（2016）沪0104民初28108号

裁判日期: 2017-04-20

公开日期: 2017-07-18

案件名称

蒋来水、张秋萍与上海市徐汇区临江豪园小区业主委员会业主撤销权纠纷一审民事判决书

法院

上海市徐汇区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

蒋来水,张秋萍,上海市徐汇区临江豪园小区业主委员会,上海威斯特物业经营有限公司

案由

业主撤销权纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款，第七十八条第一款

全文

上海市徐汇区人民法院民事判决书（2016）沪0104民初28108号原告：蒋来水，男，1950年1月28日出生，汉族，住本市徐汇区。原告：张秋萍，女，1957年4月9日出生，汉族，住本市徐汇区。委托诉讼代理人：王维列。被告：上海市徐汇区临江豪园小区业主委员会，住所地上海市。负责人：余坚强，倪自奋。委托诉讼代理人：路遥，上海慕轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾嵘，上海慕轩律师事务所律师。第三人：上海威斯特物业经营有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：张亮，总经理。委托诉讼代理人：徐奇恩。委托诉讼代理人：吴晞炜，上海市朝华律师事务所律师。原告蒋来水、张秋萍与被告上海市徐汇区临江豪园小区业主委员会(以下简称临江豪园业委会)业主撤销权纠纷一案，本院于2016年8月16日立案受理，本案依法适用简易程序，于2016年10月12日公开开庭进行审理。因案情需要，依法追加上海威斯特物业经营有限公司(以下简称威斯特公司)为本案第三人参与诉讼。后适用普通程序，依法组成合议庭，于2017年2月15日公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人、被告临江豪园业委会委托诉讼代理人路遥、第三人威斯特公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋来水、张秋萍向本院提出诉讼请求：撤销被告临江豪园业委会以表决结果公告为名而做出的关于住宅物业服务费上调0.8元/月每平米的决定，业主仍按物业服务合同中定的2.20元/月每平米交付物业服务费。审理中，原告变更诉讼请求为：撤销被告临江豪园业委会于2016年1月25日作出的关于住宅物业服务费由2.2元/平米/月调整至3元/平米/月、办公、商铺物业费由2.5元/平米/月调整至3.5元/平米/月的决议。事实和理由：原告系临江豪园小区业主。小区的物业公司实行包干制自负盈亏，不会以书面形式向业委会提出涨价请求，业委会首先违反了调价的基本流程。年初的时候，业委会为了涨物业费公布了一张2015年度亏损27万元的收支表，我们计算结果是不但没有亏还盈利50万元，所以涨价没有理由。各楼的楼组长拿了钱物后开始发征询函，大多要求当场填写当场收回，并交到业委会副主任倪自奋手中，这是违反法规的操作。业主当初都是认为征询函是用来征求意见的，根本不知道这就是表决票，直到业委会贴出公告决定后才知道被蒙骗，引起大家公愤，目前已经有超过半数的小区业主支持去法院起诉要求撤销业委会的涨价决定。被告在发放征询函的过程中，没有要求业主签收回执，选票数量有问题，随意增加同意票，丢弃不同意票，送达程序上违规操作，代签选票也没有业主本人授权委托，因此，被告整个征询工作和统计都违反了相关法律法规，程序错误导致实体内容错误，侵犯了业主合法权益，故原告诉至法院。临江豪园业委会辩称，不同意原告的诉请。1.投票方式符合小区的业主大会议事规则，可以采用书面征询的方式；2.投票过程符合业主大会议事规则，本次投票是在居委会和街道房办的监督下完成的，2015年12月11日召开业主大会，12月26日物业公司提交了小区物业费调整的函，就此事征询业主意见，业委会因此发布关于上调物业费的告示，业委会将采取召开书面业主大会的形式，告知还明确了2015年1月15日进行统计工作，如同意次年完成调价工作。2016年1月3日业委会发布调价通知并公告，派代表和楼组长上门征询，1月4日召开楼组长会议，各方就上调事宜讨论协商，2016年1月25日，在各方见证下进行唱票，公开开箱计算票数，整个过程公开，产生的决议合法有效。