（2016）浙0824民初2380号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-10-01
案件名称
卢鑫尧与开化八鲜置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
开化县人民法院
所属地区
开化县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卢鑫尧,开化八鲜置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第十二条第一款，第六十条第一款，第一百二十五条第一款，第一百三十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
浙江省开化县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0824民初2380号原告：卢鑫尧，男，1947年2月28日出生，汉族，住浙江衢州市柯城区。委托诉讼代理人：何彬，浙江君安世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王进，浙江君安世纪律师事务所律师。被告：开化八鲜置业有限公司，住所地浙江省开化县芹阳办事处解放街73号701室。法定代表人：蒋健，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郑利成，浙江嘉耀律师事务所律师。原告卢鑫尧为与被告开化八鲜置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，曾于2016年7月15日向本院提起诉讼。因本案不动产所在地为浙江省衢江区，本院于2016年7月20日裁定移送衢江区人民法院管辖。2016年9月13日，衢州市中级人民法院指定本院管辖。本院受理后，适用普通程序，并依法由审判员张旗担任审判长，与助理审判员陈莹、人民陪审员郑土水组成合议庭，于2016年10月10日、2017年1月24日公开开庭进行了审理。原告卢鑫尧及其委托诉讼代理人何彬、被告开化八鲜置业有限公司委托诉讼代理人郑利成均到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告卢鑫尧向本院提起诉讼请求：1、判令被告开化八鲜置业有限公司继续履行合同义务，支付原告款项人民币1850万元；2、判令被告支付逾期付款违约金人民币518万元（该金额暂计算至2016年7月13日，实际要求计算至被告付清第一项诉讼请求金额止）；3、本案诉讼费用、保全费用由被告负担。事实及理由：被告开化八鲜置业有限公司因开发建设开化县荷花广场项目资金短缺的原因，在2014年11月9日与原告卢鑫尧签订《借款协议》一份。根据该协议约定，原告先将其所有的78宗房地产通过第三方以抵押贷款的方式贷款人民币1000万元出借给被告使用。根据协议第二条约定，被告在贷款本金1000万元还清之后，应该一次性向原告支付人民币1850万元用于购买原告所有的78宗房地产。该笔银行贷款实际在2015年5月份归还银行，按照合同约定贷款还清之后被告就应该支付购房款，如逾期支付应当按照月息2%支付利息。但被告至今为止分文未付，已经违反合同约定，因此为保护原告的合法权益特向法院提起诉讼。被告开化八鲜置业有限公司辩称：借款1000万元的事实是存在的，但原告要求履行合同义务支付购房款1850万元缺少基础，双方买卖合同尚未成立。首先，借款协议里谈到除应付项目工程款且资金宽余情况下付款，该约定相当于没有约定，“资金宽余”存在巨大的不确定性，被告至今存在工程款拖欠，远远没有达到宽余的条件，不宽余是不是就不付、宽余情况下如何付未有下文。双方房屋买卖事实尚处在磋商阶段。其次，房屋与其他财产的显著区别是房产必须有特殊权利载体，房屋买卖买受人查验房产证是必经程序，但从协议签订到开庭前，被告并未看见房产证，原告也未向被告交付房产证，双方对房屋买卖合同如何履行以及如何继续履行没有达成一致意见。最后，买卖合同标的物价款是买卖合同成立最重要的依据之一。本案买卖合同标的物是先用于抵押的，抵押之前有评估，本案涉房屋位置、性质，考虑正式买卖，买受人需慎重考虑，应该详细记载买卖合同各项，房屋买卖合同双方目前只是签订意向性协议。从合同文意上来理解，试图建立的是代理销售关系，原告自有78宗房产，房产都是新房，其用途是销售盈利。被告是房地产开发企业，购入已建成并办理了房产证的房产没有意义，合同中约定将按约定方式指定过户他人名下，只有中介才会如此表述。