（2017）皖02民终458号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-05-11
案件名称
陈国与刘金玉、戴履财房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省芜湖市中级人民法院
所属地区
安徽省芜湖市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈国,刘金玉,戴履财
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖02民终458号上诉人（原审原告）：陈国，男，1983年1月27日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。委托诉讼代理人：殷俊，安徽真见律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫春生，安徽真见律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘金玉，女，1965年4月16日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。被上诉人（原审被告）：戴履财，男，1962年10月4日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡根葆，安徽皖陵律师事务所律师。上诉人陈国因与被上诉人刘金玉、戴履财房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省南陵县人民法院于2017年1月5日作出的（2016）皖0223民初3351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月29日公开开庭进行了审理。上诉人陈国的委托诉讼代理人莫春生、被上诉人刘金玉、戴履财的委托诉讼代理人胡根葆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈国上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1、一审判决认定被上诉人不构成欺诈，系认定事实错误。陈国与刘金玉于2016年3月24日签订房屋租赁合同时，刘金玉隐瞒了涉案房屋已于2015年4月20日被法院查封的事实，导致陈国签订合同的目的不能实现，构成欺诈，陈国有权单方解除合同；2、一审判决以2016年11月15日钥匙接收日为合同解除日，系适用法律错误。依据合同法相关规定，在陈国有单方合同解除权的情况下，合同自通知到对方时解除，故双方的租赁合同在2016年6月底就已解除；3、合同明确约定了“如因产权证问题影响陈国正常经营，造成损失由刘金玉承担；如刘金玉违约支付6000元搬迁费用。”由于刘金玉的过错，造成合同提前解除，不论依法还是依合同约定，刘金玉理应赔偿陈国6000元违约金；4、戴履财和刘金玉系夫妻关系，合同相对方刘金玉在婚姻存续期间对外签订合同产生的债务，应该由戴履财和刘金玉夫妻两人对外承担连带责任。刘金玉、戴履财辩称,1、被上诉人不存在欺诈行为。刘金玉与原出租人合同约定了刘金玉具有转租权，在刘金玉承租期间，该房被法院查封，根据合同法第229条及最高人民法院的相关规定，房屋被查封不影响刘金玉与原出租人的合同效力，陈国在承租该房屋后，也并不会影响其使用该房屋，告知该房屋被查封不是刘金玉必须履行的义务；2、双方没有约定租赁房屋后的具体用途。涉案房屋是芜湖金泽钢构有限公司的厂房，陈国通过现场查看，确认了房屋具有使用功能，从而与刘金玉签订租赁合同，陈国租赁后可以用于仓储，也可作其他用途，双方在合同中并未约定其租赁后房屋是用作开设广告公司，故不能因其无法办理营业执照，而归责于刘金玉；3、即使陈国不能办理营业执照的具体原因是工商部门以房屋被查封而不予办理，陈国应该通过行政诉讼或其他途径来进行救济，不应归责于刘金玉；4、陈国要求解除合同无事实和法律依据。根据合同法相关规定，依法违约，导致合同目的无法实现，才符合法定解除条件。陈国到现场查看后与刘金玉签订租赁合同，刘金玉将房屋交付给陈国，已经履行了合同约定的义务，因此，陈国提出解除合同的理由不能成立；5、关于双方约定的“产权证影响经营”的说明。双方对此约定的本意系为防止第三方主张权利而影响承租人经营，由此给承租人造成损失的，应由出租方承担，本案中，并未出现此情形。陈国向一审法院起诉请求：1.判令解除陈国、刘金玉签订的厂房租赁合同协议书，刘金玉返还陈国租金37800元、保证金7000元，并支付违约金6000元；2.诉讼费用由刘金玉承担。一审法院认定事实：2016年3月24日，陈国与刘金玉签订厂房租赁合同协议书，约定：1.刘金玉将坐落于西山路5号、建筑面积为450平方米的厂房租赁给陈国；2.租赁期限自2016年3月28日至2017年3月28日止；3.租金、保证金：租金为37800元/年，保证金7000元；4.厂房租赁期间，如刘金玉提前终止合同而违约，应赔偿陈国6000元搬迁费用，并退还剩余租金。如陈国因经营不善提前退租，需事先与刘金玉协商退租或转租事宜，刘金玉扣除保证金，预交房租不予退还；租赁期间，如因产权证问题而影响陈国正常经营而造成的损失，由刘金玉负一切责任给予赔偿。合同签订后，刘金玉于2016年3月28日将厂房交付给陈国；陈国支付租金37800元、保证金7000元，合计44800元。2016年6月底，陈国因租赁厂房被查封无法办理营业执照，在与刘金玉协商无果的情况下，自行搬离涉案房屋。2016年11月15日，陈国将厂房钥匙交付给刘金玉。