（2017）湘11民终503号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-06-23
案件名称
李慧君与永州兴盟房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省永州市中级人民法院
所属地区
湖南省永州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李慧君,永州兴盟房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘11民终503号上诉人（原审原告）：李慧君。委托诉讼代理人：杨艳龙。被上诉人（原审被告）：永州兴盟房地产开发有限公司。法定代表人：唐炳烛。委托诉讼代理人：唐春松。上诉人李慧君因与被上诉人永州兴盟房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初3938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李慧君上诉请求：撤销一审判决，请求二审法院依法改判。庭审中，李慧君变更自己的上诉请求为：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，判决永州兴盟房地产开发有限公司向李慧君支付违约金42,179元。事实和理由：一审法院已经认定永州兴盟房地产开发有限公司违约，应当承担违约责任，但却以李慧君未提供证据证实交房时间为由不予支持，这是明显错误的。李慧君于2016年7月11日才接收房屋，以上事实有物业公司出具的交接文件和装修许可证足以证实。因此，李慧君已经完成自己的举证责任，足以证实永州兴盟房地产开发有限公司没有在约定时间内交房。更何况，永州兴盟房地产开发有限公司至今未提供该房屋的质量验收及消防验收合格证明，将未达到法定交付条件的房屋交付给李慧君，本身就是一种违法行为，即使李慧君接收了该房屋，该交付行为也是无效的。永州兴盟房地产开发有限公司辩称，永州兴盟房地产开发有限公司已经取得了房屋整体验收报告，并已经依法办理了房屋产权证书，对于提交资料齐全的业主已经办理了分户手续。李慧君由于提供的资料不齐全，并以消防未验收为借口拒绝收房，但又对该房屋进行了装修，所以其起诉的事实不成立，请求二审法院驳回李慧君的上诉，维持原判。李慧君向一审法院起诉请求：1.判令永州兴盟房地产开发有限公司立即将符合条件的房屋交付给李慧君使用；2.判令永州兴盟房地产开发有限公司将房屋产权及水电开户手续办理至李慧君名下；3.判令永州兴盟房地产开发有限公司向李慧君支付因延期交房的违约金42,179元（378,971元×0.0003×371天=42,179元，自2015年7月1日起至2016年7月11日止），以后违约金按合同约定计算至交付合格房屋时止；4.本案诉讼费由永州兴盟房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2014年2月8日，永州兴盟房地产开发有限公司将其开发的位于永州市冷水滩区珍珠路999-1号“潇湘佳苑”第七栋2单元8层807号商品房卖给李慧君，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：一、商品房建筑面积为130.86平方米，房屋总额为378,971元；二、办理房产证、土地使用权证、银行按揭、水电开户（3500元/户）所需的相关费用由买受人承担；三、买受人于2014年2月8日向出卖人交纳房屋首付款118,971元，余款260,000元买受人应在接到出卖人通知之日起7日内，向农业银行申请办理按揭贷款手续；四、买受人逾期付款的违约责任：1.逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；五、商品房交付后，产权登记面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；六、买受人所购房屋的层高为3米（即含楼板厚度）；七、出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人；八、房屋交接及违约责任：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起7日内对房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；九、逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金；十、出卖人应在商品房交付使用后360日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后整个小区开发完毕360日内办理好土地使用权证，如出卖人未能在约定期限内办理产权登记手续的，出卖人从第二天起按日向买爱人支付已交房款万分之三的违约金。合同还规定了其他事项。该合同签订后，李慧君按合同约定将购房首付款118,971元交付给永州兴盟房地产开发有限公司，银行按揭贷款的剩余购房款260,000元也已支付给永州兴盟房地产开发有限公司。房屋竣工后，永州兴盟房地产开发有限公司电话通知李慧君交房，李慧君已接收了该房屋并对该房屋进行了装修入住。一审法院认为，李慧君与永州兴盟房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。