买卖合同尚未成立，原告以买卖合同起诉，原告诉请不能成立，请求法院驳回原告的诉请。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据并经被告当庭质证如下：1、借款协议一份，拟证明原告将其所有的78宗房地产抵押贷款1000万元交给被告使用的事实以及该协议中约定被告需在上述贷款还清之后一次性向原告支付购房款1850元的事实，现被告已经具备协议中第二条约定的付款条件，付款条件已经成就。该份证据从外观形式上虽然是借款协议，但是实际上包含两层内容：一是被告资金短缺，由原告出面协商办理银行贷款，所贷款项由被告使用；二是借款协议第二、三、四条是约定的对涉案房产的买卖合同关系，第二、三、四条已经符合买卖合同成立的条件，买卖合同买卖标的物、主体、付款时间、付款金额、违约责任都具备。买卖合同出现的原因是原告帮助被告贷款，作为回报或答谢，借款合同履行完毕后，被告需以1850元价格向原告购买这78宗房产。至于过户他人名下的约定，则仅仅是权利的处分方式而非中介行为（主要是被告可以用此房屋抵扣工程款），该协议房屋买卖合同的主要条款均具备，隐含了房屋买卖关系，该协议性质实际上隐含商品房买卖预约合同的性质。被告质证称，从这份借款协议中反映不出双方买卖关系以及所谓购房款付款条件成立。该协议当时主要反映并解决是1000万元借款的问题，被告承认是用过1000万元借款，归还时间是2015年5月份。借款协议中表述“78宗房产证折合1850万元”，但是房产证只是权利载体是不能折价的。如果协议成立要求继续履行，但协议中明确“房产证由甲方也即被告保管”，而至今被告没有拿到房产证。况且协议第二条说“资金宽余情况下付款”，但目前不存在资金宽余的情形。第三条实际上是利息产生，如果是借贷关系或者买卖已经交付，才会产生违约金或利息，但是本案不存在借贷1850万元的事实，也不存在双方之间买卖价款存在1850万元，原告以该协议主张双方买卖合同已成立明显依据不足。况且房产并未交付，买卖合同未成立，付款条件未成就，故原告诉请的利息及违约金都不能成立。2、最高额抵押借款合同，拟证明2014年11月13日案外人许婷贷款270万元、2014年11月13日案外人姜国霞贷款730万元的事实。被告质证称，对该组证据及反映的事实没有异议。3、收条一份，拟证明被告出具收条收到1000万元贷款的事实。该1000万元系原告帮被告贷款，实际使用人是被告，用途是土地出让金。被告质证称，对该组证据反映的事实没有异议。4、房产证、土地使用权证，拟证明原告提供了用以抵押贷款的78套房产，同时该房产系本案涉争标的物。被告质证称，对该组证据真实性没有异议。5、附件一份，拟证明78宗房产具体信息及约定的市场价值。当时抵押贷款时，需对房屋价值进行评估，评估价值是1660万元，是由被告出钱评估的。而依据当时市场销售价格3000多元每平方价格计算，协商总价为1850万元。被告质证称，对该组证据无异议。6、有关被告工商注册情况、建设工程施工合同、商品房预售许可，拟证明被告目前因股东出资收入、建设工程施工保证金、商品房预售收入、对外投资、对外借款等各项收入总额扣除成本支出，余额高达6110万元，被告资金明显宽余，符合合同继续履行及付款条件。被告质证称，对于原告陈述的各项收入情况，目前均暂无法核实，工程开工涉及规划、土地、人工成本、工程款等各项支出，工程保证金已经退还、原告作为股东实际出资没有到位，目前并没有任何证据证实付款条件成就。原告提供的上述各项证据，本院对双方无异议的证据2、3、4、5予以认定。关于证据1，原、被告对该证据真实性、合法性无异议，其具体证明内容本院将结合双方当事人陈述及其他证据综合论述。关于证据6，本院认为，在无其他相关证据予以佐证的情况下，仅凭该组材料无法单独作为认定案件相关事实的依据。被告开化八鲜置业有限公司未提供证据。根据双方当事人陈述及其提供的有效证据，本院可以确认如下事实：2014年11月9日，被告开化八鲜置业有限公司（甲方）与原告卢鑫尧（乙方）签订“借款协议”。协议内容为：“甲方开化项目投资大，属私人控股企业，目前资金还存在困难。乙方在衢江区××大道××78宗房地产证（附件已给甲方）折合人民1850万元，经甲乙双方协商，乙方同意用该78宗房地产证以现金方式借给甲方，为明确责任特定此协议。一、借给甲方78宗房地产证，经甲方出资评估，需到柯城农商行贷款1000万元，但房产证仍属于乙方，需乙方名誉贷款，乙方年龄超过不能贷款，乙方托姜国霞贷730万元，许婷贷270万元，乙方仍作抵押担保，贷款期限6个月，此贷款只限付荷花广场土地出让金，贷款期满本金1000万元由甲方偿还，多还少补。