（2017）吉06民终305号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-05-15
案件名称
张传喜与王绍增等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省白山市中级人民法院
所属地区
吉林省白山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张传喜,赵军,王绍增
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
吉林省白山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉06民终305号上诉人(原审原告)：张传喜，男，汉族，个体工商户，住吉林省白山市江源区。委托代理人：孙云英，吉林郭新敏律师事务所律师。被上诉人(原审被告)赵军，男，汉族，白山市江源区石人镇人民政府职员，住吉林省白山市江源区。被上诉人(原审被告)王绍增，男，汉族，无职业，住吉林省白山市江源区。上诉人张传喜因租赁合同纠纷一案，不服吉林省白山市江源区人民法院(2016)吉0605民初1178号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张传喜原审诉称，2012年9月23日，张传喜和赵军签订了一份为期3年（2012年11月30日至2015年11月29日）的房屋租赁合同，租赁期为36个月，每年房租为2.8万元。第二期房租在2013年11月30日交纳，第三期房租在2014年11月30日前交纳，逾期交纳应承担违约金1万元，且张传喜可终止合同。签合同时，赵军交纳了第一年的房租2.8万元，并给付1万元抵押金，赵军于2015年12月4日给付张传喜房租2万元，尚欠租赁期间的房租2.6万元。事后，经张传喜多次索要，赵军没有给付，张传喜遂诉至法院，请求解除张传喜与赵军于2012年9月23日签订的房屋租赁合同并要求赵军给付拖欠的房租款2.6万元、违约金1万元并承担诉讼费用。赵军原审辩称：2012年9月23日赵军和张传喜签订的一份为期3年（2012年11月30日至2015年11月29日）的房屋租赁合同，租赁期为36个月，每年房租为2.8万元。签合同时，张传喜交纳了第一年的房租2.8万元，并给付1万元抵押金。第一年房租到期时（2013年10月1日前后），张传喜来找过赵军要第二年的房租，赵军和张传喜口头说不租房了，如果张传喜要租房的话，因现在房屋是王绍增用的，就找王绍增要房租，然后张传喜同意了，赵军就把王绍增的电话给了张传喜，此后张传喜再没有找过赵军。2015年12月8日张传喜突然把赵军起诉了，之后张传喜撤诉。赵军理解这个案件已经结束了，和赵军没有关系。赵军不欠张传喜的房租，不应承担责任。王绍增原审辩称：2013年8、9月份房屋租赁第一年没有到期赵军不经营了，由王绍增经营。王绍增经营了大约3个月左右，因为房屋漏电，无法继续经营，然后就停业了一年，后期又经营了几个月，因为漏电问题没有解决，就又停业了。王绍增于2015年12月份给了张传喜2万元房租，现在尚欠张传喜房租2.6万元。王绍增不同意承担违约金，因为房屋漏电，王绍增找张传喜修理，张传喜没有修理，使王绍增无法继续经营，所以不承担违约金。原审法院审理查明：2012年9月23日，张传喜与赵军签订了一份为期3年（2012年11月30日至2015年11月29日）的房屋租赁合同，租赁期为36个月，每年房租为2.8万元。第二期房租在2013年11月30日交纳，第三期房租在2014年11月30日前交纳，逾期交纳应承担违约金1万元，且张传喜可终止合同。签合同时，赵军交纳了第一年的房租2.8万元，并给付1万元抵押金，后期，该房屋由王绍增经营，且王绍增于2015年12月4日给付张传喜房租2万元，尚欠租赁期间的房租2.6万元。事后，经张传喜多次索要，赵军没有给付，张传喜遂诉至法院，请求解除张传喜与赵军于2012年9月23日签订的房屋租赁合同并要求赵军给付拖欠的房租款2.6万元、违约金1万元并承担诉讼费用。原审法院认为：张传喜与赵军签订房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。签合同时，赵军交纳了第一年的房租2.8万元，并给付1万元抵押金，后期，该房屋由王绍增经营且王绍增于2015年12月4日给付张传喜房租2万元，尚欠租赁期间的房租2.6万元，对此根据通话记录张传喜亦知晓，故该款理应由王绍增偿还。张传喜主张给付1万元违约金过高，以给付欠款2.6万元的20%为宜，即给付5200元。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。”之规定，原审法院判决：“一、解除原告与被告之间的房屋租赁合同；二、被告王绍增于本判决发生法律效力后十日内给付原告张传喜房租款26000元并承担违约金5200元，合计31200元；三、原、被告的其他诉讼请求均不予支持。案件受理费580元，减半收取290元由被告王绍增负担负担。”张传喜上诉认为：原审法院判决解除张传喜与赵军之间的租赁合同，能够说明张传喜与赵军之间的租赁合同是合法有效的。在租赁合同履行期间，赵军从未提出解除合同，王绍增于2015年12月4日给付2万元房屋，其余房屋租金未付，依据合同的相对性，赵军应承担给付房屋租金的义务。原审法院认定涉案房屋由王绍增经营使用，王绍增支付了2万元租金，尚欠租金亦应由王绍增偿还的事实错误。原审法院认定张传喜主张1万元违约金过高，支持5200元不合理，应支持1万元的违约金。请求二审法院依法改判。赵军答辩认为：原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法维持原判。王绍增未答辩。张传喜二审中自认其于2015年12月4日收取的房屋租金2万元不是赵军向其交付的。二审查明的其他事实与一审法院审理查明的事实相同。本院认为：张传喜与赵军签订租赁合同，由赵军租赁张传喜的房屋，赵军应按合同约定履行向张传喜交付房屋租金的义务。赵军主张其租赁该房屋一年后，不再经营使用，该房屋由王绍增继续租赁经营，且经过张传喜同意。张传喜对此不认可，称赵军从未提出解除合同，租赁费应由赵军承担。但张传喜在本案所涉租赁合同的第二年，收取了王绍增交付的房屋租金2万元，系张传喜认可赵军将其租赁合同的权利义务转让给王绍增，该房屋由王绍增继续租赁经营。故张传喜上诉要求赵军按双方签订的租赁合同约定给付张传喜房屋租金2.6万元没有事实及法律依据，本院不予支持。张传喜主张赵军、王绍增欠付2.6万元房屋租金，要求其给付1万元违约金，原审法院已支持其要求给付欠付房屋租金的诉讼请求，张传喜对于其因拖欠房屋租金而遭受的损失未能提供证据予以证实，原审法院酌情支持其5200元的违约损失并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费580元，由上诉人张传喜承担。本判决为终审判决。审 判 长 朱瑛华代理审判员 郭惠靖代理审判员 毕克强二〇一七年四月二十日书 记 员 李 勇 百度搜索“”