（2017）沪0104民初1957号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-06-13
案件名称
北京九州健讯科技有限责任公司与上海快易名商企业发展股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京九州健讯科技有限责任公司,上海快易名商企业发展股份有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初1957号原告(反诉被告)：北京九州健讯科技有限责任公司，住所地北京市。法定代表人：童蔚，总经理。委托诉讼代理人：崔越，天津张盈律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海快易名商企业发展股份有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：施艳，董事长。委托诉讼代理人：林媛，上海合勤律师事务所律师。原告北京九州健讯科技有限责任公司(以下简称九州公司)与被告上海快易名商企业发展股份有限公司(以下简称快易公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案后，依法适用简易程序。被告快易公司并提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2017年3月13日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)九州公司的委托诉讼代理人崔越，被告(反诉原告)快易公司的委托诉讼代理人林媛、王东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九州公司向本院提出诉讼请求：快易公司退还九州公司租赁押金50,000元。事实和理由：2016年8月，九州公司与快易公司签订《租赁协议》，约定由九州公司承租快易公司位于上海市徐汇区零陵路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。截至2016年11月9日，九州公司已付清全部房租，尚有75,000元由快易公司保管。2016年11月14日，九州公司因业务调整，决定撤销上海办事处，不再承租系争房屋，并向快易公司递送《退款请求函》，考虑到九州公司违约在先，愿意赔偿快易公司一个月租金及物业费25,000元，请快易公司退还剩余押金50,000元。然快易公司拒不退还押金，故九州公司诉至法院。快易公司辩称，不同意九州公司的诉讼请求。根据双方签订租赁合同第十条的约定，九州公司在合同未到期，未与快易公司协商一致的情况下停止支付租金及其他费用，并单方面声明不再履行合同的行为构成违约。快易公司要求九州公司承担月租金与物业管理费三倍的违约金，并以押金冲抵，符合法规规定和协议约定。快易公司向本院提出反诉：1.九州公司支付快易公司违约金75,000元，并以押金冲抵违约金；2.九州公司支付快易公司2016年11月10日至11月14日期间房屋租金4,166.7元；3.九州公司支付快易公司2016年9月10日至11月14日期间电费194.58元以及2016年9月20日至11月14日期间楼层会议室超时费601.67元、滞纳金187.5元、打印费19.3元，合计1,003.05元。事实和理由：2016年8月，九州公司与快易公司签订《租赁协议》，约定租赁期限自2016年9月10日至2017年9月10日，每月租金及物业管理费25,000元，电费、打印费等费用由九州公司承担。2016年10月19日，快易公司向九州公司发出缴款通知单，要求其于2016年10月25日前支付11月10日至11月30日的租金及相关费用，九州公司一直未支付上述款项。2016年11月15日，九州公司向快易公司送达退款请求函，提出不再履行租赁合同，要求退还押金50,000元。系争房屋空置至今。九州公司单方解除协议构成根本违约，快易公司依据协议约定要求九州公司承担违约责任并支付相关费用，故提出反诉。九州公司对快易公司的反诉辩称，快易公司主张的违约金过高，请求法院予以调整。九州公司于2016年10月26日和11月14日两次向快易公司提出提前终止租赁协议，并自愿赔偿一个月的租金作为违约金，请快易公司另行出租系争房屋以避免损失。双方租赁关系应该自2016年11月9日终止，九州公司不应该支付11月10日至11月14日的房租。九州公司仅承担租赁费及电费，不承担其他费用。快易公司没有按照合同约定方式送达，应视为送达无效。快易公司仅出具缴费通知书，没有提供计算依据，并未得到九州公司认可。故不同意快易公司的反诉请求。