二，贷款本金1000万元还清后，78宗房地产证由甲方保管，甲方开化项目销售时，除应付项目工程款后，资金宽余情况下，一次性归还乙方现金人民币1850万元。房地产证由甲方指定过户他人名下，过户时产生一切费用乙方不承担。三，贷款6个月期满间，甲方不支付乙方1850万元借款利息，贷款期满后，从第一个月起算利息，如未足额归还，所欠部分按月息2%，由甲方支付乙方。四，乙方78宗房地产证折合1850万元借给甲方后，由甲方处置，以后无论产生盈亏均与乙方无关系，全属甲方行为，乙方应及时配合甲方房地产证过户手续。五、甲乙双方应按以上四条履行合同，如不履行属违约，违约应付另一方违约金1850万元，并按月支付另一方利息，利息按月息2%支付，直至违约金兑现为止。六，本协议一式二份，甲乙双方各执一份”。协议签订后，姜国霞向柯城农村商业银行贷款730万元、许婷贷款270万元，共1000万元，均由原告卢鑫尧以其所有的位于衢州市衢江区东迹大道78宗房产提供抵押担保。柯城农村商业银行发放贷款后，该1000万元由被告开化八鲜置业有限公司使用940万元，其余60万元用于每月按期偿还利息。该笔贷款到期后，被告开化八鲜置业已全部清偿完毕。本案争议的焦点为：一、本案房屋买卖合同是否成立；二、如果合同成立并生效，该合同是否能够履行、被告付款条件是否成就。关于争议焦点一，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案“借款协议”中从合同内容上看虽没有房屋买卖字眼，但是从相关内容上看，该协议上包括如下诸多法律关系，一是姜国霞及许婷与柯城农村商业银行之间的金融借款合同关系，二是卢鑫尧与柯城农村商业银行之间的抵押担保合同关系，三是姜国霞及许婷与开化八鲜置业有限公司之间的民间借贷合同关系，同时还隐藏包含了卢鑫尧与开化八鲜置业有限公司之间的房屋买卖合同关系。因为，综合整份合同内容，姜国霞、许婷将柯城农村商业银行借款出借八鲜置业有限公司以及当时卢鑫尧提供抵押担保并非无偿的，而是附条件的，即该民间借贷行为履行完毕后，被告开化八鲜置业有限公司需向原告卢鑫尧购买当初用以提供抵押担保的78宗房产。双方签订该借款协议的目的一是为了明确其中1000万元的借款及对还款行为进行约束、二是反映双方之间的房屋买卖合同意思表示。因此该份协议同时反映了原、被告之间的房屋买卖内容。其次，从合同成立的一般要件上来看，要判断合同是否成立，可以从如下三个方面来分析：合同关系主体是否存在、合同关系客体是否存在、合同关系内容是否存在。从协议中各条文可知，合同关系主体为开化八鲜置业有限公司与卢鑫尧、合同关系客体为房屋买卖关系、合同关系内容为标的物衢江区东迹大道78宗房产及房屋价格1850万元。因此，该协议中各项内容涵盖双方当事人房屋买卖真实意思表示，符合房屋买卖合同成立的主体、客体、内容要件，该房屋买卖合同成立并生效。关于争议焦点二，本院认为，该协议中关于房屋买卖合同履行方式的约定条文主要是第二条及第三条，主要内容可概括为：1、对房屋交付方式履行的约定:贷款本金还清后，卢鑫尧将房产证交付开化县八鲜置业有限公司，需要过户时，由卢鑫尧配合；2、对房款支付时间的约定：被告在开化县项目（具体指开化荷花广场地下商场）销售时，付清项目工程款且资金宽余的情况下，一次性付完房款本金，但是在付本金之前即在被告还清1000万元的借款后，需按月利率20‰支付利息；3、违约责任。从协议内容上看，该协议对有关付款条件的约定为“除应付项目工程款后，资金宽余情况下”，因此无论被告资金是否宽余，但其基本条件为需待被告付清项目工程后才开始支付购房款1850万元。基于现工程仍处于施工状态，项目工程款当然未付清，原告主张付款条件不成就。故原告主张被告支付房款1850万元并承担逾期付款的违约责任依据不足，证据并不充分。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第六十条、第一百二十五条、第一百三十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告卢鑫尧的诉讼请求本案受理费160200元，保全费5000元，两项合计165200元，由原告卢鑫尧负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审 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