（2016）苏0391民初1571号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2018-07-20
案件名称
裴卫华与徐州市科力置业有限公司、黄平刚、第三人陈广超房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
徐州经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
裴卫华,徐州市科力置业有限公司,黄平刚,陈广超
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0391民初1571号原告：裴卫华,男,1975年7月13日出生,汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：孟秋，江苏淮海正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：张贺，江苏淮海正大律师事务所律师。被告：徐州市科力置业有限公司,住所地徐州经济技术开发区民营科技园。法定代表人：刘忠敏，该公司经理。委托诉讼代理人：赵春祥，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。被告：黄平刚,男,1978年7月10日出生,汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：庞红舟，江苏泰信律师事务所律师。第三人：陈广超,男,1971年8月26日出生,汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：周保久，江苏清正苑律师事务所律师。原告裴卫华与被告徐州市科力置业有限公司、黄平刚、第三人陈广超���屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案受理后，依法适用普通程序于2016年12月12日公开开庭审理了本案。原告裴卫华及其委托诉讼代理人张贺、孟秋、被告徐州市科力置业有限公司的委托诉讼代理人赵春祥、被告黄平刚、第三人陈广超及其委托诉讼代理人陈广超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告裴卫华诉称，诉讼请求：1.二被告连带返还房款176.5万元及利息（利息是以176.5万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2012年12月7日起，计算至判决确定给付之日）。2.诉讼费即其他费用由被告承担。事实与理由：2011年1月15日，原告购买被告徐州市科力置业有限公司与被告黄平刚联合开发的位于徐州市金山桥开发区杨山路星光名庭1-1-301室房屋，建筑面积为1144.81平方米，单价2620.52元/平方米，房款总金额为300万元。原告付清了全部房款。后���原告与二被告协商，将该房退给了徐州市科力置业有限公司，由被告徐州市科力置业有限公司另行出售给第三人陈广超。2012年11月5日，被告黄平刚退给原告123.5万元，并约定由第三人陈广超直接带被告付给原告110万元，经结算被告欠66.5万元房款。2012年12月6日，被告黄平刚出具了解除星光名庭1号楼301室欠裴卫华70万元的欠条。2012年12月7日，第三人陈广超案约定支付给原告110万元。2015年5月20日，原告与第三人陈广超签订一份房地产买卖协议，由第三人购买原告所有的位于徐州市金山桥开发区杨山路星光名庭1号楼601室房屋，价格为500万元。第三人尚欠原告601室房款150万元，原告多次向第三人催要，因被告对第三人代被告退给原告301室房款110万元的行为不予认可，该代付行为又被生效判决否定，故第三人支付原告的110万元只能认定为支付601室的房款。据此，被告尚欠原告301室部分房款没有退还。