（2017）黔01民终1094号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-05-16
案件名称
贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司、陈雯商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司,陈雯
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终1094号上诉人（原审被告）：贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区孟关乡孟关村。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈颂新，国浩律师（贵阳）事务所律师。委托诉讼代理人：何文宏，国浩律师（贵阳）事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈雯，女，1964年4月21日出生，布依族。委托诉讼代理人：孙芳林，贵州齐之越律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯正涛，男，1963年12月10日出生，汉族。上诉人贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人陈雯商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0111民初3595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：一、撤销原判并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人从未要求被上诉人必须先签署《补充协议书》方能订立《商品房买卖合同》，仅仅是被上诉人认为上诉人在合同之外还要求被上诉人签署《补充协议书》。对此，被上诉人并未提供相关证据予以证明。审认定该事实的依据为花溪住建局的《会议纪要》，但在《会议纪要》中，上诉人仅仅是对《补充协议书》的合理性、合法性发表了观点，并未表示强迫被上诉人必须先签订《补充协议书》才能签订《商品房买卖合同》。原判认定《补充协议书》存在诸多不合理不合法之处，但该问题并非本案争议焦点，《补充协议书》既不能影响双方签订的《花溪碧桂园认购书》的效力，也不能免除双方依据《花溪碧桂园认购书》签署《商品房买卖合同》的义务。上诉人不存在任何违约。二、上诉人与被上诉人签订的《花溪碧桂园认购书》系双方真实意思表示，被上诉人不愿签订《商品房买卖合同》的真实目的在于想降低认购书中约定的价格购买房屋。对此原判以及（2016）黔0111民初字392号生效判决中均有详细认定。上诉人一直要求被上诉人签订《商品房买卖合同》，但被上诉人一直以各种理由拒绝签署。综上，请求法院依法改判。被上诉人陈雯辩称，一、上诉人的主张不符合事实，双方在协商订立《商品房买卖合同》时，上诉人要求被上诉人签订《补充协议书》方能签订《商品房买卖合同》，而没有按照《花溪碧桂园认购书》的约定来签订合同。二、上诉人要求签订的《补充协议书》对《商品房买卖合同》中的交房标准、质量问题、处理方式等进行了变更，且变更后的条款明显限制了购房人的权利。合同对花园面积没有明确约定，且《补充协议书》关于面积误差比的条款违反了法律规定。三、上诉人采取欺诈手段签订合同，宣传房屋单价为8500元9300元，而《商品房买卖合同》确定的单价为10000元以上，严重损害了被上诉人的利益。以上均为上诉人在签订合同过程中的违法之处，导致双方无法签订《商品房买卖合同》。原判认定事实清楚，请求维持原判。陈雯向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《花溪碧桂园认购书》；2、判令被告双倍返还原告定金共计100000元；3、判令被告返还原告已支付的购房款及物业公共维修基金共计915202.94元及同期银行商业贷款利息（自支付之日起计算至被告返还之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。