（2016）辽1381民初3828号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-06-28
案件名称
原告刘永志与被告苏宇航确认合同有效纠纷一审民事判决书
法院
北票市人民法院
所属地区
北票市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘永志,苏宇航
案由
确认合同有效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款
全文
辽宁省北票市人民法院民 事 判 决 书(2016)辽1381民初3828号原告：刘永志，男，1976年10月24日出生，汉族，农民，北票市东官营乡三家村。委托诉讼代理人：包冬梅，辽宁合意律师事务所律师。被告：苏宇航，男，1997年9月14日出生，汉族，无职业，住朝阳市双塔区燕北街道燕北社区一段****号楼*单元***室。委托诉讼代理人：王丽丰，辽宁永定律师事务所律师。原告刘永志与被告苏宇航确认合同有效纠纷一案，本院于2016年11月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘永志的委托诉讼代理人包冬梅，被告苏宇航的委托诉讼代理人王丽丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘永志向本院提出诉讼请求：要求确认原告与苏士宝签订的《房屋买卖合同》有效，房屋归原告所有。事实和理由：原告与苏士宝于2016年2月29日签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定原告购买苏士宝所有的位于北票市北四家乡王增店村房屋一处，面积470平方米，价款700,000元。合同签订当日原告付清了购房款，苏士宝出具了收条。2016年9月，苏士宝因交通事故死亡，被告苏宇航系苏士宝唯一法定继承人，因此原告为维护合法权益诉至法院，请求确认与苏士宝签订的《房屋买卖合同》有效，房屋归原告所有。苏宇航辩称，被告从未听父亲苏士宝说过有原告陈述的房屋，也不知道有买卖房屋的事情。根据原告所提供的相关证据可以看出该房屋不具备买卖的权利，建造此房屋是别人家的宅基地，没有任何手续，无法确定该房屋由苏士宝所有，合同无法履行，被告认为不能将违建的房屋认定合法，被告不予承担给付义务。刘永志围绕诉讼请求依法提交了证据,即：1、《房屋买卖合同》，证明合同有效；2、收条，证明原告已付清购房款；3、赵井贤、赵国兴的宅基地证复印件，证明苏士宝购买两处他人宅基地建房，并将宅基地证交给原告；4、李井明在中国邮政储蓄银行的账户交易明细，证明签订合同当日原告在银行取款432,000元。被告苏宇航未提交证据，其对原告提交的证据质证意见为：证据1：对合同真实性有异议；证据2：对收条真实性有异议，认为被告没有给付能力；证据3：认为与本案无关且证据为复印件；证据4：对证据真实性无异议，但认为与本案无关联性。本院认为：被告对原告提供的合同及收条真实性提出异议，但并未提供证据予以证明，故被告的意见，本院不予支持，本院对原告该两份证据予以采信。原告提供的赵井贤、赵国兴的宅基地证及李井明的取款明细，原告未提供证据证明其与本案有关联性，本院不予采信。为查明所建房屋是否需要审批和是否属于违章建筑问题，本院依职权对北四家乡建设所和北四家乡王增店村民委员会进行调查，建设所解释：“以前翻建房屋需要履行审批手续，现在如果需要办理房产证也要办理审批手续，苏士宝建房未到建设部门办理相关手续，但其建房不超过原宅基地范围就不算违章建筑，如果其所建房屋超过原宅基地面积，卫星早就发现了，所以其所建房屋应该是没有超过原宅基地面积”。北四家乡王增店村民委员会解释：知道苏士宝建房的事情，对苏士宝将房屋卖给外乡村民的行为没有异议。原告刘永志对本院调取的证据无异议，被告苏宇航认为:行政主管部门人员未现场勘查，无法核实建房是否超面积，所以是违章建筑，村委会未对建房进行审批，且是违章建筑，不受法律保护。本院认为，根据建设行政部门的解释，国家对农村宅基地面积实行卫星监控，如超面积建设，行政主管部门即会发现，而本案建设部门未发现苏士宝所建房屋超面积，且建设部门也表示房屋应该没有超面积，说明该房屋的建设未违章，不属违章建筑。被告认为属违章建筑的意见，本院不予支持。房屋建设在集体土地上，村民委员会作为集体土地的管理者，有权同意其管理的土体的交易，本案北四家乡王增店村民委员会对苏士宝将房屋（包括所占用土地）卖给外乡村民的行为没有异议，对此本院予以采信。根据本院调取的沈阳军区总医院住院病案记载，苏士宝于2016年9月17日因车祸死亡。经对原、被告陈述及上述证据的审查，本院认定如下：2016年2月29日，原告刘永志与被告苏宇航的父亲苏士宝（2016年9月17日死亡）签订《房屋买卖合同》，约定：“苏士宝将其所有的位于北票市北四家乡王增店村米山营子组面积为470平方米的二层楼房卖给原告刘永志，价款为700,000元，苏士宝将现房交给刘永志并为其办理产权过户手续”。同日，苏士宝为原告出具700,000元购房款的收条一份。苏士宝为北票市北四家乡王增店村村民，其所建房屋至今未取得产权手续，北票市北四家乡王增店村民委员会对苏士宝将房屋卖给外乡村民即本案原告刘永志的行为没有异议。本院认为，对于合同效力的认定，应审查合同是否违反法律、行政法规的禁止性规定。被告认为涉案房屋为违章建筑的意见，根据行政主管部门的解释及本院审查，该房屋不属违章建筑，故本院对被告提出的房屋为违章建筑的意见不予支持。房屋建设在集体土地上，房屋的买卖涉及该房屋所占土地，而集体土地的管理者即北票市北四家乡王增店村民委员会对苏士宝将房屋卖给外乡村民即本案原告刘永志的行为没有异议，不能认定房屋买卖行为包括房屋占用土地的交易行为有不合法之处。综上所述，原告与被告父亲苏士宝签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。原告要求确认合同有效的诉讼请求，本院予以支持。因房屋尚未办理产权过户手续，原告以《房屋买卖合同》取得该房屋的期待所有权，待办理产权登记后，原告才能取得房屋的所有权。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条规定，判决如下：一、原告刘永志与被告苏宇航的父亲苏士宝于2016年2月29日签订的《房屋买卖合同》为有效合同。二、原告刘永志取得位于北票市北四家乡王增店村米山营子组苏士宝所建的面积为470平方米的二层楼房的期待所有权。案件受理费10,800元，由原告刘永志负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长 刘前英代理审判员 付海旭人民陪审员 孟凡军二〇一七年四月二十日书 记 员 任 静 来自