原告多次向被告及第三人催要房款未果，为维护原告的合法权益，向法院起诉，请求法院判如所请。被告徐州市科力置业有限公司辩称，依法驳回被答辩人裴卫华的诉讼请求并承担本案诉讼费用。事实和理由如下：（一）被答辩人裴卫华的起诉超过了诉讼时效。2012年1月12日，被答辩人裴卫华委托黄平刚全权代办星光名庭1-1-601、1-1-501、1-1-301房屋所有退房手续。同日，陈光超委托黄平刚全权代办星光名庭1-1-201、1-1-401、1-1--101房屋所有退房手续。至2012年12月份，黄平刚和裴卫华办理完毕退房手续。裴卫华的301室退房后换收据将1,526,692元退房款转抵陈广超购1-1-301房屋的房款，陈广超于2013年10月8日刷卡交款4,411,004元，并办理完毕301房屋产权证书。此后，被答辩人裴卫华没有对退房问题提出异议，也没有要求答辩人徐州市科力置业有限���司（以下答移称徐州市科力置业有限公司）退房款，从2013年底至今已有二年有余，因此，被答辩人裴卫华的诉讼请求超过了诉讼时效。（二）答辩人徐州市科力置业有限公司办理退房手续有事实依据，符合法律规定。2012年1月12日，被答辩人裴卫华委托黄平刚全权代办星光名庭1-1-601、1-1-501、1-1-301房屋所有退房手续，现已办理完毕，受托人黄平刚代为完成了所有退房手续，答辩人徐州市科力置业有限公司没有任何过错。根据《中华人民共和国民法通则》第63条：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。因此，对于黄平刚所办理的退房行为包括房款的资金往来所形成的法律后果，被答辩人裴卫华作为委托人都应当承受并承担相应的民事责任。因此，被答辩人裴卫华再要求答辩人徐州市科力置业有限公司退还房款的请求不成立。（三）星光名庭1号楼1-1-301商品房退房所有手续全部办理完毕，答辩人徐州市科力置业有限公司没有再退还房款的义务。与裴卫华、陈广超有关的301室房屋款项情况如下：1.裴卫华退房涉及的301室房屋款项情况：2011年1月15日刷卡交301室房款300万元，2012年12月10日退款1,347,646元到徐州星云建设工程有限公司，支票头上有裴卫华签字；2013年4月，将111,325元转抵陈广超应交地下储藏室-101室房款；2013年9月，将14,337元转抵陈广超应交地下储藏室-101室房款，将剩余的1,526,692元转抵陈广超应交301室房款。合计：3,000,000.00元=1,347,646元+111,325元+14,337元+1,526,692元。2.陈广超购买301室房屋款项情况：301室合同建筑面积1120.32平方米（实测面积1120.32平方米），合同总房款5,937,696元，合同单价5300元/平方米。由陈广超于2013年10月8日刷卡交款4,411,004元，此前裴卫华的301室退房后收据转抵1,526,692元。陈广超应还裴卫华1,526,692元。合计：5,937,696元=4,411,004元+1,526,692元。（四）被答辩人裴卫华和第三人陈广超之间的债权债务关系应另案解决。第三人黄平刚与被答辩人裴卫华和及案外人陈广超之间存在民间借贷的债权债务关系，星光名庭1号楼1-1-301商品房的买卖合同实质上是抵押形式，并非真实的买卖关系，三方因民间借贷的关系而变更商品房买卖合同内容。因此，三方因民间借贷的关系应另案解决。被告黄平刚辩称，驳回原告的诉讼请求。另被告黄平刚经本院合法传唤，出庭应诉迟到，视为自行放弃质证等诉讼权利。第三人陈广超答辩并诉称，其诉讼请求为原告应依法向第三人陈广超返还该110万元。事实与理由：1.关于301购房余款，已经被生效判决确认，不存在由第三人支付给原告的可能。2.第三人支付给原告的110万与原告所主张的601房款支付没有任何关系。原告裴卫华为证明其主张，向本院提交了以下几组证据。第一组证据，商品房买卖合同一份，复印件。证明目的：2011年1月15日，裴卫华与徐州市科力置业有限公司签订了一份商品房买卖合同。