（2017）鄂0506民初50号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-07-31
案件名称
朱国艳与宜昌律信投资有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
宜昌市夷陵区人民法院
所属地区
宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱国艳,宜昌律信投资有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0506民初50号原告：朱国艳，女，1972年12月4日出生汉族，住宜昌市猇亭区。委托诉讼代理人：陈守邦、段淑芬，湖北陈守邦律师事务所律师，特别授权。被告：宜昌律信投资有限公司（统一社会信用代码：914205066856318839），住所地宜昌市夷陵区发展大道105号。法定代表人：沈振静，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷春华、宋亚丽，湖北民基律师事务所律师，特别授权。原告朱国艳与被告宜昌律信投资有限公司（以下简称律信公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理后，依法由审判员易仁竹担任审判长，与审判员石华、汪青青组成合议庭于2017年3月28日公开开庭进行了审理。原告朱国艳的委托诉讼代理人陈守邦、段淑芬、被告律信公司的委托诉讼代理人雷春华、宋亚丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱国艳诉称，2014年3月18日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告将“山水国际”3号楼2层000203号房（产籍号06-3004-0003-000203）出售给原告，房屋用途为商业营业用房，面积894.92平方米，单价4020元∕平方米，总价3597578元，交房日期为2015年6月30日。合同签订后，原告按约支付了全部购房款。合同履行中，律信公司对合同效力提出异议，于2015年3月9日向宜昌市中级人民法院提起诉讼，宜昌市中级人民法院作出(2015)鄂宜昌中民二初字第00081号民事判决，认定“律信公司与朱国艳签订的《商品房买卖合同》有效”。律信公司不服该判决，向湖北省高级人民法院提出上诉，后申请撤回上诉。2016年5月25日，湖北省高级人民法院作出裁定“准许上诉人宜昌律信投资有限公司撤回上诉，双方均按一审判决执行。”。法律文书已经发生法律效力，截止2016年10月，律信公司逾期交房长达16个月即489天，也未办理不动产权属登记。原告认为，1、本案《商品房买卖合同》经生效法律文书认定为有效合同，原告依约履行了付款义务，被告未在合同约定的期限内交付房屋，原告有权请求被告立即交付房屋，并为原告办理不动产权属证书；2、被告单方违约，应当承担违约责任。本案《商品房买卖合同》第十条约定被告逾期交付房屋违约金比例仅为原告已付款日万分之0.5，与第七条约定买受人逾期付款违约金计算比例日万分之5相差十倍，原告现请求增加即按日万分之5确定被告逾期交房违约金；3、原告购买的是商业营业用房，合同目的是用于经营或者通过出租收取租金，被告逾期交房，原告有权要求被告按照同地段同类房屋租金标准赔偿原告可得利益损失。现诉至法院，请求判令：一、被告立即交付“山水国际”3号楼2层000203号894.92平方米商业营业用房（产籍号06-3004-0003-000203），并为原告办理不动产权属证书。二、被告支付逾期交房违约金879603.42元（3597578×0.5‰×489天），并以房价3597578元为基数，按日万分之5自2016年11月1日起计算至被告实际交付房屋之日。三、判令被告赔偿原告可得利益损失1431872元（100元∕㎡×894.92㎡×16月），并按每平方米100租金标准自2016年11月1日起计算至被告实际交付房屋之日。被告律信公司辩称，1、原、被告间看似存在商品房买卖合同关系，实际为民间借贷关系，被告不存在为原告办理交房及办理不动产权属证书的义务。2014年2月，律信公司向江城能源公司申请借款3000万元，江城能源公司以自己名义向律信公司支付借款1000万元，以朱国艳名义分别于2014年3月19日、3月25日和3月26日支付借款1000万元、700万元和300万元，合计2000万元。为确保债权实现，江城能源公司要求律信公司以“山水国际”项目30套住宅和4套商铺提供担保。因当时只取得了商品房预售的相关许可，无法办理抵押登记，所以采用的网签商品房买卖合同方式进行的担保，即本案所涉及的以朱国艳名义签订的4套商铺的商品房买卖合同。上述借款进入律信公司账户后，随即被转往了宜昌鑫宏房地产公司账户。为满足江城能源公司和朱国艳避税要求，律信公司从鑫宏公司账户向朱国艳指定人员账户支付利息合计380万元。因此，本案名为商品房买卖，实为借款担保。2、本案实为借贷关系，原告要求被告支付违约金及可得利益损失无请求权基础，不应得到支持。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2014年3月18日，原告朱国艳与被告律信公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：0267513）一份，合同约定：由买受人朱国艳以单价4020元/平方米的价格购买山水国际3号楼2层000203号房（产籍号06-3004-0003-000203），房屋性质为商业营业用房，面积为894.92平方米，总价为3597578元，付款方式为一次性付款付款，交房期限为2015年6月30日前。合同同时约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5违约金。合同签订后，朱国艳一次性支付了全部购房款，律信公司出具载明内容为预收房款的收据，并在房管部门办理了备案登记手续。