本院认定事实如下：2016年8月，快易公司(甲方)与九州公司(乙方)签订《租赁协议》。约定：乙方租赁甲方上海市徐汇区零陵路XXX号XXX楼XXX室房屋。租赁期限一年，自2016年9月10日至2017年9月10日，月租金为21,160元，物业管理费为3,840元。押金为75,000元。付款方式：押三付一(即押金为三个月房屋租金与物业管理费之和，租金及物业管理费一月一付，先付后用)。甲方2016年9月5日向乙方交付房屋。房租及物业管理费为先付后用。自交房第二个月起，乙方账期根据甲方电脑系统的设置自动调整为按自然月度支付，即乙方按照甲方账单于每月二十五日前预付下一自然月的房租及物业管理费。不足一个月的租金及物业管理费按实际天数计算，日租金及物业管理费为月租金及物业管理费除以30。乙方租赁期间产生的电费及电话通讯费等费用由乙方自行承担，乙方同意上述费用由甲方统一收取。违约责任：乙方同意按照甲方账单列明金额及时支付相应款项。如乙方逾期支付或支付不足的，则每逾期一日，乙方须按应付未付费用的0.05%向甲方支付滞纳金。甲乙任何一方单方面解除协议的，违约方应向守约方按月租金及物业管理费的三倍支付违约金。违约金不足以弥补守约方实际损失的，违约方还应当赔偿守约方损失与违约金的差额部分。如因乙方违约导致协议提前解除，甲方可将乙方押金充抵违约金，不足部分由乙方另行支付，且乙方必须足额清偿所有已发生但尚未支付的费用。通知条款：双方确认本协议首部所列通讯地址为双方通知送达地址，双方可将书面通知以专人送达、挂号邮寄、特快专递、电子邮件等方式送达。关于甲方的任何通知，包括但不限于公司政策的修订、系统账单、乙方付款催收请求等将由甲方工作人员送达上述地址。送达后，即视为乙方已知晓通知全部内容。专人递送的通知，在专人递送之交付日为有效送达。以挂号信发出的通知，在寄出后的第7日为有效送达。以特快专递发出的通知，在寄出后的第3日为有效送达。以电子邮件形式发出的通知，在发出之时为有效送达。押金的返还：租赁期满后，在乙方以甲方认可的状态交还该房屋，并付清一切电费、电信费及其他相关费用后，甲方将租赁押金(不含利息)在5个工作日内退还乙方。乙方的押金不用于冲抵乙方任何租金及其他服务费用。协议首部甲方通讯地址为上海市静安区武定路XXX号，乙方未填写通讯地址。2016年8月30日，九州公司通过银行转账支付快易公司押金及首月租赁费100,000元。10月10日，九州公司通过银行转账支付快易公司10月10日至11月9日租金物业费及9月5日至9月10日电杂费25,029元。2016年11月14日，九州公司向快易公司发出《退款请求函》。九州公司因业务调整，决定撤销上海办事处，不再承租系争房屋。考虑到可能给快易公司带来损失，九州公司愿意赔偿一个月租金及物业费25,000元。九州公司已支付11月9日前的全部租金，无拖欠租金的情形，请快易公司退还剩余押金50,000元。九州公司将该函快递至快易公司的通讯地址，次日快易公司签收。审理中，九州公司称其工作人员李某某于2016年10月25日向快易公司工作人员发送电子邮件。内容为九州公司因经营困难需提前终止租赁协议，系争房屋房租已付至2016年11月9日，无力承担下一期租金。为减少损失，请快易公司争取尽快转租，转租后请协助申请75,000元押金退还事宜。10月26日，快易公司工作人员回复收到邮件，并表示需要九州公司出具一份盖公章的终止声明。庭审中，快易公司表示李某某不能代表九州公司，快易公司直至11月15日收到《退款请求函》之后才收回系争房屋。审理中，快易公司提交四份缴款通知书。2016年8月25日的缴款通知书列明房租押金75,000元、9月10日至10月9日的租金物业费25,000元，共计100,000元。2016年9月25日的缴款通知书列明10月10日至11月9日租金物业费25,000元、8月11日至9月10日电费28元、打印费1元，共计25,029元。九州公司支付了上述两份缴款通知书列明的款项。2016年10月25日的缴款通知书列明11月10日至11月30日租金物业费17,500元、9月10日至10月10日电费132.48元、9月20日至10月19日会议室超时费601.67元、9月26日至10月10日滞纳金187.50元，共计18,421.65元。上述三份缴款通知书由九州公司工作人员签收。2016年11月25日的缴款通知书列明10月11日至11月10日的电费62.10元、打印费19.30元、上期未付款921.65元，共计1,003.05元。该份通知书因九州公司已搬离系争房屋，快易公司将其张贴在系争房屋门上。快易公司另提交行政服务收费表，列明了楼层会议室超时费、打印费等服务收费项目，尾部有案外人任某某签名和快易公司盖章，但无九州公司盖章。