裴卫华购买徐州市科力置业有限公司开发的位于徐州市金山桥开发区杨山路星光名庭1-1-301室房屋。合同第四条第一款约定了该房屋总金额为300万元。第二组证据，银行打款记录一组，原件。证明目的：1.2011年1月15日，裴卫华向徐州市科力置业有限公司、黄平刚打款760万元，将包括301室房屋在内的房款全部付清；2.2012年12月7日，陈广超向裴卫华支付301室房屋房款110万元。第三组证据，中国工商银行个人业务凭证一份，复印件。证明目的：2012��11月5日，被告黄平刚退给裴卫华301室房款123.5万元。第四组证据，欠条一张，原件。证明目的：2012年12月6日，被告黄平刚出具了解除星光名庭1号楼301室，欠裴卫华70万元的欠条。证明解除301室房屋和欠房款事实存在。上述证据中的银行打款记录陈广超付给裴卫华的110万元和黄平刚推给裴卫华的123.5万元，这两个数字之和是233.5万元，所以退了301室房屋后两被告还应退还裴卫华66.5万元，因为黄平刚当时无法支付66.5万元，所以黄平刚就给裴卫华出具70万元的欠条，欠条中注明是解除301室房屋的欠款。第五组证据，徐州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第2119号民事判决书一份、徐州市中级人民法院（2015）徐民终字第02949号民事判决书一份，均系从电脑打印的复印件。证明目的：徐州市科力置业有限公司起诉黄平刚、陈广超合资、合作开发房地产合同���纷案件在徐州市鼓楼区人民法院受理，该案件经徐州市中级人民法院维持原判而生效。依据判决书可以证明黄平刚与徐州市科力置业有限公司联合开发了徐州市金山桥开发区杨山路星光名庭房屋，徐州市科力置业有限公司协助黄平刚对外销售房屋。301室房屋原是裴卫华购买的，后转卖给陈广超。陈广超付给裴卫华301室购房款徐州市科力置业有限公司及黄平刚均不认可。第六组证据，裴卫华与陈广超签订的601室房屋房地产买卖协议一份，原件。证明目的：2015年5月20日，裴卫华与陈广超签订一份房地产买卖协议，由陈广超购买裴卫华所有的位于徐州市金山桥开发区杨山路星光名庭一号楼601室房屋，价格为500万元，不是陈广超所陈述的350万元。裴卫华向陈广超索要剩余的150万元，陈广超提供了与两被告之间的判决书，拒绝支付601室房屋房款，所以本案产生诉��。陈广超因徐州市科力置业有限公司、黄平刚不认可其支付给裴卫华301室的购房款，拒绝支付给裴卫华601室购房款150万元。证明双方产生争议的时间，证明本案不超过诉讼时效。针对原告提出的上述证据，被告徐州市科力置业有限公司发表质证意见如下：对第一组证据商品房买卖合同的真实性无异议，但不能证明原告的观点，因为原告裴卫华和黄平刚存在借贷关系，根据已经生效的判决（2014）徐民终第2922号、（2015）徐民终字第249号等民事判决书，可以证明裴卫华、黄平刚之间是利用商品房买卖合同的关系起到借贷抵押的目的，所以该商品房买卖合同实际上是名为买卖实为抵押，没有实际履行该份合同。此后双方办理的退房也是因为借贷关系的变化造成的后果。对第二组证据银行打款证据的真实性无异议，但和本案没有关联性，不能证明原告的所要证明���目的，且和301室有关的房款已经全部退还完毕，该760万元中500万和301有关，另外260万元明显是原告和黄平刚之间产生的借贷关系，且是直接汇入黄平刚的账户内，因此不能作为301室的购房款。该表中也不能证明该500万元是汇入了徐州市科力置业有限公司的账户，据徐州市科力置业有限公司的财务记载，301室的500万元也是通过还票据所得。所以该证据与本案无关联性。第三组证据中国工商银行的个人凭证真实性无异议，该款无法显示是黄平刚退还裴卫华301房款这一事实，在该份凭证左面一栏中写明裴卫华，而在汇出单位一栏中没有注明，没有其他材料证实该笔资金往来的性质，所以不能证明原告的观点。