（2017）陕01民终40号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2018-07-12
案件名称
陕西某有限公司与罗某某所有权确认纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗某某,陕西某有限公司
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终40号上诉人（原审被告）：罗某某，男。委托诉讼代理人：魏某某，甘肃某律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某某，甘肃某律师事务所西安分所律师。被上诉人（原审原告）：陕西某有限公司。法定代表人：李某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：王某，陕西某律师事务所律师。上诉人罗某某因与被上诉人陕西某有限公司(以下简称某公司)所有权确认纠纷一案，不服西安市某区人民法院（2016）陕0112民初3540号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人罗某某委托诉讼代理人魏某某、刘某某。被上诉人某公司委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗某某上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回某公司的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由某公司承担。事实与理由：1、一审判决对于罗某某、某公司是否存在“借名购房”合意没有进行查明。某公司不能举证证明其与罗某某之间有关于借名的任何证据，应承担不利后果。涉诉房屋的购买不存在借名的必要性，借名原因不符合常理。2、原判决直接认定除3000元定金以外的购房款由某公司承担，忽略涉诉房屋为罗某某夫妻共有财产的事实，属事实认定错误。原判决认定了3000元购房定金由罗某某交纳的事实，但却回避了购房意思表示及房屋归属系罗某某做出的这个事实。原判决采信某公司关于《租赁合同》未实际履行的辩称，导致对涉诉房屋每月按揭还款的性质认定错误。3、原判决以涉诉房屋的用途及实际占有人作为认定房屋事实所有权人的重要依据，于法无据，于理不通。某公司辩称，1、当时某公司资金紧张，以自己的名义购房无法办理银行按揭贷款，为了顺利按揭故才以他人名义购房；且某公司支付的首付款及银行按揭贷款凭证、所持有的涉案房屋产权证书，都足以证明某公司借罗某某之名购买涉案房屋的事实。2、某公司属于“借名购房”,原审判决除3000元定金以外的购房款由某公司交纳正确。3、某公司与罗某某签订的所谓《租赁合同》实际上根本就没有履行，只是为了方便某公司办理工商登记而签订的一种虚假合同，请求驳回罗某某的全部诉讼请求。某公司向一审法院起诉请求:1、确认位于某路106号某大厦1幢1单元12104室房屋为某公司所有（房屋价值279075元）；2、本案诉讼费由罗某某承担。一审法院认定事实：2004年12月24日，罗某某与左某设立陕西某科技开发有限公司，并于2004年12月30日领取营业执照。公司注册资本300万元，罗某某出资270万元，左某出资30万元，左某任法定代表人。2005年12月28日陕西某科技有限公司向陕西某房地产公司支付195074元购房款，此前已缴纳了3000元定金，该定金系罗某某缴纳，某公司予以认可，某公司主张该3000元虽系罗某某缴纳，但该笔钱系罗某某代表公司办理购房时先从公司借款进行支付的，某公司提供了罗某某2006年1月5日的记账凭证，记载罗某某提现3.5万元，证明其中有3000元用于罗某某缴纳购房定金，该笔款项实际为陕西某科技开发有限公司出资。对于定金3000元的票据某公司与罗某某均无法提供，称在购房时已交回开发商冲抵了购房首付款。共向陕西某房地产公司支付购房首付款198074元，用于购买位于西安市某区××某大厦××单元××号房及××房，其中12103号房首付款108999元，12104号房首付款89075元。本案所涉房屋系12104号房。2006年2月24日罗某某与陕西某房地产公司签订了《商品房买卖合同》。购房相关手续的原件均保留在某公司。2006年1月28日陕西某科技开发有限公司召开股东会，李某某受让罗某某41.7%股权，受让左某10%股权，成为公司股东，同时，推举罗某某为公司执行董事（法定代表人）兼总经理职务，李某某为监事，公司名称变更为某公司。2006年2月20日，罗某某与某公司签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限为2006年3月1日至2016年3月1日，租金为60万元整，按月支付。某公司称其与罗某某不存在租赁关系，该份租赁合同系为了变更公司住所地，办理工商登记而签订，因房屋本身系某公司所买，但名字是罗某某，为了办理工商登记才虚假的签订了租赁合同，且合同并未实际履行，其也从未支付过租金。罗某某称其与公司当时的法定代表人左某商量，以偿还按揭的方式冲抵租金，但其未提供书面的证据。2006年12月20日，某公司完成了住所地的变更登记，变更为西安市某路106号某大厦2103室。2009年4月22日，李某某变更为某公司法定代表人。某大厦第1幢1单元21层12103号房及12104号房按揭款先后由某公司按月打入罗某某账户内，由罗某某向银行还款。上述两套房屋现已偿清贷款并已取得了产权证，产权登记簿记载的权利人为罗某某。庭审中，某公司申请证人吴某及张宝宁出庭作证，欲证明上述两套房屋系某公司所买，其二人在担任财务人员期间，每月按时为该两套房屋偿还按揭贷款。罗某某申请证人左某出庭作证，左某原系陕西某科技开发有限公司法定代表人。