（2017）鲁06民终339号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-06-09
案件名称
蓬莱滨海建材家居广场管理有限公司、魏少坤租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蓬莱滨海建材家居广场管理有限公司,魏少坤,杨玉杰
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终339号上诉人（原审原告）：蓬莱滨海建材家居广场管理有限公司，住所地：蓬莱市北关路830号滨海建材家居广场。法定代表人：刘淑芬，总经理。委托诉讼代理人：高延飞，男，1985年2月1日出生，汉族，住山东省夏津县城区，该公司职工。委托诉讼代理人：王丽，山东雪丽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：魏少坤，男，1969年7月14日出生，汉族，城镇居民，住蓬莱市委托诉讼代理人：由忠田，山东星河泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐学春，山东星河泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨玉杰，女，1973年5月1日出生，汉族，城镇居民，住蓬莱市。委托诉讼代理人：由忠田，山东星河泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐学春，山东星河泰律师事务所律师。上诉人蓬莱滨海建材家居广场管理有限公司（以下简称滨海公司）因与被上诉人魏少坤、杨玉杰租赁合同纠纷一案，不服山东省蓬莱市人民法院（2013）蓬登民初字第869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人滨海公司的委托诉讼代理人高延飞、王丽与被上诉人魏少坤、杨玉杰的共同委托诉讼代理人徐学春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滨海公司上诉请求：1、撤销山东省蓬莱市人民法院（2013）蓬登民初字第869号民事判决第三项。2、案件受理费由魏少坤负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院仅仅依据魏少坤、杨玉杰提交的租赁合同做出结论是错误的，该份合同存在粘贴、删改、添加的内容，其中魏少坤、杨玉杰在合同第二条中添加的“商场入住面积（1、2、3层及地下）达到80%时起算房租，否则免乙方租金”的内容明显不真实，也根本不可能成立。二、一审判决违反法定程序，应予纠正。魏少坤、杨玉杰共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。滨海公司向一审法院其诉请求：1、解除滨海公司与魏少坤、杨玉杰的租赁关系；2、判令魏少坤、杨玉杰搬离租赁商铺；3、判令魏少坤、杨玉杰支付拖欠商铺使用费160139元、物业费5338元、违约金17001元、自2012年5月1日到魏少坤、杨玉杰搬离商铺时止的商铺使用费、按每平方米每月1元计算的物业费，并支付按银行同期贷款利率计算的利息损失。经审理查明，滨海公司系蓬莱滨海建材家居广场的市场和物业管理者。魏少坤、杨玉杰系夫妻关系。2011年魏少坤租赁了该商场A区A21、A22、A23、A25号商铺，商铺建筑面积为444.83平方米。滨海公司提交了三份租赁合同，经鉴定该三份合同中“魏少坤”的签名不是其本人所签。魏少坤、杨玉杰提交了一份租赁合同，合同甲方为滨海公司，乙方为魏少坤，第二条“租期及商铺使用费起算日”后附手写内容“因乙方在商户入住过程中，第一个进场装修，对甲方招商起到很大作用，双方协定乙方先交定金捌万零陆拾玖元，但租金从整个商场入住面积（1、2、3层及地下）达到80%时起算房租，否则免乙方租金，租期为5年”，第三条“商铺使用费为15元/㎡/月，前2年基价不变，第三年商铺使用费在第二年基础上递增10%，合计第一年使用费为80069元，第二年使用费为80069元，第三年使用费为88076元，使用费支付方式为年度交取，先付款后使用，乙方应当在使用费到期前30天向甲方缴清下一年度的商铺使用费。第四、五年按第三年一样”，第四条双方权利和义务中填写手写内容“乙方可将其租赁商铺转让、转租，不需要甲方同意，只需通知甲方即可”，第五条其它约定填加手写内容“如因甲方原因使乙方无法继续租赁经营，甲方须双倍赔偿乙方装修费用”，合同尾部盖有滨海公司印章。滨海公司对该合同不认可，认为是魏少坤、杨玉杰伪造的，该合同没有编号，滨海公司的合同都有编号，统一印刷，魏少坤、杨玉杰提交的合同明显有重新粘贴的痕迹，滨海公司商场只有三层，招商不可能包括地下，手写内容与其他商户签订合同的笔迹不同，填写位置不同，其他商户除在合同第二条第三项对合同起止期限有增添内容外，其他手写内容均填在合同打印的空格上，而且魏少坤、杨玉杰提交的合同在第二、三、四、五条均有划叉，滨海公司公司统一文本向来不允许直接改动，直接改动内容需双方签字盖章，合同第4条第7项内容，划叉后填写为一方可将其租赁商铺转让转租不需甲方同意，这是任何一个出租方不可能同意的条款，与情理不符，如果成立也是显失公平的条款，不能作为法院定案依据。