第四份证据欠条一张，根据欠条内容没有注明是退房款，只写明因解除301室欠款70万元，该70万元也可能是违约金，也可能因为解除及合同对裴卫华的补偿，所以该欠���也无法证明原告的观点。第五份证据对两份判决书的真实性无异议，对黄平刚、徐州市科力置业有限公司联合开发的事实无异议，但是对于原告所述的301房屋属于转卖的事实不认可，实际是裴卫华先履行退房手续，然后陈广超再重新向徐州市科力置业有限公司购买，只是裴卫华的退房款其中一部分由黄平刚转抵陈广超购买301的房款。对第六组证据裴卫华、陈广超提供的房地产买卖协议。从合同的内容看，虽然写明产权证明的编号和土地编号，但是根据该协议也无法认定其内容。根据双方约定的第六条付款方式，被告和第三人也没有提供付款的明细和相关证据。因此，对该份证据合法性和关联性有异议。如果该份协议属实，根据该份协议签订的时间显示为2015年5月20日，和本案的301室房屋退还款发生的时间及第三人陈广超汇款110万元给裴卫华的时间，与该协议无关联性。也就是如果该买卖协议真实合法，裴卫华完全可以按照该协议中第六条的约定要求陈广超付款。对于该证据中裴卫华和陈广超签订的601室的房屋租赁合同是复印件，不符合证据的形式，与本案也无关联性。第三人陈广超发表质证意见如下：对第一组证据的真实性无异议，对原告的证明目的无异议。对于第二组证据其证明目的的第一项与第三人无关，不予以质证。对其证明目的第二项无异议，因为只有向裴卫华支付款项，裴卫华才能将网上商品房买卖合同解封，另外黄平刚向我出具欠条190万后，我才能向徐州市科力置业有限公司购买301室。第三组证据与第三人无关，不质证。第四组证据也与第三人无关，不质证。第五组证据，两份判决书的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议。301室并非是原告转卖给陈广超的。对第六组证据对于601室买卖协议的��实性无异议，虽然协议约定价款500万元，但后来双方协商以350万元成交。陈广超已经全额支付350万元房款，陈广超所付601室的350万元房款与2012年12月7日的110万元没有任何关系。该110万元原来是在陈广超购买301时按徐州市科力置业有限公司的要求将301室购房余款支付给裴卫华，冲抵徐州市科力置业有限公司应退裴卫华的房款。因该主张未被法院采纳，因此该110万元按照生效判决系裴卫华的不当得利，依法应当返还陈广超。至于301室退房过程中徐州市科力置业有限公司是否退还以及退还数额是多少给裴卫华与第三人无关。被告徐州市科力置业有限公司为证明其主张，向本院提交如下证据。第一组证据：1.2012年1月12日，裴卫华委托黄平刚全权代办星光名庭1-1-601、1-1-501、1-1-301房屋所有退房手续；2.同日，陈光超委托黄平刚全权代办星光名庭1-1-201、1-1-401、1-1--101房屋所有退房手续。证明目的：1.黄平刚是裴卫华的受托人，全权代办星光名庭1-1-301房屋所有退房手续，对于黄平刚的行为，委托人裴卫华应认可并承担相应的法律后果；2。裴卫华的起诉超过诉讼时效。第二组证据共4份：1.2011年1月15日，裴卫华有关301室房款300万元刷卡换票据；2.2012年12月10日退款1,347,646元到徐州星云建设工程有限公司，支票头上有裴卫华签字认可；3.2013年4月，将111,325元转抵陈广超应交地下储藏室-101室房款；4.2013年9月，将14,337元转抵陈广超应交地下储藏室-101室房款，将1,526,692元转抵陈广超应交301室房款。证明目的：1.证明退房手续办理完毕；2.房款流向清楚且完整，即3,000,000.00元=1,347,646元+111,325元+14,337元+1,526,692元。第三组证据：1.陈广超购买301室房屋的合同；2.陈广超于2013年10月8日刷卡交款4,411,004元；3.裴卫华的301室退房后收据转抵1,526,692元。证明目的：1.301室合同建筑面积1120.32平方米（实测面积1120.32平方米），合同总房款5,937,696元，合同单价5300元/平方米。