（2016）皖0826民初2848号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-05-25
案件名称
原告杨湘与被告安庆市宏业房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
宿松县人民法院
所属地区
宿松县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨湘,安庆市宏业房地产开发有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0826民初2848号原告:杨湘，男，1983年5月2日出生，汉族，教师，住安徽省宿松县。委托诉讼代理人：朱才军，安徽皖松律师事务所律师。被告:安庆市宏业房地产开发有限责任公司，住所地安徽省宿松县。法定代表人：赵道胜，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨爱龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡喆，安徽皖松律师事务所律师。原告杨湘与被告安庆市宏业房地产开发有限责任公司（以下简称宏业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2017年2月7日，因案情复杂，本院将本案转换为普通程序，公开开庭进行了审理，原告杨湘的委托诉讼代理人朱才军，被告宏业公司的委托诉讼代理人杨爱龙、胡喆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨湘向本院提出诉讼请求：判令被告协助原告办理房地产权证（庭审中明确为依照合同约定向相关部门提供备案资料）；给付原告延期办证违约金36360元。事实与理由：2011年1月26日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告将坐落于宿松县孚玉镇孚玉东路通和金水湾XX幢X单元XX号房屋出售给原告，售价361800元，于2011年11月18日交付房屋，并在180日内协助原告办理房地产权登记手续。但时至起诉之日，因被告的原因，原告所购买的房屋仍然不能办理房地产权证，给原告带来了巨大的损失。被告应承担违约责任。宏业公司辩称，原告所诉购买房屋属实，对协助办证无异议，被告现在也正在办理，故对原告的该项请求请法院予以驳回。原、被告在合同中约定，因政府原因导致迟延办证的不归责于被告，本案中被告迟延提交办证资料系政府的原因所导致，故请法院驳回原告主张被告承担违约责任的请求。2013年2月7日，被告在包括原告在内的业主以及政府的压力下被迫作出一份《承诺书》，承诺2014年2月7日前办理房产证，该承诺应属无效。原告要求按承诺书赔付违约金，应在2016年2月8日前起诉，原告的起诉超过了法律规定的二年的诉讼时效期间，应驳回原告的诉讼请求。如果法院依据承诺书判决被告承担违约责任，请依法调整至按合同约定的购房款的0.5%计算为宜，因为承诺书中约定的违约金过分高于原告的损失，延期办证没有对原告造成直接损失。原告围绕其诉讼主张向本院提交的证据有身份证复印件，企业注册信息查询单，商品房买卖合同，销售不动产统一发票、收款记账凭证，承诺书。宏业公司对上述证据的真实性均无异议，仅认为承诺书是迫于购房户的压力出具，应属无效。本院认为，承诺书是合同双方对合同条款作出的变更，无证据证明其具有合同法规定的合同无效情形，被告的上述质证意见无事实和法律依据，本院不予采纳。被告就其抗辩提交的证据有行政执法监督书、行政处罚决定书、宿松县人民政府文件、会议纪要、安庆市人民政府法制办公示函。杨湘对上述证据的真实性无异议，本院予以确认，但其在承诺书约定的期限内未能办理产权证，违约事实客观存在，上述证据不能证明其不应承担违约责任。根据以上证据的的分析与采信，本院认定本案如下事实：被告系宿松县孚玉镇孚玉东路“通和金水湾”小区开发商。2011年1月26日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于宿松县孚玉镇孚玉东路“通和金水湾”小区第XX幢X单元XXX室房屋，房屋总价款为361800元，原告首付108800元，余下房款申请了银行按揭；被告应当在2011年11月18日前，将经综合验收合格的房屋交付给买受人；被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金，因政府原因导致延期办理的，不归出卖人责任。合同签订后，原告按约付清了全部购房款。2012年7月17日，原告与被告办理了房屋交接手续，被告向原告交付了房屋。但通和金水湾项目一直未能通过综合验收，被告未能按合同约定将办理权属登记的综合验收报告等材料报产权登记机关备案。2013年2月7日，宏业公司向通和金水湾购房户出具承诺书，内容为“我公司承诺于2014年2月7日前办好已交清各项费用的业主房产证。逾期我公司将每日按该房屋的总房款的万分之一赔偿违约金给该业主”。履行期限届满，被告履行提交办证资料备案不能，故成本案诉讼。另查，2009年9月30日，宏业公司与宿松县国土资源局签订土地使用权出让合同（松国让补合字（XXXX）XX号），受让位于宿松县五里乡孚玉东路南侧白洋河以东地块进行通和金水湾的开发建设，其中一期地块编号为XX-XX-XXX，土地使用权证号为松国用（XXXX）第XXXX号，土地面积69899.42平方米。