左某称其虽系陕西某科技开发有限公司法定代表人，但其基本不在公司，公司的日常经营事务均由罗某某负责，其在陕西某科技开发有限公司注册时的出资款系罗某某所借。其称罗某某买房系为了公司办公，购房首付款应该是罗某某自己支付的，因为罗某某告诉其公司账上没有钱。另查明，罗某某称其在退出公司时与李某某签订了关于股权转让和退出公司的协议，协议中约定李某某向罗某某支付200万元，与罗某某原来借贷的用于公司经营活动的40万元借款及利息12.68万元，总计252.68万元，由李某某在2009年5月1日前支付罗某某。陕A******车归李某某，罗某某负责办理过户手续，甘M*****车归罗某某。上述款项支付完毕后罗某某负责办理涉案两套房屋的过户手续，将涉案两套房屋过户给李某某。罗某某称协议丢失，现在无法提供，某公司称李某某在受让罗某某股权时未与罗某某签订协议。罗某某提供了其建设银行个人活期明细，其中有李某某、某公司、吴某向罗某某转账的记录。一审法院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认所有权。本案中，罗某某在担任陕西某科技开发有限公司股东，并负责公司日常经营事务期间，以其个人名义，用陕西某科技开发有限公司的财产按揭购买了位于西安市某区××某大厦××单元××号房及××房，并由陕西某科技开发有限公司及更名后的某公司用公司财产按期偿还按揭贷款。关于缴纳了3000元定金，某公司认可该定金为罗某某缴纳，但其称该3000元系罗某某代表公司办理购房时先从公司借款进行支付的，某公司提供了罗某某2006年1月5日的记账凭证，记载罗某某提现3.5万元，证明其中有3000元用于罗某某缴纳购房定金，该笔款项实际为陕西某科技开发有限公司出资。根据某公司提供的记账凭证无法反映该3.5万元有3000元用于支付定金，因此，对某公司主张3000元定金为其缴纳不予认可，本案认定3000元定金系罗某某个人缴纳。支付该两套房屋首付款时罗某某虽非陕西某科技开发有限公司法定代表人，但其负责公司的日常经营，且法定代表人左某不参与公司经营，左某的出资款系罗某某借付，即罗某某在处理公司事务上有决定权。罗某某也认可首付款除3000元定金外均由陕西某科技开发有限公司支付。根据左某的证人证言，购买房屋时的用途已经确定用于公司办公，且2006年2月24日签订《房屋买卖合同》时罗某某已经股东大会决议被确定为陕西某科技开发有限公司法定代表人。2006年2月20日，罗某某即与陕西某科技开发有限公司签订房屋租赁合同，签订房屋租赁合同的时间在签订《房屋买卖合同》之前，足以证明购买该房的目的系用于公司办公。租赁合同约定租期10年，租金60万元，定金20万元，承租人在2006年10月前交给出租人。罗某某称其与当时公司法定代表人左某商量用上述两套房屋的按借款抵租金，但未提供相关证据，某公司称该合同并未履行。根据租赁合同签订的时间、关于租金及定金的条款，结合上述两套房屋购买时的价格，该关于租金及定金的条款违背常理，陕西某科技开发有限公司如履行上述租赁合同则相当于自己购买了上述两套房屋，因此，对于某公司主张该租赁合同并未实际履行予以采信。结合罗某某在陕西某科技开发有限公司的职务，签订房屋租赁的时间及关于租金、定金条款，证人左某的证人证言，房屋款项的缴纳情况，认定为该房购买的用途系用于陕西某科技开发有限公司办公，实际购买人系陕西某科技开发有限公司，登记在罗某某名下。陕西某科技开发有限公司于2006年1月28日变更为某公司，因此，某公司系本案适格原告。根据物权法定的原则，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误的，以不动产登记簿为准。现某公司提供证据证明除3000元定金外其余首付款及按揭款均系其缴纳，房屋也一直用于公司办公，欲证明该房屋系其借罗某某名购买。结合本案中某公司提供的证据的证明力，对于某公司的主张予以采信，本案涉案房屋真实的权利人应系某公司所有，罗某某缴纳的3000元定金应作为债权债务处理，罗某某可另行主张。据此，根据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决：西安市某区某路106号某大厦1幢1单元12104室房屋为原告陕西某有限公司所有。案件受理费5486元，原告已预交，由被告罗某某承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”《最人民法院关于使用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，罗某某在担任陕西某科技开发有限公司股东并负责公司日常经营事务期间，以其个人名义，用陕西某科技开发有限公司的财产按揭购买了位于西安市某区某村口××蓝天大厦××单元××房，并由陕西某科技开发有限公司及更名后的某公司用公司财产按期偿还按揭贷款。罗某某认可首付款除3000元定金外均由某公司支付。某公司提供证据证明除3000元定金外其余首付款及按揭款均系某公司缴纳，房屋也一直用于公司办公。故一审结合本案中某公司提供的证据的证明力，认定本案涉案房屋真实的权利人为某公司所有并无不当。根据某公司与罗某某签订的《租赁合同》的签订时间、租金及定金条款，结合涉案房屋的购买价格，某公司如以合同约定的条件租赁两套房屋相当于自己购买了两套房屋，不符合常理，故某公司主张该租赁合同并未实际履行的理由应予采纳。因此罗某某上诉称某公司租赁包括涉案房屋在内的两套房屋并以支付按揭款的形式向其支付租金的理由不能成立，综上所述，罗某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5486元由罗某某负担。本判决为终审判决。审判长 陈平审判员 李刚审判员 李涛二〇一七年四月二十日书记员 李伟 更多数据：