（2017）豫01民终4501号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-06-01
案件名称
河南财信置业有限公司、刘志勤房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河南财信置业有限公司,刘志勤
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫01民终4501号上诉人（原审被告）：河南财信置业有限公司，住所地郑州市郑东新区商都路31号四楼。法定代表人：薛刚，董事长。委托代理人：师维、陈飞，河南天荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘志勤。委托代理人：ＸＸＸ，男，住河南省南阳市宛城区。上诉人河南财信置业有限公司因与被上诉人刘志勤房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2016)豫0191民初12614号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人河南财信置业有限公司的委托代理人陈飞，被上诉人刘志勤及其委托代理人ＸＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，发回重审或者依法改判。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决违约金过高。被上诉人刘志勤辩称一审判决处理正确，请求驳回上诉，维持原判。刘志勤向一审法院起诉请求：判令被告支付自2015年1月1日至2016年2月1日延期交房违约金105256.67元，并支付2016年2月2日至实际交房日的延期交房违约金；判令被告支付自2015年3月3日至2016年6月1日产权登记违约金60430.02元；判令被告按合同第十一条的约定书面通知原告交房；判令被告承担本案的全部诉讼费用。原审查明：2013年7月1日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，约定：原告购买由被告开发的位于郑州市郑东新区××、商都××单元××房屋××套，房屋总价款为1322320元；原告应在合同签订当天向被告支付全部购房款；被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案资料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容完成，前期物业管理已经落实的房屋交付给原告；如被告未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累积已付款的1％向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；被告应当在2015年3月2日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的万分之一的违约金。原告在合同签订当日，向被告付清了全部购房款1322320元及其他相关费用。2014年10月25日，被告书面通知原告收房。2014年12月31日，原告收房时，被告无法提供竣工验收备案表，原告拒绝收房。2016年2月1日，被告取得本案房屋所在9#楼的竣工验收备案表。因原告拒绝在2014年12月31日收房，被告将原告房屋的钥匙交给该小区的物业公司。2017年1月6日，本院到该小区物业公司要求其向原告交付房屋，物业公司拒绝交付。现被告以钥匙在物业公司处为由拒绝向原告交付房屋。原审认为：原、被告双方签订的房屋买卖合同关系成立，买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。被告应当按照合同约定，于2014年12月31日前，将取得竣工验收备案表的房屋交付原告，但被告于2016年2月1日取得本案涉案房屋的竣工验收备案表，已构成违约。被告通知原告收房时，不能按照合同约定提供竣工验收备案表，原告有权拒收。原、被告在合同中明确约定交付条件为取得竣工验收备案表，被告所称五大主体验收合格即符合交付条件，没有事实根据，对被告没有违约的辩称，本院不予采信。被告应向原告承担自2015年1月1日至2016年2月1日延期交房违约金104992.21元（397×1322320×0.0002=104992.21）。被告在取得竣工验收备案表后，应当及时通知原告收房，但被告以房屋钥匙在物业公司处为由拒不交付，物业公司也拒绝交付。根据商品房买卖合同的约定，房屋的交付义务人为被告，被告应当向原告交付本案所涉房屋。在房屋交付前，原告与物业公司没有合同关系，拒绝交房的违约损失应当由被告承担。原告诉请的被告支付2016年2月2日至实际交房日的延期交房违约金，本院予以支持。被告将房屋钥匙交付物业公司，对物业公司拒不交付造成的损失，被告可以在向原告赔偿后根据其与物业公司的法律关系向物业公司另行主张。《郑州市房屋登记条例》第二十四条规定：新建商品房竣工验收合格后，房地产开发企业应当向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记。被告应当按照法律规定及合同约定及时办理房屋所有权初始登记，但被告至今没有办理，应当承担违约责任。房屋所有权初始登记的办理是被告的法定义务，与原告是否收房无关。被告主张是原告拒不收房造成无法办理，没有事实依据及法律依据，本院不予采信。原告请求被告承担自2015年3月3日至2016年6月1日产权初始登记违约金60430.02元，经计算在其受偿范围内（457×1322320×0.0001=60430.02），本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告河南财信置业有限公司于本判决生效后十日内，向原告刘志勤交付位于郑州市郑东新区××、商都××单元××房屋××套。二、被告河南财信置业有限公司支付原告刘志勤自2015年1月1日起至2016年2月1日的逾期交房违约金104992.21元及自2016年2月2日至实际交房之日的逾期交房违约金（按合同约定计算），于本判决生效后十日内付清。三、被告河南财信置业有限公司支付原告刘志勤自2015年3月3日起至2016年6月1日的产权初始登记违约金60430.02元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3614元，由被告河南财信置业有限公司负担。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：上诉人河南财信置业有限公司与被上诉人刘志勤签订的房屋买卖合同关系成立，买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。上诉人没有依照合同约定履行义务，构成违约，依法应当承担违约责任。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持；上诉人上诉理由证据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3614元，由上诉人河南财信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 安 军审判员 邹 靖审判员 石卫华二〇一七年四月二十日书记员 王梦龙 来自：