原判认定的事实：原告陈雯从被告碧桂园公司的销售人员处得知该公司开发的花溪碧桂园水都蓝桥一街联体住宅将要开盘销售，销售人员告知原告联体住宅单价为8500元9300元每平方米，2014年1月13日，原告陈雯（即乙方）与被告碧桂园公司（即甲方）签订编号为认购字第HX20142421号《花溪碧桂园认购书》，当中载明“乙方向甲方认购花溪碧桂园水都蓝桥一街28号联体住宅，建筑面积为231.01平方米（其中套内建筑面积218.91平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.1平方米，花园面积0平方米，交楼日期为2015年12月30日，合同套内建筑超标单价10497.91元，房屋认购价为2298097元，付款方式为自付两年”、“定金50000元须于签署本认购书时付清；乙方应在2014年1月13日付清楼款919241元（含定金）……”、“甲方义务为：1、在本认购书约定的时间与乙方签署甲方明示的下列文件：《商品房买卖合同及附件共十一、附录共三……”、“乙方义务为：1、在本认购书约定的时间与甲方签署本认购书第五条第1款约定的合同文件。乙方确认：在签订认购书之前，乙方已仔细阅读并理解甲方明示的双方将签署的上述合同文件的全部条款内容，并认为上述合同文件的约定全面具体，不存有异议及需要进一步明确的事项，故乙方同意接受上述合同文件的全部条款内容并将按时签署。……”，原告陈雯在该认购书上签字，被告碧桂园公司在该认购书上加盖销售合同专用章。签订认购书后，在双方签订《商品房买卖合同》的过程中，原告陈雯认为被告碧桂园公司在该合同之外还要求原告签署《补充协议书》，而该补充协议书中对于房屋面积误差比、房屋交付质量处理、房屋外立面使用权、违约责任等多个方面均做出了与《商品房买卖合同》相违背的再次约定，这些约定加大了购房人的责任，减小了出卖方的义务，故原告陈雯拒绝签订该《补充协议书》，原告陈雯同时认为被告碧桂园公司应当按照销售人员告知原告的85009300元每平方米的价格与其签订合同，而不应按照认购书所记载的10497.91元每平方米的价格签订合同，且被告应当在合同中对于销售顾问告知原告的赠送的花园面积进行明确约定，在与被告碧桂园公司协商未果的情况下，双方未能签订《商品房买卖合同》。另查明，原告陈雯于2013年12月5日向被告碧桂园公司交纳诚意金50000元，后该款转为定金，在与被告碧桂园公司签订认购书后，于2014年1月13日当日交纳房款869241元及物业公共维修基金45961.94元。另，在本案审理过程中，经原审要求，被告碧桂园公司提交了《商品房买卖合同》及《补充协议书》空白文本，经相互比照及与原告陈雯提交的被告碧桂园公司与购房人郭皙签订的已经合同备案登记的《商品房买卖合同》与《补充协议书》进行比照，《商品房买卖合同》“温馨提示”处载明“二、其他注意事项1、确认签订的商品房买卖合同是2010年12月贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局联合制定的《商品房买卖合同》示范文本”，《补充协议书》对《商品房买卖合同》中的以下条款进行了变更约定：1、《补充协议书》第五条关于商品房交接第（一）款载明“买卖双方一致同意《商品房买卖合同》第十二条‘本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件’不作为该商品房的交付条件，该商品房交付应满足《商品房买卖合同》第十一条第（二）款第1.2.3.4项的约定。同时，该商品房交付时出卖人可应买受人要求出示《住宅工程分户验收表》，而无须按照《商品房买卖合同》第十一条第（二）款约定向其提供《住宅工程分户验收表》原件”，《商品房买卖合同》第十二条约定了供电、供暖、燃气等城市基础设施及运动场、游泳池、社区医院等公共服务设施、幼儿园、学校等商业配套设施的交付时间与使用条件；2、《补充协议书》第五条第（四）款载明“买卖双方一致同意将《商品房买卖合同》第十四条第（二）款的全部内容予以删除。该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得借此拒绝收楼，买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或者拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”，《商品房买卖合同》第十四条第（二）款载明“。3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。”被告碧桂园公司提交的《商品房买卖合同》空包范本中第十五条面积差异处理中“3、双方自行约定”栏系空白，原告陈雯提交的郭皙与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》中第十五条面积差异处理“3、双方自行约定”栏载明“。