2.陈广超于2013年10月8日刷卡交款4,411,004元和裴卫华转换票据1,526,692元之和等于总房款，即5,937,696元=4,411,004元+1,526,692元。第四组证据是一份黄平刚情况证明材料证明以上内容已经完成，黄平刚完成了代理事项，裴卫华应当承担相应的后果。第五组证据，徐州市科力置业有限公司与黄平刚联合开发合同以及徐州市科力置业有限公司、黄平刚、陈广超三方协议各一份，证明徐州市科力置业有限公司和黄平刚之间的联合开发合同中约定的黄平刚对联合开发的房子的处置权；证明黄平刚和本案原告裴卫华及被告陈广超之间民间借贷关系。根据江苏省高院有关民事借贷纠纷的纪要精神，本案的原告裴卫华和��告黄平刚之间有关涉案款项属于民间借贷，双方对争议的案款通过房屋买卖的形式做借款的担保，房屋涉及301、501、601，被告已经在上一庭提供了抵押借款合同，据此裴卫华和黄平刚之间的资金流向包含两部分：一是通过房屋买卖形式流进流出的资金，这些资金都是裴卫华以及被告陈广超委托黄平刚在徐州市科力置业有限公司办理，且裴卫华和陈广超都出具的委托手续，本案争议的301两次买卖之中，两次买卖的时间点2012年均完成了房屋买卖手续和款项结算手续，各方均无争议，在2013年10月8号黄平刚、陈广超、徐州市科力置业有限公司三方签订的协议之中对301房屋进行结算，对此前的资金流向各方均无异议。生效的判决中，对三方协议的款项进行了确认，原告的请求不成立；二是具体将资金的流向作说明，确认301房屋出售给陈广超的价款是5937696元，陈广超付款4411004元，差额1526692元是通过裴卫华退301房款，转为陈广超购601的房款，在签订三方协议的时候陈广超是明知道该1526692元是裴卫华替陈广超支付的，是通过黄平刚替双方代办结算的，在鼓楼和中院的诉讼中，已经确认该事实，在诉讼中陈广超要求要1526692元冲抵三方协议里面的担保人，没有提到过其他事项，两级法院没有支持陈广超的请求，主要有两点理由，无论陈广超是否支付给裴卫华1526692元，都与三方协议明确的内容无关，支付的时间都在三方协议之前，现在原告裴卫华提供的110万元凭证以及陈广超陈述的该110万元的打款，证明陈广超在鼓楼和中院的判决中观点不能成立，同样不能证明他们在本案中的观点。针对徐州市科力置业有限公司提交的上述证据，原告裴卫华发表质证意见如下：对证据一第1项真实性有异议，这份委托书不是裴卫华签字，这份和裴��华其他签名可以看出不是原告本人所签。证据一第2项是陈广超的，无法质证。对第二组证据第1项无异议，确实刷了301室300万元购房款。第二组证据第2项，星云建设有限公司是黄平刚的公司，黄平刚担任是该公司法定代表人且是股东。所以该款项是转给黄平刚的，黄平刚与被告徐州市科力置业有限公司是联合开发关系，所以该款项转到星云公司是被告之间的内部条约，该款项只是转给裴卫华123.5万元。对于第二组证据的3、4项都与裴卫华无关，裴卫华也不清楚该款项的情况。第三组证据的1、2项与裴卫华无关。裴卫华不清楚陈光超和徐州市科力置业有限公司的购房情况。对三组证据第3项不予以认可。该收据上无裴卫华的签字且不清楚该款项的折抵情况。对于第四组证据真实性，合法性关联性均有异议。对第五组证据与原告无关，不予质证。第三人陈广超发表质证意见如下：第一组证据第1项与第三人无关，不予认可。对于第二项真实性有异议，第三人未委托黄平刚也未给黄平刚签署过委托书。第二组证据第1、2项与第三人无关，第3项和第4项第三人不清楚，转款与第三人购买101室无任何关系。第三组证据实际已经被鼓楼法院判决认定，没有认定的是被告的3项即变成陈广超应退还给裴卫华1526692元。第三人是向徐州市科力置业有限公司购买301室，不存在替徐州市科力置业有限公司偿还原告退房款的情况。虽然第三人在鼓楼法院审理案件过程中主张301室购房余款已经按照徐州市科力置业有限公司的要求支付给裴卫华，但未得到法院的认可，因此第三人尊重法院的生效判决。