（2017）豫0802民初538号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-05-08
案件名称
焦作市安心家园物业管理有限公司与张艺馨物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
焦作市解放区人民法院
所属地区
焦作市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
焦作市安心家园物业管理有限公司,张艺馨
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第八十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第四十条，第六十条第一款，第六十二条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条
全文
河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0802民初538号原告：焦作市安心家园物业管理有限公司，住所地：焦作市民主南路普希顿小区东门。法定代表人：孙继红，总经理。委托诉讼代理人：刘炎，系单位职工。被告：张艺馨，女，1991年6月12日出生，汉族，现住焦作市解放区。委托诉讼代理人：张全忠，系被告父亲。原告焦作市安心家园物业管理有限公司（以下称安心物业）与被告张艺馨物业服务合同纠纷一案，本院2017年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安心物业的委托诉讼代理人刘炎，被告张艺馨的委托诉讼代理人张全忠到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。原告安心物业向本院提出诉讼请求：1、支付2014年1月1日至2016年12月31日的物业管理费5590元；2、被告按日万分之五的标准向原告支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费止，计算至2016年12月31日为1612.98元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告所提供物业管理服务的业主，房屋坐落于焦作市解放区民主南路××信小区××号，房屋建筑面积为140.4平方米，高层住宅，有电梯。2014年6月1日原告与焦作市鼎盛置业有限公司签订了《前期物业服务协议》，约定原告为农信小区提供物业管理服务。被告需按建筑面积1.15元/㎡/月支付物业管理费，双方约定被告应于领房之日起向原告交纳下一收费周期的物业管理费。被告逾期交纳物业费，应承担应交总额日万分之五的逾期违约金，共计：1612.98元。自原告进驻农信小区后，原告依照合同约定提供了各项物业管理服务，但被告未依约向原告交纳物业管理费，自2014年1月1日起至2016年12月31日，被告共欠物业费5590元，欠费期间原告多次对被告进行催收，被告至今仍未履行交费义务，被告拒不交纳物业费的行为，已经严重侵害了原告及其他业主的合法权益。综上所述，为维护原告的合法权益。现原告依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，诉至法院，请求法院判如所请。被告张艺馨辩称，对原告所述的欠缴物业费并不认同：1、原告的服务并不到位，小区内存在楼道灯并未亮、半夜有人敲门、楼道很窄过路困难等问题；2、对原告所述的违约金并不认可；3、因原告并无依据证明住房面积，故对原告所述的住房面积不认可；4、当时拿钥匙时交过1000元押金，但可视门铃至今并未给被告。本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。我国法律和相关司法解释规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。同时还规定，物业服务企业不履行和不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据上述法律规定，原告安心物业与案外人鼎盛置业签订的《前期物业服务协议》对原、被告均具有约束力，原告据此向被告主张支付物业费，符合双方合同约定和法律规定，应予以支持，因本案原告未能完全履行《前期物业服务协议》的约定，其对被告的未按期支付物业费的行为，也应承担相应的民事责任。本案中，虽然被告并未提供相关证据证明原告存在服务不到位的现象，但结合本案案情及其他关联案件，本院查明，原告服务的物业小区，确实存在大量乱贴广告、私搭乱建、公共设施损坏等情况，这必然严重影响业主的居住安全感，原告的这些行为也是导致原、被告物业服务关系恶化、原告无法正常收取物业服务费用的部分原因，故其也应承担相应的违约责任。关于双方当事人的责任比例，本院结合本案案情，依法酌定原告应自行承担10%的责任为宜。关于原告诉请的房屋建筑面积按140.4平方米计算，原告在庭审中称该面积是根据后期测绘计算的，其提供的签约页上载明建筑面积为140.4平方米；被告虽然对住房面积有异议，但其并未提供相应证据。结合本案案情，本院认为应当按照原告提供的签约页上的面积即140.4平方米进行计算较为适宜。关于原告主张被告按日万分之五支付逾期交纳物业服务费的滞纳金的诉讼请求，因建设单位鼎盛置业与原告签订的《前期物业服务协议》，对物业服务费应何时交纳没有明确约定，对于物业费滞纳金也没有明确约定。关于“日万分之五”违约金的协议条款，是原告与鼎盛置业之间约定后者在未如约缴纳有关费用时，应如何承担违约责任的约定。这一违约金条款相对于业主来说，明显属于原告及案外人提供的格式条款，其如果适用于业主，则应属于加重业主责任的约定条款，根据我国相关法律和司法解释规定，这种加重业主责任的约定条款，只有明确告知业主并得到其认可，才能对其产生法律上的约束力。但本案原告提供的证据，并不能证明本案被告已经明确知悉并接受了上述条款的约束，故原告的此项主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十八条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下:一、本判决生效之日起十日内，被告张艺馨支付原告焦作市安心家园物业管理有限公司2016年12月31日之前的物业服务费即5031元（计算方式：5590×90%=5031）；二、驳回原告焦作市安心家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张艺馨负担19元，由原告焦作市安心家园物业管理有限公司负担6元。本判决为终审判决。审判员 张党生二〇一七年四月二十日书记员 王淑荣 来自：