3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择多退少补的，买卖双方按本合同第七条约定的房屋单价据实结算；选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息，除此之外，出卖人无须承担其他任何责任，买卖双方的其他各自的损失由买卖双方各自承担”原、被告于2014年12月17日在花溪区住建局组织下就合同订立问题进行协调，但未果，制有《会议纪要》，载明“汽贸城客户代表意见：1、认为补充协议不合理、不合法。花溪碧桂园意见：1、关于补充协议问题。我司认为补充协议并不存在不合理、不合法，至于补充协议条款是否存在不合理、不合法的情况，应由法院认定”。原判认为，在商品房买卖中，认购书系双方在正式订立买卖合同前订立的预约合同，其中对商品房的地址、价格、面积等要素进行了明确，亦对签订买卖合同的时间、各方对于缔约不成的过错及责任承担等做出了约定，预约合同各方应按照该约定各自履行自身义务以订立正式买卖合同，一方未按照认购书约定履行义务并导致买卖合同未能订立的，应向对方承担预约合同的违约责任及缔约过失责任。本案中，原告陈雯与被告碧桂园公司签订的《花溪碧桂园认购书》中，明确约定在2014年1月25日前签订《商品房买卖合同》及附件共十一，但该认购书约定双方需签订的合同及附件中并不包含《补充协议书》，而从原、被告双方于2014年12月17日在花溪区住建局主持下进行协调的会议纪要中能够看出，双方对于签订《商品房买卖合同》与否的主要争议之一在于是否应当签订《补充协议书》，故被告碧桂园公司在与原告陈雯签订《商品房买卖合同》的过程中未按照《花溪碧桂园认购书》的明确约定合同文件签署，而是要求原告陈雯签署《补充协议书》方能订立《商品房买卖合同》，构成对认购书该预约合同的违约，且经过一审法院比照，被告碧桂园公司所要求签订的《补充协议书》中对《商品房买卖合同》的交房标准、质量问题处理方式等多个方面进行了变更，且变更后的条款明显限制了购房者的权利行使，而《商品房买卖合同》系贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局联合制定的合同范本，其中条款已经相关行政管理部门的认可，被告碧桂园公司以《补充协议书》修改该主合同约定的行为并不合理，故在原告陈雯不愿签订该《补充协议书》的情况下，被告碧桂园公司不得以原告陈雯不愿签订合同为由主张原告构成违约，根据《花溪碧桂园认购书》的约定，被告碧桂园公司违反认购书任一约定的，需双倍返还原告定金，故对原告陈雯主张被告双倍返还定金共100000元的诉请予以支持；原、被告双方最终未能就商品房的买卖达成一致，买卖合同关系并未实际成立，但原告陈雯已经先行向被告碧桂园公司支付了房款及公共维修基金共计915202.94元，被告碧桂园公司应当将该款返还原告陈雯，同时被告碧桂园公司在与原告陈雯并无买卖合同关系的情况下占有该款，在双方未能订立合同后亦未及时归还，应当支付该款占用期间的利息，即按照中国人民银行同期贷款利率计算该款自原告支付之日即2014年1月13日起至偿还完毕之日止的利息，对原告陈雯的该项诉请予以支持；同时，鉴于双方已不能订立《商品房买卖合同》，故作为该合同预约合同的《花溪碧桂园认购书》已无继续履行必要，对于原告陈雯主张解除该预约合同的诉请予以支持。对于被告碧桂园公司关于原告无权解除认购书，被告不应双倍返还定金及房款的答辩意见不予采信，理由如上所述。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第一百零七条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决：一、解除原告陈雯与被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司签订的编号认购字第HX20142421号《花溪碧桂园认购书》；二、被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司于本判决生效后十日内双倍返还原告陈雯定金共计100000元；三、被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈雯已缴纳购房款869241元及物业公共维修基金指定期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6968元（减半收取），由被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司负担。二审中当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人碧桂园公司向本院提交贵州省贵阳市花溪区（2015）花民初字第3761号民事判决、本院（2016）黔01民终1215号民事判决，拟证明该案当事人朱恒锋在没有签订补充协议的情况下仍然签订了购房合同，因此不存在一审认定的必须签订补充协议才能签订购房合同的事实。