，其余款项分文未付。被告未按《房屋买卖合同》约定履行给付义务实属违约行为，所以现要求被告立即给付所欠全部房款，并要求被告依据《最高人民法院关于人民法院审理贷款案件的若干意见》第六条规定，向原告支付利息71820.00元。请求法院依法维护原告的合法权益支持原告的诉讼请求。被告张玉林辩称，一、原告诉请其未给付购房款数额错误，实际未给付购房款为350000.00元。被告于2014年7月21日向原告支付10000.00元，于2015年7月13日支付10000.00元，于2015年7月16日支付10000.00元，2015年7月31日支付20000.00元，2015年11朋10日支付40000.00元，2015年12月26日支付60000.00元。以上被告共计支付原告150000.00元购房款，以上还款皆有收条为证。其中2015年7月13日的10000.00元房款，应为第二笔还款，但原告在最后一张收条中没有提及该笔还款。所以扣除已经还款的150000.00元，被告现在还剩350000.00元房款未偿还。二、被告仅部分违约，不应当归还剩余全部房款。首先，原、被告先前合同约定支付定金之日四个月内被告向原告支付购房首付款200000.00元。首付款之外的300000.00元款项分五年还清。在被告经济窘迫的情况下，被告没有能力支付首付款，但双方已经补充协议，约定自2015年12月26日起，被告半年内将首付款付清。首付款付清后房款每年还10000.00元至20000.00元。在合同到期的年底，一次将余款结清，这已经形成对合同的补充。所以，在补充合同后，原告现仅支付首付款未偿还的50000.00元。其次，即使按照主合同的约定，被告也仅是50000.00元首付款及第一年的60000.00元房款未支付。所以原告请求支付360000.00元房款不应得到支持。三、原告就被告违约要承担相应的责任。被告在2016年元旦时就找原告，要求偿还首付款，但被告却不肯露面，致使被告无法与原告取得联系，那么必然归还不了欠款，同时造成违约，所以该违约责任并不是只有被告承担，原告也应承担相应责任。四、原告要求的利息过高，不应当支持。首先，原告主张利息法律规定错误，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》已经于2015年9月1日失效。其次，原、被告签订协议约定首付款应于重新约定半年内（2016年5月26日）将首付款付清，即使被告存在违约情形，根据《最高人民法院关天审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。利息按照50000.00元标准应于自2016年5月6日起按照中国人民银行贷款利息计算。综上所述，原告的诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定，恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人对其真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：对于原告提供的证据2，2015年12月26日出具的收据一份，被告虽对其真实性提出异议，但未提供相反证据加以反驳，故本院对该证据予以采信。对于被告提供的证据2，原告对其真实性有异议，该证据系被告自行书写，并无原告的签字，因此对该证据本院不予采信。对于被告提供的证据3,原告对其与被告录音的部分真实性无异议，但对证明问题有异议，对被告和吴继善的录音其不清楚，因原告提出异议，且无其他证据相佐证，本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月21日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定原告将位于哈尔滨市南岗区尚东辉煌城12号楼1单元902室建筑面积105平方米,使用面积66.99平方米的房屋出卖给被告。房屋总价款为500000.00元。双方约定在签订合同时，被告支付定金10000.00元，并于支付定金之日起3到4个月内，向原告支付首付款200000.00元，首付款之外的款项分五年还清（一年六万元）。2015年12月26日被告出具收据，约定“到2016年壹月底前还清首付贰拾万元，其余房款按原合同执行。逾期按贰份利总计。”被告于2014年7月21日向原告支付10000.00元，2015年7月13日支付10000.00元，2015年7月16日支付10000.00元，2015年7月31日支付20000.00元，2015年11月10日支付40000.00元，2015年12月26日支付60000.00元，截至2015年12月26日，被告给付原告款项总计150000.00元，剩余房款350000.00元至今未付。本院认为，原、被告双方签订房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，该合同不违反相关法律规定，依法成立合法有效。双方均应按合同约定履行义务。双方签订的合同中约定：“首付款为200000.00元，首付款之外的款项分五年还清”。原告提交的房屋买卖合同原件中的“一年六万元”有划掉的痕迹，而被告提交的房屋买卖合同系复写纸写出，其中的“一年六万元”并未划掉，可证明当时双方签订时约定的系首付款之外的款项分五年还清，一年为六万元。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十八条第一款规定：“合同法第一百六十七条第一款规定的‘分期付款’，系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付”。因此，双方签订的房屋买卖合同符合分期付款合同的构成要件。《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”截止到2015年12月26日，被告共支付原告150000.00元，尚欠首付款50000.00元及2014年7月21日至2015年7月20日期间的分期款60000.00元，总计110000.00元，被告未支付的到期价款已经超过合同总价款的五分之一（500000.00元×1/5=100000.00元），因此原告要求被告支付全部价款，本院予以支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类货款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。因此，在2015年12月26日双方约定逾期付款按月利率2%计算前，原告要求被告按照同期贷款利率上浮30%给付逾期付款损失，本院予以支持。被告还应支付首付款50000.00元，对于首付款部分的逾期付款损失，2014年11月22日至2015年7月13日期间以190000.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算为8588.74元，2015年7月14日至2015年7月16日期间以180000.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算为94.58元，2015年7月17日至2015年7月31日期间以170000.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算为446.60元，2015年8月1日至2015年11月10日期间以150000.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算为2550.97元，2015年11月11日至2015年12月26日期间以110000.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算为777.56元，2015年12月27日至2016年1月31日期间以50000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算为274.90元，2016年2月1日至2016年10月25日期间以50000.00元为基数，按照月利率2%计算为8900.00元，2016年10月26日起以50000.00元为基数，按照月利率2%计算至实际给付之日止。对于分期部分，2014年7月21日至2015年7月20日，应给付分期款60000.00元，此期间应支付逾期付款损失为以60000.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算为4397.79元，2015年7月21日至2015年12月25日，此期间应给付分期为120000.00元，此期间应支付逾期付款损失为以120000.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算为3101.37元，2015年12月26日至2016年7月21日，此期间应支付逾期付款损失为以120000.00元为基数，按照月利率2%计算为16640.00元，2016年7月22日至2016年10月24日，此期间应支付逾期付款损失为以180000.00元为基数，按照月利率2%计算为11280.00元，2016年10月26日起以300000.00元为基数，按照月利率2%计算至实际给付之日止。被告应给付原告剩余首付款50000.00元，2014年11月22日至2016年10月25日首付款部分逾期付款损失21633.35元，2016年10月26日起以50000.00元为基数，按照月利率2%计算至实际给付之日止。被告应给付原告分期部分欠款300000.00元，2014年7月21日至2016年10月25日分期部分逾期付款损失35419.16元，2016年10月26日起以300000.00元为基数，按照月利率2%计算至实际给付之日止。综上被告合计应给付原告房款本金350000.00元及2014年7月21日至2016年10月25日期间逾期付款损失57052.51元，自2016年10月26日起以350000.00元为基数，按照月息2分计算至实际给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百六十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第三十八条的规定，判决如下：一、被告张玉林给付原告王时幻购房款350000.00元，赔偿逾期付款损失57052.51元，并于2016年10月26日起以实际所欠购房款金额为基数，按照月利率2%计算至实际给付之日止，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告王时幻其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7777.00元，由原告王时幻负担446.00元，被告张玉林负担7331.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审 判 长 马宝山审 判 员 陈 实代理审判员 刘文文二〇一七年四月二十日书 记 员 郭 枫 来自