（2016）闽0203民再4号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-08-10
案件名称
厦门湖里国投物业服务有限公司、吴惠聪物业服务合同纠纷再审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
厦门湖里国投物业服务有限公司,吴惠聪
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0203民再4号再审申请人（原审原告）：厦门湖里国投物业服务有限公司，住所地厦门市湖里区安岭二路108号湖里国投大厦五楼，统一社会信用代码913502066712666862。法定代表人：邵志阳，执行董事。委托诉讼代理人：童才谊，福建联合信实律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢莉琪，该公司工作人员。被申请人（原审被告）：吴惠聪，男，1979年4月16日出生，汉族，住厦门市思明区，原审原告厦门湖里国投物业服务有限公司（以下简称湖里国投公司）与原审被告吴惠聪物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月18日作出（2015）思民初字第16035号民事判决，已经发生法律效力。后原审原告湖里国投公司不服，向本院申请再审，经本院审判委员会讨论，于2016年10月12日作出（2016）闽0203民申8号民事裁定，裁定本案由本院另行组成合议庭再审；再审期间，中止原判决的执行。再审案件于2016年10月21日立案，由审判员李克梅担任审判长，与审判员薛学佐、张颖依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原审原告湖里国投公司的委托诉讼代理人童才谊、谢莉琪，原审被告吴惠聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖里国投公司于2015年10月22日向本院提起诉讼称：吴惠聪于2010年5月6日向厦门市土地开发总公司购买五缘公寓6号楼602室的政府政策性住房。根据合同，吴惠聪应按规定缴交物业管理服务费用、承担小区等公共部分的管理、维修、保养等分摊费用。2012年11月1日，市公房管理单位厦门市住房保障管理中心与湖里国投公司签订《五缘公寓物业服务和委托管理合同》，将五缘公寓物业服务和小区保障性住房的使用管理委托湖里国投公司负责。湖里国投公司作为该小区的物业服务公司，依约提供了物业管理和服务，然吴惠聪无正当理由拖欠物业管理费、房屋公共维修金、水费及公摊水电费，故诉请判令：1、吴惠聪立即向其支付自2013年7月1日至2015年6月30日的物业管理服务费2839.2元；2、吴惠聪立即向其支付2013年3月6日至2015年3月5日的水费498.4元；3、吴惠聪立即向其支付2013年3月6日至2015年3月5日的水电公摊593.9元；4、吴惠聪立即向其支付2013年7月1日至2015年6月30日的房屋公共维修金472.8元；5、吴惠聪立即向其支付物业管理服务费的违约金（以吴惠聪每季度拖欠的物业管理服务费为基数，按日千分之三从下个季度第1个月的1日开始分段计至实际付款日）。吴惠聪辩称：1、《湖里人民政府关于安排物业公司进驻五缘公寓的复函》同意的是厦门禾丰物业服务有限公司进驻五缘公寓负责物业管理及相关工作，而非湖里国投公司，湖里国投公司主张物业管理服务费无合法依据；2、湖里国投公司提供的《厦门市单位登记在职职工花名册》所列人员均无相应的物业管理资质，湖里国投公司提供的物业服务质量差，小区管理混乱，未按物业合同约定提供物业服务；3、其并未收到湖里国投公司发送的律师函，邮件回执上其签名系伪造。综上，请求法院驳回湖里国投公司物业管理服务费及其违约金的诉求。原审经审理查明，2009年8月28日，厦门市湖里区人民政府出具《湖里区人民政府关于安排物业公司进驻五缘公寓的复函》，同意厦门禾丰物业服务有限公司（2012年11月28日该公司名称变更为湖里国投公司）进驻五缘公寓负责该大楼物业管理及相关工作。2009年11月30日，厦门市物价局作出厦价房[2009]130号文件即《厦门市物价局关于社会保障性住房五缘公寓物业服务收费有关事项的通知》，核定：物业服务费（按建筑面积计费）1.2元/平方米•月，房屋公共维修金0.2元/平方米•月；公共水电费按实际发生数合理分摊，按期如实向业主或使用人公布分摊情况；该通知自发文之日起执行，执行期间如有新规定从其规定。