（2017）浙0703民初341号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2018-07-17
案件名称
张翱与金华市中升房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
金华市金东区人民法院
所属地区
金华市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张翱,金华市中升房地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十二条，第十四条，第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十四条
全文
金华市金东区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0703民初341号原告：张翱，男，1990年7月25日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托代理人：金尊阳，浙江星耀律师事务所律师。（特别授权）被告：金华市中升房地产有限公司，住所地金华市金东区曹宅工业区。法定代表人：叶松柳，执行董事。委托代理人：陆云英，浙江金兰律师事务所律师。（特别授权）委托代理人：柳新加，浙江金兰律师事务所实习律师。（特别授权）原告张翱诉被告金华市中升房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年3月14日公开开庭进行了审理。原告张翱及其委托代理人金尊阳、被告金华市中升房地产有限公司的委托代理人陆云英、柳新加到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张翱起诉称，2014年6月12日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买坐落于金华市××东区经济开发区华金街××、××以北的都市豪园二期13幢2单元2701号房屋；转让价为人民币745200元；被告应于2015年12月31日前将符合约定条件的商品房交付给原告，逾期超过30日的，原告有权解除合同；双方还对其他内容作了约定。合同签订后，原告按约支付了首付款并办理了按揭贷款手续，但被告至今未向原告交付商品房。为此，原告诉至法院，请求：1.解除原被告于2014年6月12日签订的《浙江省商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告购房款745200元，并按中国人民银行同期贷款利率赔偿该款自2014年6月12日至实际返还之日止的利息损失。为证明上述事实，原告张翱向本院提交如下证据材料：1.《浙江省商品房买卖合同》一份，证明原、被告设立买卖合同法律关系及双方约定的权利义务的事实及按照合同第十条的约定，如被告逾期交房超过30日，被告有权解除合同的事实；2.个人贷款支付凭证，证明原告按约向原告支付房款的事实；3.《个人住房（商业用房）借款合同》一份、收据两份及开立贷款账户通知书一份，证明原告已经按照合同约定向被告支付房款的事实。被告金华市中升房地产有限公司答辩称，要求驳回原告诉讼请求，2013年11月13日被告取得房屋预售许可证，2014年6月12日和原告签订房屋买卖合同，2015年12月7日房屋竣工并获得备案，2015年12月29日备案当天房子可以交付，双方约定交付时间是2015年12月31日，因此被告的房屋根据合同约定已经可以交付，在2015年12月18日向原告寄送了交付房屋的通知书，同日通过原告在房屋买卖合同上留的手机发送了交付房屋的短信，2015年12月30日在报纸上公告交房的事实，所以本案所涉房子是原告自己不来办理交接手续造成，并不是被告房子未达到交付条件造成，依据双方合同第十二条第三款第三项的约定，本房屋视为交付，综上，双方签订的合同系双方真实意思表示，被告也已经履行了交房的义务，请求驳回原告诉讼请求。被告金华市中升房地产有限公司向本院提交如下证据材料：1.金义新区预售许字（2013）年第A06号商品房预售证一份，证明涉案房屋已于2013年11月13日具备公开预售条件的事实；2.浙江省建设厅制金华市建设局印刷编号32103720151230102《房屋建筑工程竣工验收备案表》一份，证明涉案房屋于2015年12月7日通过设计、消防、环保等全部事项竣工验收，涉案房屋在2015年12月29日前符合双方合同约定的交付条件的事实；3.编号1020460109918EMS快递单一份以及2015年12月30日金华市日报第七版报纸复印件一份，证明被告已将《交房通知书》邮寄给原告，且通过报纸公告的形式通知办理交房手续的事实；4.涉案房屋都市豪园第13幢2单元其他买受人签收的《交房通知书》EMS快递单五十二份，证明涉案房屋都市豪园整幢其他商品房买受人均已签收《交房通知书》的事实。经质证，本院对双方提交的证据认证如下：原告提交的证据。被告金华市中升房地产有限公司对原告提交的的证据三性均无异议，认为合同的第十二条第三款，对交付的事实已经约定。本院对原告提交证据予认定。被告提交的证据。