2015年3月9日，律信公司以合同约定的价格远低于实际销售价格显示公平为由，向宜昌市中级人民法院提起诉讼，请求撤销双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0267513），宜昌市中级人民法院于同年6月5日作出(2015)鄂宜昌中民二初字第00081号民事判决书，认定“律信公司与朱国艳签订《商品房买卖合同》时已经取得了商品房预售许可证，合同内容亦不违反法律、法规的强制性规定，应为有效”，判决驳回律信公司的诉讼请求。律信公司不服该判决，向湖北省高级人民法院提出上诉，后于2016年4月18日申请撤回上诉。湖北省高级人民法院于2016年5月25日作出裁定“准许上诉人宜昌律信投资有限公司撤回上诉，双方均按一审判决执行。”。其后，律信公司未能按约交付房屋，朱国艳认为律信公司至今未能交付房屋，应承担逾期交房的违约责任，遂于2017年1月4日诉至本院，请求判如所请。上述事实，有原告朱国艳提供的《商品房买卖合同》、中国建设银行网上银行转账汇款电子回单三份、收据三份、宜昌市中级人民法院(2015)鄂宜昌中民二初字第00081号民事判决书、湖北省高级人民法院（2015）鄂民一终字第00301号民事裁定书以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点为：一、双方当事人之间法律关系的性质；二、律信公司应否向朱国艳交付涉案房产并为朱国艳办理不动产权属证书；三、律信公司应否以及如何承担逾期交房的违约责任，应否赔偿朱国艳可得利益的损失。第一，关于双方当事人之间法律关系的性质问题。朱国艳与律信公司于2014年3月18日签订《商品房买卖合同》（合同编号：0267513），就涉案房产的买卖价格、交房期限、付款方式、违约责任等达成一致意思表示，合同签订后，朱国艳已支付了购房款，律信公司出具了收到购房款的收据，合同已实际部分履行。且在合同履行过程中，律信公司以合同约定的价格远低于实际销售价格显示公平为由提起诉讼，请求撤销合同，湖北省宜昌市中级人民法院(2015)鄂宜昌中民二初字第00081号民事判决书已经发生法律效力，该判决认定，律信公司与朱国艳签订的《商品房买卖合同》为有效合同。本案中，朱国艳已完成了双方当事人之间存在房屋买卖法律关系的举证证明责任，律信公司辩称双方实为民间借贷法律关系，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在…….”之规定，律信公司之举证应当在证明力上足以使人民法院确信该待证事实的存在具有高度可能信。但律信公司未能提供借款合同、借条等直接证据，其提供的证据尚不足以证明朱国艳与律信公司之间民间借贷法律关系的成立。综上，原、被告间为房屋买卖法律关系。第二，关于律信公司应否向朱国艳交付涉案房产并为原告办理不动产权属证书的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同。《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款规定，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在朱国艳已经按约支付了全部购房款的情况下，律信公司应当依法按约向朱国艳交付房产，并为其办理不动产权属证书。对朱国艳要求律信公司交付房产并为其办理不动产权属证书的诉请，本院予以支持。第三、关于律信公司应否以及如何承担逾期交房的违约责任，应否赔偿朱国艳可得利益损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，律信公司逾期交房构成违约，理应依法承担相应的违约责任。根据合同有关逾期交房违约责任的约定，律信公司逾期交房已经超过了60日，朱国艳有权要求律信公司支付违约金或者解除合同，朱国艳选择继续履行合同，则律信公司应当支付违约金。朱国艳认为合同第十条约定的逾期交房违约金比例仅为已付房款的日万分之0.5，请求按日万分之5计算被告逾期交房的违约金，即要求法院对违约金的标准予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”。本案中，原、被告双方均未举证证明律信公司逾期交房所造成的实际损失，本院根据本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及原告可能获得的预期利益等综合因素，酌定律信公司应自逾期交房之日起按已付房款日万分之1.5的标准支付违约金，至2016年10月31日的违约金为263882.35元（3597578×0.15‰×489天）。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……”，朱国艳认为律信公司逾期交房对其造成了损失，诉请要求律信公司按照同地段同类房屋租金标准（100元∕㎡）赔偿其可得利益损失，本院已根据本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及原告可能获得的预期利益等综合因素对违约金标准予以了调整，足以弥补因律信公司违约给朱国艳所造成的损失，对其该项诉请，本院不予支持。经本院主持调解，双方当事人不能达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、被告宜昌律信投资有限公司于本判决生效后30日内向原告朱国艳交付“山水国际”3号楼2层000203号894.92平方米商业营业用房（产籍号06-3004-0003-000203），并为原告朱国艳办理不动产权属证书。二、被告宜昌律信投资有限公司于本判决生效后30日内支付原告朱国艳违约金263882.35元，并自2016年11月1日起以房价3597578元为基数，按日万分之1.5的标准支付违约金至被告宜昌律信投资有限公司实际交付房屋之日止。三、驳回原告朱国艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53164元，由被告宜昌律信投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判长 易仁竹审判员 石 华审判员 汪青青二〇一七年四月二十日书记员 舒邦春 来源：百度搜索“”