3.投票结果经过统计同意73.71%，共401票，超过建筑物总面积的半数，达到人数和面积双过半的标准，代表了全体业主的共同意志。物业公司实行包干制，但不代表没有调价的权利。被告提供物业费收费清册，表明大多数业主已经支付了物业费，涨价大多数人都是同意的。故原告证据不足，请求驳回原告诉请。威斯特公司述称，同意被告业委会的意见。两原告是住宅物业的业主，因此关于商铺物业费上调的决定与原告无关，在主体上不符合该部分诉请的诉讼资格。物业公司确实向被告提出要求涨价，因为原来的标准是2007年制定的，2015年我们接手小区时2.2元的收费标准已经是难以维持经营了，当时没有调价是因为与业主有协商，为了维持稳定，但是小区的服务水平要维持，我们只能要求调价。本院认定事实如下：原告蒋来水系上海市徐汇区宛平南路XXX弄XXX号XXX室业主，张秋萍系上海市徐汇区宛平南路XXX弄XXX号XXX室业主。2011年6月20日，临江豪园业委会在徐汇区枫林街道办事处备案，业委会负责人余坚强、倪自奋。2015年12月26日，临江豪园业委会在小区内张贴《关于征询上调物业管理费之公示》，主要内容为本小区自2007年业主入住至今未调整过物业费，于2015年12月29日至2016年1月19日采取召开小区书面业主大会形式，向业主征询关于上涨物业管理费，自2016年1月1日起住宅类物业管理费增加0.8元/平米/月，非住宅类管理费增加1元/平米/月,2016年1月15日进行统计工作，如50%(含)以上业主同意，2016年1月左右完成物业管理费调价工作。2016年1月3日，业委会张贴《关于临江豪园小区物业服务费调价征询的通知》，主要内容为业委会召集了业委会成员、业主代表、居委会、楼组长召开业主代表大会商讨物业服务费调整事宜。经业委会与物业公司商洽，双方初步达成共识住宅物业费由2.2元/平米/月调整至3元/平米/月、非住宅物业费由2.5元/平米/月调整至3.5元/平米/月，下周起业委会、居委会将派业主代表和楼组长进行上门征询，业主可将调价意见征询函填写后及时交给征询人员或投在大门口的征询箱内。之后业委会组织楼组长向小区业主发放《关于物业管理费调价意见征询函》，主要内容为临江豪园自2007年业主入住至今物业管理费始终未调整，因物业公司不堪重负，经测算从2016年1月1日起，如要保持原有管理品质，住宅类物业管理费增加0.8元/平米/月，非住宅类物业管理费增加1元/平米/月。现向你们征询：从2016年1月1日起，住宅类物业管理费增加0.8元/平米/月，非住宅类物业管理费增加1元/平米/月，同意或不同意请打√：业主意见栏分三个选项分别为同意、不同意、弃权；房号；联系电话；签名；日期；并在表格下方注明1、弃权或征询书未交本业主委员会处视作同意。2.征询日期为2015年12月29日至2016年1月19日。2016年1月25日的临江豪园物业费调价征询及业主投票统计会议纪要载明，实发票544张，同意票283张，反对票143张，弃权票29张，未交票89张，本统计数据系于2016年1月25日下午2点在枫林街道黄家宅居委会由枫林街道房办派出人员、黄家宅居委会书记主任、业委会成员、业主代表、楼组长共同见证的表决结果。2016年1月25日，业委会张贴《上海市徐汇区临江豪园小区关于物业服务费调整的表决结果公告》，公告表决结果：同意票283票，占52.02%，专有部分建筑面积33108.17平方米，占建筑总面积51.82%；不同意票143票，占26.29%，专有部分建筑面积17077.19平方米，占建筑物总面积26.73%；弃权票29票，占5.33%，专有部分建筑面积3299.25平方米，占建筑总面积5.16%，规定时间未投票的89票，占16.36%，专有部分建筑面积10412.11平方米，占建筑物总面积16.29%。根据物业管理条例第十一条、第十二条规定及《业主大会议事规则》的约定：已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意多数业主意见，据此最终计票结果：同意票401票，占73.71%，专有部分建筑面积46819.53平方米，占建筑物总面积73.27%，均超过小区总户数及总面积半数，根据以上表决结果，本会认定以上征询意见已获通过，并将自2016年2月1日起，住宅物业服务费由2.2元/平米/月调整至3元/平米/月、办公、商铺物业费由2.5元/平米/月调整至3.5元/平米/月。