第四组证据的真实性合法性关联性均不认可。对第五组证据认可，三方协议中我担保了7395424元。但不能证明被告的观点。被告黄平刚发表质证意见如下：对各项证据予以认可，能够证明其观点，原被告之间是借款关系，不存在房屋买卖，房屋买卖仅仅是为了借款提供担保，借款已经偿还完毕。第三人陈广超为证明其主张，向本院提交如下证据。第一组证据，证明一份。内容2015年9月28日原告给被告出具的购买601室购房款数额及相关约定。证明原告在收到第三人支付的300万元后，601室房款付清。第二份证据，收条一份。证明裴卫华于2015年5月31日收到第三人支付的601室购房定金50万元。上述证据证明第三人和原告之间关于601室的买卖行为，第三人已经按约定履行完了付款义务。601室的付款金额与2012年110万元打款行为无关联性。针对第三人提交的上述证据，原告裴卫华发表意见如下：对50万元押金的收条无异议，对2015年9月28日的证明无异议，但是对于本案的关联性有异议，证明是履行我们2015年5月20日买卖协议第六条B项第一款的内容。也就是将裴卫华原来的贷款全部还清。第六条B款第一项，第二款由于陈广超自己没有支付剩余房款150万元，所以双方未到产权部门办理过户。我方就是因为多次向陈广超追要剩余的150万元所以产生本案争议。被告徐州市科力置业有限公司发表质证意见如下：对第一份证据的文字内容无异议。该证据的内容和原告要求被告徐州市科力置业有限公司退款的请求无关联性。对于收条50万元定金的文字内容无异议，与被告无关联性。本院经审查认为，原告举证的商品房买卖合同（合同号：0253826）、银行打款记录一组、中国工商银行个人业务凭证一份、欠条一张、徐州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第2119号民事判决书、徐州市中级人民法院（2015）徐民终字第02949号民事判决书、裴卫华与陈广超签订的601室��屋房地产买卖协议，被告徐州市科力置业有限公司举证的2011年1月15日裴卫华有关301室房款300万元刷卡换票据、徐州市科力置业有限公司与黄平刚联合开发合同以及徐州市科力置业有限公司、黄平刚、陈广超三方协议，第三人举证的50万元定金的收条、2015年9月28日的证明等证据客观真实，来源合法，与本案存在关联性，能够证明案件的真实情况，本院对以上证据的证明效力予以确认。对于存在争议的证据，鉴于这些证据存在争议且无相关证据佐证，本院对其证据效力予以否认。本案经审理认定事实如下：2010年1月11日，徐州市科力置业有限公司（甲方）与黄平刚（乙方）签订《联合开发合同》，约定双方联合开发星光名庭1号楼。2011年1月15日，裴卫华（××）与徐州市科力置业有限公司（××）签订《商品房买卖合同》（合同号：0253826），约定××购买位于金山桥杨山路南星光名庭1-1-301室房屋，建筑面积为1144.81平方米，单价2620.52元/平方米，房款总金额为300万元。裴卫华付清了全部房款。后经裴卫华与徐州市科力置业有限公司、黄平刚协商，将该房退给了徐州市科力置业有限公司，由徐州市科力置业有限公司另行出售给陈广超。2012年11月5日，黄平刚退给裴卫华123.5万元，并约定由陈广超直接代徐州市科力置业有限公司付给裴卫华110万元，经结算徐州市科力置业有限公司欠66.5万元房款。2012年12月6日，黄平刚出具了解除星光名庭1号楼301室欠裴卫华70万元的欠条。2012年12月7日，陈广超案约定支付给裴卫华110万元。2013年10月8日，徐州市科力置业有限公司（甲方）与黄平刚（乙方）、陈广超（丙方）签订协议，对于星光名庭1号楼开发后的相关事项达成协议。2014年10月27日，徐州市科力置业有限公���诉黄平刚、陈广超合资、合作开发房地产合同纠纷一案在徐州市鼓楼区人民法院受理，该院于2015年5月19日作出（2014）鼓民初字第2119号民事判决。