另查明，2012年9月30日，芜湖市金泽钢构安装有限公司与张钟签订厂房租赁合同，约定将其位于西山路5号、建筑面积为8000平方米的厂房租于张钟，租赁期间为2012年9月30日至2027年9月30日，同时约定张钟在租赁期间，有权对外转租，且无须芜湖市金泽钢构安装有限公司书面同意。同日，张钟与刘金玉签订厂房租赁合同，约定将位于西山路5号、建筑面积为8000平方米的厂房租于刘金玉，租赁期间为2012年9月30日至2027年9月30日，同时约定刘金玉在租赁期间，有权对外转租，且无须张钟书面同意。涉案厂房系芜湖市金泽钢构安装有限公司所有，于2015年4月20日被安徽省南陵县人民法院（2014）南执字第01153号民事裁定书裁定查封，查封期限为2015年4月20日至2018年4月19日。一审法院认为，陈国、刘金玉签订的“厂房租赁合同协议书”系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应属合法有效。陈国、刘金玉均应全面适当履行合同所约定的全部义务。合同签订后，刘金玉于2016年3月28日交付房屋给陈国,按约履行交付房屋的义务。那么，陈国现以欺诈为由要求中途解约合同，是否应得到法律支持？首先，查封作为一种诉讼保全措施，其目的是为保障债权人利益，从而限制债务人处分财产的权利，实质是对债务人物权处分权能的限制。该限制仅具有手段上的防范性，而不具有实体上的优先性，并且不得阻碍其他债权人的实体利益，也就是说，法院查封出租房产并未限制出租人出租经营，而结合刘金玉提交的厂房租赁合同，刘金玉作为次承租人亦有权再次对外转租，因此，刘金玉的行为未构成欺诈；另，租赁合同中亦未对可否办理营业执照作出特别约定，陈国现单方行使解除权未构成法定或约定的解除条件，不应得到法律的支持。陈国于2016年11月15日将钥匙交付刘金玉，刘金玉予以接收，故双方租赁合同已于2016年11月15日实际解除，对于剩余租期内（2016年11月16日至2017年3月28日）的租金，刘金玉应予返还，即刘金玉应返还陈国租金14175元（37800元÷12个月×4.5个月）。关于返还保证金7000元。陈国无故单方解除合同构成违约，但考虑到现实中确因房屋涉及法院查封导致无法办理营业执照，刘金玉出租的被查封房屋虽未影响陈国使用，但陈国租赁厂房作为营业场所，办理营业执照却属必要环节，致使陈国造成一定损失，且双方在合同中约定：如因产权证问题影响陈国正常经营，造成的损失由刘金玉赔偿，参照此约定，考虑到双方的过错程度以及陈国实际搬离厂房的时间，酌情陈国承担1000元的违约金，刘金玉另行返还6000元保证金。综上，刘金玉共计返还租金、保证金20175元。关于要求违约金的问题，不予支持。关于戴履财的责任问题。戴履财并非合同相对人，陈国要求刘金玉戴履财承担连带清偿责任无法律依据，不予支持。综上，一审法院判决：一、刘金玉于本判决书生效之日起十日内一次性返还陈国租金、保证金合计人民币20175元。二、驳回陈国对戴履财的诉讼请求。三、驳回陈国的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。因双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，（一）陈国、刘金玉签订的“厂房租赁合同协议书”系双方当事人真实意思表示，刘金玉在租赁涉案房屋期间，涉案房屋被人民法院查封，但并未限制出租人出租经营，结合刘金玉提交的厂房租赁合同，刘金玉作为次承租人亦有权再次对外转租，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；（二）涉案合同中未对可否办理营业执照作出特别约定，陈国单方行使解除权未构成法定或约定的解除条件，不应得到法律的支持。陈国称其在2016年6月底自行搬出后，因刘金玉不接受钥匙，陈国于同年8月份用特快专递邮寄给刘金玉，因无证据证实，本院不予采信。陈国于2016年11月15日将钥匙交付刘金玉，一审判决认定双方租赁合同于2016年11月15日实际解除并无不当；（三）涉案租赁合同约定，厂方租赁期间，如果刘金玉提前终止合同而违约，应赔偿陈国6000元搬迁费，并退还剩余租金；因陈国经营不善提前退租，刘金玉可扣除保证金，预交房租不退；如因产权证问题而影响陈国正常经营而造成的损失，由刘金玉负一切责任给予赔偿。涉案房屋在陈国租赁期间，未因发生所有权转移而导致陈国不能继续租赁房屋的情形，刘金玉也未提前终止合同，依合同约定刘金玉不构成违约；陈国在签订租赁合同时，应当根据自己的实际需求对所租房屋的状态有审慎注意义务，因陈国自身疏忽导致其不能办理营业执照，负有一定过错，刘金玉未告知涉案房屋被人民法院查封的事实，也负有一定的过错；因涉案合同并未约定租赁房屋的用途，且陈国要求解除合同也并非其经营不善，故双方均无需承担解除合同的违约责任，一审法院酌情判决陈国承担1000元违约金不当，本院予以纠正。刘金玉应返还陈国2016年11月16日至2017年3月28日的租金14175元，保证金7000元，共计21175元。综上所述，陈国的上诉请求部分成立，本院予以支持，陈国的其他上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持安徽省南陵县人民法院（2016）皖0223民初3351号民事判决第二项、第三项；二、变更安徽省南陵县人民法院（2016）皖0223民初3351号民事判决第一项为：被上诉人刘金玉于本判决书生效之日起十日内一次性返还上诉人陈国租金、保证金合计人民币21175元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费304元，由上诉人陈国负担289元，被上诉人刘金玉负担15元。本判决为终审判决。审判长 王习芸审判员 吴丽群审判员 杨东清二〇一七年四月二十日书记员 仇晨雪附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 关注微信公众号“”