（2017）豫13民终838号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-06-27
案件名称
李瑞琴、华玉苗房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省南阳市中级人民法院
所属地区
河南省南阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李瑞琴,华玉苗
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫13民终838号上诉人（原审被告）：李瑞琴，女，汉族，1976年10月9日出生，户籍地南阳市宛城区。现住南阳。被上诉人（原审原告）：华玉苗，女，汉族，1986年11月15日出生，住南阳市。委托诉讼代理人:张东明，河南怡和律师事务所律师。委托诉讼代理人:田淀，河南怡和律师事务所律师。上诉人李瑞琴因与被上诉人华玉苗房屋买卖合同纠纷一案，不服南阳市宛城区人民法院（以下简称一审法院）（2015)宛民初字第2748号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李瑞琴上诉请求：撤销（2015）宛民初字第2748号民事判决。本案诉讼费由对方承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误，李瑞琴并非存在欺诈行为。在收到的（2015）宛民初字第686号民事裁定书显示的是，对李瑞琴现金25万元或者同等价值财产予以查封，没有显示查封李瑞琴房产信息，所以对法院查封房产不知情。李瑞琴为了筹集25万元给法院解除查封，决定变卖房屋，在收到华玉苗30万元之后也将该款还了房贷。在约定过户前几天李瑞琴到房管过户窗口咨询本套房产过户相关事宜，窗口工作人员也没有告知房产被查封事情，以至于让华玉苗都把过户费交到房管局，差一步就过户成功，才知道房产被查封。以上可以看出李瑞琴确实不知该房屋被法院查封，李瑞琴主观上不存在欺诈的恶意。2.一审法院适用法律错误，李瑞琴与华玉苗之间的买卖合同不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关条款。根据该规定的第一条，出卖人必须是房地产开发企业，而李瑞琴并非房地产开发商，因此，不适用上述司法解释，不适用条款中的惩罚性赔偿款。3.一审判决未考虑社会效果，从化解社会矛盾的角度来看，本案判决也不利于调解。本案应适用该合同第七条第三项的延期违约金，第一项的违约金系房屋产权存在纠纷的违约金，但本案中，该房屋产权确属李瑞琴所有，并不存在任何纠纷，且华玉苗已经实际占有、使用该房屋，暂时并未造成实际损失，且李瑞琴不知房屋被查封，只要李瑞琴解决房屋查封问题，该买卖合同便能得以继续履行。在一审中李瑞琴多次努力，已经快要达成解决的共识，但法院的这种判决只会让之前的调解化为乌有，使得三方当事人同时深陷诉讼泥潭，不利于化解社会矛盾。华玉苗辩称，本案事实清楚，人民法院查封在购房之前，违约方需要支付违约金，一审判决正确。华玉苗向一审法院起诉请求：一、李瑞琴立即退还华玉苗购房款300000元，并自2015年6月17日起按同期银行利率支付利息；二、按合同约定李瑞琴向华玉苗支付房屋成交价的20%违约金110000元;三、本案诉讼费由李瑞琴承担。一审法院认定事实：2015年6月15日，华玉苗(甲方、买方)与李瑞琴(乙方、卖方)签订了一份《房地产买卖居间合同》，约定李瑞琴将位于南阳市宛城区××路××公寓××单元××室的房产出售予华玉苗，建筑面积123.09平方米，总价款为510000元，合同第五条第二款约定：“甲乙双方约定于2015年7月15日之前去南阳市房管局办理过户手续”;第七条第一款第一项约定：“甲方保证上述房产产权清晰，自签订本合同之日起，如发生与甲方及房产有关的产权或其他纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任，因此导致合同不能按约定履行或合同无效的，甲方应向守约方承担违约责任，乙方有权解除合同。本项约定不受合同效力影响。”第三项约定“甲乙任何一方拒绝履行合同，或发生本条1项的违约情形，均由违约方向另一方支付本合同第三条确定的房屋成交价的20%作为违约金。”；第五项约定：“违约方承担本条第1、2、3、4项违约责任后，不免除甲、乙方其他合同履行义务”。依照合同约定，华玉苗于2015年6月15日支付给李瑞琴20000元定金，2015年6月16日华玉苗一次性支付李瑞琴购房款280000元。但在2015年7月13日，华玉苗、李瑞琴在房管局办理过户手续时，华玉苗发现购买房屋被宛城区法院查封，使得房屋无法办理过户手续，由此形成纠纷。李瑞琴所卖房屋是2015年5月11日被法院查封，5月22日李瑞琴收到法院查封裁定。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。但李瑞琴在明知本案争议房屋已被法院查封的情况下仍与华玉苗签订《房地产买卖居间合同》明显属于合同欺诈行为，故该合同为无效合同。李瑞琴故意隐瞒房屋被法院查封的行为已经构成违约。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条“出卖人订立商品房买卖合同时导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定，华玉苗要求李瑞琴按约返还其300000元购房款和从交款之日按中国人民银行同期贷款利率支付利息及李瑞琴应按约定支付成交价510000元20％违约金即102000元的请求符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定判决如下：一、被告李瑞琴于本判决生效之日起十日内向原告华玉苗退还购房款300000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算从2015年6月16日起至本判决限定还款之日止）。并承担违约金102000元。二、驳回原告华玉苗其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7450元，保全费2570元由李瑞琴负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，在2015年5月22日法院向李瑞琴送达了另案查封裁定，裁定的内容为“对被告李瑞琴现金25万元或同等价值财产予以查封。”此时李瑞琴并不明知其位于南阳市宛城区××路××公寓××单元××室的房产已被查封，李瑞琴与华玉苗于2015年6月15日签订房屋买卖合同前，房管部门并未告知其该房屋已被查封，故双方所签订的房屋买卖合同合法自愿，不违反法律规定，应为有效合同，李瑞琴并不存在欺诈的主观故意。在2015年7月13日双方办理过户时才被告知该房屋已查封，无法办理过户手续，致使该合同无法继续履行，应予以解除，华玉苗已付的购房款李瑞琴应予以返还。本案中造成合同无法继续履行的责任在于李瑞琴，李瑞琴应当承担相应的违约责任，但其主观上并不存在故意，违约金按照已付款的20%比较适宜。综上，李瑞琴上诉称并非合同欺诈的理由成立，本院予以支持，一审判决认定事实不清，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：一、维持南阳市宛城区人民法院（2015)宛民初字第2748号民事判决第二项。二、变更南阳市宛城区人民法院（2015)宛民初字第2748号民事判决第一项为：自本判决生效之日起十日内李瑞琴退还给华玉苗购房款300000元及违约金60000元。本案一审案件受理费7450元，保全费2570元，二审案件受理费7450元，合计17470元，由华玉苗负担8735元，由李瑞琴负担8735元。本判决为终审判决。审判长 孙 峰审判员 魏春光审判员 沈 飞二〇一七年四月二十日书记员 丁 睿 关注微信公众号“”