李慧君已按约定支付了全部购房款，永州兴盟房地产开发有限公司依法依约应当将竣工验收合格的房屋交付李慧君使用。本案中双方就永州兴盟房地产开发有限公司逾期交房的时间和合同约定的违约金是否过高存在争议。关于永州兴盟房地产开发有限公司逾期交房的时间问题。永州兴盟房地产开发有限公司未提供证据证实本案所涉房屋已达到竣工验收合格的标准，未能按合同约定于2015年6月30日前将竣工验收合格的房屋交付给李慧君，其所辩称的因政府原因未能完成消防验收而没有交付房屋未提供证据予以证实，也不符合双方延期交房的约定，因此不能成为永州兴盟房地产开发有限公司逾期交房可以免责的理由。根据双方合同约定，即使永州兴盟房地产开发有限公司交付房屋也应以书面形式通知李慧君，永州兴盟房地产开发有限公司未能举证证明已按书面形式通知李慧君收房，其行为明显构成违约，应承担违约责任。但李慧君接到永州兴盟房地产开发有限公司电话通知交房后，李慧君已接收该房屋并进行了装修，李慧君也未能举证证明永州兴盟房地产开发有限公司未在约定时间通知交房，视为永州兴盟房地产开发有限公司已在约定时间通知李慧君交房，故李慧君要求永州兴盟房地产开发有限公司将竣工验收合格的商品房交付给李慧君使用及支付违约金的请求，依法不予支持。李慧君要求为其办理房屋产权证和水、电开户手续的诉请，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、永州兴盟房地产开发有限公司在判决生效后三十日内为李慧君办理房屋权属证书和水电开户手续，开户所需的费用由李慧君承担；二、驳回李慧君的其他诉讼请求。一审案件受理费854元，减半收取427元，由永州兴盟房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于是否采信李慧君提交的《潇湘佳苑交房文件》的问题。该证据具备真实性、合法性，能够证明永州兴盟房地产开发有限公司与李慧君办理房屋交接手续的时间等内容，本院予以采信。一审法院查明的案件事实属实，本院予以确认。本院另查明，李慧君于2016年7月11日与永州兴盟房地产开发有限公司办理了涉案房屋的交接手续，并在当天出具的承诺书中承认自己未办理验房交房房等物业管理相关手续就进行了装修。永州兴盟房地产开发有限公司分别于2016年1月27日、1月29日拨打了李慧君的电话，通知李慧君办理房屋交接手续。本院认为，当事人二审争议的焦点为：永州兴盟房地产开发有限公司应否向李慧君支付逾期交房违约金。永州兴盟房地产开发有限公司与李慧君签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按照约定全面履行各自义务。合同约定，永州兴盟房地产开发有限公司应当在2015年6月30日前将符合合同约定的商品房交付李慧君使用，商品房达到交付使用条件后，永州兴盟房地产开发有限公司应当书面通知李慧君办理交付手续。永州兴盟房地产开发有限公司并未举证证明其已向李慧君邮寄办理房屋交接手续的书面通知，该公司的行为已经构成违约。根据生活常理和交易习惯，购房者往往在接到出卖人的通知后才会前往收房，出卖人掌握着房屋交接的主动权，故证明李慧君何时实际收房的举证责任应由永州兴盟房地产开发有限公司承担。永州兴盟房地产开发有限公司对此未能举证证明，应承担举证不力的法律后果。就本案而言，永州兴盟房地产开发有限公司在电话通知李慧君收房时就已超出合同约定的交房期限，故永州兴盟房地产开发有限公司应当向李慧君支付逾期交房违约金。本院综合考虑永州兴盟房地产开发有限公司电话通知李慧君收房以及李慧君自认未办理验房交房房等物业管理相关手续就进行了装修的情况，酌定本案逾期交房违约金计算至2016年2月1日止。根据合同约定，逾期交房违约金为永州兴盟房地产开发有限公司按日计算向李慧君支付已交付房价款万分之三的违约金。永州兴盟房地产开发有限公司主张违约金按已交付房价款万分之三的标准计算过高，请求人民法院予以减少，因该违约条款是双方自愿签订，作为违约方的该公司未举证证明约定的违约金过分高于造成的损失，故本院对其该项主张不予支持。永州兴盟房地产开发有限公司逾期交房216日，应向李慧君支付违约金24,557.32元（216日×378,971元×0.0003）。李慧君上诉请求判决永州兴盟房地产开发有限公司支付逾期交房违约金42,179元，本院予以部分支持。综上所述，李慧君的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省永州市冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初3938号民事判决第一项；二、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初3938号民事判决第二项；三、限永州兴盟房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向李慧君支付逾期交房违约金24,557.32元；四、驳回李慧君的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费854元，减半收取427元，由被上诉人永州兴盟房地产开发有限公司负担。二审案件受理费854元，由被上诉人永州兴盟房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 素审 判 员 彭卫民代理审判员 刘 爱二〇一七年四月二十日书 记 员 李 丹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自