2016年2月29日，临江豪园业委会与威斯特公司签订补充协议，约定物业服务费自2016年2月1日起调整为：住宅3元/平米/月，非住宅3.5元/平米/月，本补充协议签订后至2018年12月31日物业服务费不作调整。2016年11月11日，上海市徐汇区住房保障和房屋管理局枫林办事处出具情况说明：根据小区业主委员会提供的相关资料，临江豪园业主大会会议按照相关流程进行了操作，表决事项经占建筑总面积且占总人数的50%以上业主同意。2016年12月2日，上海市徐汇区枫林路街道黄家宅居民委员会出具证明：临江豪园业委会在征询上调物业费事宜中，委托各楼的楼组长送达征询函，个别楼组长在无法当面送达征询函的情况下，来居委会抄取业主留存在居委会的电话号码表示将打电话征询业主意见。另查明，临江豪园业主大会议事规则：第六条业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。第九条鉴于物业管理区域的实际情况，各业主同意属下列情形之一，视为表决票已送达(一)当面领取或送达，并由业主签收；(二)按照业主提供的联系地址、通讯方式发送；(三)投入物业所在地的该户主信报箱或者房屋内；属于前款第(二)、(三)项，应当由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会证明，并在物业管理区域内公告送达情况。表决票按上述约定送达全体业主。第十条本业主大会采用以下形式进行表决：(一)设投票箱：在物业管理区域内设投票箱内，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会统计汇总，公布表决结果。(二)专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会统计汇总，公布表决结果。已送达的表决票，业主在规定时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意多数业主意见。审理中，双方一致确认临江豪园小区总户数为544户，商铺47户，街道用房7户，住宅490户。被告向本院提交本次调价征询函455份，证明票选统计结果与征询函一致，关于未回收的征询函，被告书面表示由楼组长根据居委会提供的电话联系业主，仍然无法联系的就交给倪自奋主任由他再联系业主或放入业主信箱，3号楼楼组长刘某某手中留有8张征询函未送达也未交回业委会。原告发表质证意见认为其中有23份征询函中业主的笔迹与本人不同(1号302、1号802、1号1101、1号1102、1号1402、1号1602、1号1701、1号1703、2号401、2号1304、2号1601、4号301、6号1501、10号1503、927、935、937、939、955、957、2309、2311、2347)，有26份是违规代签(10号502、801、1603、2002、2号501、1403、1502、6号1002、1201、1502、2343、2325、2329、2323、2317、2319、2341、3号1404、1603、1202、1305、8号101、3号1503、2号804、2号901、3号1605)，业主根本不知情，原告张秋萍的不同意票也没有找到。上述事实，有当事人陈述、公告、会议纪要、征询函、议事规则、不动产登记信息、情况说明等证据证明，本院予以确认。本院认为，调整物业费涉及全体小区业主的共同利益，属于由业主共同决定的重大事项，应当通过业主大会经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。业主大会作出决定应当遵守法律法规和业主大会议事规则的程序。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。原告主张调整物业费事项采用征询函没有使用表决票字样，导致业主误认为只是征询意见。被告抗辩称采用书面征询意见是符合小区业主大会议事规则。本院认为，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业委会发放的选票中已经明确表明征询目的并设计了相应选项由业主选择，法律并未规定征求意见一定要采用表决票等字样，故本院认为本次临江豪园小区业主大会采用书面征询形式符合法律规定。