庭审中，九州公司表示任某某是其公司员工，但不确定是否为其本人签字，也从未授权其代表公司签字，故不认可该收费表。此外，快易公司为证明其实际损失，提交佣金确认书及佣金发票，以证明快易公司经过中介与九州公司签订租赁协议，并为此向中介支付了佣金。同时，在九州公司退租后，快易公司再次通过中介出租系争房屋并支付佣金。快易公司提交系争房屋照片和租赁协议，欲证明系争房屋从九州公司退租至2017年3月1日处于空置状态。庭审中，九州公司表示其于2016年11月9日搬离系争房屋，双方租赁关系自当日解除。快易公司表示已收回系争房屋，但应以收到解除通知即11月15日为租赁协议解除的时间。以上事实，除庭审笔录外，另有租赁协议、银行凭证、退款请求函、快递单、缴款通知单等证据证实，经庭审质证无异，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，九州公司与快易公司签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。按照协议约定，租赁期限为2016年9月10日至2017年9月10日，九州公司因自身业务调整的原因提出提前终止租赁协议。可见，导致租赁合同提前解除的责任在九州公司一方，九州公司应当承担合同约定的违约责任。九州公司认为合同约定的违约金过高，要求法院调整，同意支付快易公司一个月的租金及物业管理费即25,000元作为违约金。本院认为，按照协议约定，任何一方单方面解除协议的，违约方应向守约方按月租金及物业管理费的三倍支付违约金。快易公司在九州公司违约后积极转租房屋避免损失，该违约金标准与系争房屋空置期损失大体相当，并不过高，九州公司的抗辩意见显难成立。同时，协议约定如因九州公司违约导致协议提前解除，快易公司可将九州公司押金充抵违约金。故快易公司要求九州公司支付违约金75,000元，并以押金冲抵违约金的反诉请求，具有合同和法律依据，本院予以支持。庭审中，双方均同意解除合同，但对合同解除的时间各持己见。九州公司主张以其搬离系争房屋即2016年11月9日为合同解除日，然九州公司并无充分证据证明解除的通知到达快易公司，且当日未办理系争房屋交接手续，九州公司的前述主张，显难成立。九州公司11月14日发出的解除合同通知于11月15日到达快易公司，作为守约方的快易公司亦认可该日解除合同，故本院认定双方租赁合同于2016年11月15日解除。九州公司应当按照合同约定支付合同解除前的房屋租金及物业管理费，快易公司要求九州公司支付2016年11月10日至11月14日的租金及物业管理费4,166.7元，具有合同依据，本院予以支持。此外，按照合同约定，租赁期间产生的电费194.58元应由九州公司负担。然快易公司主张的楼层会议室超时费及打印费并无合同依据，九州公司亦不认可快易公司提交的行政服务收费表，故本院对该部分反诉请求不予支持。快易公司还主张九州公司支付滞纳金187.5元，该滞纳金性质实为逾期支付相关费用的违约金，本案九州公司逾期支付的费用系双方对解除合同的时间认识不一所致，滞纳金数额小，且违约金已能够弥补快易公司损失，故对于滞纳金的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条规定，判决如下：一、北京九州健讯科技有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付上海快易名商企业发展股份有限公司违约金75,000元(该笔款项可用北京九州健讯科技有限责任公司支付的75,000元押金冲抵)；二、北京九州健讯科技有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付上海快易名商企业发展股份有限公司2016年11月10日至11月14日期间房屋租金及物业管理费4,166.7元；三、北京九州健讯科技有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付上海快易名商企业发展股份有限公司电费194.58元；四、驳回北京九州健讯科技有限责任公司的诉讼请求；五、驳回上海快易名商企业发展股份有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,010元，减半收取计505元，由北京九州健讯科技有限责任公司负担；反诉案件受理费902元，由北京九州健讯科技有限责任公司负担892元，上海快易名商企业发展股份有限公司负担10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 史建红二〇一七年四月二十日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自