2010年5月6日，吴惠聪与厦门市土地开发总公司签订《厦门市人才住房销售合同书》，约定：吴惠聪向其购买位于厦门市五缘公寓6号楼602室的政府政策性住房，房屋建筑面积98.56平方米；吴惠聪应按规定缴交物业管理服务费用、承担小区等公共部分的管理、维修、保养等分摊费用。2012年11月1日，湖里国投公司与厦门市住房保障管理中心签订《五缘公寓物业服务和委托管理合同》，约定：厦门市住房保障管理中心委托湖里国投公司实施五缘公寓物业服务及小区内保障性住房使用管理等方面工作，委托期限为三年，自2012年11月1日起至2015年10月31日止，物业服务费根据市物价局相关批复及市财政核定标准收取。另查明，吴惠聪确认签收了《五缘公寓业主手册》，该手册载明：物业服务费缴交标准为住宅按建筑面积1.2元/平方米•月收取，水电公摊依据实际用量按实收取；物业服务费按季度缴交，缴费时间为每个季度的第一个月起至第二个月的中旬止；逾期（越季）未缴的，按3‰日加收违约金；高层住宅和商场均按0.2元/平方米•月的标准缴交房屋公共维修资金，与物业服务费同时同期缴交。还查明，湖里国投公司系资质等级二级的物业服务企业，自2012年11月1日起在讼争小区提供物业服务至今。2013年至2015年湖里国投公司委托案外人厦门奇心家政服务有限公司为五缘公寓提供保洁服务。吴惠聪拖欠自2013年7月1日至2015年6月30日的物业管理服务费用。原审认为，湖里国投公司依约为五缘公寓的业主和物业使用人提供了物业管理服务，吴惠聪作为业主接受了湖里国投公司提供的物业服务，应按合同约定的费用标准缴纳各项费用。吴惠聪主张湖里国投公司存在物业服务不到位的行为，并提供了相应证据佐证，原审对此予以认定。但湖里国投公司虽存在部分管理不到位行为，然未构成根本违约，吴惠聪以此作为拒缴物业管理费和房屋公共维修金的抗辩理由不能成立。吴惠聪应当支付湖里国投公司自2013年7月1日至2015年6月30日期间的物业管理服务费2838.53元（1.2元/平方米•月*98.56平方米*24个月）和房屋公共维修金473.09元（0.2元/平方米•月*98.56平方米*24个月），湖里国投公司主张吴惠聪支付上述期间的物业管理服务费2839.2元，对于超出部分不予支持，湖里国投公司主张吴惠聪支付上述期间的房屋公共维修金472.8元，于法不悖，予以照准。因湖里国投公司未能完整提供其代为垫付的水费及水电公摊的相关凭证及计算依据，对其要求吴惠聪支付2013年3月6日至2015年3月5日的水费以及水电公摊的诉求不予支持。因湖里国投公司提供的物业管理服务存在部分管理不到位行为，故对湖里国投公司要求吴惠聪支付拖欠物业管理服务费违约金的诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定判决如下：一、被告吴惠聪应于判决生效之日起七日内支付原告厦门湖里国投物业服务有限公司自2013年7月1日至2015年6月30日期间的物业管理费2838.53元以及房屋公共维修金472.8元。二、驳回原告厦门湖里国投物业服务有限公司的其他诉讼请求。湖里国投公司再审诉讼请求与原审一致。湖里国投公司申请再审的理由：一、湖里国投公司代垫水费、代收水电公摊费属客观事实，原审判决对此不予支持属于认定事实错误；二、原审判决对于湖里国投公司物业管理服务不到位的认定有误，湖里国投公司关于物业管理服务费违约金的主张合理合法。湖里国投公司针对其再审理由补充提交下列证据：1、小额支付定期借记结算水费协议；2、委托收费结算协议书；3、水表读数；4、水费发票；5、五缘公寓水电公共表；6、建设工程设计方案批复通知书、公用土地及公用建筑面积公摊说明表；7、关于厦门市居民自来水价格调整的通知；8、电公摊汇总、电费发票、五缘公寓电公摊水费情况表；9、厦门市住宅公共用电电量分摊暂行办法；10、电费发票；11、软件维护协议书；12、本案再审诉求计算明细表。被申请人吴惠聪辩称：1、对原审要求其向湖里国投公司支付自2013年7月1日至2015年6月30日期间的物业管理费2838.53元以及房屋公共维修金472.8元的判定无异议。2、对于湖里国投公司要求其支付2013年3月6日至2015年3月5日期间水费498.4元的诉求，吴惠聪对湖里国投公司提供的垫付凭证、水费单价及计算方式无异议，但对该期间水量的读数有异议，其认为水量抄表是湖里国投公司自行制作，没有盖章，真实性不予确认；3、对于湖里国投公司要求其支付2013年3月6日至2015年3月5日期间水电公摊593.9元的诉求，经与湖里国投公司核对后一致确认2013年7月6日至2013年9月5日的水公摊读数应为397吨，但其对该项总费用593.9元无异议。