根据临江豪园业主大会议事规则，送达选票有三种方式：当面送达、根据业主提供的联系地址或通讯方式发送、投入业主信箱，后两种方式送达的需要两名以上业主或居委会证明，并在小区内公告送达情况。根据业委会最终统计结果，业委会将同意票(283票)、弃权票(29票)、未交票(89票)都视为同意票，故最终同意票为401票。被告书面表示这些未交票最终由倪自奋主任以放入业主信箱的形式送达。本院认为，被告提供的居委会证明仅能证明业委会向居委会抄取业主电话，并不能证明实际联系情况，被告也未能提供证据证明其将该89份选票放入了业主信箱并进行了公告，且被告又自认有8份征询函在3号楼楼组长手中，两者自相矛盾，显然业委会在选票送达上存在瑕疵，故该89份选票不能作为已送达的选票。根据业主大会议事规则，已送达的选票，业主不发表意见才可视为同意，因此该89份未送达票不能视为同意票。关于对283份同意票的统计情况。审理过程中，被告提出确有12份重复票计入：7号702(一份同意、一份不同意)、1号1701(一份同意(签名不全)、一份不同意)、2301(一份同意、一份不同意)、2347(一份同意、一份弃权)、2341(两份同意)、5号501(两份不同意)。故上述选票中4户意见不一致的，从同意票中剔除4票，2341号应只计1票同意，故因重复计票应从同意票中剔除5票。根据业主大会议事规则，在两名以上业主或居委会见证下可采用业主提供的通讯方式送达征询函，但表决形式仅有业主自行投入投票箱和专人送达回收两种方式。经本院对同意票进行查看，其中违规代签的有20份(2317、2323、2325、2329、2341、2343、1号302、2号804、2号901、3号1202、3号1305、3号1404、3号1503、3号1603、4号301、6号1002、6号1201、6号1501、6号1502、8号101)，无签名或签名不明的有11份(2号501、3号1605、2号1403、2号1502、7号1001、7号1401、10号102、10号502、10号801、10号1603、10号2002)，4份房号不明，故该35票应视为无效选票，应剔除；同意仅上调部分的有2份(11号701业主表示同意调至2.7元/平米/月，7号701室业主同意提增0.1元/平米/月)，该2份应视为不同意票，应剔除。原告提出部分征询函签名笔迹与业主不同，但未提供充分证据证明，故该意见本院难以采纳。综上，最终有效同意票应为241票。29份弃权票中，有10份选票无签名或签名不明(1号802、1号1101、1号1102、3号501、10号1002、2号601、3号2337、1号201、1号102、929)、1份房号不明，3份没房号没签名，故该14票应视为无效选票，应剔除。故最终有效弃权票应为15票。根据议事规则和征询函备注，弃权票应视为同意，故最终有效同意票应为256票，未达到小区总户数半数以上，因此临江豪园小区本次上调物业费征询意见未获业主大会通过。在本次临江豪园上调物业费整个过程中，该小区业委会按照流程召开了相关会议，但是在具体实施过程中，征询程序上确有选票送达瑕疵、统计粗糙等不当之处。综上，原告要求撤销临江豪园业委会于2016年1月25日作出的上调物业费的决议，具有事实和法律依据，本院予以支持。在征询程序规范的前提下，临江豪园小区业委会、业主大会可就小区物业费事宜重新进行表决统计。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条之规定，判决如下：撤销上海市徐汇区临江豪园小区业主委员会于2016年1月25日作出的关于住宅物业服务费由2.2元/平米/月调整至3元/平米/月、办公、商铺物业费由2.5元/平米/月调整至3.5元/平米/月的决议。案件受理费80元，由被告上海市徐汇区临江豪园小区业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　蔡重洲审　判　员　　徐　红人民陪审员　　王兰芳二〇一七年四月二十日书　记　员　　姚铭潮附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。来源：