（2016）浙02行终353号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-08-11
案件名称
宁波市北仑区房地产管理处、胡时舜城乡建设行政管理:房屋登记管理(房屋登记)二审行政判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
行政案件
审理程序
二审
当事人
宁波市北仑区房地产管理处,胡时舜,宁波经济技术开发区大美房地产开发有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》：第八十九条
全文
浙江省宁波市中级人民法院行 政 判 决 书（2016）浙02行终353号上诉人（原审被告）宁波市北仑区房地产管理处，住所地浙江省宁波市北仑区新碶街道华山路***号。法定代表人王佩钏，处长。委托代理人石剑平，浙江海泰（杭州湾新区）律师事务所律师。委托代理人文彪，浙江海泰（杭州湾新区）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）胡时舜，男，1969年6月4日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。委托代理人曹海江，浙江和义观达（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。委托代理人叶乾浩，浙江和义观达（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。原审第三人宁波经济技术开发区大美房地产开发有限公司，住所地浙江省宁波市北仑区新碶好旺角大厦1幢B1211室。法定代表人王才美，执行董事。上诉人宁波市北仑区房地产管理处（以下简称北仑房管处）因诉被上诉人胡时舜房屋行政登记一案，不服宁波市镇海区人民法院（2016）浙0211行初83号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人于2013年4月8日作出同意注销合同编号为YS0038289的《商品房买卖合同》登记备案的行政行为。原审法院经审理认定，原告与第三人宁波经济技术开发区大美房地产开发有限公司（以下简称大美房产公司）于2012年10月31日签订了合同编号为YS0038289的商品房买卖合同，并向被告网上登记备案。合同约定付款方式为首付款加按揭贷款。2013年4月8日，被告工作人员在《预购商品房合同备案变更申请核准表》上以“出卖人逾期交付，按合同第十条第1②款申请解除合同”为由，同意注销商品房买卖合同登记备案。经鉴定，该申请核准表上“胡时舜”的签名并非原告本人所签。2014年8月8日，原告将所欠交通银行宁波北仑支行按揭贷款全部还清。案件涉诉房屋产权于2013年4月11日登记在第三人大美房产公司名下，大美房产公司于2013年4月23日将该房屋抵押给中国工商银行股份有限公司宁波保税区支行作为借款担保，并办理了抵押登记。陈新宇系大美房产公司实际控制人，其因犯骗取贷款罪、伪造公司印章罪被宁波市北仑区人民法院判处有期徒刑六年六个月，此份判决中未认定原告与大美房产公司签订的房屋买卖合同系虚假合同。原审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。被告北仑房管处作为北仑区内法定的商品房预售登记备案机关，对于该行政区域内预售合同登记备案的受理与注销均有法定职权。商品房预售合同的登记备案制度是为规范房地产交易行为、维护房地产市场秩序、保障房地产权利人的合法权益，实现房地产管理行政机关对交易行为的监督和管理。对于预售合同登记备案注销尽管没有相关的法律规定，但是该注销行为一旦作出，商品房开发企业就可以将商品房再次出售，导致之前购买房屋的买受人权利可能被损害。事实上原告并未在变更申请核准表上签名，被告作出注销登记备案行为所依据的基础证据材料虚假，客观上导致了该行政行为错误。被告虽提出异议，认为商品房销售合同登记备案并不是权属登记，而是一项行政管理的手段，是否进行过商品房销售合同登记备案，对合同的效力没有影响。原审法院认为对于商品房销售合同效力的判断属于民事法律规范的范畴。而商品房预售合同备案的目的是为了加强房地产管理部门对商品房开发企业的监督和管理，防止开发商“一房数卖”，损害买受人的权利。而注销原有的登记备案，使开发商有了将房屋再行出售的可能，这样会对买受人权利产生巨大影响。因此，注销登记备案行为无论从行为主体、职权要素和内容等方面看，均具有行政行为的特征，且对合同当事人的权利义务有一定实际影响，具有一定的行政法律效力，是可诉的行政行为。被告就此提出的异议，原审法院不予采纳。被告虽提出异议，认为对当事人约定合同不履行或因其他原因不再履行的，如果要求买卖双方同时到房管部门办理，一是没有法律依据，二是房管部门也没有条件进行审查。原审法院认为，对于预售合同登记备案注销尽管没有相关的法律规定，但作出注销行为所依据的证据材料应当是客观真实的，以证明解除合同、注销登记备案是双方当事人的真实意思表示。因申请表上的签名并非原告所签，被告也无证据证明注销登记备案是原告的真实意思表示，故被告就此提出的异议，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决撤销被告宁波市北仑区房地产管理处作出的同意注销原告胡时舜与第三人大美房产公司签订的合同编号为YS0038289的《商品房买卖合同》登记备案的行政行为。上诉人北仑房管处上诉称，备案并非权属登记或行政许可，上诉人并无实质审查的义务。上诉人注销商品房买卖合同备案的行为符合法律规定，程序合法。综上，请求撤销原判，驳回被上诉人胡时舜的一审诉讼请求。被上诉人胡时舜辩称，被诉行为是行政行为，而且注销登记备案应当审查签名的真实性，否则可能造成一房数卖。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人未发表意见。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，商品房预售合同备案情况可以被查询，故能够提示拟购房者规避选择预售合同已备案的房屋的风险，防止一房两卖，保护预售合同已备案的购房者的利益。据此，预售合同登记备案行为具有可诉性。同理，预售合同登记备案注销行为也具有可诉性。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。故上诉人具有作出被诉注销预售合同备案行为的法定职权。作出行政行为应当具有事实依据。本案中，上诉人以商品房买卖双方约定解除合同为由作出注销预售合同备案的行为。但根据现有证据，预购商品房合同备案变更申请核准表上的签名并非被上诉人胡时舜所签。上诉人提供的证据不足以证明涉案商品房买卖双方存在约定解除合同的意思表示。因此，上诉人作出被诉行为事实依据不足，被诉行为违法。商品房备案登记的目的是为了加强对商品房开发企业的监督和管理，防止“一房数卖”或为他人设定其他权利。本案中，大美房产公司于2013年4月23日将该房屋抵押给中国工商银行股份有限公司宁波保税区支行作为借款担保，并办理了抵押登记。涉案备案登记的预防作用未能得到实现，且已丧失了继续发挥预防作用的条件。涉案备案登记通过撤销注销备案登记方法，恢复备案登记预防作用的意义已不存在。因此，被诉注销备案登记行为已无撤销之必要，按照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项的规定，可确认违法。综上，本院认为，原审判决选择裁判方式不当，在此予以纠正。上诉人上诉理由不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销宁波市镇海区人民法院（2016）浙0211行初83号行政判决；二、确认上诉人宁波市北仑区房地产管理处作出的同意注销被上诉人胡时舜与原审第三人宁波经济技术开发区大美房地产开发有限公司签订的合同编号为YS0038289的《商品房买卖合同》登记备案的行政行为违法。一、二审案件受理费各50元，共计100元，由上诉人宁波市北仑区房地产管理处负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈信根代理审判员 贺 磊代理审判员 陈 凯二〇一七年四月二十日代书 记员 吴 同 来自