4、对于湖里国投公司要求其支付拖欠物业管理服务费违约金的诉求，其认为湖里国投公司的物业管理存在瑕疵，不应予以支持。另，再审中吴惠聪提出，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百一十一条的规定，湖里国投公司因过错未能在原审程序中及时举证致使案件再审，吴惠聪因此增加了交通、就餐、误工等费用，并主张湖里国投公司向其补偿上述费用共计2829.93元。再审审理查明的事实与原审一致，另查明：吴惠聪尚未向湖里国投公司支付自2013年7月1日至2015年6月30日期间的物业管理服务费2838.53元、房屋公共维修金472.8元；吴惠聪拖欠湖里国投公司自2013年3月6日至2015年3月5日的水电公摊费用593.9元；湖里国投公司代吴惠聪向中国人民银行厦门分行缴交2013年3月6日至2015年3月5日期间的水费，该期间水费单价为2.8元/吨，该项费用吴惠聪尚未向湖里国投公司缴纳。以上事实，有湖里国投公司提供的厦门市人才住房销售合同书、湖里区政府复函、五缘公寓物业服务和委托管理合同、物价局厦价房[2009]130号文件、业主手册及签收表、保洁服务合同、清洁费发票、在职职工花名册、小额支付定期借记结算水费协议、委托收费结算协议书、再审诉求计算明细表及双方当事人庭审陈述等证据为证。根据再审当事人的诉辩意见及再审查明的事实，本案争议焦点为：（一）湖里国投公司提供水表读数的真实性吴惠聪认为，湖里国投公司提供的水表读数是湖里国投公司自行制作，无具体抄表时间，亦无盖章，真实性无法确认。湖里国投公司认为，该份证据体现了每个时期的抄表读数。在每次抄表后，物业工作人员会将水表读数以书面缴费通知单的形式发给业主核对。如果对水表读数有异议的话，吴惠聪应当及时提出。本院分析认为：湖里国投公司提供的水表读数是其自行抄表制作，该做法系实践中物业公司计算每户水量的通常做法。吴惠聪对其真实性提出异议，但未提供相反证据予以反驳，故对湖里国投公司提供的水表读数的真实性予以确认。（二）湖里国投公司要求吴惠聪支付拖欠物业管理服务费违约金的诉求能否支持吴惠聪认为，湖里国投公司未按照《五缘公寓物业服务和委托管理合同》以及《物业管理条例》全面履行合同，在物业管理服务上存在瑕疵，湖里国投公司要求其支付拖欠物业管理服务费违约金的诉求不应支持，并于再审程序中补充提交一组照片证明湖里国投公司在物业管理服务中存在以下问题：1、卫生脏乱差，楼道垃圾堆积，无人处理；2、6#楼一楼电梯门口天花板顶部损坏；3、6#楼一楼大门门口墙壁乱涂乱画；4、物业办公室下班无人值守，但灯火通明；5、小区后门值班岗亭无人执勤，到晚上灯火通明。湖里国投公司认为，吴惠聪提供的照片拍摄时间及地点均无法确认，对其真实性、合法性、关联性不予认可。本院分析认为：吴惠聪提供的证据可以体现小区确有存在楼道垃圾堆积、公共墙壁乱涂画、值班岗亭无人执勤等问题，湖里国投公司对此不予认可但并未提供充分的反驳证据予以佐证，上述问题的存在与物业服务企业管理不到位有较大关系，故对湖里国投公司要求吴惠聪支付拖欠物业管理服务费违约金的诉求不予支持。（三）吴惠聪要求湖里国投公司补偿误工、交通、就餐等费用的主张能否支持吴惠聪主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百一十一条的规定，湖里国投公司应当补偿其增加的交通、就餐、误工等费用2829.93元，具体计算方法为【（误工费833.31元+交通费80元+就餐费30元）*3天】。吴惠聪提供了工资单、请假单、误工费计算明细表等证据证明其主张。湖里国投公司认为，吴惠聪提供的工资单、请假单真实性不予确认，交通费、就餐费无证据证明。但对吴惠聪主张的误工时间及误工费、交通费、就餐费的计算方法无异议，且认为其对于未能在原审程序中及时举证致使案件再审并无过错。本院分析认为：《最高人民法院关于适用的解释》第四百一十一条规定，当事人提交新的证据致使再审改判，因再审申请人或者申请检察监督当事人的过错未能在原审程序中及时举证，被申请人等当事人请求补偿其增加的交通、住宿、就餐、误工等必要费用的，人民法院应予支持。本案中，湖里国投公司原审中未能完整提供其代为垫付的水费及水电公摊的相关凭证及计算依据，致使案件进入再审。