该判决在本院认为部分对涉及本案认定如下：“关于被告陈广超抗辩其向案外人裴卫华支付了1526690元为替原告向案外人裴卫华支付的购房预付款，视同直接付款给原告，应当从二被告应当向原告支付的7395424元的税费中扣除的问题，首先，本案中原、被告签订的三方协议约定，被告黄平刚应当向原告徐州市科力置业有限公司支付7395424元的税费，被告陈广超对该协议中黄平刚的付款义务承担连带责任，陈广超履行义务的相对人是徐州市科力置业有限公司而非案外人裴卫华，根据原、被告的陈述，陈广超已向原告徐州市科力置业有限公司支付4411004元，被告陈广超陈述其向案外人裴卫华已支付1526692元，被告陈广超主张该款应当计算到二被告应当向原告徐州市科力置业有限公司支付的7395424元税费中，鉴于在三方协议中未有约定将该房屋差价款的支付作为本案诉争案款的支付方式，即未约定将被告陈广超向案外人裴卫华支付的该笔款项作为二被告应当向原告徐州市科力置业有限公司支付协议约定的款项，因此，被告陈广超的该主张没有事实和法律依据，本院不予支持；其次，据被告陈广超在庭审过程中自认，被告陈广超向案外人裴卫华支付该笔款项是在2012年12月7日后陆续支付的，即在三方协议签订确认被告的付款数额之前，但三方协议未对该笔款项有过相关约定。另，即使陈广超向裴卫华支付了该笔款项，亦应是被告陈广超在购买301房屋时产生的相关纠纷，该笔款项的支付与本案没有关系。综上，对于该笔款项被告陈广超向案外人裴卫华支付与否都与本案没有关联性，故本院对被告陈广��该抗辩不予支持。”陈广超对该判决不服，上诉至徐州市中级人民法院，该院于2015年9月30日作出（2015）徐民终字第02949号民事判决，该判决本院认为部分认定，“关于上诉人陈广超已付款数额如何确定的问题。徐州市科力置业有限公司是基于陈广超和黄平刚没有履行三方协议的约定而提起的诉讼，三方协议签订的时间是2013年10月8日，徐州市科力置业有限公司和陈广超认可在三方协议签订之后陈广超向徐州市科力置业有限公司支付的款项总额是4411004元，一审已将该款作为已付款扣除。陈广超认为其向案外人裴卫华支付的1526692元应视为支付给了被上诉人徐州市科力置业有限公司，应从欠款中扣除。本院认为，陈广超向裴卫华支付1526692的时间是2012年12月7日，在三方协议签订之前，且系向案外人支付，徐州市科力置业有限公司不认可该款的支付在三方协议的履行范围之内，故陈广超主张应作为已付款扣除，理由不能成立，本院不予支持。”2015年5月20日，裴卫华与陈广超签订一份房地产买卖协议，由陈广超购买裴卫华所有的位于徐州市金山桥开发区杨山路星光名庭1号楼601室房屋，价格为500万元。陈广超尚欠裴卫华601室房款150万元，裴卫华多次向陈广超催要，因徐州市科力置业有限公司对陈广超代其退给裴卫华301室房款110万元的行为不予认可，故裴卫华认为陈广超支付其的110万元只能认定为支付601室的房款。据此，裴卫华多次向徐州市科力置业有限公司、黄平刚及陈广超催要房款未果，为维护裴卫华的合法权益，向法院起诉，请求法院判如所请。根据当事人的诉讼请求、答辩意见和举证、质证的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案的争议焦点归纳为：1.本案原告的起诉是否超出诉讼时效。2.原告裴卫华是否向第三人陈广超返还110万元。3.被告徐州市科力置业有限公司、黄平刚是否连带偿还原告176.5万元及利息。本院认为，（一）本案原告的起诉是否超出诉讼时效。根据被告徐州市科力置业有限公司的答辩状、举证材料，可以证明原告裴卫华退房与房款流向的最后时间为2013年9月，且原告裴卫华与被告黄平刚、第三人陈广超尚存在其他债权债务关系。2014年10月27日，徐州市科力置业有限公司起诉黄平刚、陈广超合资、合作开发房地产合同纠纷案，一审判决于2015年5月19日作出，二审判决在2015年9月30日作出。2015年5月20日，原告与第三人陈广超签订一份房地产买卖协议，因原告裴卫华、被告徐州市科力置业有限公司、第三人陈广超对1526692元支付行为性质的认识不同，第三人拒不支付剩余房款，导致原告裴卫华起诉。