对租赁期限滨海公司称双方约定三年，从2011年5月1日到2014年5月1日。魏少坤、杨玉杰不认可，称双方约定租赁期限是五年，并且租期还未开始计算，因为魏少坤在滨海公司整个商场的租户入驻过程中起了带头作用，对滨海公司的招商起了很大作用，为表彰魏少坤的作用，双方约定合同租期附加条件，即滨海公司整个商场入驻率达到80%时才起算魏少坤租金，且在合同第二条作了特别约定，但至今商场未达到80%入驻率，所以不应开始起算租金、租期。对是否达到该入驻率，魏少坤、杨玉杰认为应该由滨海公司举证，或实际调查。滨海公司认为该条款是魏少坤、杨玉杰伪造的，讨论入驻率没有意义。对商铺使用费，滨海公司称30元/㎡/月，按建筑面积444.83平方米计算。第一年有六个月免租优惠期，使用费为80069元，第二年为160139元，第三年为176153元，之后按照第三年的使用费标准计算。违约金要求按照银行同期贷款利率计算。滨海公司还要求魏少坤、杨玉杰支付物业费，按建筑面积444.83平方米、每月每平方米1元计算到魏少坤、杨玉杰搬离商铺为止，但未提交相关约定的证据。2011年2月28日滨海公司收取魏少坤80069元，收据摘要栏记载为定金。对此滨海公司称该款已转为商铺使用费，是6个月的商铺使用费，该费用是从2011年5月1日计算到2012年5月1日，免租6个月。魏少坤、杨玉杰称双方约定第一年租金是80069元，但不知道合同约定的租金起算从何时开始，就约定由魏少坤、杨玉杰先行缴纳80069元定金以约束双方对合同的履行，防止一方违约，如果租期起算条件达到该款自动转换为第一年租金，如果滨海公司违约，双倍返还定金，如果魏少坤违约，该定金不予返还。另查魏少坤还在所租商铺经营。为鉴定滨海公司提交的三份合同签名的真伪，魏少坤支出鉴定费2000元，滨海公司支出鉴定费4000元。一审法院认为，魏少坤租赁滨海公司商铺进行经营，双方已形成租赁关系。滨海公司提供的三份租赁合同，经鉴定合同落款处的“魏少坤”签名不是魏少坤本人书写，故本院对滨海公司提交的租赁合同的真实性依法不予认定。对魏少坤提交的租赁合同，有滨海公司盖章、魏少坤签字，滨海公司对该合同的真实性虽提出异议，但不足以推翻该合同的真实性，故本案应按该合同的内容对双方的权利义务作出判断。从合同的内容中不能得出被告所主张的租期还未开始的结论，结合滨海公司的主张，本院认定滨海公司与魏少坤的租期从2011年5月1日起开始计算，租期五年，至2016年5月1日止，之后双方之间形成不定期租赁关系，滨海公司要求解除合同、让魏少坤搬离商铺，符合法律规定，本院依法予以支持。对商铺使用费，现无证据证明商场入驻率达到80%，故对滨海公司要求魏少坤、杨少杰支付使用费的主张本院依法不予支持。对滨海公司主张的物业费，因未提交相关证据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除滨海公司与魏少坤的租赁合同。二、限魏少坤于本判决生效后二十日内将占有使用的A区A21、A22、A23、A25号商铺腾退给滨海公司。三、驳回滨海公司的其他诉讼请求。鉴定费6000元，由滨海公司承担。其中魏少坤预交垫付2000元，滨海公司在履行本判决确定的义务时一并给付魏少坤。保全费4120元，由滨海公司承担。案件受理费11000元，由滨海公司负担10900元，由魏少坤负担100元。二审中，当事人没有提交新证据，本案一审庭审中，滨海公司称其公司并未与魏少坤直接签订租赁合同，而是由其公司委托的招商公司提供的，其公司对涉案合同的形成过程不知情。被上诉人则表示肯定不是其本人书写，本院查明事实同原审。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人与被上诉人对双方间存在租赁合同关系均无异议，但对租赁合同的真伪陈述不一，上诉人在一审中提交的三份租赁合同中“魏少坤”的签字经鉴定均不是被上诉人魏少坤所书写的证据充分，上诉人提交的三份租赁合同均不能作为本案证据使用；被上诉人提交的租赁合同中有双方当事人的签字与盖章，该合同的真实性应当得到认定，上诉人虽认为该合同中的手写部分为被上诉人伪造，但又称该合同为招商公司与被上诉人所签，其公司对合同签订的具体情况不知情，且双方当事人均确认涉案合同手写部分的内容并非被上诉人本人添加，上诉人在一审诉讼中也未按照一审法院的指定期限提交鉴定申请书并预交鉴定费，故上诉人认为被上诉人提交的租赁合同不能作为证据使用的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，滨海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10900元，由上诉人蓬莱滨海建材家居广场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王云龙审判员 樊 勇审判员 李 安二〇一七年四月二十日书记员 辛婷婷 来源：百度“”