湖里国投公司在再审程序中补充提交的水费、水电公摊等相关证据，系原审起诉时就已存在且非因客观原因无法提交的证据，湖里国投公司因自身原因未能在原审程序中及时举证致使案件再审，可以认定湖里国投公司对此存在过错。吴惠聪提供的工资单加盖了厦门外服人力资源服务有限公司的公章，且注明了吴惠聪2015年10月至2016年9月期间的工作单位、工资构成及工资收入等信息，湖里国投公司对此真实性不予确认但未提供相反证据予以证明，故本院对此工资单的真实性予以确认。因湖里国投公司对吴惠聪主张的误工时间及误工费计算方法无异议，现吴惠聪要求湖里国投公司按照每天833.31元的标准补偿其3天误工费的主张符合法律规定，本院予以支持。对于吴惠聪要求湖里国投公司按照每天交通费80元、就餐费30元的标准补偿其3天上述费用的主张，因该费用系吴惠聪参与本案诉讼支出的合理费用，本院酌情予以照准。综上，本院认为，湖里国投公司与厦门市住房保障管理中心签订的《五缘公寓物业服务和委托管理合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，对案涉小区内全体业主及物业使用人均具有约束力。吴惠聪作为案涉小区业主，接受湖里国投公司提供的物业管理服务，应按照合同约定的收费标准缴纳各项费用。湖里国投公司存在部分管理不到位行为，然未构成根本违约，不能成为吴惠聪拒缴物业管理服务费等各项费用的抗辩理由。因湖里国投公司与吴惠聪对原审判决关于物业管理费及房屋公共维修金的认定均无异议，故原审判决关于吴惠聪应向湖里国投公司支付自2013年7月1日至2015年6月30日期间的物业管理费2838.53元及房屋公共维修金472.8元的认定，本院予以维持。现湖里国投公司要求吴惠聪支付2013年3月6日至2015年3月5日期间的水电公摊费593.9元，并提供相应证据予以证明，吴惠聪对上述费用亦无异议，本院对此予以支持。湖里国投公司提供其代吴惠聪垫付水费的相关凭证、水表读数及水费计算方式，吴惠聪虽对湖里国投公司提供的水表读数真实性不予确认，但未提供相反证据予以证明，故吴惠聪应当支付湖里国投公司自2013年3月6日至2015年3月5日期间的水费498.4元（178吨*2.8元=498.4元），湖里国投公司主张吴惠聪支付上述期间水费498.4元的诉求本院予以支持。如前文所述，湖里国投公司提供的物业管理服务存在部分管理不到位行为，故对其要求吴惠聪支付拖欠物业管理服务费违约金的诉求，本院不予支持。另，吴惠聪根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百一十一条的规定，要求湖里国投公司补偿其交通、就餐、误工等费用2829.93元的主张，符合法律规定，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条、第四百二十六条第一款规定，判决如下：一、维持本院（2015）思民初字第16035号民事判决第一项；二、撤销本院（2015）思民初字第16035号民事判决第二项；三、原审被告吴惠聪应于本判决生效之日起七日内向厦门湖里国投物业服务有限公司支付自2013年3月6日至2015年3月5日期间的水费498.4元以及水电公摊费593.9元；四、驳回原审原告厦门湖里国投物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由原审原告厦门湖里国投物业服务有限公司负担20元，原审被告吴惠聪负担30元。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。原审被告吴惠聪主张的误工费、餐费、交通费2829.93元，由原审原告厦门湖里国投物业服务有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向原审被告吴惠聪支付。本判决为终审判决。审 判 长 李克梅审 判 员 薛学佐审 判 员 张 颖二〇一七年四月二十日代书记员 陈艺芸附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。第四百二十六条第一款对小额诉讼案件的判决、裁定，当事人以民事诉讼法第二百条规定的事由向原审人民法院申请再审的，人民法院应当受理。申请再审事由成立的，应当裁定再审，组成合议庭进行审理。作出的再审判决、裁定，当事人不得上诉。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”