因此，综合本案事实与被告徐州市科力置业有��公司的答辩状、举证材料，可以证明原告裴卫华的起诉没有超出诉讼时效。（二）关于原告原告诉请被告徐州市科力置业有限公司、黄平刚是否连带偿还原告176.5万元及利息诉讼请求的认定。对此，应明确涉案房屋300万元的支付情况。按照当事人各方均认可的事实，原告裴卫华购买涉案房屋后，又退还房屋，而该房屋又以裴卫华的名义在网上备案。第三人陈广超想解除网上备案并购买该房屋，向原告裴卫华支付了110万元，另据第三人陈广超自认，其间第三人向被告黄平刚出具了190万元的欠条。被告黄平刚向原告裴卫华支付了123.5万元，经结算尚欠66.5万元房款。对此，被告黄平刚向原告裴卫华出具了70万元的欠条，形成了完整的证据链。（三）原告裴卫华是否向第三人陈广超返还110万元。关键在于对第三人陈广超向原告裴卫华支付110万元行为性质���认定。结合对第二个争议焦点的论述，原告裴卫华当然不需要向第三人陈广超返还110万元的购房款。之所以出现争议成诉，关键在于各方当事人对生效民事判决的认识不同。两审判决均认定，关于陈广超认为其向裴卫华支付的1526692元应视为支付给了徐州市科力置业有限公司且应从欠款中扣除的主张不应支持。因为陈广超向裴卫华支付1526692的时间是2012年12月7日，在三方协议签订之前，且系向案外人支付，徐州市科力置业有限公司不认可该款的支付在三方协议的履行范围之内，且与生效判决的案件无关。因此，两审判决对该笔事实认定是清楚的，与已决案件没有关系。至于有关当事人对该生效判决认识不同，是其自身的事情，不影响该生效判决的效力。因此，原告在本案中提出该110万元应认定为支付601室房款的主张不能成立，原告关于601室的房屋买卖与本案无关，至于原告如何主张有关601室房屋的权利，本案不予理涉。第三人主张原告应返还这110万元的不当得利亦无证据支持，本院不予认可。据此，原告的176.5万元诉讼请求应当扣除第三人陈广超已付的110万元，应为66.5万元。关于利息，也应当以此为本金计算。关于计息时间，原告主张从2012年12月7日起算，本院从衡平当事人权利及案件实际出发，宜从原告起诉之日2016年7月21日起算，利率认可原告的主张即按照中国人民银行同期同类贷款利率，计算至判决确定给付之日。鉴于本案系由被告徐州市科力置业有限公司与被告黄平刚联合开发涉案房屋所致，虽然内部对双方权利义务等进行了约定，但是对外作为统一的整体，且房屋是以被告徐州市科力置业有限公司名义销售。因此，二被告应承担连带责任。综上，本院依照《中华人民共和国��法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第九十三条第一款第五项之规定，判决如下：一、被告黄平刚在本判决发生法律效力后十日内向原告裴卫华返还购房款66.5万元及利息（以66.5万元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率，自2016年7月21日起至本判决确定的履行之日止）；被告徐州市科力置业有限公司对上述债务承担连带责任；二、驳回原告裴卫华的其他诉讼请求；三、驳回第三人陈广超的诉讼请求。案件受理费20775元、公告费350元由被告徐州市科力置业有限公司、黄平刚负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院（同时预交上诉费至江苏省徐州市中级人民法院账户，帐号：32×××02，开户行：建行徐州市永安支行）。审 判 长 魏俊哲人民陪审员 孙荣林人民陪审员 孟献勇二〇一七年四月二十日书 记 员 卜凡胜书 记 员 邵 帅本案援引法律条款一、中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。��事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。 微信公众号“”