（2017）赣04民终446号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-06-21
案件名称
梅健、丁贵芳租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省九江市中级人民法院
所属地区
江西省九江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梅健,丁贵芳,陶生赞
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣04民终446号上诉人（原审被告、反诉原告）：梅健。上诉人（原审被告、反诉原告）：丁贵芳。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：刘正仁，江西亚都律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陶生赞。上诉人梅键、丁贵芳因与被上诉人陶生赞租赁合同纠纷一案，不服九江市浔阳区人民法院（2016）赣0403民初1867号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人梅健、丁贵芳上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回陶生赞的所有诉讼请求；二、本案二审诉讼费用由陶生赞负担。事实和理由：一、场地占用费的起算时间应为租赁合同解除之日，一审判决在未认定上诉人与被上诉人租赁合同于何时解除的情形下，判决上诉人自2016年5月16日开始承担场地占用费，于法无据。二、场地占用费应当支付至租赁场所实际返还之日，但被上诉人已在2016年6月11日要求上诉人返还租赁场所钥匙，上诉人也在次日将钥匙交还被上诉人，租赁场所已转至被上诉人实际占有控制，被上诉人已对该场所具有事实上的管领力，一审法院判决上诉人支付场地占用费至搬离租赁场所之日止，与事实不符，亦无从实现。三、为了避免双方损失进一步扩大，上诉人在一审庭审中建议被上诉人可以申请先于执行，先将租赁场所中的设备全部搬出提存，但被上诉人执意不肯，故意放任损失继续扩大，对于该损失，理应由被上诉人自行承担。被上诉人陶生赞辩称：一审判决认定事实清楚，法律关系定性准确，证据确实充分，责任分配合理，审理程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。上诉人在上诉状中的陈述与客观事实不符。实际情况是：一、在停业的40天时间里（2016年5月15日至2016年6月24日），上诉人既不交房租也不搬离租赁场所。二、涉案两间门面前后均有门，上诉人仅给了一把钥匙给被上诉人，其他钥匙均在两上诉人手中。上诉人称其无法进入租赁场所，与事实不符。三、上诉人称被上诉人不让其将家具及设备搬离租赁场所，但在被上诉人起诉前后几个月内，上诉人既未到公安机关报案也不到法院起诉，显然不合常理。四、一审庭审中，被上诉人和律师多次要求上诉人将租赁场所内的家具及设备搬离，以避免进一步的经济损失，但上诉人及其律师均置之不理。陶生赞向一审法院起诉请求：判令梅健、丁贵芳立即腾空并搬离陶生赞所有的位于九江市西三路××市场东××、××号两间门面；立即向陶生赞支付占有标的物期间的占有使用费83896.56元（从2016年5月15日起至2016年9月1日止按年租金78408元的1%即784.08元/天计算），并按784.08元/天支付2016年9月2日起至搬离之日止的门面占用费；支付2016年3月1日起至2016年8月31日止的物业费1200元；支付2016年4月5日起至2016年8月7日止的水费383.87元；支付2016年6月1日起至2016年7月13日止的电费64.76元。一审法院认定事实：2006年，陶生赞将位于九江市西三路××市场东××、××号二间门面出租给丁贵芳、梅健经营餐饮业务。2013年3月14日，陶生赞与梅健、丁贵芳重新签订了《商业门面租赁合同》，约定陶生赞将位于九江市西三路××市场东××、××号二间门面出租给丁贵芳、梅健经营餐饮业务，租赁期限自2013年3月15日起至2016年3月14日止，第一年租金为5400元/月，租金每年按10%递增，2016年租金为6534元/月，租金每3个月支付一次，租赁期间的水费、电费、物业费等需梅健、丁贵芳缴纳，梅健、丁贵芳并缴纳押金5000元，待租赁期满并结清费用后，陶生赞将押金退还给梅健、丁贵芳。租赁期满，梅健、丁贵芳未续租，可以移动拆除的设备归其所有，不能移动拆除的设备归陶生赞所有，陶生赞不补偿梅健、丁贵芳费用，梅健、丁贵芳需在租赁期满后5日内搬离，逾期返还门面，应按年租金1%支付门面占有使用费；合同到期后，梅健、丁贵芳继续承租陶生赞的房屋至2016年5月11日，并缴纳截止至2016年5月15日的租金。2016年6月24日，梅健、丁贵芳将1把钥匙返还给陶生赞。现双方因租赁物内经营用具搬离问题和押金协商未果，故陶生赞诉至一审法院。一审法院认为，陶生赞与梅健、丁贵芳签订的《商业门面租赁合同》系双方真实的意思表示，合法有效，具有法律约束力。