证据1，原告对三性均无异议。本院对该证据予以认定。证据2，原告对三性均无异议。但认为，消防验收日期不是在2015年12月7日，应该是2015年12月下旬。这份证据不能达成被告的证明目的，本来的规划是安装自动喷淋系统，这个系统被告方在2016年1月2、3日就开始拆除，但是并没有向消防部门报备，在2016年年中的时候，在涉案房子的纵向重新建造了消防楼梯和电梯，所以这个房子客观上不符合合同第九条第一款第一项第二点约定的交付条件，被告的报表在拆除后就不符合条件了。本院对该证据予以认定。证据3，原告对真实性无异议，但是这个邮件并非由原告收取，是由名叫胡叶伦的人收取的，原告没有收到。报纸公告并非原件，所以真实性存疑，即使是真实的，通知方式不符合合同约定，按照合同十二条第三款，都要求出卖方递交书面的通知书而不是登报的方式，原告的电话在合同第一页，签订的时候就已经明确联系方式和地址，在能通过电话联系的情况下，反而走登报公告的形式，明显不符合基于诚信履行合同的一种方式，根据合同第九条第二款第三项，约定通过登报的方式仅仅局限于因为政治的变化导致被告不能按期交房才能用报纸公告的方式，所以并不能证明被告已经按照合同约定履行通知义务，更不能证明是因为原告的原因导致房子不能交付。经审核，本院对该证据的真实性予以认定，对证明目的将结合其他证据予以认定。证据4，原告对邮件书写的信息内容没有异议，但是否由收件人签收无法确定，对真实性有异议。本院认为该组证据与本案无直接关联性，本院对此不予认定。证据5，原告认为该证据涉及的收据都是被告单方制作，真实性不予认可，对关联性也有异议，这些单据都是作为案外人金华市豪园房产代理有限公司的会计账目，与本案没有关联性。对涉及的消费凭证与本案缺乏关联，而且凭据中也无法反映款项的具体用途。本院认为，该组证据与本案无直接关联性，本院对此不予认定。证据6，原告对真实性无异议，这份预告证明登记时间是在2014年6月13日，是原告在办理涉案房产贷款手续时登记，并不能证明该房屋符合登记条件。本院对对该证据真实性予以认定，但该证据不能证明被告的证明目的。经审理，结合当事人陈述、举证、质证及本院对证据的认证情况，本院对本案的基本事实认定如下：2014年6月12日，原告张翱与被告金华市中升房地产有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份。合同相关条款约定：第一条、出卖人（被告）以出让方式取得位于金华市××东区经济开发区华金街××、××以北，编号为303-28-28-828号的地块的建设用地使用权。载明该建设用地使用权来源的批准文件或合同是金市国用（2012）第303-05764号。该地块总土地面积为116371.36平方米。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，（建设项目名称）现定名为都市豪园（二期）。建设工程规划许可证号为建字第330704201300036号，施工许可证号为33070220130621H101。第二条、买受人（原告）购买的商品房为预售商品房。第三条、买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一），为本合同第一条规定的项目第13幢2单元2701号房，建筑层数地上28层，地下2层，该商品房位于第27-28层。该商品房的设计用途为商住，属框架结构，层高2.9米。该商品房有阳台1个，其建筑样式为非封闭式。该商品房合同约定建筑面积共101.38平方米，其中套内面积84.648平方米，应分摊的共有建筑面积16.732平方米（应分摊的共有建筑名称及建筑面积清单见本合同附件二）。第五条、计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第3种方式，计算该商品房价款（货币单位人民币）：3.按套（单元）计算，该商品房总价款为柒拾肆万伍仟贰佰元整（￥：745200）。第七条、交付方式和期限买受人按下列第3种方式按期付款：银行按揭（公积金）贷款支付；2013年11月25日之前支付人民币贰拾贰万肆仟贰佰元，2014年4月1日之前到出卖人指定的银行办妥按揭贷款手续，贷款金额为人民币伍拾贰万壹仟元。第九条、交付期限及条件。出卖人应当在2015年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案登记证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人。2.因县（市）级以上规划、文物、环保等主管部门根据法规、法律规定采取某项行政措施而导致开发建设期延长。3.因政府政策和法律法规的改变（应提供政策调整的文件依据）等政府行为导致房屋无法按期交付，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的。告知方式：出卖人按照合同填写的买受人地址、电话，用书面或者电话的方式告知，或在《金华日报》公告的形式通知。第十条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付义交付房交款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2.