被上诉人质证认为，该判决依据的事实与本案不同，该案当事人先签订了主合同，后拒签补充协议。二审另查明，被上诉人陈雯曾于2016年1月18日起诉碧桂园公司，提出诉讼请求：1、碧桂园公司按照双方签订的认购书约定就陈雯认购的花溪碧桂园水都蓝桥一街28号连体住宅与陈雯签订《商品房买卖合同》；2、碧桂园公司按照销售人员告知的每平方米8500元的价格与陈雯签订《商品房买卖合同》3；碧桂园公司按照法律关于房屋面积误差比的规定与陈雯签订《商品房买卖合同》；4、碧桂园公司对花溪碧桂园水都蓝桥一街28号连体住宅在《商品房买卖合同》中明确约定赠送的花园面积；5、案件诉讼费由碧桂园公司承担。贵州省贵阳市花溪区人民法院作出（2016）黔0111民初389号民事判决，驳回了陈雯的诉讼请求。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订《花溪碧桂园认购书》，确立了将来双方订立《商品房买卖合同》的意思表示，由此，双方当事人就买卖房屋确立预约合同关系，双方应本着诚实信用的原则积极磋商，以促成买卖合同本约的订立。但双方最终未能就签订《商品房买卖合同》达成一致，现双方争议的焦点在于未能签约的原因在于哪一方。上诉人主张在协商签订《商品房买卖合同》的过程中未强制要求被上诉人签订《补充协议书》。根据本案查明的事实，双方因协商订立《商品房买卖合同》发生争议，于2014年12月17日在花溪区住建局组织下进行了协调，从协调《会议纪要》可以看出，双方对《补充协议书》的条款是否合法、合理存在较大分歧，在协调过程中无法就订立合同达成一致，上诉人亦未表示可以不签署《补充协议书》而直接签订《商品房买卖合同》，可见是否应签订《补充协议书》应当是双方订立《商品房买卖合同》过程中争议的事项之一，故本院对上诉人该项主张不予采信。经比对，上诉人提交的《补充协议书》范本确实存在对《商品房买卖合同》中关于房屋交付标准、房屋质量等几方面的内容进行了变更，变更后的内容明显限制了购房人的权利。而在双方签订的《花溪碧桂园认购书》中，并未将《补充协议书》列为双方需要签署的合同之一，上诉人亦未在签订《花溪碧桂园认购书》前向被上诉人出示或告知《补充协议书》的内容，从而导致双方对订立合同产生争议，故双方未能订立《商品房买卖合同》的原因之一在于上诉人。关于被上诉人是否存在过错的问题，根据《会议纪要》及已生效的贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初389号民事判决的内容，被上诉人在缔约过程中对房屋单价提出了异议，要求按照85009300元/㎡的价格与上诉人签订合同，但根据双方签订的《花溪碧桂园认购书》的内容，双方已在认购书中明确约定了房屋单价为10497.91/㎡元，被上诉人在协商订立《商品房买卖合同》过程中要求降价，其行为违反《花溪碧桂园认购书》的约定，因此被上诉人不同意按照认购书的价格签订《商品房买卖合同》亦属于双方未能缔约的原因之一。由于双方签订的《花溪碧桂园认购书》的合同目的已无法实现，原判判令解除《花溪碧桂园认购书》并无不当，本院予以维持。双方合同解除后，上诉人应将被上诉人支付的购房款及维修基金予以返还，由于上诉人对上诉人已支付的资金形成实际占用，故被上诉人要求按照银行同期贷款利率支付利息的诉请应予支持。关于定金，鉴于双方在缔约过程中均有违反《花溪碧桂园认购书》约定的行为，对于未能签订《商品房买卖合同》均具有一定过错，因此上诉人应将其收取的定金予以返还，但对被上诉人要求双倍返定金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初3595号民事判决第一项、第三项；二、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初3595号民事判决第二项为：贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司于本判决生效后十日内返还陈雯定金50000元；三、驳回陈雯其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6968元，由贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司负担6625元，陈雯负担343元；二审按受理费13936元，由由贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司负担13250元，陈雯负担686元。本判决为终审判决。审 判 长 黄 新审 判 员 田 勇代理审判员 王 晨二〇一七年四月二十日书 记 员 朱开昊 关注微信公众号“”