2016年3月14日合同到期后，梅健、丁贵芳继续承租房屋，双方虽未签订书面合同，但形成不定期租赁关系，陶生赞随时有权要求解除合同，故陶生赞要求梅健、丁贵芳搬离位于九江市西三路××市场东××、××号两间门面的诉讼请求，一审法院予以支持；合同约定梅健、丁贵芳逾期返还门面，应每日支付按年租金1%的门面占有使用费，该约定过高，应予以调整，故对陶生赞要求梅健、丁贵芳按784.08元/天支付自2016年5月15日起至2016年9月1日止门面占有使用费83896.56元，并按784.08元/天支付自2016年9月2日起至搬离之日止的门面占用费的诉讼请求，一审法院自2016年5月16日起至搬离之日止按6534元/月予以支持；陶生赞提交的水费发票、电费缴款单均系2016年5月15日之后出具，无法证实是梅健、丁贵芳租赁期间产生的费用，故对其要求梅健、丁贵芳支付2016年4月5日起至2016年8月7日止的水费383.87元、2016年6月1日起至2016年7月13日止的电费64.76元的诉讼请求，一审法院不予支持；合同约定物业费由梅健、丁贵芳缴纳，因梅健、丁贵芳至一审辩论终结前未将租赁物家具和设备搬离，故对陶生赞要求梅健、丁贵芳支付2016年3月1日起至2016年8月31日止的物业费1200元的诉讼请求，一审法院予以支持；合同约定可以移动拆除的设备归梅健、丁贵芳所有，其应自行将租赁物内家具和设备搬离，故对梅健、丁贵芳要求陶生赞返还店内家具和设备的反诉请求，一审法院不予支持；合同约定租赁期满并结清费用后退还押金，因梅健、丁贵芳仍有房屋占有使用费未经结清，应予以扣减，故对梅健、丁贵芳要求退还押金5000元的反诉请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告丁贵芳、梅健于本判决生效后七日内搬离原告陶生赞位于九江市西三路××市场东××、××号两间门面；二、被告丁贵芳、梅健于本判决生效后7日内按6534元/月向原告陶生赞扣减押金5000元后，支付自2016年5月16份起至其搬离九江市西三路××市场东××、××号两间门面之日止门面占用费；三、被告丁贵芳、梅健于本判决生效后7日内向原告陶生赞支付物业费1200元；四、驳回原告陶生赞的其他诉讼请求；五、驳回被告丁贵芳、梅健的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件诉讼费325元，和反诉费50元，共计375元，由被告丁贵芳、梅健负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院补充查明事实如下：2016年5月14日17时37分，陶生赞给梅健发送短信：梅健你好！房租现交到2016年5月15日止，请按租赁合同办理交接手续，把你的东西搬走，门面钥匙交给我。2016年6月28日19时47分，陶生赞给梅健发送短信：梅健你好，我已经到你那里和你夫妻二人谈了五次终无结果，现你们房租从2016年5月15日一直未交，经营用具也不愿搬离，请你在2016年7月2日之前答复，否则我就开始走法律途径来解决。2016年7月1日10时34分梅健短信回复陶生赞：陶生赞你好，我已经五次明确告诉你只要有人租赁我将即刻搬离，房租也与押金冲抵，且把钥匙交到你手。明确告知不再经营……另本案在二审审理过程中，双方当事人就租赁场所的清场事宜达成一致意见，上诉人梅健、丁贵芳已于2017年4月15日将租赁场所内的家具和经营设备搬离。本院认为，梅健、丁贵芳与陶生赞签订的《商业门面租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律规定，为有效合同。上述租赁合同于2016年3月14日到期后，梅健、丁贵芳又向陶生赞交纳了2016年3月15日至2016年5月15日的房租，陶生赞接收房租并出具了收条，上述行为应视为双方当事人达成了续租两个月的一致意见。2016年5月14日，续租期限届满之际，陶生赞给梅健发送短信，明确要求梅健按照租赁合同办理交接手续，搬离家具及经营设备并返还钥匙。但梅健、丁贵芳并未按照租赁合同办理交接手续，搬离家具及经营设备，致使陶生赞无法利用涉案店面，故一审法院判决梅健、丁贵芳自2016年5月16日起向陶生赞支付占有使用费并无不当。至于占有使用费的计算截止时间，本院认为，首先，虽然梅健、丁贵芳于2016年6月24日将涉案店面的一把钥匙交给了陶生赞，但该店面系梅健夫妇二人经营，显然不可能只有一把钥匙，且该店面并非只有一个门，故梅健、丁贵芳将一把钥匙交由陶生赞并不妨碍其搬离店面内的家具及设备。其次，梅健于2016年7月1日发送给陶生赞的短信表明其未搬离家具及设备是因为未找到新的承租人。综上两点，上诉人梅健、丁贵芳称其未搬离家具及设备系因将钥匙交给了陶生赞，无法主动搬离与事实不符，本院不予采信。一审法院判决梅健、丁贵芳支付占有使用费至搬离之日止亦无不当。一审庭审中，承办法官询问双方当事人是否同意调解，陶生赞明确表示需梅健、丁贵芳先将东西搬走，故上诉人称被上诉人在一审庭审中不同意他们将租赁场所内的设备搬出，故意放任损失扩大与事实不符，本院不予采信。因在本院审理过程中上诉人梅健、丁贵芳已于2017年4月15日将租赁场所内的家具和经营设备搬离，故一审判决第一项已无实际意义，应予撤销；占有使用费应计至2017年4月15日止。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，但因本案在二审审理期间出现新的事实，本院对一审判决作相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持九江市浔阳区人民法院（2016）赣0403民初1867号民事判决第三项、第四项、第五项；二、撤销九江市浔阳区人民法院（2016）赣0403民初1867号民事判决第一项；三、变更九江市浔阳区人民法院（2016）赣0403民初1867号民事判决第二项为限上诉人梅健、丁贵芳于本判决生效后七日内按6534元/月向被上诉人陶生赞支付自2016年5月16日至2017年4月15日止的房屋占有使用费。一审案件受理费375元，二审案件受理费1175元，共计1550元，由上诉人梅健、丁贵芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 王烜城代理审判员 熊 涛代理审判员 敬鸿林二〇一七年四月二十日书记 员代 泠 更多数据：