因本合同第九条第二款1-3项原因导致逾期交房的不适用本条之规定。第十一条、规划设计变更的约定：经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起30内，书面通知买受人：（1）该商品房结果形式、户型、空间尺寸、朝向变化。（2）重大设计变更。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视为接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在合同解除之日起，且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续）30天内将买受人已付款还给买受人并按买房人购房贷款利率（不低于买受人购房贷款利率）付给利息，买受人不退房的，双方应当在通知到达之日起30日内另行签订补充协议。补充协议按设计变更后的状况为基础协商签订，如买受人在接到出卖人通知30日不退房也未及时与出卖人签订补充协议，则视为双方同意按设计变更后的现状继续履行合同。因按买受人提供的合同地址无法与其联系而导致未收到通知的，由此造成的责任由买受人承担。第十二条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《非住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托有质量检测质资的检测机构进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算约定为：检测费用由申请检测方暂时垫付，检测结果合格的由买受人承担，检测结果不合格的则有出卖人承担，检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付，检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意以下方式处理：……3.如果买受人在出卖人发出《交付使用通知书》中确定的期限内未能办理交房手续的视同出卖人已经将商品房依约交付给买受人使用……《浙江省商品房买卖合同》附件八补充协议中第3条约定，买受人在本合同标明的地址、电话即为相关文件、通知等合法的送达地址。出卖人可采用邮寄、电话、短信、传真、公告和专人送达的方式，如果用邮寄或快递公司送达的，应提供邮电部门或快递公司出具的挂号或签收回执作为邮寄送达的依据，买受人如变更本合同约定的送达地址，应在变更后一个月内以书面的方式通知出卖人，如因买受人提供的通讯地址不详、不准确或电话、地址变更等原因造成出卖人无法与买受人取得联系，责任由买受人承担。合同还对其他事项进行了约定。原告于2013年11月25日、2014年3月12日、2014年7月3日分期支付了购房款共计745200元。2015年12月23日，被告金华市中升房地产有限公司向原告张翱寄送《中升·都市豪园小区交房通知书》（EMS快递单号:1020460109918），通知安排于2015年12月31日——2016年1月31日集中交房。邮件于2015年12月24日被签收。2015年12月30日，被告金华市中升房地产有限公司于《金华日报》刊登交房公告，通知都市豪园二期业主，1#2#3#5#6#7#8#9#10#11#12#13#15#楼已具备交付条件，将于2015年12月31日交房。但原告张翱并未前去办理交房手续。本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效。双方均应按约履行合同义务。合同约定出卖人应当在2015年12月31日前，将符合相应条件的商品房交付买受人使用。而本案中被告已于2015年12月24日将交房通知书送达给原告。虽原告主张未曾收到该邮件，但其认可，被告寄送的地址及联系电话系其本人在签订合同时确认的，目前也一直住在该地址，故被告按照原告本人确认的地址及联系电话寄送交房通知书，在原告未告知变更地址的情况下，虽签收人姓名显示的非为原告本人，也应当视作已经送达原告。且被告也已采取登报公告的方式告知交房的事实。原告在收到被告寄送的《中升·都市豪园小区交房通知书》后未在确定的期限内办理交房手续，也未提出任何异议，应当视同被告已将交付涉案房屋交付原告使用。另，2015年12月15日都市豪园二期房产已经通过消防验收，被告提交的《房屋建筑工程竣工验收备案表》也证实了2015年12月30日都市豪园二期工程经相关单位验收合格并备案的事实，故原告主张被告将原先的消防管道拆除，并增设消防电梯，未通过消防验收而不符合交房条件，因原告未举证证实，本院不予采信。综上，本案中不存在《浙江省商品房买卖合同》约定的可解除合同的情形，也不存在法律规定可解除合同的情形。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告张翱的诉讼请求。案件受理费5626元（已减半收取），由原告张翱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院。代理审判员 舒珊娜二〇一七年四月二十日代书 记员 江 璟 来自：