2010年9月27日，宿松县人民政府下发“关于批准通和金水湾规划及建筑设计方案的批复”（松政秘（2010）110号文件），文件第一条规划总用地面积117106平方米，其中用地面积82226平方米（以土地证面积为准），代征道路公共设施用地面积34880平方米，第四条在该规划用地范围内自孚玉东路至环城南路开辟建设一条红线宽度为20米的通和大道。2011年6月4日，宿松县国土资源局以宏业公司未经依法批准，擅自占用超出土地使用权出让合同约定面积16260.35平方米的土地进行通和金水湾的开发建设为由，作出行政处罚决定书，决定没收宏业公司非法占用的土地上新建的建筑物36000平方米，并处罚款487800元。后宏业公司向安庆市人民政府投诉，2015年9月29日，安庆市人民政府法制办公室作出宜府法督（2015）1号行政执法督查书，认为宿松县国土资源局作出的行政处罚存在程序违法，定性错误，涉嫌将有关部门违法批地行为进行处罚和将市政道路及公共设施土地使用权违规发放给企业等问题，决定责成宿松县人民政府对上述行政处罚案立案督查，依法予以核实处理。2016年2月4日，宿松县人民政府召开专题会议，形成“通和金水湾办理房屋产权证协调会议纪要”，纪要内容为“为解决通和金水湾小区业主办理房屋产权证的诉求，保护业主的合法权益，本着尊重历史、面对现实的原则，原则同意对土地红线范围内的楼栋和香墅园部分房屋进行分区验收，验收合格后办理房屋产权证。各验收的部门要认真对分区内的各项建设指标、建设内容的完成情况和各专项工程竣工验收情况进行核查，并提出整改意见。宏业公司要对照整改意见逐一落实，必须达到各验收部门的分区验收条件。各验收部门出具验收合格意见后，县房产局予以办理房屋初始登记和转移登记手续”。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》内容合法，意思表示真实，为有效合同，双方均应履行。原告依约履行了支付全部购房款、接收房屋的义务后，被告应按《商品房买卖合同》的约定将由其提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案，因被告履行该义务不能，致使原告不能办理房屋产权证书，被告显已构成违约，依法应承担继续履行并赔偿原告损失的违约责任。故原告要求被告及时向产权登记部门提交备案材料的诉讼请求，本院予以支持。被告主张其逾期办证是因为政府行为导致，其不应承担违约责任。本院认为，被告提交的证据不足以证明其逾期办证是因为政府行为导致，被告就该项抗辩举证不力，本院不予采纳，被告应依照合同承担逾期办证的违约责任。被告于2013年2月7日作出的承诺书，应认定为对合同内容的变更，该承诺书的内容不违反法律规定，被告未举证证明出具该承诺书有被胁迫的情形，故本院确认该承诺书有效。该承诺书的相对方应为2013年2月7日已交清购房款和办证费用的业主，即已办理交房手续的业主，原告已在此之前接交了房屋，被告应按照该承诺书的约定向原告支付违约金。自宏业公司承诺办证的最后期限之次日2014年2月8日至原告起诉之日2016年11月10日为1006天，违约金数额应为36397.08元（361800元×1/10000/天×1006天），原告诉请36360元，不违反法律规定，本院予以支持。被告称原告主张的违约金与其逾期办证造成的实际损失悬殊过大，但未举证证明原告逾期办证的实际损失，比照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，原告主张的以总房款的日万分之一计付违约金并非过高，被告的上述抗辩意见无事实依据，本院不予采纳。对于被告提出的关于诉讼时效的抗辩，本院认为，被告未按约履行合同义务，其违约行为至本案辩论终结前一直持续存在，被告也并未拒绝履行合同义务，且原告依据其与被告签订的商品房买卖合同取得所购房屋的所有权，基于该物权主张逾期办证违约金属于物权请求权而非债权请求权，不适用诉讼时效规定。故本院对被告的关于诉讼时效的抗辩意见不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告安庆市宏业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内就原告杨湘的房屋向房地产权属登记部门提交备案材料；二、被告安庆市宏业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内给付原告杨湘逾期办证违约金36360元。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费709元，由被告安庆市宏业房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长 吕 芳代理审判员 孙 平人民陪审员 周文友二○二○一七年四月二十日书 记 员 殷 琪附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。二、《最高人民法院善于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据 来源：